【文章內(nèi)容簡介】 家銷售率： 40% 售價： 1300017000 元 /㎡ 經(jīng)營狀況：一般，人氣 不高 目前城區(qū)在售大型商業(yè)項目不多，且多為社區(qū)型商業(yè)；市郊專業(yè)市場眾多，產(chǎn)品形態(tài)大 多為 2層連體，主力面積在 40100 平米之間。 * 商業(yè)整體的市場容量有限， 0 10 年嚴重供大于求， 2021 年前 4 個月商業(yè)市場回歸平穩(wěn)供需基本平衡；成交價格在經(jīng)歷 2021 年的低谷后迅速攀升。 商業(yè)產(chǎn)品比較多，前兩年市場處于嚴重供過于求狀態(tài)，今天以來供需狀況基本平衡，供需矛盾有所緩和。 0 10 年市場存量很大，近 100 萬方，去化壓力很大。 11 年前 4個月，商業(yè)市場火爆異常，銷售面積達 萬方，供求比為 ；銷售均價 5519 元 /平方米，同比增長 %。 數(shù)據(jù) 來源：六安市房管局 數(shù)據(jù)來源：六安市房管局 * 六安市場 2021 年出現(xiàn)年初、年末高峰，年中低谷的趨勢，由于老城區(qū)商業(yè)空間的逐步縮減，商業(yè)供應(yīng)逐步集中在市郊新區(qū)域。 近半年內(nèi)，由于市區(qū)內(nèi)商業(yè)項目的入市，如“六安大市場”、“紅街”、城東的“居然之家”、城南光彩大市場 23 期的入市，出現(xiàn)了成交上升趨勢，商業(yè)市場又一度回暖。 數(shù)據(jù)來源：六安市房管局 * 2021 年六安商業(yè)市場曾一度處于低迷狀態(tài)，價格波動很大；至 2021 年 4月份，六安商業(yè)市場總體處于上升，均價達到了 7320 元 /平米，但波 動依然很大。 數(shù)據(jù)來源：六安市房管局 * 房地產(chǎn)市場依然長期看好 從近年的經(jīng)濟方面來看 從政府扶持和規(guī)劃來看 從房地產(chǎn)市場發(fā)展來看 從房地產(chǎn)開發(fā)成本來看 經(jīng)濟發(fā)展迅速，有了經(jīng)濟基礎(chǔ)作為支撐，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也將水漲船高。 區(qū)域規(guī)劃、人口規(guī)劃等等這些規(guī)劃指標都給房地產(chǎn)發(fā)展創(chuàng)造了大好機會。 城市化進程加快，剛性需求比重較大，推動房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展。 近年來土地拍賣價節(jié)節(jié)升高，高地價下必迫使樓市價值的攀升。 房地產(chǎn)開發(fā)的人力成本、建筑成材等綜合成本都在提高。 六、市場分析總結(jié) 從土地成 交市場來看 土地的供應(yīng)量總量的增多，致使后期的房地產(chǎn)市場競爭加劇，房地產(chǎn)的競爭將轉(zhuǎn)化為品質(zhì)的競爭。 * 整體市場 住宅市場 處于發(fā)展上升階段，整體呈粗放式特點，板塊競爭初步顯現(xiàn)； 城市化進程加快，需求快速釋放，外力開始顯現(xiàn)。 城市規(guī)劃框架基本拉開，未來向東、向南存在較大市場機會。 投資性需求乏力，商業(yè)地產(chǎn)熱度不夠。 預(yù)期未來 2 年內(nèi)供應(yīng)量將激增，將由價格競爭過渡到產(chǎn)品競爭。 當?shù)刈宰⌒托枨鬄橹鲗?dǎo)，價格成為購買最敏感因素。 本項目片區(qū)未來供應(yīng)量將劇增，項目競爭也將愈加激烈。 市場產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象嚴重，創(chuàng)新產(chǎn)品具有 較大的發(fā)展?jié)摿Α? 