【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 超五星級(jí)酒店 設(shè)計(jì)中 數(shù)據(jù)來源：本表根據(jù)青島市旅游局?jǐn)?shù)據(jù)和現(xiàn)地調(diào)查數(shù)據(jù)整理 從以上情況可以看出，如果包括本項(xiàng)目和現(xiàn)在營(yíng)業(yè)的五星級(jí)飯店， 2021 年項(xiàng)目開業(yè)時(shí)將有約 14 家五星級(jí)酒店?duì)I業(yè)，其中已開工建設(shè)的有 8 家，設(shè)計(jì)中的酒店 3 家。由于青島未來五星級(jí)酒店的供應(yīng)能力急劇放大，五星級(jí)飯店的經(jīng)營(yíng)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈。 第二節(jié) 海上運(yùn)動(dòng)休閑 現(xiàn)狀 青島是海濱城市，海 是青島最大的旅游資源。青島市海洋公園、中苑海上廣場(chǎng)、海豚管等旅游設(shè)施，相繼開展了海上觀光、海上旅游等項(xiàng)目，海上旅游成為特色，吸引了大批國(guó)內(nèi)觀光客，旅客乘船或快艇觀賞嶗山及前海一線的風(fēng)光，成為節(jié)日島城旅游的一大亮點(diǎn)。同時(shí)田橫島度假區(qū)、靈山島開辦海上、海島旅游成為熱點(diǎn)。 但是，作為海洋旅游重要組成的海上運(yùn)動(dòng)在青島還剛剛開始，滑水、帆板、水上摩托、拽曳傘、快艇等海上運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目尚未普及，青島正在進(jìn)行游艇專用養(yǎng)護(hù)基地、停泊游艇的專用碼頭、游艇展覽等初期建設(shè)和市場(chǎng)培育工作。隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，擁有游艇的個(gè)人將 逐漸增加。從國(guó)外情況看，游艇是海洋旅游的重要組成部分。游艇不僅可以作為海上觀光的交通工具，而且還是富裕階層身份的象征。其中的高檔游艇的服務(wù)將會(huì)成為最為穩(wěn)定的部分。 目前青島海上旅游設(shè)施的功能單一，大型綜合性設(shè)施很少。海洋旅游的游客約為 30 萬人次，僅占青島旅游量的 3%，設(shè)施及功能的不足是造成上述情況的主要原因。 海上休閑運(yùn)動(dòng)發(fā)展趨勢(shì) 13 在經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高的國(guó)家和地區(qū)，游艇是富裕人士喜愛的高品味休閑運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目。按照游艇的功能分類，游艇分為運(yùn)動(dòng)型、休閑型、商務(wù)型三類。其中運(yùn)動(dòng)型游艇為小型快艇，速度作為賣點(diǎn)，價(jià) 格較低，在年輕人中間非常有市場(chǎng)。休閑型游艇，多為家庭購買，用于度假、烘托家庭氛圍之用，休閑型游艇一半長(zhǎng)度在 30 英尺到 45 英尺左右，是游艇的主力品種。商務(wù)游艇尺寸大、裝潢豪華，被用于大型南國(guó)企業(yè)集團(tuán)購買，被用于商務(wù)會(huì)議、公司聚會(huì)或私人聚會(huì)。 目前，在青島這類鄰海的城市和中國(guó)其他經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的大城市，游艇項(xiàng)目開始形成消費(fèi)熱點(diǎn)。國(guó)家體育總局水上運(yùn)動(dòng)中心等部門也積極推動(dòng)游艇運(yùn)動(dòng)和休閑體育運(yùn)動(dòng)，準(zhǔn)備在國(guó)內(nèi)外募集游艇會(huì)員，為本項(xiàng)目組建游艇會(huì)?？