【文章內(nèi)容簡介】 蘇魯隆起區(qū)與揚子淮地區(qū)蘇北凹陷兩個不同構(gòu)造單元之間，響水 深斷裂自灌南縣田樓至燕尾港向黃海以北東向延伸。連云港市就位于北斷裂以東，呈平原丘陵山作半圓性排列，是近海退潮而形成的一塊較為年輕的陸地，整個市區(qū)可劃分為三個大的工程地質(zhì)區(qū)； I 區(qū)，構(gòu)造削，蝕山地； II 區(qū)，三前增積臺； III區(qū)，海積平原。該項目地段屬于 III區(qū)，海積平原。根據(jù)場地勘查深度范圍資料反映，未見斷裂構(gòu)造，區(qū)域穩(wěn)定良好。 《 2021 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn) 資料免費下載 075583513598 :69031789 167。 氣候和地質(zhì)條件調(diào)查分析 氣候 因受陸地和海洋的共同作用，連云港市處于暖溫帶向北亞熱帶過渡地帶，具有典型的季風(fēng)氣候特征，氣候資源豐富而有多樣性。其表現(xiàn)為連云港地區(qū)四季 分明，光照充足，氣候溫和，雨量適中，無霜期較長的特點。由于逐年之間季風(fēng)有強有弱，來臨或早或遲，造成氣候年際變化較大，雨量不均和溫度差高低多變的現(xiàn)象。 地質(zhì) 本建設(shè)場地地勢平坦，排水良好，與周邊無影響。 灌云縣區(qū)域構(gòu)造單元屬華北地臺膠院子斷塊的膠南隆起帶，主要有連云港 —— 東王集倒轉(zhuǎn)向斜和陡溝 —— 南崗倒轉(zhuǎn)背斜。區(qū)內(nèi)地層屬于揚子地層區(qū)，基底為晚元古代中深度變質(zhì)巖系組成，上部直接覆蓋第四松散土層，厚度 70180cm。 本地區(qū)地震基本烈度為 7 度。 167。 氣象條件 灌云縣處于北暖溫帶南部，氣候溫和濕潤， 四季分明，常年平均氣溫為 14 攝氏度， 1 月平均氣溫為 攝氏度， 7 月平均氣溫27攝氏度。歷年平均降水在 1000毫米左右，降水期主要集中在 9 三個月。全年無霜期 220 天。一年四季主導(dǎo)風(fēng)向為東南風(fēng)。由于受海洋的明顯調(diào)節(jié)，灌云縣屬于季風(fēng)特點的海洋性氣候，四季分明、寒暑適宜、光照充足、雨量適中。 《 2021 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn) 資料免費下載 075583513598 :69031789 167。 社會經(jīng)濟條件 167。 連云港市概況 連云港市 是 江蘇省的 地級 市，也是中國首批對外開放的十四個沿海城市之一，位于江蘇省東北部。東瀕黃海，與朝鮮、韓國、日本隔海相望；南與淮安 的 漣水、鹽城 的 響水相連； 西與徐州 的 新沂市、 宿遷的 沭陽 縣 毗鄰；北與山東 的 郯城、莒南、臨沭、日照等縣市接壤。 全市 土地 總 面積 7444平方公里，水域面積 里。現(xiàn)轄有新浦、海洲、連云三區(qū)和東海、贛榆、灌云、灌南四縣及國家經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，總?cè)丝?465 萬，新浦區(qū)為市政府所在地。 連云港是終年不凍的天然良港，為我國八大工業(yè)港口之一。連云港市是“隴海 蘭新”鐵路東部口，是著名的“亞歐大陸橋”東橋頭堡。該陸橋東起中國連云港，西至荷蘭鹿特丹，全長一萬余公里，是橫跨亞歐大洲的最便捷的陸上黃金運輸線。 連云港市旅游資源十分豐富，素有“海古神幽” 只美譽。有文明遐邇的國家級風(fēng)景名勝區(qū)花果山，有“世外桃源”宿城、漁灣，有古老而神秘的將軍崖、孔望山摩崖石刻，更有碧海金砂，風(fēng)光旖旎的海濱度假村等。 167。 灌云縣概況 灌云縣位于江蘇省東北部，東 部 瀕臨黃海；西部與宿遷市的沭陽縣及連云港市 的 東?？h為鄰；南部隔新沂河與 本 市 的 灌南縣相鄰；北部與連云港市海州、新浦兩區(qū)接壤，隸屬于連云港市，是國務(wù)院首批批準(zhǔn)的對外開放縣之一。灌云縣 1912 年建縣，得名于南《 2021 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn) 資料免費下載 075583513598 :69031789 有大川灌河，北有名山云臺?？偯娣e 1840 平方公里，其中：耕地面積 154萬畝。下轄 8個鎮(zhèn)、 12個鄉(xiāng)、 3個省屬農(nóng) 鹽場、 6個縣屬農(nóng)林場圃。全縣共有 318 個行政村，總?cè)丝?105 萬人。 167。 灌云縣縣域發(fā)展規(guī)劃 2021 年編制完成《縣城發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃》、《新城區(qū)控制性詳細規(guī)劃》、《臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃》、《大伊山旅游經(jīng)濟區(qū)總體規(guī)劃》等十大專 項 規(guī)劃。