【文章內(nèi)容簡介】 變的，但是其社會經(jīng)濟(jì)地位是可變的，經(jīng)濟(jì)位置的改變可是房地產(chǎn)的價格發(fā)生巨大的變化。功能多樣性。如一塊土地既可以蓋平房也可以蓋多層建筑或蓋高層樓房。1相關(guān)性。房地產(chǎn)的價格往往受周圍環(huán)境的影響，其價格呈現(xiàn)出很大的相關(guān)性。1合并可使用性。土地及房屋可在一定的條件下進(jìn)行合并或分割，實(shí)現(xiàn)功能的擴(kuò)大或改變，因而價格呈現(xiàn)出較大的變化。1投資消費(fèi)的雙重性。房地產(chǎn)既可以用于居住、生活等消費(fèi)活動，也 可成為投資的工具，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展使得其具有保值、增值的功能。1個別性。由于土地狀況、建筑材料、建筑類型、房屋新舊程度、施工技術(shù)、鄰里環(huán)境的差別而使每宗房地產(chǎn)均具有各自不同的特色。房地產(chǎn)評估的特點(diǎn)：房地產(chǎn)評估是法律與政策規(guī)范下的市場化的技術(shù)經(jīng)濟(jì)活動，是具有鑒證功能的咨詢性質(zhì)的中介經(jīng)濟(jì)服務(wù)行為，它具有以下特色：科學(xué)性。房地產(chǎn)評估是建立在科學(xué)的評估理論與方法基礎(chǔ)之上的，具有科學(xué)性。比如，房地產(chǎn)市場供求理論、生產(chǎn)費(fèi)用理論、替代原理等。同時，科學(xué)性還反映在房地產(chǎn)評估行為是獨(dú)立于評估當(dāng)事人，它只服務(wù)于評估目的本身，體現(xiàn)出公平、公正的立場?，F(xiàn)實(shí)性。房地產(chǎn)的評估必須以評估時點(diǎn)為時間基準(zhǔn)，以具體時間點(diǎn)的房地產(chǎn)狀況進(jìn)行評估。政策性。房地產(chǎn)的評估必須嚴(yán)格按照國家的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行，不得擅自改變評估標(biāo)準(zhǔn)。地方性。由于房地產(chǎn)位置的不可移動性，使得評估帶有很強(qiáng)的地方性，而且各個地方的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡性，使得各地的房地產(chǎn)價格各異，因此，必須嚴(yán)格按照法規(guī)依法制定各地房地產(chǎn)評估的參數(shù)。技術(shù)性。房地產(chǎn)的評估需要較強(qiáng)的技術(shù)能力，比如，了解房地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)、掌握工程預(yù)算、評估土地等級等。針對性。評估房地產(chǎn)時，必須針對不同的評估目的、房地產(chǎn)所處的具體地區(qū)、環(huán)境等，選擇不同的價格參數(shù)，依法評估。市場性。九、無形資產(chǎn)的特點(diǎn)以及評估特點(diǎn)無形資產(chǎn)的特點(diǎn)：無形資產(chǎn)是指由特定的主體擁有或控制的，不具有實(shí)物形態(tài)，能持續(xù)發(fā)揮作用且能嗲來經(jīng)濟(jì)利益的資源。非實(shí)體性，不具有實(shí)物形態(tài)且在生產(chǎn)經(jīng)營中發(fā)揮的作用具有無形性?？刂菩孕б嫘韵鄬ξㄒ恍詨艛嘈裕磁潘詴r間性和地域性持續(xù)超額收益性,企業(yè)一旦擁有某種無形資產(chǎn)就能帶來這方面的超額利潤不確定性，比如無形資產(chǎn)的計價具有不確定性成本與價值之間沒有直接聯(lián)系，無形資產(chǎn)研發(fā)資金的投入不一定能夠帶來超額的利潤依附性，無形資產(chǎn)自身是無形的，不具有獨(dú)立的物質(zhì)實(shí)體，必須依賴于某種間接物質(zhì)1交易的特殊性1無形資產(chǎn)流失難以察覺無形資產(chǎn)的評估特點(diǎn)：獨(dú)立性。