【文章內(nèi)容簡介】 全國各地的投資度假客戶。收入：家庭月收入 5萬以上。特征：緊隨政府政策之后，具備穩(wěn)健的投資意識、看重 17 旅順自然生態(tài)環(huán)境同時，為自己或父母營造度假、休閑、養(yǎng)老生活功能的第二或第三居所。東北及外阜具備大連親友資源或生活經(jīng)歷情節(jié)的客戶。 市場分析小結(jié)： ? 項目依托：項目依托旅順南路軟件產(chǎn)業(yè)帶和旅順新城區(qū) 和老城區(qū)。 ? 市場供應(yīng)：現(xiàn)有項目市場供應(yīng) 440 萬平方米，潛在市場供應(yīng) 225萬平方米，市場競爭激烈。 ? 置業(yè)需求：項目核心客群為高新園區(qū)高知群體、次級客群為旅順客群和大連及外域投資客戶。 ? 項目優(yōu)勢資源： 生態(tài)資源豐富 ，項目內(nèi)部 濕地、 山系、 森林、水系原生態(tài)資源在大連獨一無二。 ? 強勢競爭對手：億達(dá)藍(lán)灣、億達(dá)藍(lán)山、大連天地。 18 三、工程規(guī)劃與建設(shè)內(nèi)容 總體規(guī)劃 規(guī)劃原則 ，突出生態(tài)經(jīng)濟，發(fā)展與 高新園 區(qū)各功能區(qū)優(yōu)勢互補的特色產(chǎn) 業(yè)，率先建設(shè)生態(tài)宜居的國際化新城； ，立足保障區(qū)域生態(tài)格局，注重生態(tài)修復(fù)、加強生態(tài)建設(shè)，促進(jìn)自然生態(tài)環(huán)境與人工生態(tài)環(huán)境和諧共融，建設(shè)生態(tài)文明； ，建設(shè)宜居環(huán)境，完善公共服務(wù)設(shè)施和社會保障體系，構(gòu)建和諧社會； ，注重統(tǒng)籌兼顧，形成以綠色交通為支撐的緊湊型城市布局模式； ，發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟，加強節(jié)能減排，構(gòu)建資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會； ，鼓勵采用先進(jìn)適用的科 學(xué)技術(shù)，充分借鑒國際先進(jìn)經(jīng)驗，探索生態(tài)城市規(guī)劃、建設(shè)、管理的新方式。 整體規(guī)劃宗旨 19 定位 “中瑞大連 國際 龍湖生態(tài)城”建成后將成為 我國生態(tài)環(huán)保、節(jié)能減排、綠色建筑等技術(shù)自主創(chuàng)新的平臺，國家級環(huán)保教育研發(fā)、交流展示中心和生態(tài)型產(chǎn)業(yè)基地，參與國際生態(tài)環(huán)境發(fā)展事務(wù)的窗口；生態(tài)宜居的示范新城。 經(jīng)濟職能 （ 1）國際生態(tài)環(huán)保理念與技術(shù)的交流和展示中心； （ 2）國家生態(tài)環(huán)保技術(shù)的試驗室和工程技術(shù)中心的集聚地； （ 3）國家 生態(tài)環(huán)保等先進(jìn)適用技術(shù)的教育培訓(xùn)和產(chǎn)業(yè)化基地； （ 4）國際化的生態(tài)文化旅游、休閑、康樂 宜居 區(qū)。 用地規(guī)模： 中國目前處于快速城市化時期，人口眾多，土地緊張，資源有限。生態(tài)城要成為中國可持續(xù)發(fā)展的城市典范，應(yīng)采用集約緊湊的城市發(fā)展模式，綜合考慮環(huán)境、就業(yè)、居住、交通、市政基礎(chǔ)設(shè)施等多種因素，按照緊湊、集約、高效、宜居的城市理念進(jìn)行規(guī)劃布局，探索具有中國特色的生態(tài)城市發(fā)展道路。 （ 1）組團布局準(zhǔn)則：依據(jù)步行和非機動車的出行距離，采用組團式布局，通過生態(tài)廊道界定組團 邊界； 20 （ 2）公交引導(dǎo)準(zhǔn)則：依托大運量公交系統(tǒng)引導(dǎo)土地開發(fā)，沿交通站點周圍適當(dāng)提高開發(fā)強度； （ 3）混合使用準(zhǔn)則：充分利用現(xiàn)有地形，綜合考慮土地使用、交通組織，通過平面和豎向的合理設(shè)計，減少土方挖填，實現(xiàn)高效的土地使用，創(chuàng)造豐富的城市景觀； （ 4）公共利益優(yōu)先準(zhǔn)則：保障生態(tài)城中心區(qū)、濱水區(qū)等高價值區(qū)域的公共性和開放性。 2020年總建設(shè)用地為 平方公里，人均城市建設(shè)用地控制在75 平方米以內(nèi)。 人口規(guī)模： 實現(xiàn)城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與人口結(jié) 構(gòu)的聯(lián)動調(diào)控；落實吸引高素質(zhì)人才的各項政策；妥善安置原有農(nóng)村居民，提供住房和就業(yè)保障；改革戶籍管理方式，減少人才流動障礙，使外來人員享受市民待遇。 2020 年生態(tài)城常住人口規(guī)?？刂圃?17 萬人左右。同時能夠容納外部就業(yè)人口 9萬人和內(nèi)部暫住性消費人口 3萬人。 規(guī)劃目標(biāo)： 集生態(tài)產(chǎn)業(yè)園、生態(tài)旅游、生態(tài)宜居區(qū) 、商業(yè)配套區(qū) 為一體 。 規(guī)劃思想： 大連 旅順口區(qū)、 高新園 區(qū)是國家綜合配套改革試驗區(qū)，在全國改革開放和自主創(chuàng)新方面發(fā)揮著重要作用。 并以形成以軟件業(yè)為龍頭的產(chǎn)業(yè)園區(qū)。 作為 大連高新園 區(qū)的重要組成部分， 大連 生態(tài)城 21 的城市職能應(yīng)與 大連高新園 區(qū)定位相銜接，不僅要將生態(tài)宜居功能作為主要發(fā)展目標(biāo)之一，更要貫徹生態(tài)經(jīng)濟理念，通過建立新型的國際技術(shù)和經(jīng)貿(mào)合作機制、建立與生態(tài)產(chǎn)業(yè)發(fā)展相適應(yīng)的投融資體制等政策措施，以科技創(chuàng)新引領(lǐng)，構(gòu)筑高層次的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，構(gòu)建國際一流生態(tài)型的產(chǎn)業(yè)體系和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)體系，成為國際生態(tài)環(huán)保技術(shù)的策源地、總部基地和引領(lǐng)可持續(xù)發(fā)展的示范區(qū)，提升服務(wù)能力，增強綜合實力和國際競爭力，與各產(chǎn)業(yè)功能區(qū)相互補充、緊密銜接，促進(jìn) 大連高新園 區(qū)開發(fā)開放，為改革開放和自主創(chuàng)新提供保障。 基本思想：“一 園 、二線、三區(qū)”就是 以生態(tài)產(chǎn)業(yè) 園為核心 ， 國家級濕地公園、森林公園為主線的旅游線路，景觀區(qū)、宜居區(qū)和 商業(yè)休閑區(qū)為主導(dǎo) 。 一湖：以孤山湖（原小孤山水庫）為中心。 二線：梅龍河沿線風(fēng)光帶與濕地公園南北線風(fēng)光帶。 三區(qū)：景觀區(qū)、宜居區(qū)和 商業(yè) 區(qū)。 