【文章內(nèi)容簡介】 2 0 0 9 年 G D P 及增長率示意圖1 , 5 4 5 . 41 , 4 0 0 . 91 , 1 8 0 . 81 , 0 0 3 . 48 3 1 . 86 8 6 . 91 7 . 1 % 1 7 . 2 %1 6 . 4 %1 5 . 2 %1 3 . 0 % 1 2 . 7 %2 0 0 . 04 0 0 . 06 0 0 . 08 0 0 . 01 , 0 0 0 . 01 , 2 0 0 . 01 , 4 0 0 . 01 , 6 0 0 . 01 , 8 0 0 . 02021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年億元0 . 0 %2 . 0 %4 . 0 %6 . 0 %8 . 0 %1 0 . 0 %1 2 . 0 %1 4 . 0 %1 6 . 0 %1 8 . 0 %2 0 . 0 %系列 2 系列 1榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司聊城分公司 9 全市實(shí)現(xiàn)進(jìn)出口總額 億美元，下降 %。其中， 出口 億美元，下降 %；進(jìn)口 億美元，增長 %。 全市境內(nèi)財(cái)政總收入 億元，增長 %。實(shí)現(xiàn)地方財(cái)政收入 億元，增長 %。 全市市區(qū)建成區(qū)面積 平方公里。 全市城市居民人均可支配收入 元，增長 %；城市居民人均消費(fèi)性支出 元，增長 %。 全市 農(nóng)民人均純收入達(dá)到 元，比上年增加 元，增長 %。 2021 年至 2021年人均收入變化見下圖： （六） 城市發(fā)展與地塊關(guān)系 德州市城市發(fā)展方向是由德 城區(qū)向東發(fā)展，即流向河?xùn)|新區(qū)，而酒廠項(xiàng)目位于德城區(qū)與河?xùn)|新區(qū)的交界處，是連接未來發(fā)展方向的中間紐帶，地理位置非常優(yōu)越，對項(xiàng)目的開發(fā)、銷售非常有利。 （七）項(xiàng)目淵源 德州酒廠項(xiàng)目屬于“二進(jìn)三”項(xiàng)目，德州又一村酒廠已經(jīng)搬遷至德州市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，項(xiàng)目原屬廠房正在拆除，屬于凈地掛牌，項(xiàng)目規(guī)模適中，比較適合“短平快”的房地產(chǎn)經(jīng)營模式。 二、項(xiàng)目投資的必要性 2 0 0 4 2 0 0 9 年人均可支配收入及增長率1 5 , 7 0 68 , 0 4 99 , 0 5 6 1 0 , 2 5 71 2 , 3 9 2 1 4 , 5 4 51 4 . 7 %1 2 . 5 %1 3 . 3 %2 0 . 8 %1 7 . 4 %8 . 0 %2 , 0 0 04 , 0 0 06 , 0 0 08 , 0 0 01 0 , 0 0 01 2 , 0 0 01 4 , 0 0 01 6 , 0 0 01 8 , 0 0 02021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年元0 . 0 %5 . 0 %1 0 . 0 %1 5 . 0 %2 0 . 0 %2 5 . 0 %系列2 系列1榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司聊城分公司 10 德州市屬于中等規(guī)模城市， 處于華北、華東兩大經(jīng)濟(jì)區(qū)連結(jié)帶和環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈、黃河三角洲以及“大京九”經(jīng)濟(jì)開發(fā)帶交匯區(qū)內(nèi)，兼具沿海與內(nèi)陸 有著“南北借力、東西逢源”的 地緣優(yōu)勢。 符合現(xiàn)階段目標(biāo)以及中期發(fā)展目標(biāo)。 