【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 。 三、項(xiàng)目選址合理性分析選址 桂林高新區(qū)，是因?yàn)槟壳霸搮^(qū)發(fā)展?jié)摿ψ畲?，受選率最高。區(qū)域正處于經(jīng)濟(jì)、文化快速發(fā)展上升期并面臨著無(wú)限商機(jī)。 由于項(xiàng)目位于英才科技園區(qū)內(nèi)，因此，園區(qū)內(nèi)科技創(chuàng)新效應(yīng)和極易形成人才、項(xiàng)目、資金的聚集效應(yīng)使其成為發(fā)展 － 5 － 的新亮點(diǎn)。交通方便、水電供應(yīng)充足、通訊設(shè)施先進(jìn)、金融保險(xiǎn)單位齊全，各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施也逐步完善。作為桂林市唯一的創(chuàng)新科技走廊正以它朝氣蓬勃的發(fā)展趨勢(shì)吸引入孵企業(yè)和教育產(chǎn)業(yè)的進(jìn)駐。逐漸向著集 “ 產(chǎn)、學(xué)、研、資 ” 于一體的高科技產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)穩(wěn)步快速地發(fā)展。 四、項(xiàng)目投資單位簡(jiǎn)介 蘇州科賽投資發(fā)展集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱 “ 科賽集團(tuán) ” 。） 科賽集團(tuán)是由自然人股東發(fā)起組成的浙商民營(yíng)股份制企業(yè)，中國(guó)高層經(jīng)濟(jì)論壇成員單位，集團(tuán)下轄十余家全資和控股企業(yè)。遵循 “ 產(chǎn)業(yè)投資聯(lián)盟 ” 的經(jīng)營(yíng)理念，在科賽集團(tuán)周?chē)呀?jīng)形成了一批由江浙企業(yè)組成的聯(lián)合投資開(kāi)發(fā)的企業(yè)團(tuán)隊(duì)。 科賽集團(tuán)是我國(guó)較早以 “ 城鎮(zhèn)運(yùn)營(yíng)商 ” 身份，將經(jīng)營(yíng)城市理念用于城鎮(zhèn)成片土地綜合建設(shè)開(kāi)發(fā)實(shí)踐的民營(yíng)企業(yè)集團(tuán)，致力于中國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展模式的理論探索與實(shí)踐，整合、優(yōu)化和提升城市 資源?？瀑惣瘓F(tuán)正是依靠了自己的戰(zhàn)略膽識(shí)及資源整合和市場(chǎng)運(yùn)作能力，在國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)建設(shè)了包括桂林高新區(qū)英才科技園項(xiàng)目、江西資溪新城、湖南桑植新城、桂林平樂(lè)縣 “ 桂江二橋 ” 建設(shè)及南洲開(kāi)發(fā)項(xiàng)目等。科賽集團(tuán)正逐步建立和完善 “ 城鎮(zhèn)運(yùn)營(yíng) ” 的理論體系、運(yùn)作模式和組織形 － 6 － 式。取得了一定的經(jīng)驗(yàn)，并形成了科賽特色，開(kāi)始受到社會(huì)各界的關(guān)注。 五、項(xiàng)目合作單位簡(jiǎn)介 武漢東湖新技術(shù)創(chuàng)業(yè)中心（以下簡(jiǎn)稱 “ 東湖創(chuàng)業(yè)中心 ” ） 東湖創(chuàng)業(yè)中心是中國(guó)第一家企業(yè)孵化中心，也是中國(guó)孵化中心事業(yè)的發(fā)源地。武漢東湖新技術(shù)創(chuàng)業(yè)中心成立二十年來(lái)，一直致力于尋求符合中國(guó) 國(guó)情的企業(yè)孵化中心發(fā)展之路，累計(jì)孵化企業(yè)近 900 家（其中上市公司 5 家），畢業(yè)企業(yè) 500 余家，累計(jì)提供就業(yè)機(jī)會(huì) 80000 余人 /次，為區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展做出了貢獻(xiàn)。 