梢钥隙ǎ?2021 年奧運(yùn)會(huì)帆船比賽定點(diǎn)于青島后，必將吸引更多喜愛游艇等海洋休閑運(yùn)動(dòng)的游客，海洋旅游業(yè)會(huì)進(jìn)入快速發(fā)展時(shí)期。 未來的海洋休閑設(shè)施 由于看好海洋休閑旅游業(yè)，許多的企業(yè)正在加快有關(guān)設(shè)施的建設(shè)。預(yù)計(jì)本項(xiàng)目建成時(shí)青島市特別是項(xiàng)目周圍將有五個(gè)功能相近的海洋休閑設(shè)施建成：奧運(yùn)村帆船基地、銀海旅游度假村、極地海洋世界、友誼國(guó)際游艇俱樂部、天逸海灣國(guó)際度假村。統(tǒng)計(jì)情況如下： 海洋游樂項(xiàng)目表 ： 名稱 地點(diǎn) 經(jīng)營(yíng)內(nèi)容 游艇容量 價(jià)格 客戶類型 進(jìn)展 奧運(yùn)村帆船基地 浮山灣 游艇、餐飲、五星級(jí)飯店 奧運(yùn)會(huì) 、 運(yùn)動(dòng)員 2021 年 6 月完工 銀海旅游度假村 嶗山本項(xiàng)目西側(cè) 游艇、 餐飲、五星級(jí)飯店 375 個(gè) 一期 130 個(gè) 會(huì)費(fèi) 5 萬元 泊位 107 萬元 已使用 友誼國(guó)際游艇俱樂部 團(tuán)島灣 八大峽 游艇、餐飲、飯店 1996 年?duì)I業(yè) 極地海洋世界 嶗山本項(xiàng)目西側(cè) 海洋館、海洋科技館、漁人碼頭 在建 天逸海灣國(guó)際度假村 鰲山小島灣 超五星級(jí)酒店、會(huì)展中心、公寓、康療中心、藝術(shù)村、水上活動(dòng)中心、游艇俱樂部 數(shù)百個(gè) 待定 高檔客戶 設(shè)計(jì)中 數(shù)據(jù)來源：本表根據(jù)現(xiàn)地調(diào)查數(shù)據(jù)整理 14 圖 : 銀海旅游度假村現(xiàn)狀 根據(jù)有關(guān)的調(diào)查分析，即使這些項(xiàng)目建成使用，由于市場(chǎng)處于早期發(fā)展階段，如果包括北京、山東、青島和山西等華北及一些華東地區(qū)，需求能力應(yīng)數(shù)倍于供給能力，本項(xiàng)目市場(chǎng)前景看好。 第三節(jié) 餐飲業(yè) 青島市旅游業(yè)和居民消費(fèi)水平的迅速提高，使餐飲業(yè)的發(fā)展步入了“黃金時(shí)代”。青島市餐飲業(yè)銷售額從 1990 年的 億元上升到 2021 年 億元，多年來居于第三產(chǎn)業(yè)之首，增幅超過 20%以上；餐飲企業(yè)發(fā)展到 萬多家，從業(yè)人員數(shù)達(dá) 10 多萬人；市民在外用餐支出不斷增多，成為社會(huì)消費(fèi)品市場(chǎng)的最大 亮點(diǎn)之一。 青島市高檔餐飲設(shè)施的特點(diǎn)： 一是依托于海鮮產(chǎn)品的資源條件。青島沿海地區(qū)的水產(chǎn)處藏量豐富，每年有 3萬噸。青島菜擅長(zhǎng)海產(chǎn)品烹調(diào)，清爽淡雅，鮮美可口，中西合璧，自成風(fēng)格。 二是經(jīng)營(yíng)走向規(guī)?；：?mèng)園美食城、海鮮巨無霸、陽光佳日等多家餐飲的營(yíng)業(yè)面積超過了 5000 平方米，其中 1 家的餐飲店的經(jīng)營(yíng)面積超過 1 萬平方米，而且經(jīng)營(yíng)狀況良好。 三是講究海景就餐環(huán)境，把享受美食與享受美景相結(jié)合。青島具有海景特色 的大型餐飲酒店有海上皇宮、陽光佳日、銀海大世界等，為數(shù)不多，其上座率高。見下圖： 15 青島海上皇宮 海夢(mèng)圓美食城 青島海景花園大酒店 青島作為海濱城市，餐飲服務(wù)中的海洋特色有待發(fā)揮。在經(jīng)營(yíng)規(guī)模上，青島還沒有銷售額過億元的餐飲店。同時(shí)青島上規(guī)模的餐飲店與北京、上海、廣州、南京、杭州等城市相比依然存在差距。 餐飲設(shè)施是隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展、時(shí)尚和飲食文化的變化而發(fā)展提高的，對(duì)于餐飲市場(chǎng)不斷的再開發(fā)是餐飲企業(yè)成功的關(guān)鍵。