商業(yè)市場 中心商圈高度集中，市級商業(yè)中心、區(qū)域級商業(yè)中心正在逐步成型； 外向投資客有限，是制約六安商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的一道坎。 城南區(qū)域的規(guī)劃、開發(fā)，是本項目發(fā)展的重要機會。 土地市場 由于老城區(qū)土地空間的逐步縮減，土地的供應(yīng)逐步集中在市郊新區(qū)域； 項目區(qū)域內(nèi)未開發(fā)土地量多，未來區(qū)域?qū)⒉粩噍敵鐾恋兀慨a(chǎn)發(fā)展空間大； 土地的供應(yīng)總量在不斷的上升，后期房產(chǎn)市場產(chǎn)品競爭激烈。 * 城南區(qū)域住宅項目深度調(diào)研報告 第二部分 * 城南區(qū)域房產(chǎn)概述 城南區(qū)域房產(chǎn)板塊分析 新興組團分析 區(qū)域住宅市場總結(jié) 工業(yè)園 組團分析 板塊分析小結(jié) 公寓類型可行性 * 一、城南房產(chǎn)市場概述 西南板塊房地產(chǎn)市場起步較晚，當前在售項目不多，但后續(xù)項目供應(yīng)劇增。城南市場按照區(qū)位和價格因素分為 312 國道北部板塊和 312 國道南部板塊。 傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)區(qū)，擁有大量的區(qū)域性客戶；區(qū)域產(chǎn)品在理念、形象定位上參差不齊；區(qū)域整體價格水平處于低位，為其火爆成交奠定價格基礎(chǔ)。 本項目 312 國道北組團 312 國道南部組團 * 二、城南區(qū)域板塊分析 312 國道以北板塊 312 國道以南板塊 312國道以北在售住宅項目較少，故在分析時，只列舉若干在 此板塊較具代表性的項目。 * 國道以北板塊 * 本項目 凱旋名門 大唐美林灣 312 國道北部板塊 此板塊現(xiàn)在售項目較少，以正東凱旋名門和大唐美林灣為代表，較南部傳統(tǒng)項目在形象、包裝、產(chǎn)品、價格上略高，但由于政府導(dǎo)向原因，近期住宅用地供應(yīng)小。 振華翡翠灣 312 國道北組團 在售項目：正東凱旋名門、大唐美林灣、振華翡翠灣，項目都處于中后期階段。 正東凱旋名門一期近尾盤，二期預(yù)計今年下半年推售； 大唐美林灣一期銷售結(jié)束，二期即將開盤； 振華翡翠灣二期即將開盤。 * 代表項目 物業(yè)類型 戶型面積 銷售價格 銷售速度 客戶構(gòu)成 正東凱旋名門 多層、小高層、高層 79126 ㎡ 均價： 4300 元 /㎡ 已上市 15 萬方，尚有 25 萬方?jīng)]有推出 主要是周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進城置業(yè)者，部分六安出租車司機等 大唐美林灣（二期） 多層、小高層、高層、別墅 81103 ㎡ 多層均價： 4800 元 /㎡ 公寓均價： 4300 元 /㎡ 現(xiàn)一期房源基本售罄，二期即將推出。 裕安區(qū)以及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)、郊縣，后者比例大（ 80%左右） 區(qū)域?qū)I(yè)市場的發(fā)展，交通、商業(yè)配套的逐步成熟，居住氛圍漸濃，區(qū)域認知度提高，價格優(yōu)勢使區(qū)域成交量持續(xù)火爆。 項目為區(qū)域形象標桿，在產(chǎn)品設(shè)計、營銷展示方面均達到較高水平； 周邊傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)區(qū)域，為其銷售提供了充足的客源； 外立面采用法蘭西風(fēng)情建筑風(fēng)格，市場認可度高。 