空間立體結(jié)構(gòu)：從湖面，到平地、到谷地、到山頂 功能要求： 集產(chǎn)業(yè)、旅游、休閑度假、商業(yè)、宜居、養(yǎng)生 多功能為一體 。 根據(jù)現(xiàn)有道路和規(guī)劃路網(wǎng)，形成西環(huán)、北環(huán)、 中環(huán)、 南環(huán) 四 大環(huán)線交通路網(wǎng)，貫通南北，連接整個項目，項目內(nèi)交通網(wǎng)與項目外交通主干道連接。 出入口規(guī)劃：項目內(nèi)設(shè)西、南、北各設(shè) 3大出 入口， 7小出入口，與項目外各區(qū)域聯(lián)通。 區(qū)內(nèi)交通節(jié)點規(guī)劃：項目南鄰郭水路、旅順南路與輕軌線，區(qū)內(nèi)交通形成 7大節(jié)點。（黃線為郭水路，藍(lán)線為輕軌線，紅線為旅順南路） 22 產(chǎn)業(yè) 園區(qū)規(guī)劃要點 產(chǎn)業(yè) 園區(qū)占地 1平方公里，容積率： ；建筑面積： 100萬平；投資總額： 50億元。 具體建設(shè)項目： 再生能源產(chǎn)業(yè)區(qū) ：占地 平 方公里 ，規(guī)劃建面 50萬平米。 其中，太陽能 光電產(chǎn)業(yè) 5萬平、污水處理及中水回收 2萬平、垃圾回收處理 1萬平、節(jié)能材料研發(fā)及生產(chǎn) 5萬平、信息服務(wù)業(yè)及會展中心 2萬平，配套商業(yè)及服務(wù)業(yè) 5萬平，配套公寓 20 萬平， 生態(tài)學(xué)校、培訓(xùn)基地及學(xué)生公寓 10 萬平。 高科技農(nóng)業(yè) 園 區(qū)：占地 50 萬平米，容積率 ，規(guī)劃建筑面積50萬平。 分為設(shè)施疏散園、蝴蝶蘭花園、珍奇瓜果園、魚菜共生園、新果精品園 、新型樹種培育園 及功能服務(wù)區(qū)，規(guī)劃中適當(dāng)增加部分休閑游覽設(shè)施，以方便游客參觀之余進(jìn)行休閑游憩活動。 園區(qū)主要滿足生態(tài)城內(nèi)需，全部提供綠色食品，保證生態(tài)城內(nèi)居民和工作人員的供給。同時一部分可供應(yīng)外部市場，創(chuàng)造利潤以確保園區(qū)的正常經(jīng)營及運轉(zhuǎn)。 宜居區(qū)規(guī)劃要點 位于 整個地 塊南部區(qū)域， 郭水路以北、學(xué)院路以東 ，擬占地 3平方公里 ，容積率： ； 建筑面積： 300 萬平；投資總額： 150億元。包括 大型生態(tài)宜居住宅群 。 生態(tài)宜居住宅群 生態(tài)宜居住宅又稱“健康住宅”。生態(tài)住宅不只是綠化。 從規(guī)劃上看，生態(tài)小區(qū)的總體布局、單體空間組合、房屋構(gòu)造、自然能源的利用、節(jié)能措施、綠化系統(tǒng)以及生活服務(wù)配套的設(shè)計，都必須以改善及提高人的生態(tài)環(huán)境、生命質(zhì)量為出發(fā)點和目標(biāo) 真正做到以人為本 。 23 在房屋的建造上，則要考慮自然生態(tài)和社會生態(tài)的需要，注重節(jié)省能源 、低碳環(huán)保 ，注重居住者對自然空間和人際交往的需求。生態(tài)住宅要把健康落在實處。 具體建設(shè)項目： 生態(tài)住宅 區(qū)：建筑形態(tài)為 小高層， 占地 80萬平，按容積率 ，規(guī)劃建面 120 萬平米。 洋房居住片區(qū)：建筑形態(tài)為 多 層情景花園洋房 ， 占地 120萬平米，容積率 ，規(guī)劃建筑面積 144萬平。 別墅片區(qū)：建筑形態(tài)新中式風(fēng)格的獨棟 、雙拼及聯(lián)排 別墅建筑，占地 100萬平米，容積率 ，規(guī)劃建筑面積 60 萬平。 