【導(dǎo)讀】桂林創(chuàng)業(yè)孵化中心。項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

　　

【正文】 1 － 企業(yè)孵化中心，將徹底改變孵化中心與入孵企業(yè)的關(guān)系，突破以往孵化中心作為政府一個(gè)事業(yè)單位的大多數(shù)限制，大大擴(kuò)展孵化中心的職能。這種模式組成了由創(chuàng)業(yè)者主導(dǎo)，具備了強(qiáng)大的經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)的一種新型經(jīng)濟(jì)組織，它融合了孵化中心、風(fēng)險(xiǎn)投資公司和多元化經(jīng)營(yíng)控股公司的特點(diǎn)，使創(chuàng)意、技術(shù)、管理和投資在孵化中心內(nèi)實(shí)現(xiàn)一體化。 它解決了孵化中心的兩個(gè)基本問(wèn)題：一是具備了獨(dú)立的投資功能，實(shí)行強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合（蘇州科賽與武漢東湖創(chuàng)業(yè)中心）；二是解決了孵 化中心難于吸引高素質(zhì)人才的問(wèn)題。而對(duì)創(chuàng)業(yè)企業(yè)來(lái)說(shuō)，對(duì)其成長(zhǎng)壯大影響最大的管理和資金問(wèn)題便會(huì)迎刃而解，成功的機(jī)率會(huì)大大增加。作為投資方的政府和民營(yíng)資本，則通過(guò)創(chuàng)業(yè)型企業(yè)的培育壯大，來(lái)實(shí)現(xiàn)資本的增值。無(wú)疑這是一種 “ 多贏互利 ” 的戰(zhàn)略關(guān)系。 政府的職能 ⑴ 針對(duì)孵化企業(yè)規(guī)模較小，商住合一的特點(diǎn)，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)土地用途給予改變，并對(duì)項(xiàng)目地塊規(guī)劃指標(biāo)做出相應(yīng)調(diào)整。 ⑵ 孵化中心內(nèi)企業(yè)從生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)之日起 5 年內(nèi)上繳的流轉(zhuǎn)稅和所得稅的高新區(qū)留成部分獎(jiǎng)勵(lì)給孵化中心，由孵化中心制定制度扶持孵化企業(yè)的發(fā)展。 ⑶ 設(shè)立孵化專項(xiàng)資金，用于支持 孵化中心的建設(shè)和運(yùn) － 32 － 作，支持在孵企業(yè)。 ⑷ 幫助孵化企業(yè)申請(qǐng)銀行貸款，提供貼息優(yōu)惠。 ⑸ 為在孵企業(yè)申請(qǐng)國(guó)家和地方政府專項(xiàng)科技扶持基金提供幫助。 民營(yíng)企業(yè)的職能 ⑴ 以企業(yè)法人或自然人的身份現(xiàn)金出資，成為孵化中心有限公司控股股東并參與企業(yè)經(jīng)營(yíng)。 ⑵ 按多樣化、多元化、網(wǎng)絡(luò)化、專業(yè)化和集群化發(fā)展的要求，自籌資金建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)的孵化場(chǎng)地和相關(guān)配套設(shè)施。 ⑶ 建立知人善用、人盡其才的用人制度和激勵(lì)機(jī)制，創(chuàng)造條件吸引一流專業(yè)管理人才。 經(jīng)營(yíng)收入模式 桂林創(chuàng)業(yè)孵化中心（智創(chuàng)天地）項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入主要表現(xiàn)為兩種形式： ⑴ 物業(yè)租賃、 出售收入，這是本項(xiàng)目最有保證的基本收益。 ⑵ 咨詢中介性質(zhì)的服務(wù)性收入以及對(duì)進(jìn)駐的企業(yè)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)投資以及金融中介活動(dòng)產(chǎn)生收入。 － 33 － 八、建設(shè)地址與條件 地理位置 創(chuàng)業(yè)孵化中心（智創(chuàng)天地）項(xiàng)目擬建于桂林市高新區(qū)英才科技園 A— 16 地塊（另附圖），排洪渠北側(cè)，英才路西側(cè)。這里地勢(shì)平坦，交通方便，生活便利；視野開(kāi)闊，開(kāi)發(fā)建設(shè)條件具備。 拆遷安置 無(wú)拆遷安置。 供電條件 英才科技園臨時(shí)變 10/，已通至建址地下。 供水條件 各引一根 400 毫米給水管，已通至建址地下。 