目前東湖創(chuàng)業(yè)中心擁有孵化場(chǎng)地超過(guò) 250000 平方米，在孵科技企業(yè)近 400 家，東湖創(chuàng)業(yè)中心依托自主開(kāi)發(fā)的孵化企業(yè)評(píng)價(jià)系統(tǒng)和孵化企業(yè)產(chǎn)權(quán)交易系統(tǒng)，廣泛吸引社會(huì)資源搭建了孵化中心投融資平臺(tái)，目前孵化園區(qū)內(nèi)建有孵化基金規(guī)模（含已進(jìn)行的投資）已逾 3000 萬(wàn)元，并且形成了大學(xué)生創(chuàng)業(yè)、初創(chuàng)期企業(yè)投資、風(fēng)險(xiǎn)投資、擔(dān)保融資、銀行信貸相互結(jié)合的綜合融資扶持體系。 目前創(chuàng)業(yè) 中心將重點(diǎn)完善現(xiàn)有的商業(yè)服務(wù)、投融資服務(wù)、培訓(xùn)教育、中介服務(wù)等不同業(yè)態(tài)的服務(wù)平臺(tái)，針對(duì)孵化企業(yè)需求制定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，為在孵企業(yè)引進(jìn)高品質(zhì)的服務(wù)機(jī)構(gòu)。在 2021 年的國(guó)際企業(yè)孵化中心年會(huì)上，全國(guó) 48 家創(chuàng)業(yè) － 7 － 服務(wù)中心共同發(fā)表《東湖宣言》，倡議在全國(guó)范圍內(nèi)建立聯(lián)盟孵化網(wǎng)絡(luò)，為孵化企業(yè)在全國(guó)的發(fā)展提供同一標(biāo)準(zhǔn)的孵化服務(wù)。 武漢東湖新技術(shù)創(chuàng)業(yè)中心作為一個(gè)綜合性的企業(yè)孵化中心，近年來(lái)特別重視專業(yè)孵化功能的建設(shè)和完善。東湖創(chuàng)業(yè)中心在現(xiàn)有的商業(yè)服務(wù)、投融資服務(wù)、培訓(xùn)教育、中介服務(wù)等不同業(yè)態(tài)的服務(wù)平臺(tái)的基礎(chǔ)上，將逐步建設(shè)、完善光機(jī)電 、生物醫(yī)藥、新能源、汽車(chē)、移動(dòng)通訊、環(huán)保、新材料、軟件信息等面向?qū)I(yè)企業(yè)的技術(shù)服務(wù)平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)對(duì)各類企業(yè)的分類服務(wù)、集約孵化。 － 8 － 第三章項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性分析 一、項(xiàng)目背景 桂林市政府高度重視該項(xiàng)目建設(shè)，把它作為全市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和優(yōu)化的公共平臺(tái)來(lái)建設(shè)。經(jīng)過(guò)改革開(kāi)放 30 年來(lái)的持續(xù)發(fā)展，桂林市區(qū)域經(jīng)濟(jì)實(shí)力明顯增強(qiáng)，奠定了發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。 利用當(dāng)前國(guó)家促進(jìn)中部崛起和支持資源型城市轉(zhuǎn)型的契機(jī)，在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)軌和增長(zhǎng)方式轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時(shí)期，建設(shè)創(chuàng)業(yè)孵化中心（智創(chuàng)天地）項(xiàng)目可作為培育和狀大桂林市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。 