【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 人工成本 水電費(fèi) 720, 估算共計(jì)約為 10 萬(wàn)元 /年。 總成本 物料成本 人工成本 水電費(fèi) 總成本 營(yíng)業(yè)稅 營(yíng)業(yè)收入的 6% 四、回收周期 由于項(xiàng)目資產(chǎn)為公司自有，項(xiàng)目支出不包括土地購(gòu)置費(fèi)用與工程建設(shè)費(fèi)用。經(jīng)過(guò)概算，項(xiàng)目營(yíng)業(yè)利潤(rùn)約為每年 300 萬(wàn)元，年凈利潤(rùn)約為 230 萬(wàn)元。不含建設(shè)期投資回收期約 2 年。約 316,8931,070,250720,000100,0001,890,250 第二節(jié)社會(huì)效益評(píng)價(jià) 本項(xiàng)目投資完全符合平江區(qū)委、區(qū)政府提出的 “文化為本、科技為用、商業(yè)為體、旅游為形 ”的發(fā)展戰(zhàn)略。在給公司帶來(lái)可觀的經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，也為社會(huì)帶來(lái)了效益，增加 30 多個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)，每年增加約 50 萬(wàn)元的地方財(cái)政收入。 第三節(jié)投資項(xiàng)目結(jié)論 本項(xiàng)目具有良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，為公司開(kāi)發(fā)快捷酒店提供了寶貴的經(jīng)驗(yàn)，具有較好的收益預(yù)期，符合公司根本利益。綜上所述，建議批準(zhǔn)實(shí)施該項(xiàng)目。 商務(wù)酒店建設(shè)項(xiàng)目 可行性報(bào)告 20211209 第一章總論 1 項(xiàng)目概況 建筑主體為六 +一層框架結(jié)構(gòu)。一樓是商業(yè)鋪面和酒店大堂。二層為餐廳和茶房三層至五層為客房?？筛脑炜头?84間。主要通道為電梯和步行樓梯，配備有消防通道一個(gè)。地下室有 40 個(gè)左右車(chē)位的停車(chē)場(chǎng)。大堂配置有總臺(tái)；大堂吧；行李寄存室；大堂副理；公衛(wèi)等， 面積 200m178。左右；商業(yè)鋪面可辦理旅游票務(wù)和酒店商場(chǎng)面積 500m178。左右。二層配置多功能茶餐廳（酒吧演繹廳）面積200m178。左右；茶房棋牌包間面積 400m178。左右；商務(wù)中心一個(gè)（數(shù)碼港提供上網(wǎng)、文字處理、復(fù)印、掃描、刻錄等服務(wù)）面 積40m178。左右。三層至五層配有客房 84 間（商務(wù)標(biāo)間）電視、空調(diào)、光纖接口、淋浴房、開(kāi)水器或飲水機(jī)等面積 25m178。左右。六層為會(huì)務(wù)區(qū)和休閑娛樂(lè)區(qū)。配有會(huì)議室 4 個(gè)，大會(huì)議室 1個(gè)面積 160m178。左右，可容納 150180 人；中型會(huì)議室 1 個(gè)面積 80m178。左右，可容納 6080 人；小型會(huì)議室 2 個(gè)面積 40m178。左右，可容納 2030 人；多功能廳一個(gè) 200m178。左右。 地理環(huán)境位于 XX..口岸附近；臨近主干道；距機(jī)場(chǎng)一小時(shí)車(chē)程；距火車(chē)站 20 多分鐘車(chē)程；人行通道橋工程橫跨 XX河，連接福田口岸聯(lián)檢大樓和落馬洲支線管制站，是連接X(jué)X 地鐵 4 號(hào)線和香港港鐵落馬洲支線的口岸樞紐工程；周邊有富裕小區(qū)。 