典型項目：正東凱旋名門 312 國道北部板塊 項目廣告語：一座門一種生活 項目借鑒點：以精良包裝和產(chǎn)品的打造，樹立區(qū)域的標桿形象，且景觀綠化包裝較好，項目形象在區(qū)域內(nèi)收到好評。 * 正東凱旋名門 效果圖 * 良好的項目形象展現(xiàn) 中秋晚會 —— 相對較高雅的藝術(shù)演繹 * 高調(diào)的品牌物業(yè)簽約儀式 —— 拉升項目整體品質(zhì)及形象 高調(diào)的公交車通車剪裁儀式 —— 彰顯項目 未來交通便利 * 正東凱旋名門主力戶型 戶型面積： 101 ㎡ 105 ㎡ 戶型面積： 99 ㎡ 102 ㎡ 正東凱旋名門主力戶型 戶型南北通透，采光及空氣流通性較好，但贈送面積小，不利于增加項目附加值，空間利用率不高，傳統(tǒng)戶型。 * 項目現(xiàn)在一期銷售基本結(jié)束，二期開盤時間未定，現(xiàn)客戶關(guān)注度不高，人流量相當稀少。 項目以多層產(chǎn)品為最大賣點，強調(diào)淠河水景， 周邊傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)區(qū)域，為其銷售提供了充足的客源； 二期花半里戶型均為 80、 90 為主的中小戶型，產(chǎn)品設(shè)計較為合理，控制面積區(qū)間較嚴 格。 大唐美林灣 2 期花半里 項目定位： 20 萬平米城南水岸風(fēng)情住區(qū) * 戶型面積： ㎡ 大唐美林灣主力戶型 戶型面積： ㎡ 戶型整體較差，進深過大，居住舒適度較低。戶型創(chuàng)新缺乏，較為平庸。 * 城南區(qū)域內(nèi)， 312 國道以北板塊在售項目較少； 均價達到 4300 元 /㎡左右，整體高于 312 國道南部板塊項目； 312 國道以北板塊雖然在位置上相對稍靠近六安市區(qū)，但價格上相比 312 國道南部板塊不具有優(yōu)勢，并且隨著 312 國道南部板塊的迅速發(fā)展，目標客戶群將更傾向于在南部板塊置業(yè)； 此版塊項目主推戶型均 以 90110 ㎡左右的兩房及小三房為主； 營銷推廣及展示水平相對較高，明顯高于原有 312 國道南部板塊項目； 小結(jié)： * 啟示： 312 國道以北板塊在售項目較少，將有部分客戶群分流到本項目所在區(qū)域； 把握機遇 項目營銷推廣及形象展示水較高，尤其是正東凱旋名門，客戶口碑好，營銷推廣手段也值得借鑒； 可借鑒亮點 * 國道南部板塊 * 312 國道南部板塊 明珠苑 金隆嘉園 清華家園 南河佳苑 水岸名城 周谷堆 皖西大市場 本項目 城南家園 四季陽光 南洋現(xiàn)代城 工業(yè)園組團 新興組團 依托城南鎮(zhèn)的向 南發(fā)展，工業(yè)園的拓展，此區(qū)域成為了城南和城區(qū)的交接地帶，土地供應(yīng)的增加和市政規(guī)劃的利好，促使此區(qū)域成為城南新興的居住組團。 相比北邊新興組團，該區(qū)域住宅雖然發(fā)展較早，但無論是在項目形象、設(shè)計理念和營銷推廣方面，都相對落后于新興組團各項目。 板塊劃分 * * 新興組團項目解析 代表項目 物業(yè)類型 戶型面積 銷售價格 銷售速度 客戶構(gòu)成 騰逸水岸名稱（住宅） 多層、小高層、高層 80137 ㎡ 均價： 4500/㎡ 一期已售罄，二期未推售房源整體體量為 13 萬方 主要是周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進城置業(yè)者， 部分六安城南區(qū)域客戶 周谷堆（住宅） 8 棟小高層 未知 住宅部分推售 尚早，價格未定 現(xiàn)商鋪已預(yù)訂完，住宅部推售時間未定 城南鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶為主，城南區(qū)域客戶 為輔 皖西大市場（住宅） 多層、小高層、商鋪 88140 ㎡ 商鋪住宅連體 5100 元 / ㎡ 2021 年年中開始銷售，現(xiàn)已銷售 40% 