在信息化帶動(dòng)工業(yè)化的前提下，為創(chuàng)業(yè)園區(qū)孵化中心項(xiàng)目和入孵企業(yè)的選擇提供了較寬的范圍，有利于孵化效益的顯現(xiàn)。 目前，桂林市為扶持青年創(chuàng)業(yè)，解決青年創(chuàng)業(yè)過(guò)程中遇到的場(chǎng)地、資金、管理等難題，也建設(shè)了少部分孵化器，如大學(xué)生創(chuàng)業(yè)園。幫助青年創(chuàng)業(yè)、中小科技企業(yè)成長(zhǎng)發(fā)展，起到了一定作用，但是這些孵化器孵化規(guī)模小而不全，孵化場(chǎng)地面積不足，孵化能力有限，遠(yuǎn)不能趕上發(fā)展需要，因此有必要在桂林創(chuàng)建創(chuàng)業(yè)孵化中心（智創(chuàng)天地），這對(duì)于促進(jìn)桂林市區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展是非常必要的。 － 9 － 二、項(xiàng)目建設(shè)必要性分析 加快桂林國(guó)家高新區(qū)建設(shè)的需要 桂林國(guó) 家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)是國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)建立的第一批國(guó)家級(jí)高新區(qū)之一，也是全國(guó)五個(gè)少數(shù)民族自治區(qū)中的第一個(gè)國(guó)家級(jí)高新區(qū)，在桂林的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中具有獨(dú)特地位和重要作用。經(jīng)過(guò)十余年的建設(shè)發(fā)展，高新區(qū)規(guī)模企業(yè)工業(yè)總產(chǎn)值已占桂林市的四分之一，每年實(shí)際利用外資占桂林市的三分之一，興辦的三資企業(yè)數(shù)占全市的一半。 但由于受區(qū)位、土地資源、投資強(qiáng)度等諸多條件的限制，高新區(qū)的規(guī)模和經(jīng)濟(jì)總量在全國(guó) 53 個(gè)國(guó)家級(jí)高新區(qū)中始終排名靠后。為了加快桂林高新區(qū)的發(fā)展，桂林市委、市政府明確指示：旅游業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)是桂林市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的兩個(gè)重點(diǎn)， “ 一城 兩翼 ” 是桂林城市發(fā)展的總體布局，無(wú)論從哪個(gè)方面來(lái)講，桂林高新區(qū)都具有舉足輕重的地位；高新區(qū)是桂林市的一張 “ 王牌 ” ，一定要快速發(fā)展高新區(qū)。并給予了積極的政策推動(dòng)和扶持，促進(jìn)桂林高新區(qū)整體造血和服務(wù)功能的提升。創(chuàng)業(yè)孵化中心（智創(chuàng)天地）項(xiàng)目作為一項(xiàng)高科技項(xiàng)目，將為會(huì)吸引一大批高新科技人才進(jìn)駐，進(jìn)而增加相關(guān)高新技術(shù)企業(yè)的儲(chǔ)備，將對(duì)桂林高新區(qū)的長(zhǎng)期發(fā)展帶來(lái)積極而深遠(yuǎn)的影響。 － 10 － 完善區(qū)域科技創(chuàng)新系統(tǒng)建設(shè)的需要 一個(gè)國(guó)家、一個(gè)地區(qū)乃至一個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)，在很大程度上是軟環(huán)境的競(jìng)爭(zhēng)，良好的軟環(huán)境是吸引各種生產(chǎn)要素向區(qū)域內(nèi) 集聚的先決條件。