【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 21年，群體發(fā)力把通江片區(qū)炒得非常紅火。在2021年，是比新廣場(chǎng)片區(qū)項(xiàng)目還多的片區(qū)。但隨著部分項(xiàng)目進(jìn)入尾盤(pán)，領(lǐng)頭羊 “萊佛士帝景 ”為自身項(xiàng)目瑣事煩擾時(shí)，該片區(qū)的宣傳和號(hào)召都大不如前，加之中心板塊的崛起（在 2級(jí)市場(chǎng)，這是有絕對(duì)左 右房?jī)r(jià)力量），已然遺忘的板塊。畢竟這里只還是樂(lè)山的 2環(huán)路，在 2021年下半年，在市中心項(xiàng)目?jī)r(jià)格高歌猛進(jìn)時(shí)，這里還保持低價(jià)格，高品質(zhì)的運(yùn)著模式，加之 1個(gè)臨江項(xiàng)目（估計(jì)多層均價(jià) 23002400元 /㎡ ，電梯25002600元 /㎡ ）及 1個(gè)新一中的項(xiàng)目（估計(jì)均價(jià) 22002300元 /㎡ ）會(huì)在2021年中下旬亮相。新一輪對(duì)通江版塊的關(guān)注會(huì)重新在客戶(hù)腦海里燃起。 該區(qū)域商業(yè)氛圍尚未形成，在售項(xiàng)目商業(yè)銷(xiāo)售率均未過(guò) 50%，一個(gè)中型項(xiàng)目可以擯棄商業(yè)作為配套，而用純住宅這個(gè)口號(hào)為出發(fā)點(diǎn)，既減少了商業(yè)帶來(lái)的不穩(wěn)定的因素，有增加了 住宅的賣(mài)點(diǎn) 。 《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)送貨上門(mén)！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國(guó)房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料下載??！ ： 69031789 《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)送貨上門(mén)！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國(guó)房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料下載！！ ： 69031789 B．高估的板塊 —— 沿江片區(qū) 代表項(xiàng)目：格蘭美景，英倫世家，海棠圣景，靜水樓臺(tái)，粼江水印 皇華臺(tái) 1 海棠圣景 開(kāi)發(fā)商：樂(lè)山筑城物業(yè)有限發(fā)展公司 項(xiàng)目地址：樂(lè)山濱江路 219號(hào) 電話： 2113777 共攤： 21% 物業(yè)費(fèi)用： 1元 /㎡月 總戶(hù)數(shù)： 34層電梯公寓 2梯 3戶(hù)計(jì) 186套 該項(xiàng)目 4月 29號(hào) VIP排號(hào)，前 88位優(yōu)惠 3%，后 88位優(yōu)惠 12%。 面積區(qū)間： 145186㎡ 5月底開(kāi)盤(pán) 項(xiàng)目登記客戶(hù) 400多組，排號(hào)不足 100個(gè) 預(yù)計(jì)起 價(jià)： 2500元 /㎡ 均價(jià)： 3000元 /㎡ 點(diǎn)評(píng)：以 145㎡，單價(jià) 2700元 /㎡計(jì)總價(jià) 39萬(wàn)。有能力購(gòu)買(mǎi)群體只占總購(gòu)買(mǎi)群體的 10%，加之該項(xiàng)目片區(qū)項(xiàng)目密集，整個(gè)市場(chǎng)流行小戶(hù)型的趨勢(shì)下，銷(xiāo)售形式非常不容樂(lè)觀。 《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)送貨上門(mén)！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國(guó)房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料下載??！ ： 69031789 《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)送貨上門(mén)！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國(guó)房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料下載！！ ： 69031789 2 靜水樓臺(tái) 開(kāi)發(fā)商：樂(lè)山通產(chǎn)物業(yè)股份有限公司 項(xiàng)目地址：樂(lè)山濱江路市中去地稅直屬分局旁 電話： 2135333/2885666 面積區(qū)間： ㎡（ 32層電梯公寓）計(jì) 180套 除 ㎡ 2套戶(hù)型不臨江外 ,其余都臨江。 