德州市是公司持續(xù)發(fā)展、覆蓋環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的規(guī)劃發(fā)展城市，占領(lǐng)德州房地產(chǎn)市場，除擴(kuò)大公司的市場覆蓋率外，還會(huì)大大提升公司品牌形象，擴(kuò)大社會(huì)影響力。 榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司聊城分公司 11 第 一 部分 項(xiàng)目地塊 概況 一、 宗地 位置 又一村酒廠項(xiàng)目位于德州市的城區(qū)德城區(qū)與政務(wù)新區(qū)開發(fā)區(qū)的交界處。南鄰東風(fēng)路，東接德興路，北側(cè)是文化路，西側(cè)是規(guī)劃居住小區(qū)。該項(xiàng)目三面臨街， 其中東風(fēng)路是貫穿德州市德城區(qū)、開發(fā)區(qū)的核心要道。 東 距德州市 新建市 政府約 2021 米，西邊距離德州市最繁華的商業(yè)中心 — 德州百貨大樓約 500米，地段位置優(yōu)越，配套設(shè)施完善 。該地塊已屬周邊絕版的地塊，位置、環(huán)境、周邊配套設(shè)施等等非常優(yōu)越。 具體用地規(guī)劃圖見附件 。 本項(xiàng)目在 市 區(qū)的 位置 示意圖 榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司聊城分公司 12 二 、 宗地 現(xiàn)狀： 該宗地南鄰德州市城市交通命脈 東風(fēng)路，東靠德興路，北接文化路，交通條件非常優(yōu)越。 地塊現(xiàn)狀為即將拆除完畢的德州又一村舊廠房，地勢平坦，沒有明顯的溝渠、河道、墳?zāi)?、高壓線等影響施工的因素。原六層高的辦公樓已經(jīng)完全拆除完畢，其余廠房正在拆除中。 預(yù)計(jì) 7 月份該項(xiàng)目能夠全部拆 除完畢。 目前又一村酒廠的廠房拆遷工作正在進(jìn)行中， 德州市國土資源局給予拆遷公司的拆遷期限是 2 個(gè)月全部拆除完畢 。 該項(xiàng)目已經(jīng)于 2021 年 6 月 30日發(fā)布了招標(biāo)公告 。 酒廠地塊平面位置圖 榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司聊城分公司 13 三、 項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套 周邊 2021 米范圍內(nèi)的社區(qū)配套 交通 狀況 本項(xiàng)目位于城市主干道東風(fēng)路、文化路、德興路三條道路的交匯處，往西 300 米是東地路， 有 1 1 1 2 101 路等 數(shù)條公交線路經(jīng)過本項(xiàng)目，交通極為便利，所以本項(xiàng)目在交通方面是一大買點(diǎn)。 周邊配套設(shè)施 又一村酒廠項(xiàng)目所處地段，是大型居住 區(qū)積聚地，附近的配套設(shè)施應(yīng)有盡有，銀行、小學(xué)、中學(xué)、商店、菜市場等等一應(yīng)俱全。這樣不僅能夠減少小區(qū)配套設(shè)施的投入，而且對于日后小區(qū)的宣傳將會(huì)起到非常大的作用。 （ 1） 項(xiàng)目周邊教育設(shè)施 榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司聊城分公司 14 （ 2）項(xiàng)目周邊銀行等金融機(jī)構(gòu) 榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司聊城分公司 15 （ 3） 項(xiàng)目周邊醫(yī)療機(jī)構(gòu) （ 4） 項(xiàng)目周邊菜市場 榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司聊城分公司 16 （ 5）項(xiàng)目周邊超市及購物中心 （ 6）項(xiàng)目周邊通訊機(jī)構(gòu) 榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司聊城分公司 17 （ 7）項(xiàng)目周邊其他配套設(shè)施 榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司聊城分公司 18 榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司聊城分公司 19 具體配套見下表： 具體區(qū)位分布圖見下頁： 項(xiàng)目 配套 詳情 道路 東風(fēng)東路 ，貫穿德州 市區(qū)、開發(fā)區(qū)東西 向 最主要的干道 ，文化路較為繁華的市區(qū)內(nèi)道路 東風(fēng)路 雙向 6 車道 ，文化路雙向四車道 德興路 ， 是市區(qū)內(nèi)南北向干道 雙向 4 車道 公交 公交 11 路、 18 路 、 101 路等多條公交路線 東風(fēng)路 商業(yè) 德州市百貨大樓 半徑 公里范圍 德州集貿(mào)市場 新華書店 德百家具廣場 金融 中國銀行 、 農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行、建設(shè)銀行等數(shù)家金融機(jī)構(gòu) 半徑 公里范圍 教育 幼兒園、東風(fēng)東路小學(xué)、二中、九中、實(shí)驗(yàn)中學(xué)、實(shí)驗(yàn)小學(xué) 半徑 公里范圍 衛(wèi)生 十三局醫(yī)院、康佳醫(yī)院、市口腔醫(yī)院 半徑 公里范圍 行政事業(yè)單位 市公安局、河務(wù)局、水利局、農(nóng)機(jī)局 半徑 公里范圍 景觀 岔河風(fēng)景區(qū)、 中心 廣場 半徑 公里范圍 地標(biāo) 距離本項(xiàng)目約 700 米的中心廣場 榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司聊城分公司 20 榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司聊城分公司 21 四、項(xiàng)目周邊環(huán)境 治安情況 本項(xiàng)目屬于城市中心區(qū)域，周邊治安狀況良好，不存在治安方面的隱患。 周邊景觀 該項(xiàng)目緊 靠德州市核心風(fēng)景區(qū)錦繡川、新湖風(fēng)景區(qū)的交界處： 又一村酒廠項(xiàng)目東距德州市錦繡川風(fēng)景區(qū) 600 米，自然景觀條件非常優(yōu)越； 西距德州市 中心廣場 800米，新湖風(fēng)景區(qū) 1000 米， 自然景觀條件無比秀美。 其他環(huán)境 項(xiàng)目周邊屬于大型居住區(qū)，沒有噪聲污染，也沒有化工廠、河流湖泊等方面的污染，周邊居住氛圍、居住環(huán)境比較良好。 榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司聊城分公司 22 五、大市政配套 本項(xiàng)目位于城市核心居住區(qū)，周邊配套設(shè)施齊全，各種雨水、污水排放，管線布局，水電暖、通訊設(shè)施等遍布項(xiàng)目的周邊。 六、規(guī)劃控制要點(diǎn) 規(guī)劃建設(shè)用地面積：道 路紅線內(nèi)用地面積約 52600 平方米 （約 畝） ，道路綠線內(nèi)用地面積約 平方米 （ 畝） ， （準(zhǔn)確面積以實(shí)際測量成果為準(zhǔn)） 。 （注：土地出讓公告面積為 52464 ㎡ ） 用地使用強(qiáng)度 （ 1）容積率 不大于 ； （ 2）建筑密度 （建筑系數(shù)） ≤ 30% ； 容積率、建筑密度計(jì)算規(guī)則參照《德州市城鄉(xiāng)規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》（修訂稿） 的相關(guān)規(guī)定。 （ 3） 綠地率：不小于 30 %； （ 4） 集中公共綠地：宜在小區(qū)中心位置設(shè)置，占地面積不小于 1200 平方米。 建筑規(guī)模： 總建筑面積 157392 ㎡ ，其中 沿 東風(fēng)中路鼓勵(lì)建設(shè)大型商業(yè)、辦公等公共設(shè)施、沿文化路可設(shè)置商業(yè)設(shè)施，商業(yè)設(shè)施總建筑面積不大于50000 平方米。 