通訊條件 光纖電話基站， 100M 高速寬帶網(wǎng)，已通。 雨、污水排放條件 地埋式污水處理器，已接通可用。 － 34 － 九、創(chuàng)業(yè)孵化中心（智創(chuàng)天地）項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 創(chuàng)業(yè)孵化中心（智創(chuàng)天地）項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 表 1：創(chuàng)業(yè)孵化中心（智創(chuàng)天地）項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 序號(hào) 名稱 指標(biāo) 1 規(guī)劃用地總面積 34325 平方米 2 建筑用地總面積 25812 平方米 3 總建筑面積 68500 平方米 (1) 辦公樓 20500 平方米 (2 產(chǎn)業(yè)孵化樓 35400 平方米 (3) 園區(qū)西己套用房 12600 平方米心 4 建筑層數(shù) /高度 11 層 /34 米 5 容積率 6 建筑密度 34% 7 綠化率 31% 8 室外停車數(shù) 83 9 地下停車數(shù) 92 － 35 － 配套工程說(shuō)明 ⑴ 道路交通及綠化 該項(xiàng)目地處高新區(qū)，交通便利，各種基礎(chǔ)設(shè)施完善，車流、人流順暢。為保障創(chuàng)業(yè)孵化中心（智創(chuàng)天地）項(xiàng)目的車流、人流、消防和安全保衛(wèi)工作，提高小區(qū)的物業(yè)水準(zhǔn)，項(xiàng)目的住宅區(qū)和商業(yè)區(qū)分區(qū)管理。住宅區(qū)與原有英才科技園英才三咱連為一體，形成消防循環(huán)車道。賓館餐飲區(qū)、標(biāo)準(zhǔn)辦公區(qū)的后院設(shè)多個(gè)停車位，設(shè)計(jì)循環(huán)車道。能很好的解決項(xiàng)目的道路交通問(wèn)題。 ⑵ 供電及通訊系統(tǒng) 供電設(shè)施并入桂林市電網(wǎng)，用電負(fù)荷、設(shè)備配置按設(shè)計(jì)規(guī)范要求。電信系統(tǒng)、有線電視從市網(wǎng)干線電纜網(wǎng)入網(wǎng)孔引入。 ⑶ 給排水系統(tǒng) 用水標(biāo)準(zhǔn)、用水量按桂林市規(guī)定。排水采用雨水、污水分流排水制，排入市政雨水、污水管道。 （ 4）建筑風(fēng)格 在建筑設(shè)計(jì)方面，要求與高新區(qū)英才科技園整體布局協(xié)調(diào)一致，通過(guò)建筑物的造型語(yǔ)言，以超前和創(chuàng)新的手法塑造出一種全新的、強(qiáng)有力的、令人印象深刻的高科技建筑物形象，具有鮮明的科技意識(shí)，體現(xiàn)科技創(chuàng)業(yè)天地的內(nèi)涵，桂林國(guó)家高新區(qū)的地標(biāo)性建筑，使漓東成為桂林新城區(qū)的標(biāo)志。 － 36 － 第七章 環(huán)境影響評(píng)價(jià)和保護(hù) 本項(xiàng)目施工要加強(qiáng)對(duì)周圍環(huán)境的管理。在施工期間應(yīng)按有關(guān)建筑施工管理有關(guān)規(guī)定，采取切實(shí)有效的措施加以控制及管理，減少對(duì)環(huán)境的危害。 一、項(xiàng)目環(huán)境現(xiàn)狀 空氣環(huán)境 經(jīng)環(huán)保部門設(shè)點(diǎn)監(jiān)測(cè)，數(shù)據(jù)如下： 市區(qū)環(huán)境空氣中二氧化硫、二氧化碳基本達(dá)到國(guó)家環(huán)境空氣質(zhì)量一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)；可吸入顆粒物達(dá)到國(guó)家環(huán)境空氣質(zhì)量二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)；市區(qū)降水酸雨頻率為 %；降水的 PH 年平均值為 。 水質(zhì)達(dá)標(biāo)情況 生活飲用水和生產(chǎn)用水由桂林市自來(lái)水公司提供，其飲用水質(zhì)全年平均達(dá)標(biāo)率 %，飲用水質(zhì)的監(jiān)測(cè)項(xiàng)目全部達(dá)到國(guó)家《地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo) 準(zhǔn)》（ GHZB11999） Ⅱ 類水標(biāo)準(zhǔn)。 