生態(tài)旅游區(qū)規(guī)劃 國家級濕地公園： 景區(qū)占地 平方公里，投資總額： 元。 國家 森林公園景觀 ： 占地 平方公里， 投資總額： 33 億元。由南到北包括健身園、生態(tài)園、休閑園、城市園、獅虎園五大景區(qū)，區(qū) 內(nèi)植被豐富，風(fēng)光迷人。南區(qū)以休閑度 假為主，北區(qū)以養(yǎng)生療養(yǎng)為主。 商業(yè)配套區(qū)規(guī)劃 ： 位于 整個地 塊中部 及北部 區(qū)域，學(xué)院 路以東、長鹽路兩側(cè) ，擬占地 1 平方公里 ，容積率： ；建筑面積： 100 萬平；投資總額： 60億元。 內(nèi)容 包括達(dá)沃斯小鎮(zhèn)、 商業(yè)步行街、 埃里克森國際養(yǎng)老連鎖機構(gòu)、國家民政部“愛晚工程” 等。 功能涵蓋：休閑、購物、娛樂、養(yǎng)生、養(yǎng)老、 商住等。 按照“嚴(yán)格保護，統(tǒng)一管理，合理開發(fā)，永續(xù)利用?！痹瓌t進(jìn)行景區(qū)的開發(fā)。 24 （ 1）尊重與服從旅順總體規(guī)劃要求，突出小孤山山水特色、濕地的自然景觀特色和鄉(xiāng)韻民俗地域特色，使小孤 山景區(qū)真正成為東北旅游的重要景區(qū)。 （ 2）以發(fā)展旅游為契機，兼顧風(fēng)景區(qū)的功能，滿足人們休閑娛樂、觀光度假的多方面的需求。 （ 3）在切實保護、恢復(fù)濕地資源的基礎(chǔ)上，充分發(fā)揮濕地風(fēng)景資源的優(yōu)勢與潛力，合理開發(fā)利用，加強地被植物和植物景觀培育，維護生態(tài)良性循環(huán)，形成具有獨特風(fēng)格的 生態(tài) 體系。 （ 4）堅持規(guī)劃的科學(xué)性與可行性相結(jié)合的原則，近期、中期與遠(yuǎn)期相結(jié)合，并強調(diào)環(huán)境效益、社會效益與經(jīng)濟效益相統(tǒng)一。 （ 5）可持續(xù)地利用和開發(fā)資源。 四、 配套 組織實施方案分析 總體原則 ： 隨著人 類社會跨入二十一世紀(jì)，人們對于居住條件的要求越來越高。據(jù)了解，每年全國新擴建的住宅面積達(dá) 億平方米，結(jié)合到國家信息高速公路建設(shè)、“小康型城鄉(xiāng)住宅科技產(chǎn)業(yè)工程項目實施方案”等強制性、鼓勵性政策的實施，使小區(qū)用戶追求家庭智能化、小區(qū)智能化有了強勁的經(jīng)濟及政策支柱。 在計算機等信息技術(shù)迅猛發(fā)展的今天，加之各種寬帶接入技術(shù)的不斷成熟，光纖不斷地靠近用戶，住宅小區(qū)智能化已經(jīng)成為一種不可逆轉(zhuǎn)的發(fā)展趨勢，并將成為新型小區(qū)必備的基礎(chǔ)設(shè)施。 智能住宅小區(qū)在我國的發(fā)展過程已從先前注重“硬件”，以實用、實惠、價廉為基本原則， 逐步轉(zhuǎn)向以適用、舒適和新潮為基本原則，除了進(jìn)一步提升原有的硬件水平外，將會逐步走過安防系統(tǒng)、燈光控制、家電智能化的建設(shè)熱潮，最終隨著網(wǎng)絡(luò)硬件、軟件和電子商務(wù)環(huán) 25 境的成熟，用電子商務(wù)全面提升社區(qū)智能化的硬件水平、管理水平和服務(wù)水平，使廣大居民真正地享受智能社區(qū)信息化給人民生活帶來的巨大的變化，使居民真正地感受到智能化系統(tǒng)給人們的生活所帶來的方便和改變。 智能小區(qū)信息網(wǎng)的建設(shè)目標(biāo)是：以合理的投資建成一個以寬帶接入的可運營管理的現(xiàn)代智能小區(qū)。