創(chuàng)業(yè)孵化中心（智創(chuàng)天地）項(xiàng)目作為一個(gè)大型企業(yè)孵化中心項(xiàng)目，旨在構(gòu)建支持創(chuàng)新與創(chuàng)業(yè)的發(fā)展空間和環(huán)境，完善桂林的城市創(chuàng)新系統(tǒng)，滿足各類創(chuàng)業(yè)人士研發(fā)、生產(chǎn)、生活和服務(wù)的需求，提高城市的自主創(chuàng)新能力，實(shí)現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。 支持中小高科技企業(yè)發(fā)展的需要 桂林高新區(qū)是廣西最大的信息產(chǎn)業(yè)基地，匯聚了廣西師范大學(xué)、桂林電子工業(yè)學(xué)院等 14 所高等院校，區(qū)內(nèi)有桂林激光通信研究所、桂林電器科學(xué)研究所等 8 個(gè)國(guó)家和省級(jí)科研院所和 8 個(gè)國(guó)家級(jí)產(chǎn)品檢測(cè)中心，數(shù)百家高新技術(shù)企業(yè)，每 8 個(gè)城市居民中就有一名在校大學(xué)生 ，可以說(shuō)是中國(guó)智力最密集的地區(qū)之一，具有創(chuàng)建 “ 規(guī)模大、功能全、環(huán)境優(yōu)、服務(wù)好 ” 的全國(guó)一流創(chuàng)業(yè)中心的基本條件。大量的中小高新技術(shù)企業(yè)和才智人才，需要一系列量身定制的創(chuàng)業(yè)服務(wù)體系。包括孵化管理服務(wù)、創(chuàng)業(yè)管理咨詢、創(chuàng)業(yè)投資服務(wù)、信息網(wǎng)絡(luò)服務(wù)等等，形成一個(gè)適宜創(chuàng)新與創(chuàng)業(yè)活動(dòng)的共享環(huán)境和空間。 － 11 － 推進(jìn)孵化器產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程的需要 桂林高新區(qū)創(chuàng)業(yè)中心從 1989 年成立至今，企業(yè)孵化器面積不足 10 萬(wàn)平方米，無(wú)論從規(guī)模、機(jī)制，還是創(chuàng)業(yè)服務(wù)都已經(jīng)無(wú)法滿足入孵企業(yè)的要求。 隨著各種投資主體、各種類型的孵化器興建，入孵企業(yè)對(duì)孵化器的服 務(wù)水平、服務(wù)內(nèi)容要求越來(lái)越高，過(guò)去那種簡(jiǎn)單的物業(yè)管理加初級(jí)服務(wù)的功能已遠(yuǎn)不能滿足要求。產(chǎn)權(quán)式科技企業(yè)孵化器（ SBI）是一種新型的支持區(qū)域性創(chuàng)新和創(chuàng)業(yè)活動(dòng)的孵化系統(tǒng)，該系統(tǒng)通過(guò)對(duì)孵化器投資結(jié)構(gòu)的重新設(shè)計(jì)，吸引社會(huì)資本參與孵化器建設(shè)，全面提升孵化器的孵化能力與管理水平，加速孵化企業(yè)成長(zhǎng)，使投資者分享孵化器服務(wù)和孵化企業(yè)成長(zhǎng)之收益。 保護(hù)創(chuàng)新精神、營(yíng)造創(chuàng)業(yè)氛圍的需要 保護(hù)創(chuàng)新精神、創(chuàng)新是一個(gè)民族進(jìn)步的靈魂，是國(guó)家興旺發(fā)達(dá)的不竭動(dòng)力。創(chuàng)業(yè)孵化中心（智創(chuàng)天地）項(xiàng)目的建立可以極大地激發(fā)人們的創(chuàng)新和創(chuàng)業(yè)熱情；在富有現(xiàn)代氣息的設(shè)施完備的共享空間里，上萬(wàn)名前途無(wú)量的年輕創(chuàng)業(yè)者共同擁有一個(gè)家，將營(yíng)造出濃烈的創(chuàng)業(yè)氛圍；由此而形成的充足的智力資源和 “ 人氣 ” 的集聚，將最終成為桂林高新區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的持久動(dòng)力。同時(shí)，全方位的孵化管理服務(wù)支持，使創(chuàng)業(yè)者可低成本獲得所必需的各項(xiàng)創(chuàng)業(yè)資源，有利于創(chuàng)新 － 12 － 的思想與意識(shí)切實(shí)地轉(zhuǎn)化為行動(dòng)和實(shí)業(yè)。 