目前，國(guó)際飯 店業(yè)在發(fā)展高端度假休閑設(shè)施的基礎(chǔ)上，進(jìn)入了第四階段即異化類飯店、餐飲的發(fā)展階段。這類飯店、餐館通過造就創(chuàng)新性的就餐環(huán)境，充分挖掘景觀價(jià)值、文化價(jià)值，體現(xiàn)個(gè)性化的風(fēng)格。比如：芬蘭凱米純冰堡壘雪堡內(nèi)部是冰的世界，旅館的床、餐廳的餐桌、酒杯、教堂里的耶穌像都用冰雕琢而成，創(chuàng)造了極地的人工奇觀。中國(guó)廣州長(zhǎng)隆酒店，位于野生動(dòng)物園中間，四周亞熱帶叢林環(huán)繞，突出野生動(dòng)物園主題，把主題性、游覽性、欣賞性、參與性、休閑型結(jié)合與一體。酒店西餐廳對(duì)著走動(dòng)的白老虎，中餐廳對(duì)著優(yōu)雅的火烈鳥，就餐的客人邊吃飯邊觀賞動(dòng)物。 綜合上述情況 ，如果立足與青島豐富的海產(chǎn)資源，順應(yīng)在青島品嘗海味的飲食消費(fèi)時(shí)尚，以海邊適當(dāng)位置造就創(chuàng)新型的就餐環(huán)境，開辦中高檔餐飲店仍有較大的發(fā)展空間。 第四章 發(fā)展前景的綜合分析 第一節(jié) 機(jī)遇、優(yōu)勢(shì)與對(duì)策 綜合分析本 項(xiàng)目建設(shè)、經(jīng)營(yíng)的形勢(shì)，具有如下有利條件 。 16 機(jī)會(huì) ?處于中國(guó)和青島經(jīng)濟(jì)、旅游和外資利用的快速發(fā)展期 ?青島承辦奧運(yùn)會(huì)帆船賽的歷史機(jī)遇，旅游節(jié)事眾多，城市形象提升快，利于旅游市場(chǎng)開拓 ?周圍北方城市富裕人士有在青島投資置業(yè)的動(dòng)向 ?游艇的消費(fèi)剛剛興起，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手不多 優(yōu)勢(shì) ?優(yōu)越的位置：依托嶗山石老人 國(guó)家旅游風(fēng)景區(qū)，鄰 近市區(qū)的東海路 ?稀缺的土地：周圍地區(qū)沒有類型的近岸島嶼可以利用 ?獨(dú)特的景觀：中國(guó)唯一矗立在海里的白金五星酒店，吸引力極強(qiáng)的標(biāo)志性景觀 ?良好的環(huán)境：有風(fēng)景優(yōu)美的旅游景點(diǎn)做依托，利于高檔賓客有獨(dú)力、舒適、自由的享受空間 ?資源的類型多樣：度假類、康體類的資源組合條件 ?建設(shè)單位強(qiáng)力的經(jīng)濟(jì)實(shí)力 ?國(guó)際化管理：酒店由國(guó)際著名的飯店管理公司管理 另外，建設(shè)經(jīng)營(yíng)者也應(yīng)客觀地分析一些問題對(duì)本項(xiàng)目建設(shè)、經(jīng)營(yíng)的影響，這些問題有：本項(xiàng)目規(guī)模大，技術(shù)較為復(fù)雜，回收周期長(zhǎng)；飯店競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手多，青島五星級(jí)飯店客房 供應(yīng)量急劇增長(zhǎng)等。 對(duì)策 ?抓住青島快速發(fā)展的機(jī)會(huì)，以我代表新青島的理念，實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目的標(biāo)志性 和青島上升的形象整合，在獨(dú)立性、新穎性、標(biāo)志性建筑景觀的沖擊下占據(jù)人們心目中的位置，吸引客源。 ?把握住高品質(zhì)、高品味休閑服務(wù)的核心價(jià)值。堅(jiān)持高品質(zhì)的市場(chǎng)定位，塑造獨(dú)一無二的尊貴氣質(zhì)。集中于高檔客戶服務(wù)，市場(chǎng)開拓的重點(diǎn)主要有外國(guó)、國(guó)內(nèi)企業(yè)集團(tuán)和富裕人群的消費(fèi)。