為小區(qū)用戶提供小區(qū)信息平臺、高速上網(wǎng)、小區(qū)現(xiàn)代物業(yè)管理、局域網(wǎng)互連、 VOD 視頻點播、高速Inter 接入、交互式游戲、遠(yuǎn)程教育、遠(yuǎn)程醫(yī)療及保健、社區(qū)服務(wù)等多種業(yè)務(wù)需求，并應(yīng)具有良好的可擴充性，將來開展新的業(yè)務(wù)時能迅速、簡便的實現(xiàn)，為信息化平臺建設(shè)提供先進(jìn)可靠的網(wǎng)絡(luò)基礎(chǔ)設(shè)施。 ： 針對目前出現(xiàn)的“建筑森林”局面，此項目要從宏觀上把握，對住宅樓建設(shè)加強統(tǒng)一規(guī)劃，充分考慮經(jīng)濟發(fā)展和城市建設(shè)、人口結(jié)構(gòu)變化、環(huán)保等方面的要求和影響，按照新的科學(xué)的規(guī)劃設(shè)計理念，高起點、高水平地進(jìn)行設(shè)計，控制建筑容量、密度和高度，合理進(jìn)行高層、小高層、多層住宅樓的空間布局，有效 控制區(qū)域內(nèi)高層數(shù)量，少建高層，多建小高層，與多層、低層和獨立式住宅合理分布，做到錯落有致，有效改善空間形態(tài) 。 意向客戶最關(guān)注的社區(qū)配套5%8%7%12%17%24%49%0% 10% 20% 30% 40% 50% 60%其它泊車位便捷購物綠化程度 26 由上圖可以看出，意向消費者最關(guān)注的社區(qū)配套： 認(rèn)為綠化程度最要的占 49％ 。 認(rèn)為學(xué)校教育最重要的占 24％ 。 認(rèn)為購物重要的占 17％ 。 認(rèn)為醫(yī)院重要的占 12％ 。 認(rèn)為公關(guān)健身場所重要的占 8％ 。 意向消費者對社區(qū)配套設(shè)置的應(yīng)用上的調(diào)查發(fā)現(xiàn)：使用頻率較高的主要是購物中心、綜合市場、學(xué)校、醫(yī)院等區(qū)配 套設(shè)施。 城市濕地公園大部分是建在城市濕地基礎(chǔ)上，由于特殊的地理環(huán)境和社會環(huán)境，濕地的破壞相當(dāng)嚴(yán)重，恢復(fù)量較大，恢復(fù)的效果如何，直接關(guān)系到濕地公園生態(tài)效益、社會效益的發(fā)揮。具體應(yīng)用在城市濕地公園主要有： （ 1）植物的恢復(fù)。濕地公園中植被的修復(fù)是促進(jìn)濕地生態(tài)系統(tǒng)修復(fù)的關(guān)鍵 ,植物材料選擇的是否合理，最終決定生態(tài)系統(tǒng)修復(fù)的成敗，植物的恢復(fù)主要以恢復(fù)本地物種為主，發(fā)揮本地物種的優(yōu)勢，使得這些植物能夠在較短的時間內(nèi)能夠適應(yīng)當(dāng)?shù)氐臍夂?，使其能夠較為容易的成活，更容易達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)；增加物種多樣 性，適當(dāng)營造混交林，做到喬、灌、草相結(jié)合，落葉與常綠結(jié)合，觀花、觀葉、觀果結(jié)合，盡可能豐富景觀層次。充分的應(yīng)用濕生植物，建立沉水植物、浮水植物、挺水植物、旱生植物的結(jié)構(gòu)，構(gòu)建濕地獨特的地域風(fēng)貌。在恢復(fù)計劃中不僅要考慮適宜生存的遺傳類型，還必須考慮隨時間進(jìn)化的遠(yuǎn)景問題和引進(jìn)物種的遺傳多樣性的適應(yīng)性問題 （ 2）水文的恢復(fù)。濕地公園中水系占有很大的面積，恢復(fù)水系流通至關(guān)重要，主要有保持水系的循環(huán)，拓寬水系的面積，切斷污染源。 （ 3）生態(tài)系統(tǒng)的恢復(fù)。不僅有植被的恢復(fù)，還包括動物