土地集約化利用的需要 土地是不可再生資源。從桂林這樣著名的 山水旅游城市和特殊的地形地貌，以及桂林高新區(qū)的土地儲(chǔ)備現(xiàn)狀來(lái)看，合理地規(guī)劃高新技術(shù)企業(yè)的布局，最大限度地集約化利用有限的土地資源，最終實(shí)現(xiàn)城市土地增值，是始終必須遵循的土地開(kāi)發(fā)原則。創(chuàng)業(yè)孵化中心（智創(chuàng)天地）項(xiàng)目的建設(shè)與土地集約化利用異曲同工。 桂林要以建設(shè) “ 國(guó)家知識(shí)產(chǎn)權(quán)試點(diǎn)城市 ” 和爭(zhēng)創(chuàng) “ 國(guó)家科技進(jìn)步示范市 ” 為契機(jī)，全面實(shí)施 “ 科教興市 ” 戰(zhàn)略，建設(shè)創(chuàng)新型桂林。充分發(fā)揮我市國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)在自主創(chuàng)新中的作用，以項(xiàng)目為載體，推動(dòng)自主創(chuàng)新成果產(chǎn)業(yè)化。而在知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，人才是決定性因素。要想增強(qiáng)行業(yè)的創(chuàng)新能力，實(shí) 現(xiàn)行業(yè)跨越式發(fā)展，就必須加快科技創(chuàng)新，加速培養(yǎng)和集聚創(chuàng)新人才。因此桂林要大力培育、引進(jìn)更多的高新技術(shù)人才和企業(yè)，強(qiáng)化高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心、研發(fā)機(jī)構(gòu)、留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)園、博士后科研工作站和企業(yè) “ 孵化器 ”的建設(shè)。力爭(zhēng)把桂林建成東盟科技產(chǎn)業(yè)基地，打造廣西重要的人力資源開(kāi)發(fā)中心、科技人才小高地和科技研發(fā)中心。 在如此背景下，桂林需要科技創(chuàng)新，需要?jiǎng)?chuàng)業(yè)家園。然而縱觀桂林市域，目前桂林的創(chuàng)業(yè)環(huán)境不活躍，也沒(méi)有一個(gè) － 13 － 良好的科技企業(yè)孵化中心，因此在桂林建設(shè)一個(gè)科技孵化器必要性十分必要。 － 14 － 第四章 項(xiàng)目 SWOT 分析 一、優(yōu)勢(shì) （ Strength） 桂林市工業(yè)園區(qū)發(fā)展核心地帶圈 桂林市工業(yè)園區(qū)發(fā)展核心地帶圈市工業(yè)園區(qū)項(xiàng)目位置桂林高新區(qū)是桂林市城市的第二層次地帶和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的第一產(chǎn)業(yè)圈。桂林高新區(qū)是桂林市工業(yè)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，是全市發(fā)展電子、生物制藥、信息產(chǎn)業(yè)的重要基地，在發(fā)展工業(yè)上區(qū)域優(yōu)勢(shì)突出。 國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)優(yōu)勢(shì) 入駐企業(yè)可享受?chē)?guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)享有的政策、稅收優(yōu)惠等，可享受開(kāi)發(fā)區(qū)工業(yè)基礎(chǔ)配套、生活配套、管理配套及人力資源和科研支持等諸多優(yōu)勢(shì)。 