在做好分區(qū)的前提下，接待普通人群的海上觀光旅游。 ?根據(jù)旅游資源的種類，設(shè)計(jì)綜合性的高尚品質(zhì)休閑項(xiàng)目。 ?堅(jiān)持高效優(yōu)質(zhì)的建設(shè)理念。 建設(shè)資金的投入要充足到位， 保證設(shè)施、設(shè)備的高質(zhì)量。 ?達(dá)到國(guó)際一流飯店的管理服務(wù)水平。 17 第二節(jié) 項(xiàng)目定位 全海景、體驗(yàn)式、綜合性的海上旅游休閑服務(wù) 根據(jù)青島市經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)、環(huán)境分析、旅游市場(chǎng)分析，競(jìng)爭(zhēng)分析結(jié)合，項(xiàng)目定位為以青島新的標(biāo)志性人文景觀建筑為亮點(diǎn)，以體現(xiàn)當(dāng)代青島開放的海洋文化氣質(zhì)、邁向現(xiàn)代化富裕生活和高品質(zhì)休閑運(yùn)動(dòng)為特色，形成海上、近岸海島、海岸三個(gè)區(qū)域相連接的全海景、體驗(yàn)式、綜合性的海上旅游休閑區(qū)。 青島新的標(biāo)志性人文建筑景觀 本項(xiàng)目創(chuàng)新出現(xiàn)代化青島的新標(biāo)志，即在融會(huì)了青島傳統(tǒng)標(biāo)志性要素：棧橋、海岸建筑、岸邊游樂設(shè)施 的基礎(chǔ)上，依托赤島獨(dú)特的地理位置，利用當(dāng)代先進(jìn)的景觀建筑形式，集合了跨越性新棧橋、海中建筑、海中游樂設(shè)施等青島前所未有的要素，形成海島、海景、人文建筑景觀特色的青島新標(biāo)志。 現(xiàn)代化的海上家園弘揚(yáng)海洋文化理念 具有巨大體量和 248 米高的海洋中心酒店突出體現(xiàn)了青島現(xiàn)代發(fā)展水平和經(jīng)濟(jì)實(shí)力，使來青島的各國(guó)各族人們?cè)诤Ｖ械募覉@里體驗(yàn)天、海、人相融合的意境，昭示了融于海洋的新文化理念。 體現(xiàn)海洋活力的參與式休閑運(yùn)動(dòng) 順應(yīng)人們追求高尚生活的理念，利用 2021 年奧運(yùn)會(huì)的發(fā)展契機(jī)，充分利用赤島海域資源優(yōu)勢(shì)，使人們參與游艇、滑 水、帆板等富有健康、動(dòng)感、娛樂特點(diǎn)的海上運(yùn)動(dòng)，以及海中釣魚等風(fēng)浪中靜止休閑活動(dòng)，構(gòu)建青島全方位的海上休閑運(yùn)動(dòng)區(qū)。 天海交匯處的觀光景點(diǎn) 著名的梁開建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所秉承當(dāng)代建筑文化理念設(shè)計(jì)的海洋中心，其建筑造型獨(dú)特，可以成為青島海濱標(biāo)志性的新景觀。 高尚品味的綜合性度假旅游區(qū) 住在海中的酒店里、欣賞著海天一色的精致、品嘗著健康美味的佳肴、行于跨海棧橋，參與休閑運(yùn)動(dòng)和娛樂活動(dòng)，使本項(xiàng)目具有現(xiàn)代旅游吃、住、行、游、購、娛六大基本要素，突出高品質(zhì)、綜合性休閑的特色。 第三節(jié) 經(jīng)營(yíng)理念 根據(jù)市場(chǎng)和資源相結(jié) 合的旅游開發(fā)模式，針對(duì)高檔市場(chǎng)、依托旅游資源，建設(shè)現(xiàn)代化綜合性旅游休閑區(qū)。 突出酒店和游艇俱樂部?jī)蓚€(gè)重點(diǎn)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，提供系列化、高品質(zhì)服務(wù)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目之間優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，追求成為中國(guó)乃至亞洲聞名的景觀酒店和休閑度假地。 18 第四節(jié) 經(jīng)營(yíng)模式 ?