4月 5號(hào)開(kāi)始接受咨詢(xún)，預(yù)計(jì) 5月底開(kāi)盤(pán)，均價(jià) 2700元 /㎡，現(xiàn)沒(méi) 做任何的推廣。來(lái)訪登記客戶(hù)不到 200人。 點(diǎn)評(píng)：該項(xiàng)目是臨江項(xiàng)目單位面積較小的。但 2梯 6戶(hù)，在戶(hù)型上的缺陷并不小，項(xiàng)目追求開(kāi)盤(pán)時(shí)間，縮短了開(kāi)盤(pán)前的蓄水期。難度大啊。 3 格蘭美景 開(kāi)發(fā)商：樂(lè)山金盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 地址：樂(lè)山斑竹灣理工大學(xué)前面（原 585所）對(duì)面 電話： 3526666/3529999 總戶(hù)數(shù)： 18+1（ 1梯 2戶(hù)）電梯公寓計(jì) 72戶(hù) 面積區(qū)間： 136143㎡ 價(jià)格區(qū)間： 24004000元 /㎡ 均價(jià)： 2800元 /㎡ 共攤： 16% 物業(yè)費(fèi)用： /㎡月 銷(xiāo)售率 ： 30套 客戶(hù)來(lái)源分析 :此處購(gòu)房的客戶(hù)項(xiàng)目周邊的占 50%,以理工和師院的老師為主 ,也有部分專(zhuān)區(qū)醫(yī)院的醫(yī)生 .郊縣客戶(hù)也占大概 50%以峨眉 ,成都 ,安谷的為主 .以為事業(yè)單位的員工較多 ,所以公積金買(mǎi)房的客戶(hù)也比較多 點(diǎn)評(píng)：該項(xiàng)目在綠化上，會(huì)所，臨江觀景平臺(tái)其實(shí)都做得不錯(cuò)。但體量太小，宣傳上沒(méi)力，加上該區(qū)域的號(hào)召力不強(qiáng)。并用開(kāi)發(fā)商自行銷(xiāo)售，在沒(méi)有排號(hào)期，在只有車(chē)身廣告的情況下，銷(xiāo)售率也可想而知。 《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)送貨上門(mén)！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國(guó)房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料下載??！ ： 69031789 《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)送貨上門(mén)！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國(guó)房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料下載！！ ： 69031789 4．粼江水印 開(kāi)發(fā)商：樂(lè)山三環(huán)實(shí)業(yè) 地址：樂(lè)山市中區(qū)斑竹灣（肖壩路 67號(hào)） 電話： 2273000/2273001 總戶(hù)數(shù) ： 72戶(hù) 面積區(qū)間： ㎡ 主力戶(hù)型 :208227㎡ 價(jià)格區(qū)間 :24004000元 /㎡ 均價(jià)： 3000元 /㎡ 客戶(hù)來(lái)源分析 :客戶(hù)來(lái)源與格蘭美景大致相同 ,只是該項(xiàng)目面積相對(duì)較大所以 ,多以貸款買(mǎi)房為主 點(diǎn)評(píng) :太大的面積，太高的總價(jià)，讓人難以接受。這個(gè)項(xiàng)目沒(méi)什么好說(shuō)的，走一步算一步。 5．英倫世家 開(kāi)發(fā)商：樂(lè)山嘉潤(rùn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 地址：樂(lè)山市中區(qū)濱江路中段（王浩兒漁港對(duì)面） 電話： 5010588 總戶(hù)數(shù)： 2梯 3戶(hù)共計(jì) 151套 公攤： 16% 登記客戶(hù)： 400多組 排號(hào) 100100組 5月 10日開(kāi)盤(pán) 預(yù)計(jì)均價(jià)： 28003000元 /㎡ 面積區(qū)間： 119150㎡ 物業(yè)收費(fèi)： /㎡月 點(diǎn)評(píng)：該項(xiàng)目是同區(qū)域 3個(gè)樓盤(pán)，各方面情況相對(duì)較好的了。面積相對(duì)適中，價(jià)格相對(duì)適宜，戶(hù)型相對(duì)適合。從現(xiàn)階段排號(hào)情況來(lái)看，銷(xiāo)售還是比較困難的；但等今年中下旬其他項(xiàng)目在價(jià)格上的拉扯，銷(xiāo)售也能圓滿完成。 《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)送貨上門(mén)！