孵化中心優(yōu)勢(shì) 創(chuàng)業(yè)孵化中心（智創(chuàng)天地）項(xiàng)目實(shí)際是開(kāi)發(fā)區(qū)的 “ 園中園 ” ，入駐企業(yè)不僅享受開(kāi)發(fā) 區(qū)的資源優(yōu)勢(shì)同時(shí)可享受科技園獨(dú)特的孵化中心功能優(yōu)勢(shì)。拿地成本低，可辦理產(chǎn)權(quán)證。 － 15 － 豐富招商經(jīng)驗(yàn) 科賽集團(tuán)及武漢東湖具有成功招商的經(jīng)驗(yàn)，有一定的招商網(wǎng)絡(luò)和渠道。 經(jīng)營(yíng)理念優(yōu)勢(shì)科 賽集團(tuán)與武漢東湖實(shí)力雄厚，有著強(qiáng)勁項(xiàng)目整合能力和項(xiàng)目操作經(jīng)驗(yàn)。 地塊優(yōu)勢(shì) 地理位置上地處于高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園核心地帶（英才科技園區(qū)內(nèi)），高新區(qū)政府新行政中心；多家大中學(xué)校遍布周?chē)?；周邊道路路網(wǎng)科學(xué)合理，寬廣開(kāi)闊，到達(dá)市區(qū)不超過(guò)十分鐘；地塊周邊環(huán)境污染少，空氣清新；孵化中心新的生活配套設(shè)施便于規(guī)劃與管理。 二、劣勢(shì)（ Weakness） 企業(yè)孵化能力弱 從園區(qū)內(nèi)部來(lái)看，孵化中心建設(shè)的規(guī)模已經(jīng)成為衡量高新區(qū)科技創(chuàng)新能力的重要標(biāo)志，目前國(guó)內(nèi)一些高新區(qū)孵化中心面積一般都在 10 萬(wàn)平方米以上，南京、蘇州、無(wú)錫、常州四市孵化中心面積正在以每年 50%100%的速度遞增，而桂林高新區(qū)的孵化中心面積僅為 萬(wàn)平方米，孵化面積非 － 16 － 常有限。 相關(guān)優(yōu)惠政策缺乏 整個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)政策環(huán)境、投資氛圍及相應(yīng)配套存在缺一定優(yōu)越性，企業(yè)進(jìn)駐造成障礙。項(xiàng)目的建設(shè)需要出臺(tái)和制定一系列配套的優(yōu)惠政策，如稅收獎(jiǎng)勵(lì)優(yōu)惠政策，支持入駐企業(yè)發(fā)展。 融資難的矛盾突出 高新區(qū) 投融資體系尚未建立，投資擔(dān)?；?、中小型科技企業(yè)創(chuàng)新基金和風(fēng)險(xiǎn)投資基金均未健全，多數(shù)中小企業(yè)自有資金不足，許多中小型科技企業(yè)無(wú)法籌措到發(fā)展的資金，嚴(yán)重制約了技術(shù)創(chuàng)新和高新技術(shù)的產(chǎn)業(yè)化。另一方面，在社會(huì)上有不少的投資資金閑置。 配套服務(wù)設(shè)施不完善 項(xiàng)目地塊周邊人氣缺乏；在整個(gè)桂林市高新區(qū)內(nèi)，一種集辦公、商業(yè)、文化、社區(qū)服務(wù)、公益服務(wù)于一體，為社區(qū)居民提供綜合性、全方位、多功能、更加便捷的生活服務(wù)商業(yè)業(yè)態(tài)還未真正形成。如周邊公共交通配套不完善。 三、機(jī)遇（ Opportunity） 為科技創(chuàng)業(yè)者、科技型中 小企業(yè)、青年微小創(chuàng)業(yè)企 － 17 － 業(yè)量身打造，建設(shè)專業(yè)性孵化中心。 大量科技人員加入?yún)^(qū)域，如果在項(xiàng)目地塊中加強(qiáng)科技感，對(duì)科技人員將增強(qiáng)吸引力。 英才科技園入駐企業(yè)數(shù)量、規(guī)模發(fā)展勢(shì)頭好，對(duì)本項(xiàng)目的招商工作有帶動(dòng)效應(yīng)。 市區(qū)及周邊郊縣定位于中小企業(yè)孵化中心的不多，市場(chǎng)對(duì)人性化、生態(tài)化辦公模式的需求。 高新區(qū)政府未來(lái)新的行政中心，政府對(duì)區(qū)域的支持力度比較大；項(xiàng)目用地位置優(yōu)越，將成為園區(qū)內(nèi)的形象工程之一，