獨(dú)立性是指無形資產(chǎn)評估的對象是單一的，不是成批的，無形資產(chǎn)評估因不同的評估對象而異。復(fù)雜性。無形資產(chǎn)的評估很復(fù)雜，一是無形資產(chǎn)項(xiàng)目多、種類多而且無形資產(chǎn)的可比性較低；二是無形資產(chǎn)的預(yù)期收益難；三是無形資產(chǎn)的更替時間快；四是環(huán)境對無形資產(chǎn)的影響較大。效益性。無形資產(chǎn)的評估是要測算在未來有效時間內(nèi)能夠獲取的經(jīng)濟(jì)效益，并以此為主要依據(jù)評估無形資產(chǎn)的價值。動態(tài)性。無形資產(chǎn)的評估是從動態(tài)的角度去考察評估對象和評價無形資產(chǎn)的價值，因?yàn)闊o形資產(chǎn)處于不斷變化的過程中。十、企業(yè)價值的特點(diǎn)以及評估特點(diǎn)企業(yè)價值的特點(diǎn)：盈利性。企業(yè)作為一類特殊的資產(chǎn)，其經(jīng)營的主要目的就是盈利。持續(xù)經(jīng)營性。企業(yè)要獲取盈利，必須進(jìn)行經(jīng)營，而且要在經(jīng)營過程中努力降低成本和費(fèi)用，持續(xù)經(jīng)營是保證正常盈利的一個重要方面。整體性。整體性是企業(yè)區(qū)別于其他資產(chǎn)的一個重要特征。權(quán)益可分性。企業(yè)具有整體性的特點(diǎn)，而與其相對應(yīng)的企業(yè)權(quán)益卻具有可分性的特點(diǎn)，企業(yè)的權(quán)益可以分為股東全部收益和股東部分收益。企業(yè)價值評估的特點(diǎn)：評估對象和評估范圍并不是簡單地統(tǒng)一。決定企業(yè)價值高低的因素，是企業(yè)的整體獲利能力。企業(yè)價值的評估是一種整體性評估。第三篇：資產(chǎn)評估考試小抄1xiniz1什么是資產(chǎn)評估的收益現(xiàn)值法？試評述該法的優(yōu)缺點(diǎn)。收益現(xiàn)值法是將被評估資產(chǎn)在剩余壽命內(nèi)的預(yù)期收益，用適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率折現(xiàn)為評估基準(zhǔn)日的價值并以此確定被評估資產(chǎn)價格的一種方法。優(yōu)點(diǎn)：對于有獨(dú)立獲利的資產(chǎn)，只要有預(yù)期收益、折現(xiàn)率、剩余經(jīng)濟(jì)壽命，就能保證得出真實(shí)可靠的評估結(jié)果；該法比現(xiàn)行市價法和重置成本法計算量少，簡單省事；該法能解決重置成本法和現(xiàn)行市價法所不能解決的問題。缺點(diǎn)：預(yù)期收益預(yù)測難度大，主觀性較強(qiáng)；適用范圍小，一般適用于企業(yè)整體資產(chǎn)評估及可預(yù)測未來收益的單項(xiàng)資產(chǎn)評估。2什么是資產(chǎn)評估的現(xiàn)行市價法？它的適用前提條件、優(yōu)點(diǎn)是什么？ 現(xiàn)行市價法是按市場現(xiàn)行價格作為標(biāo)準(zhǔn)來確定資產(chǎn)價值的方法。前提是：第一需要有一個充分發(fā)育的、活躍的資產(chǎn)交易市場，以便能夠從交易市場上充分的選擇一個或幾個相同或類似參照物進(jìn)行對比、分析、作價。第二，參照物以及被評估資產(chǎn)可比較的有關(guān)指標(biāo)，技術(shù)參數(shù)等資料是可以搜集的。優(yōu)點(diǎn)：簡單易懂，便于操作。評估價值比較公平合理，最容易被各方面所接受。3固定資產(chǎn)的評估有哪些特點(diǎn)？試列舉固定資產(chǎn)評估的方法。特點(diǎn)：對固定資產(chǎn)的評估一般要逐件、逐項(xiàng)進(jìn)行；對固定資產(chǎn)的評估要特別注意時間差；對固定資產(chǎn)的評估要重視正確反映損耗的補(bǔ)償；對固定資產(chǎn)的評估要慎重測定機(jī)器設(shè)備的各種壽命；固定資產(chǎn)的評估受未來市場變化的影響大。重置成本法現(xiàn)行市價法收益現(xiàn)值法功能價值法對等權(quán)益法4什么是企業(yè)整體資產(chǎn)的評估？