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國(guó)房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料下載??！ ： 69031789 《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)送貨上門(mén)！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國(guó)房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料下載??！ ： 69031789 6．皇華臺(tái) 開(kāi)發(fā)商：四川東安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 地址：興發(fā)街 66號(hào) 電話： 2153666 總戶(hù)數(shù)： 261戶(hù) 公攤： % 面積區(qū)間： 80120140180㎡ 價(jià)格區(qū)間： 24003888元 /㎡ 銷(xiāo)售率： 65% 物業(yè)收費(fèi)： 1元 /㎡月 點(diǎn)評(píng)：以 3000元 /㎡均價(jià)拉動(dòng)樂(lè)山樓市步入一個(gè)新的高峰，項(xiàng)目做得非常不錯(cuò)，在挖掘人文這塊做足了功夫（差異化）。規(guī)劃跟不上變化，大面積戶(hù)型相對(duì)的滯銷(xiāo)，想清盤(pán)難度不小。 小結(jié) ：臨江項(xiàng)目被抬至過(guò)高，戶(hù)型面積不降下來(lái)，項(xiàng)目做得沒(méi)內(nèi)涵，中庸的臨江項(xiàng)目，結(jié)果是很悲慘的?？v觀在已面市及 5月底即將面市的臨江項(xiàng)目，價(jià)格并不是他們所犯的錯(cuò)（所有臨江項(xiàng)目千篇一律的復(fù)制是致命傷），而是其相互追趕開(kāi)盤(pán)時(shí)間導(dǎo)致提前打響價(jià)格戰(zhàn)。在現(xiàn)樂(lè) 山市場(chǎng)大面積的綠化項(xiàng)目與水岸項(xiàng)目喜愛(ài)度一致的情況下，在市場(chǎng)價(jià)格尚未拉起的情況，在客戶(hù)跟風(fēng)現(xiàn)象嚴(yán)重的情況下，在上半年回歸城中心的大口號(hào)下，項(xiàng)目只能期待開(kāi)盤(pán)時(shí)間的延后和其他項(xiàng)目?jī)r(jià)格上的奇跡給予幫助了（春華上郡早 3個(gè)月開(kāi)，只能賣(mài)到 1900元 /㎡，晚 3個(gè)月開(kāi)能賣(mài)到 2350元 /㎡并到現(xiàn)在只余 18套房子的案例給了我們很好的啟示）。 《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)送貨上門(mén)！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國(guó)房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料下載??！ ： 69031789 《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)送貨上門(mén)！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國(guó)房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料下載??！ ： 69031789 C．忽略的板塊 —— 北燕路片區(qū) 代表項(xiàng)目：流水庭院，嘉州陽(yáng)光，華冠馨苑，樂(lè)府錦城 項(xiàng)目名稱(chēng) 流水庭院 開(kāi)發(fā)商 四川樂(lè)山圣達(dá)置業(yè) 項(xiàng)目地址 市中區(qū)王河園對(duì)面 開(kāi) /竣 工時(shí)間 規(guī)劃 /建筑設(shè)計(jì) / 景觀 /園林設(shè)計(jì) / 售樓電話 2305888 項(xiàng)目現(xiàn)狀 封頂 目 基 本 情 況 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 占地面積 85 畝 建筑面積 9 萬(wàn) 公 攤 9% 綠化率 40% 建筑風(fēng)格 歐式 項(xiàng)目主要 廣告訴求 珍藏私家水域 開(kāi)啟度假新生活 小 區(qū) 會(huì)所 配 套 公開(kāi) 排號(hào) 洋房 年底交房 多層 交房 總戶(hù)數(shù) : 475 現(xiàn)推戶(hù)數(shù) :475 洋房 : 199 戶(hù) 多層 : 276 洋房 面積區(qū)間 價(jià)格區(qū)間 均價(jià) 銷(xiāo)售率 