酒店經(jīng)營(yíng)系列 白金五星酒店經(jīng)營(yíng)住宿、商務(wù)會(huì)議、餐飲、健身等項(xiàng)目，由國(guó)際著名的飯店管理公司管理。 以度假、商務(wù)為主的全景白金五星酒店（ A座），擁有 982 套客房和最多可接待 600 人規(guī)模的宴會(huì)廳、會(huì)議廳、會(huì)展廳。 B 座俱樂部公寓樓實(shí)行委托管理或產(chǎn)權(quán)酒店式的管理服務(wù) 方式。 ?游艇系列 利用游艇設(shè)施，開辦會(huì)員制游艇俱樂部，游艇俱樂部以為俱樂部成員提供專業(yè)化的服務(wù)為主，經(jīng)營(yíng)海上運(yùn)動(dòng)設(shè)施、設(shè)備的出租、服務(wù)和海上游覽觀光服務(wù)。在營(yíng)銷上，游艇設(shè)施的出售出租、游艇商品的銷售、俱樂部公寓的出售出租及物業(yè)管理服務(wù)、海上浴場(chǎng)的服務(wù)集合進(jìn)行。 服務(wù)項(xiàng)目包括代辦游艇執(zhí)照、泊位服務(wù)；開辦游艇滑水、帆板、專業(yè)駕駛培訓(xùn)學(xué)校；代理世界知名品牌豪華游艇、快艇及水上活動(dòng)相關(guān)器材銷售；游艇租賃、展銷服務(wù)；專業(yè)技術(shù)咨詢及維修保養(yǎng)服務(wù)；海上釣魚休憩等海上休閑觀光娛樂活動(dòng)。 ?餐飲服務(wù)系列 岸區(qū)和島上水 街的獨(dú)立餐飲設(shè)施出售給專業(yè)的餐飲管理公司經(jīng)營(yíng)。這些設(shè)施與酒店內(nèi)的餐飲設(shè)施根據(jù)位置、環(huán)境、風(fēng)味、客戶等方面的特點(diǎn)，分別組成以海鮮為主的中高檔水上餐廳，以創(chuàng)新性就餐環(huán)境為特點(diǎn)的海底餐廳，以不同風(fēng)味為特色的中西餐廳，以觀景、娛樂、休閑為主的酒吧、咖啡廳等多類型、聚集性的餐飲服務(wù)區(qū)。 ?酒店外圍海上觀光旅游系列 利用岸邊的廣場(chǎng)設(shè)施和酒店四周的自有海域，經(jīng)營(yíng)廣場(chǎng)演出、水上摩托、拖曳傘、快艇等海上體育運(yùn)動(dòng)娛樂項(xiàng)目，開展大中型游船、海上旅游觀光巴士等海上游樂活動(dòng)。 第五章 項(xiàng)目廠址選擇 第一節(jié)、 建設(shè)地點(diǎn) 項(xiàng)目選址 項(xiàng)目位于青島石老人旅游度假區(qū)內(nèi)赤島及周邊海域，根據(jù)《青島市海島、礁概查報(bào)告》，赤島位于北緯 36 ? 03’56”，東經(jīng) 120 ? 27’45”，屬嶗山區(qū)中韓鎮(zhèn)，距中韓鎮(zhèn) 公里，距陸地山東頭村 公里。赤島呈南北走向，長(zhǎng) 公里，寬 公里，海岸線總長(zhǎng)度 公里，海拔 米。島上巖石呈赤色， 19 無淡水資源可以利用。赤島周邊水域海產(chǎn)資源較為豐富。 項(xiàng)目擬建地址位于石老人國(guó)家旅游度假區(qū)的赤島水域，處于石老人旅游度假區(qū)范圍內(nèi)從麥島到石老人長(zhǎng)達(dá)九公里的鉆石海域的中部，西接在建的極地海洋世界、銀 海游艇俱樂部，東側(cè)為雕塑公園。 本項(xiàng)目的三個(gè)部分的具體位置為： 島區(qū)設(shè)在赤島及其西北部海域建設(shè)的海上人工島上，占地面積 30000 平方米。 岸區(qū)設(shè)在東海東路以東，海青路向東沿線以南。占地 13334 平方米。 島區(qū)與陸地連接棧橋岸點(diǎn)選擇海青路方案。 海島及岸區(qū)土地現(xiàn)狀 海島上近年來有漁民在島上養(yǎng)殖鮑魚。岸區(qū)土地現(xiàn)由部分鹽場(chǎng)和濱海步道。 第二節(jié) 自然資源 氣象 ?氣溫 屬季風(fēng)型大陸性氣候，冬少嚴(yán)寒，夏無酷暑。氣候年較差（ ? C）與日較差（ ? C）均較小。 年平均氣溫 ? C， 8月份最熱，平均氣溫最高為 ? C，比內(nèi)陸地區(qū)遲后一個(gè)月且氣溫偏低。最冷月