廢水主要是餐飲廢水、洗滌淋浴廢水和公共洗手間廢水，為可生化有機(jī)無(wú)毒水，通過(guò)現(xiàn)已建成的地埋式污水處理裝置處理后，合乎排放標(biāo)準(zhǔn)排入城市廢水排放系統(tǒng)。 － 37 － 噪聲環(huán)境質(zhì)量狀況 項(xiàng)目區(qū)進(jìn)行噪聲功能區(qū)定期監(jiān)測(cè)顯示：區(qū)域噪聲控制達(dá)到國(guó)家（ GB309693）《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》 2 類標(biāo)準(zhǔn)。 二、項(xiàng)目實(shí)施期間對(duì)環(huán)境的影響與對(duì)策 對(duì)環(huán)境影響 本項(xiàng)目在實(shí)施過(guò)程中會(huì)對(duì)環(huán)境產(chǎn)生一定的影響，主要是交通、噪聲、揚(yáng)塵、固體廢物等。污染噪音主要來(lái)自機(jī)電設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)發(fā)出的機(jī)械噪音，在設(shè)備選型時(shí)應(yīng) 采用低噪音設(shè)備，并配減震裝置。必要時(shí)采用隔音建筑材料。 ⑴ 對(duì)交通的影響 項(xiàng)目工程建設(shè)期間，由于鋪設(shè)管道、土方、材料運(yùn)輸?shù)?，可能使道路產(chǎn)生暫時(shí)的間接性的擁擠。 ⑵ 揚(yáng)塵、噪聲影響施工期運(yùn)輸?shù)哪嗤?、沙石，遇到刮風(fēng)天氣及汽車本身運(yùn)行時(shí)揚(yáng)起的灰塵等，使空氣中懸浮顆粒物增加而影響大氣環(huán)境。 施工期對(duì)聲環(huán)境影響較大的是挖掘機(jī)、打樁機(jī)、攪拌機(jī)、振搗機(jī)及各種運(yùn)輸工具等發(fā)出的噪聲。 ⑶ 固體廢物的影響施工期間，在場(chǎng)地上必然要產(chǎn)生一些生活垃圾和其他固體廢棄物，這些廢棄物若不及時(shí)處理，必將影響周圍環(huán)境。 － 38 － ⑷ 廢水排放的影響 建設(shè)期間， 施工過(guò)程中排出的污水會(huì)影響到周圍的環(huán)境。 ⑸ 該項(xiàng)目緊靠靈川水泥廠，該廠屬重點(diǎn)污染源。因此，建議政府關(guān)閉該廠或異地搬遷。 項(xiàng)目實(shí)施中環(huán)境影響的對(duì)策 ⑴ 交通影響的對(duì)策 為了緩解施工期對(duì)項(xiàng)目區(qū)旁交通的壓力，可與桂林市交通管理和運(yùn)輸部門聯(lián)系，申請(qǐng)相關(guān)的運(yùn)輸路線和時(shí)間，按規(guī)定的路線運(yùn)輸，并將運(yùn)輸時(shí)間盡量避開(kāi)交通高峰期，如采用夜間運(yùn)輸，保證白天暢通。 ⑵ 揚(yáng)塵、噪聲影響的對(duì)策機(jī) 械燃油產(chǎn)生的廢氣含鉛、二氧化硫、一氧化碳、氮氧化物等化學(xué)成分，對(duì)大氣夠成污染。但項(xiàng)目施工因場(chǎng)地原因，燃油機(jī)械的使用量有所局限，且是暫時(shí)的，應(yīng) 注意盡可能在有風(fēng)時(shí)使用，減少在空氣濕悶的時(shí)候使用，以減少對(duì)大氣的污染。 對(duì)揚(yáng)塵的對(duì)策就是在遇到持續(xù)的晴天和起風(fēng)天氣時(shí)在堆土表面和土路上灑水，防止揚(yáng)塵，同時(shí)在工地實(shí)行保潔。施工期進(jìn)行土石方開(kāi)挖，將產(chǎn)生一定的揚(yáng)塵，使大氣懸浮物污染局部增高。施工機(jī)械應(yīng)采用除塵裝置，施工操作時(shí)注意 － 39 － 風(fēng)力風(fēng)向，建筑垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)時(shí)盡量使用加蓋斗車，易揚(yáng)塵的粉狀垃圾無(wú)蓋運(yùn)輸時(shí)可用水淋濕。 為加強(qiáng)對(duì)施工的環(huán)境管理，保護(hù)區(qū)域的環(huán)境質(zhì)量，確保施工場(chǎng)地盡量少產(chǎn)生噪聲污染，施工單位須嚴(yán)格遵守《中華人民共和國(guó)環(huán)境噪聲污染防治法》中關(guān)于建筑施工噪聲污染防治 的有關(guān)規(guī)定和 GB1252390《建筑施工場(chǎng)地界噪聲限制》的要求，在項(xiàng)目開(kāi)工前十五天及時(shí)向有關(guān)環(huán)保部門進(jìn)行申報(bào)，合理安排施工計(jì)劃并采取較嚴(yán)格的施工管理措施，將施工噪聲所造成的影響減少到最低限度。 ⑶ 固體廢物影響的對(duì)策 項(xiàng)目建筑垃圾主要有淤泥、廢磚、瓦、木材、石砂等，應(yīng)指定臨時(shí)堆放點(diǎn)，盡量分類對(duì)方，及時(shí)清運(yùn)。對(duì)要回填的土方，在有場(chǎng)地堆放條件下，可臨時(shí)控制堆放。 施工單位應(yīng)與桂林市高新七星區(qū)環(huán)衛(wèi)部門聯(lián)系，及時(shí)的清運(yùn)垃圾，同時(shí)要教育現(xiàn)場(chǎng)施工人員，文明施工，及時(shí)清理現(xiàn)場(chǎng)，保持項(xiàng)目區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生。 ⑷ 建筑污水影響的對(duì)策 對(duì)建筑污水應(yīng)盡量減少機(jī)械油污，在清濾大部分泥沙顆粒后，控制排入桂磨路雨污管道。 三、項(xiàng)目建成后的環(huán)境保護(hù) 本項(xiàng)目均為節(jié)能、無(wú)污染的環(huán)保項(xiàng)目。項(xiàng)目建設(shè)時(shí)將按 － 40 － 照國(guó)家建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理辦法的要求，確保環(huán)境保護(hù)設(shè)施與主體工程同時(shí)設(shè)計(jì)、同時(shí)施工、同時(shí)投產(chǎn)使用。在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)后建設(shè)一座垃圾中轉(zhuǎn)站。工業(yè)廢氣可設(shè)置廢氣回收處理設(shè)備，噪聲源采用消音設(shè)施消音。視不同的污染物采用相應(yīng)的環(huán)境保護(hù)措施，使項(xiàng)目區(qū)污染物的排放達(dá)到桂林市環(huán)保規(guī)劃的要求。 四、環(huán)境影響評(píng)價(jià) 本項(xiàng)目是基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，符合桂林市城市規(guī)劃要求，對(duì)桂林經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)發(fā) 展有促進(jìn)作用，項(xiàng)目加強(qiáng)環(huán)境保護(hù)，種植樹(shù)木，鋪設(shè)草皮，對(duì)城市美化起著重要作用。 項(xiàng)目所在區(qū)域環(huán)境現(xiàn)狀調(diào)查結(jié)果如下： 評(píng)價(jià)項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)空氣質(zhì)量均達(dá)到 GB30951996《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。漓江分別達(dá)到 GHZ11999《地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》 Ⅱ 類標(biāo)準(zhǔn)。聲環(huán)境質(zhì)量達(dá)到 GB309693《城市區(qū)域聲環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)》 2 類標(biāo)準(zhǔn)。結(jié)論，項(xiàng)目區(qū)現(xiàn)狀環(huán)境質(zhì)量良好。 施工期所產(chǎn)生的揚(yáng)塵、噪聲、污水有一定的環(huán)境污染，但影響程度是有局限性的。 項(xiàng)目完工后，環(huán)境保護(hù)設(shè)計(jì)根據(jù)不同的污染物排放選擇不同的排放標(biāo)準(zhǔn)：大氣污 染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)（ GB162971996）；污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)（ GB897888）；工業(yè)企 － 41 － 業(yè)廠界環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)（ GB1234890）。 本項(xiàng)目的綠化工程，改善了生態(tài)環(huán)境，凈化了空氣。 在采取了相關(guān)的環(huán)境保護(hù)措施后，項(xiàng)目的建設(shè)可以保證對(duì)環(huán)境的影響降低到最小程度。 五、節(jié)能措施 本項(xiàng)目遵照國(guó)家以及桂林當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)建筑節(jié)能要求進(jìn)行設(shè)計(jì)。 － 42 － 第八章 投資估算及效益分析 一、投資估算依據(jù) 《廣西壯族自治區(qū)土建工程費(fèi)用定額（ 98 年版）》 《市政工程預(yù)算定額（ 2021 年版）》 廣西、桂林市有關(guān)文件資料 二 、投資分析 項(xiàng)目建設(shè)期 2 年。 招商期： 2 年，指 2 年后企業(yè)入駐率為 95%以上。 本項(xiàng)目預(yù)測(cè)總投資為人民幣 22800 萬(wàn)元，詳見(jiàn)項(xiàng)目投資估算表。 表 2：創(chuàng)業(yè)孵化中心（智創(chuàng)天地）項(xiàng)目投資估算表（單位：萬(wàn)元） 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 投資概算 1 地價(jià) 2500 2 前期費(fèi)用 1000 3 綜合建設(shè)成本 15600(其中預(yù)備費(fèi) 1000萬(wàn)元 ) 4 時(shí)務(wù)費(fèi)用 1200 5 辦公費(fèi)用 1000 6 營(yíng)銷 費(fèi)用 1500 7 投資總計(jì) 22800 － 43 － 三、效益分析 本孵化中心作為高新技術(shù)成果商品化、產(chǎn)業(yè)化在創(chuàng) 業(yè)階段提供孵化場(chǎng)地，是發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的重要措施。它可以解決大量面臨競(jìng)爭(zhēng)形式嚴(yán)峻而且產(chǎn)品技術(shù)含量低的企業(yè)與小型技術(shù)含量高、競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)的項(xiàng)目的有機(jī)結(jié)合，從而在為企業(yè)發(fā)展注入新的活力，促進(jìn)社會(huì)的繁榮和穩(wěn)定。而且它還可以加快發(fā)展中介機(jī)構(gòu)和創(chuàng)業(yè)投融資體系的建設(shè)，促進(jìn)學(xué)、研、產(chǎn)、生、資、介等一體化，并逐步完善創(chuàng)業(yè)資本退出渠道，保證創(chuàng)新資本的價(jià)值實(shí)現(xiàn)。它的建成必將為全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供支撐，提供商機(jī)，提供服務(wù)，整合人才、技術(shù)、信息、資金、管理等諸要素。 創(chuàng)業(yè)孵化中心（智創(chuàng)天地）項(xiàng)目建設(shè)完成后，將成為桂林高新區(qū)重要的高新技術(shù)企 業(yè)的培育基地：預(yù)計(jì)未來(lái)的 10年里，它將容納 400 家科技創(chuàng)新企業(yè)（其中科技型企業(yè) 400家、服務(wù)型企業(yè) 100 家），每年為高新區(qū)輸送 50 家成功的高新技術(shù)企業(yè)， 10 年內(nèi)這些孵化企業(yè)將為本地區(qū)提供 30000 個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)、 15 億元的稅收。 － 44 － 第九章 結(jié)論 根據(jù)以上分可以得出結(jié)論：本項(xiàng)市場(chǎng)定位準(zhǔn)確，市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿薮螅蠂?guó)家有關(guān)政策、行業(yè)規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃，并且具有良好的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益和一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。因此，本項(xiàng)目運(yùn)作最關(guān)鍵問(wèn)題是需要政府盡快出臺(tái)相關(guān)配套政策及實(shí)施方案，如變更項(xiàng)目土地用途、調(diào)整項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)及出臺(tái)優(yōu)惠政策，以支 持桂林創(chuàng)業(yè)孵化中心（智創(chuàng)天地）項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)作，從而進(jìn)一步加快項(xiàng)目落地生根，以發(fā)揮本項(xiàng)目獨(dú)有經(jīng)濟(jì)效益。