租賃期限及價(jià)格： 5 年 1200 萬(wàn) 2 項(xiàng)目提出的背景及建設(shè)必要性 XX 市作為口岸城市，連接大陸與香港，是新興的現(xiàn)代化城市。電子業(yè)、制藥產(chǎn)業(yè)、旅游業(yè)作為 XX 的支柱產(chǎn)業(yè)，頻繁的商旅活動(dòng)帶動(dòng)了 XX 酒店業(yè)的快速發(fā)展，知名連鎖酒店林立，高星級(jí)酒店（四星、五星）收入占 XX 酒店業(yè)總體收入的 70%以上，代表了行業(yè)的總體水平，引領(lǐng)了 XX 酒店業(yè)發(fā)展。商務(wù)散客作為 XX 酒店業(yè)的主要客源，商務(wù)型酒店在XX 所占比例高達(dá) 85%以上，商務(wù)型酒店占高星級(jí)酒店 的約 90%， XX 南山區(qū)高星級(jí)酒店 100%為商務(wù)型酒店。在此背景下，我們準(zhǔn)備開(kāi)發(fā)建設(shè)的商旅商務(wù)酒店無(wú)疑適時(shí)而上，具有一定的建設(shè)必要性，一方面盡可能的提供給市場(chǎng)高品質(zhì)的房地產(chǎn)產(chǎn)品，滿足市場(chǎng)的需求，另一方面也會(huì)產(chǎn)生較大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。 第二章市場(chǎng)調(diào)研及前景預(yù)測(cè) 1 商務(wù)式酒店的概念 商務(wù)酒店是以商務(wù)客人而非旅游度假客人為主的酒店，一般認(rèn)為商務(wù)客人的比例應(yīng)該不低于 70%。與度假者相比，商務(wù)客對(duì)于酒店的選擇更挑剔，但同時(shí)也愿意為服務(wù)支付更高的價(jià)格。度假者希望的是在酒店找到家的感覺(jué)，追求的是 “賓至如歸 ”，而對(duì)于日理萬(wàn)機(jī)的商務(wù)客來(lái)說(shuō)，酒店還要有宴會(huì)廳、會(huì)議室和商務(wù)中心。一家好的商務(wù)酒店通常有以下特點(diǎn)：位置好，距離商務(wù)活動(dòng)中心比較近（商務(wù)客人的時(shí)間通常很寶貴，不愿意在交通上花太多時(shí)間）；酒店的商務(wù)設(shè)備齊全；不低于四星級(jí)，由酒店管理集團(tuán)統(tǒng)一管理。 2 商務(wù)式酒店的流行趨勢(shì) 商務(wù)酒店的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與傳統(tǒng)高檔酒店差不多。不同之處在于，商務(wù)酒店的服務(wù)對(duì)象更具有針對(duì)性，提供的 服務(wù)內(nèi)容更具純粹性。它是傳統(tǒng)酒店的升級(jí)版。像住邦商務(wù)中心即將推出的商務(wù)版假日酒店，是 “以高程度的商務(wù)配套，為繁忙的商務(wù)人士提供專(zhuān)業(yè)的商務(wù)服務(wù) ”為全新定位，成為傳統(tǒng)酒店升級(jí)后的商務(wù)版代表。 為了充分滿足現(xiàn)代商務(wù)人士在工作、生活、休閑三方面與“商務(wù)活動(dòng) ”及時(shí)協(xié)調(diào)的需要 ,這種商務(wù)酒店無(wú)論從產(chǎn)品設(shè)計(jì)上還是從專(zhuān)業(yè)服務(wù)上，完全圍繞 “商務(wù) ”的核心要求進(jìn)行運(yùn)作。以住邦商務(wù)假日酒店為例，供量?jī)H 30 套，全部都是五星級(jí)以上配置的超豪華套房，大大超過(guò)國(guó)家規(guī)定的五星級(jí)客房面積的標(biāo)準(zhǔn)。這種酒店與寫(xiě)字樓同時(shí)開(kāi)發(fā)的酒店社區(qū)形式，以最 便捷的形式滿足了商務(wù)人士接待重要來(lái)訪客戶(hù)、駐京外籍工作人員的短期住宿等需求，有的高端客房還帶有會(huì)客廳，并且所有的客房均提供寬帶接口等全方位的商務(wù)辦公配置。