城南鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶為主，城南區(qū)域生意人（專業(yè)市場老板）客戶 南洋現(xiàn)代城 小高層、綜合商業(yè)、辦公 80137 ㎡ 現(xiàn)項目處于前期階段 城南家園 多層、高層 8 90、 9 122 ㎡ 預(yù)計 4000 元 /㎡ 四季陽光 小多層、高層 預(yù)計 4000 元 /㎡ 板塊內(nèi)已售項目僅 3 個，住宅銷售均價 4000 元 /㎡，戶型面積在 80140 ㎡之間，住宅類型僅騰逸水岸名城在售，但后續(xù)項目眾多。 * 新興組團項目解析 項目 項目體量 剩余體量 預(yù)計推售時間 騰逸水岸名稱（住宅） 260000 ㎡ 202100 ㎡ 6 月份 周谷堆（住宅） 約 616 套， 60000 ㎡ 60000 ㎡ 住宅類時間未定 皖西大市場（住宅） 160000 ㎡ 約 256 套， 25000 ㎡ 下半年 南洋現(xiàn)代城 500000 ㎡ 500000 ㎡ 78月份 城南家園 70000 ㎡ 70000 ㎡ 5 月份 四季陽光 130000 ㎡ 130000 ㎡ 5 月份公開， 67月份推售 區(qū)域內(nèi)已開發(fā)項目總量達 100 余萬方，未面世體量達 90 余萬方， 2021 年 59月份將是推盤高峰期。 新興組團內(nèi)已知剩余體量： 20萬㎡ +6萬㎡ +㎡ +50萬㎡ +13萬㎡ =萬㎡ * 個案分析 騰逸水岸名稱 項目地址：磨子譚路與 312 國道路交口東南 開發(fā)企業(yè)：安徽省騰逸置業(yè)投資有限公司 物業(yè)類型：多層、高層、小高層、底商 占地面積：約 150 畝 總建面： 26 萬 平米 建筑風(fēng)格：歐式風(fēng)格 周邊配套：淠河、火車站、汽車南站距離較近，交通條件好，北部專業(yè)市場林立，南部工業(yè)園，周邊項目待開發(fā)項目多。 公共交通： 202 路 項目客群：客戶主體為城南區(qū)域客戶、城南鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶 廣告語：一步水岸，一片天地 * 個案分析 騰逸水岸名稱 銷售狀況：一期高層、小高層已售完，僅剩多層 130 ㎡大戶型。 高層 高層 小高層 一期共約 648 套房源，高層房源約 320 套，小高層 88 套，多層房源 260 套。 項目賣點： 緊鄰淠河景觀帶，水景資源； 多種物業(yè)類型及社區(qū)商業(yè)，產(chǎn)品排布錯落有致。多層電梯 洋房產(chǎn)品提升項目品質(zhì)。 簡歐風(fēng)格的建筑風(fēng)格，外立面有品質(zhì)感； 多層組團 * 戶型面積： ㎡ 騰逸水岸名城主力戶型 戶型面積： ㎡ 南北朝向，戶型通透性較好，但南北進深長，不利于采光； 南向臥室較實用，北向臥室過小，不舒適； 正門對衛(wèi)生間，部分客戶群存在抗性。 * 項目劣勢 項目借鑒點 地塊不臨主干道，深入?yún)^(qū)域次級道路梅花大道，先天位置處于劣勢，不利于項目昭示性，且商業(yè)部分難以形成外向型優(yōu)勢，只能以緊臨淠河而成為最大的外部價值點； 戶型定位不夠準確，多層 120 平米大戶型較多，偏離區(qū)域置業(yè)客 戶喜好，不經(jīng)濟，雖有助于項目形象的提升，但去化速度慢，經(jīng)濟效益低； 項目北側(cè)的皖西汽配、摩配大市場對于項目形象有影響。 形象展示在本區(qū)域較好，采取形象標桿的包裝策略，增強了項目本身的競爭力，也得到區(qū)域客戶的認可； 外圍導(dǎo)視、售樓部包裝、景觀示范區(qū)包裝大氣、檔次感，彌補了項目先天的地塊位置缺陷； 聘請專業(yè)的營銷團隊和策劃團隊，策劃線、銷售線領(lǐng)先于區(qū)域內(nèi)其他傳統(tǒng)項目，也是項目熱賣的關(guān)鍵因素。 * * * * 個