233245 ㎡ 26803700元 /㎡ 2980 元 /㎡ 40% 多層 面積區(qū)間 價(jià)格區(qū)間 均價(jià) 銷(xiāo)售率 114236 ㎡ 16802100 元 /㎡ 1900 元 /㎡ 60% 周邊配套 暢銷(xiāo)戶(hù)型 三室 二廳二衛(wèi) 114 ㎡ 三室 二 廳 二衛(wèi) 134 ㎡ 價(jià)格區(qū)間 18 萬(wàn)至 20 萬(wàn) 20 萬(wàn)至 26 萬(wàn) 銷(xiāo)售基本情況 市中區(qū)客戶(hù) 40 %（組） 周邊郊縣客戶(hù) 60 %（組） 一次性付款 30 %（組） 一次性付款 30 %（組） 分期付款 / %（組） 分期付款 / %（組） 公積金 /按揭 70 %（組） 公積金 /按揭 70 %（組） 整體宣傳上 （選擇） 1. √ 道路兩旁的刀旗 2. 車(chē)身廣告 4. 廣告牌 5. √ 電視廣告 《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)送貨上門(mén)！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國(guó)房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料下載??！ ： 69031789 《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)送貨上門(mén)！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國(guó)房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料下載?。?： 69031789 6. √ 短信廣告 7. 派發(fā) DM 單 8. √ 夾報(bào) 活動(dòng) 11√ ．網(wǎng)絡(luò) 12． √ 報(bào)紙 13．其他 針對(duì)異地客戶(hù)的主要宣傳上有 1． / 2． / 3． / 車(chē)位 /庫(kù)情況 數(shù)量 面積區(qū)間 價(jià)格區(qū)間 租金 銷(xiāo)售率 197 2530 5． 5 萬(wàn) /個(gè) / 40% 物業(yè)公司：升華 物業(yè)收費(fèi)： 元 /月㎡ 綜 合 情 況 光就該項(xiàng)目的戶(hù)型，營(yíng)銷(xiāo)，價(jià)格都是比較正統(tǒng)的，但多層只 60%的銷(xiāo)售率，足經(jīng)說(shuō)明 2個(gè)問(wèn)題。 1：客戶(hù)對(duì)區(qū)域上指向性較強(qiáng)， 2：在宣傳上，該項(xiàng)目沒(méi)跟上。除了在項(xiàng)目 附近的刀旗外，和一些帶時(shí)效性的傳播外就沒(méi)其他宣傳。這也給我們做新項(xiàng)目帶來(lái)了或多或少的啟示。 項(xiàng)目名稱(chēng) 嘉州陽(yáng)光 開(kāi)發(fā)商 錦泰房地產(chǎn) 項(xiàng)目地址 鳳凰路與嘉祥路交匯處 交房時(shí)間 / 規(guī)劃 /建筑設(shè)計(jì) / 景觀 /園林設(shè)計(jì) / 售樓電話 2117333 項(xiàng)目現(xiàn)狀 基礎(chǔ) 目 基 本 情 況 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 5 月中旬 占地面積 12 畝 建筑面積 3 萬(wàn)多 ㎡ 公 攤 1015% 綠化率 31% 建筑風(fēng)格 現(xiàn)代圍合 項(xiàng)目主要 廣告訴求 造老百姓買(mǎi)得起的房子 小 區(qū) 無(wú) 配 套 登記客戶(hù) 700 多戶(hù)，不交誠(chéng)意金排號(hào) 400 戶(hù)，排號(hào)客戶(hù)優(yōu)惠 2% 總戶(hù)數(shù) : 260 現(xiàn)推戶(hù)數(shù) :260 電梯 : 170 戶(hù) 多層 : 90 戶(hù) 電梯 面積區(qū)間 價(jià)格區(qū)間 均價(jià) 銷(xiāo)售率 ㎡ / 2100 元 /㎡ / 多層 面積區(qū)間 價(jià)格區(qū)間 均價(jià) 銷(xiāo)售率 / 2100 元 /㎡ / 周邊配套 暢銷(xiāo)戶(hù)型 /室 /廳二 /衛(wèi) / ㎡ / 室 / 廳 / 衛(wèi) / ㎡ 價(jià)格區(qū)間 萬(wàn)至 萬(wàn) 萬(wàn)至 萬(wàn) 銷(xiāo)售基本情況 市中區(qū)客戶(hù) / %（組） 周邊郊縣客戶(hù) / %（組） 一次性付款 / %（組） 一次性付款 / %（組） 分期付款 / %（組） 分期付款 / %（組） 公積金 /按揭 80 %（組） 公積金 /按揭 70 %（組） 整體宣傳上 （選擇） 1. √ 道路兩旁的刀旗 2. √ 車(chē)身廣告 4. √ 廣告牌 5. √ 電視廣