在酒店服務(wù)方面 ,住邦計(jì)劃提供 24 小時(shí)服務(wù)，隨時(shí)接受酒店預(yù)定，甚至可能提供按小時(shí)出租，即使公司的老板、員工加班到很晚，也可以很方便的到酒店客房休息。同時(shí)，住邦特邀有著豐富酒店管理經(jīng)驗(yàn)，旗下管理著國(guó)貿(mào)酒店、中國(guó)大飯店等多家高級(jí)酒店的國(guó)貿(mào)酒店管理公司進(jìn)駐，負(fù)責(zé)酒店的經(jīng)營(yíng)和服務(wù)，以及酒店預(yù)定，以保證服務(wù)質(zhì)量，而消費(fèi)卻比周邊的高檔酒店優(yōu)惠很多。 先前投入使用的 住邦商務(wù)酒店現(xiàn)在已進(jìn)入緊張運(yùn)作中，酒店的專(zhuān)業(yè)商務(wù)服務(wù)優(yōu)勢(shì)已經(jīng)充分的體現(xiàn)出來(lái)了，它更好的為各界商務(wù)人士服務(wù)。 第三章經(jīng)營(yíng)策略 1 經(jīng)營(yíng)思路 整體定位為 “中高檔商務(wù)型酒店 ”。一個(gè)由 XX 獨(dú)有經(jīng)濟(jì)特色；豐富的商業(yè)資源；方便快捷適用的配套功能和專(zhuān)業(yè)而個(gè)性的服務(wù)構(gòu)成的酒店。 鎖定的消費(fèi)群體為一是國(guó)內(nèi)差旅商務(wù)客人；二是國(guó)外自游人旅行的客人和留學(xué)生；三是途徑 XX 中轉(zhuǎn)的旅客；四是重點(diǎn)放在市內(nèi)的各型的商務(wù)會(huì)議；五是適當(dāng)發(fā)展高端旅行團(tuán)隊(duì)。從周邊情況分析。酒店應(yīng)該面向差旅散客和公司的業(yè)務(wù)人員。利用網(wǎng)絡(luò)宣傳 和服務(wù)員良好的語(yǔ)言環(huán)境來(lái)吸引國(guó)外自游人旅行的客人和留學(xué)生。開(kāi)展接送服務(wù)吸引途徑 XX 中轉(zhuǎn)的旅客。對(duì)有會(huì)議需求的政府、職能部門(mén)、企事業(yè)單位進(jìn)行定點(diǎn)宣傳和營(yíng)銷(xiāo)，制定相應(yīng)的優(yōu)惠政策和經(jīng)辦人獎(jiǎng)勵(lì)方案。與省內(nèi)和當(dāng)?shù)刂眯猩缃⒎€(wěn)固的合作關(guān)系，爭(zhēng)取高端客源。發(fā)展大中型企業(yè)的協(xié)議入住和各種娛樂(lè)場(chǎng)所的鐘點(diǎn)房。 在開(kāi)業(yè)初期重點(diǎn)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)外宣傳。開(kāi)展網(wǎng)絡(luò)預(yù)定，可以與攜程網(wǎng)等專(zhuān)業(yè)網(wǎng)站合作，這在開(kāi)業(yè)初期很有效。當(dāng)然其他的營(yíng)銷(xiāo)手段也必須去做。比如在車(chē)站、機(jī)場(chǎng)進(jìn)行宣傳營(yíng)銷(xiāo)，利用距離近，硬件環(huán)境好，爭(zhēng)取客房率的上升。同時(shí)推出系列酬賓 活動(dòng)和公益活動(dòng)，結(jié)合活動(dòng)在主要媒體上進(jìn)行軟廣告的宣傳。在旅游境區(qū)投放適當(dāng)?shù)膹V告。出租率達(dá)到一定的水平就會(huì)穩(wěn)定，想進(jìn)一步提高收入只有加強(qiáng)高端商務(wù)會(huì)務(wù)的推廣和營(yíng)銷(xiāo)。 能源消耗是一件大事情，也是未來(lái)支出的重點(diǎn)之一。是否從改造之初就考慮幾個(gè)方面的：空調(diào)選用分體空調(diào)（盡量選用功率較大的