它具有什么特點(diǎn)？它和單項(xiàng)資產(chǎn)的評估有什么區(qū)別？ 整體資產(chǎn)的評估是指把由多個或多種單項(xiàng)資產(chǎn)組成的資產(chǎn)綜合體所具有的整體獲利能力作為評估對象并據(jù)以判斷資產(chǎn)整體價格的資產(chǎn)評估。特點(diǎn)：系統(tǒng)的強(qiáng)制約性；收益預(yù)測的優(yōu)先性；評估內(nèi)容的復(fù)雜性。整體性資產(chǎn)評估和單項(xiàng)資產(chǎn)評估的區(qū)別：（1）從質(zhì)的規(guī)定性上來看：單項(xiàng)資產(chǎn)評估僅僅是把各單項(xiàng)資產(chǎn)評估值簡單相加，求取的是死資產(chǎn)的價格；而整體資產(chǎn)評估進(jìn)行的是獲利能力的評估，求取的活資產(chǎn)的價格。（2）從評估的目的上看：當(dāng)進(jìn)行一般的生產(chǎn)要素轉(zhuǎn)讓時，進(jìn)行單項(xiàng)資產(chǎn)評估，而發(fā)生整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，進(jìn)行整體資產(chǎn)評估。（3）從評估結(jié)果上看：二者不相等，差額是商譽(yù)的價值。5資產(chǎn)評估報告書的作用有哪些？在編制時應(yīng)遵循哪些步驟？ 作用：具有公正評價和建議作用；是衡量評估機(jī)構(gòu)及人員業(yè)務(wù)質(zhì)量的重要途徑；是資產(chǎn)評估得以驗(yàn)證確認(rèn)的最主要依據(jù)。編制步驟：評估資料的分類整理，評估資料的分析選擇，匯總評估資料，編寫評估報告書，評估報告書的審核簽發(fā)。6．資產(chǎn)評估報告書的內(nèi)容包括哪些方面？ 評估說明，所估企業(yè)的概況，企業(yè)資產(chǎn)評估情況，企業(yè)財務(wù)評價，存在的問題，總評估，建議，附件，資產(chǎn)評估人員名單7．流動資產(chǎn)有哪些項(xiàng)目？流動資產(chǎn)評估的特點(diǎn)是什么？ 企業(yè)流動資產(chǎn)的類別有：現(xiàn)金，短期投資，應(yīng)收款項(xiàng)，存貨，待攤費(fèi)用等。流動資產(chǎn)評估的特點(diǎn)表現(xiàn)在5個方面：評估對象的不完整性；評估的單項(xiàng)性；評估的時點(diǎn)性；評估資料的充分性；評估應(yīng)分清主次掌握重點(diǎn)。8．無形資產(chǎn)評估的特點(diǎn)是什么？無形資產(chǎn)評估的適合方法有哪幾種？ 無形資產(chǎn)評估具有單件性，指的是對不同的無形資產(chǎn)項(xiàng)目分別展開評估；無形資產(chǎn)評估的復(fù)雜性，指的是無形資產(chǎn)評估要測算大量的相關(guān)指標(biāo)，難度較大；無形資產(chǎn)評估的預(yù)測性，無形資產(chǎn)評估經(jīng)常應(yīng)用收益現(xiàn)值法，需要預(yù)測預(yù)期收益等指標(biāo)；無形資產(chǎn)評估的動態(tài)性，指的是在不同時期評估無形資產(chǎn)評估價值不等，要注意時間差別對無形資產(chǎn)評估的影響。適合方法有超額收益法、提成收益法、成本加成法、剩余法。9．房地產(chǎn)評估的特點(diǎn)和原則是什么？ 房地產(chǎn)評估的特點(diǎn)如下：1）估計性 2）可靠性 3）客觀性 4）專業(yè)性 ；房地產(chǎn)評估的原則如下：1）公正原則2）整體原則 3）動態(tài)原則4）合法原則 5）最有效使用原則例1已知某廠的一臺設(shè)備已經(jīng)使用5年，設(shè)備的利用率假設(shè)為100%，仍有10年使用壽命。該設(shè)備目前的重置成本為90萬元。但由于技術(shù)進(jìn)步的原因出現(xiàn)了一種新型設(shè)備，其功能相同，但每生產(chǎn)100件產(chǎn)品可節(jié)約材料2公斤，預(yù)計該廠未來10年內(nèi)年產(chǎn)該產(chǎn)品2