建筑限高： （ 1） 建筑高度要求 沿東風(fēng)路主樓建筑高度不小于 50米 ，建筑層數(shù)要求 ； （ 2）地塊北側(cè)設(shè)計(jì)周邊現(xiàn)有住宅正向及側(cè)向日照問題，宜建設(shè)多層建筑。 其他： （ 1）主要出入口方位： 文化路； 道路開口地段： 。 （ 2）小汽車停車位不小于： 榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司聊城分公司 23 住宅 車位 /戶，地面停車率不超過 10%， 商業(yè)建筑 車位 /100 平方米建筑面積， 辦公建筑 車位 /100 平方米建筑面積， 建筑 車位 /100 平方米建筑面積。 （ 3） 居民健身設(shè)施一處：宜結(jié)合中心綠地處設(shè)置； 4 班幼兒園一處：用地面積不小于 1200 平方米，宜結(jié)合小學(xué)設(shè)置。 （ 4）公共公廁一處：建筑面積不小于 50平方米，沿東風(fēng)路與文化路設(shè)置，需對外服務(wù)； （ 5）農(nóng)副產(chǎn)品市場一處：沿文化路設(shè)置，建筑面積不小于 1500平方米，建筑形式需設(shè)置大開間，應(yīng)與小區(qū)開發(fā)建設(shè)同時(shí)完成，且不對外銷售。 便民超市等服務(wù)設(shè)施宜結(jié)合商業(yè)設(shè)置。 （ 6） 社區(qū)物業(yè)用房一處：宜設(shè)置在小區(qū)中心綠地附 近，建筑面積不小于 200 平方米，與小區(qū)建設(shè)同步完成。 七、土地價(jià)格 2021 年 6 月 25 日確定本項(xiàng)目的出讓底價(jià)是 150 萬元 /畝，而 2021年 政府補(bǔ)償給德州又一村酒廠的費(fèi)用為 93 萬元 /畝。據(jù)內(nèi)部消息稱，德州市國土資源局、財(cái)政局 以及 分管副市長還握有出讓保留價(jià)的權(quán)力 ，政府會(huì)根據(jù)報(bào)名情況，在最后時(shí)刻確定出讓的保留價(jià)。 根據(jù)政府以往出讓土地的情況，都會(huì)在出讓底價(jià)的基礎(chǔ)上增加 20— 30 萬元 /畝地， 所以本項(xiàng)目 的成交價(jià)格預(yù)計(jì)會(huì)在 180 萬元 /畝左右 ，理性價(jià)格不會(huì)超過 200 萬元 /畝地 。 八、土地升值潛力初步評估 由于本項(xiàng)目總占 地面積 畝，建筑規(guī)模 157392 ㎡ ，總體規(guī)模不大，項(xiàng)目分期一期就可以開發(fā)建設(shè)完畢， 所以，從建設(shè)周期上來分析，在短期內(nèi)，土地的升值潛力不明顯。 榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司聊城分公司 24 從項(xiàng)目的地理位置、周邊近期土地供應(yīng)量、配套設(shè)施等方面來分析，該項(xiàng)目的升值潛力很大，在該項(xiàng)目的周邊，已經(jīng)不具有相類似的項(xiàng)目?？梢哉f，本項(xiàng)目是周邊的絕版地段，升值潛力無限。 九、立即開發(fā)與作為土地儲備優(yōu)缺點(diǎn)分析 本項(xiàng)目作為榮盛發(fā)展在德州房地產(chǎn)市場的處女做，必須立即開發(fā)，以彰顯公司實(shí)力、企業(yè)品牌，為后續(xù)發(fā)展揭開序幕。 項(xiàng)目規(guī)模小，建設(shè)周期短，適合短平快 的經(jīng)營模式，快速回收成本、盈利是本項(xiàng)目的決勝之本。 所以，本項(xiàng)目應(yīng)該立即開發(fā)，不宜作為土地儲備項(xiàng)目。 十、項(xiàng)目前期進(jìn)展概況 德州房地產(chǎn)市場是我公司新開辟的又一房地產(chǎn)領(lǐng)域，在上報(bào)本項(xiàng)目之前，聊城分公司已經(jīng)上報(bào)了德州市長河公園南側(cè)地塊的投資意向書，所以對德州房地產(chǎn)市場已有了初步的了解。 2