開工建設(shè)城建重點工程 103項，全面完成小鴨河環(huán)境綜合整治工程，完成縣城管道燃氣工程，部分小區(qū)安裝入戶，行政中心、廣電大廈 、人民法院、 西環(huán)路等重點工程完工 并投入使用 ，污水處理廠截流管網(wǎng)及廠區(qū)建設(shè)快速推進。按照“彰顯個性、展示形象”的要求，傾力打造縣城三大出入口。 167。 交通條件 灌云縣地處連云港經(jīng)濟帶，緊鄰港口，距隴海鐵路新浦站 40公里，距連云港機場 50公里、距連云港港口 60公里，寧連高速公路、 沿海 高速公路、 204國道縱貫境內(nèi)，擁有數(shù)十公里的海岸線，具備發(fā)展基礎(chǔ)經(jīng)濟所必要的交通、用地及城市依托等優(yōu)勢條件。 167。 經(jīng)濟條件 2021年完成地區(qū)生產(chǎn)總值 ，增長 18%，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由 ： ： ： ： ，單位生產(chǎn)總值能耗下降 %；全社會固定資產(chǎn)投資 ，增長 %，一般預(yù)算收入增幅在全省 66個縣區(qū)中排名第二，絕對值較 2021年前移 2 位，被評為全省財政增收先進縣。在 2021 年度全國中小城市《 2021 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn) 資料免費下載 075583513598 :69031789 科學(xué)發(fā)展評價中，被評為全國最具投資潛力中小城市百強縣。 167。 基礎(chǔ)設(shè)施 灌云縣近年來為提高縣城的綜合服務(wù)能力，投入大量資金對城市基礎(chǔ)設(shè)施進行了大范圍的改造建設(shè)，現(xiàn)已初見成效，市區(qū)范圍內(nèi)已基本解決了通訊、電、水和煤氣等供應(yīng)緊張的問題。供電、通訊、給排水等城市基礎(chǔ)設(shè)施的管線（道），均已沿路架（鋪）設(shè)。 供水：用水可直接從 伊山南路 接入，經(jīng)水泵房加壓后的自來水可用作消防用水。供電：利用現(xiàn)有的配電線路直接接入小 區(qū)。 電信及有線電視線路網(wǎng)絡(luò)已覆蓋該區(qū)域，按規(guī)劃要求敷設(shè)，在辦理相關(guān)手續(xù)后，由有關(guān)單位組織施工。 擬建工程緊臨城市主 干 道，可根據(jù)需要向有關(guān)部門申辦有關(guān)用電、用水等使用手 續(xù) 。 第三章、市場分析 167。 167。 政策導(dǎo)向 連云港作為江蘇省唯一擁有海港資源沿海城市，位于隴海線的東端，除了輻射我國中、西部廣大區(qū)域外，還可以直接和歐洲內(nèi)陸各大城市連通，具有良好的港口資源優(yōu)勢，隨著國家“西部大開發(fā)”和“中部切崛起”的發(fā)展方針，盡快把連云港建設(shè)成為“國際性濱海城市”、“現(xiàn)代化的港口工業(yè)城市”和“山 水相擁的知名旅游城市”，《 2021 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn) 資料免費下載 075583513598 :69031789 為本項目開發(fā)提供了堅強的政策導(dǎo)向。 但同時也應(yīng)清醒地看到， 2021 年是中國房地產(chǎn)大風(fēng)大浪的一年：在這一年里，國家宏觀調(diào)控政策頻繁出臺。土地、信貸等房地產(chǎn)行業(yè)鏈條各個環(huán)節(jié)都一并收緊， 2021 年以來國家出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策之多、措施力度之大前所未有。 167。 連云港房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 隨著涉房調(diào)控政策“國六條”、央行加息等政策的出臺，在稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用下，我市房地產(chǎn)市場供銷相對穩(wěn)健。住宅銷售價格穩(wěn)中有升，增幅較為平穩(wěn)，產(chǎn)品品質(zhì)不斷提升，市場秩序不斷規(guī)范，開發(fā)理念和購房行為日 趨成熟。 據(jù)連云港市統(tǒng)計局公布， 07 年上半年在住宅、商業(yè)、辦公及其他投資項目中，商品住宅依然是商品房投資的熱點，全市商品房新開工面積超過 200萬平方米，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房兩者加起來所占比例還不到 15%，商品住宅新開工面積超過 184萬平方米，占商品房新開工面積的 %，同比增長 %， 07 年上半年全市商品住宅銷售 5095套， 90平方以上戶型占八成以上，銷售總面積達 ，平均每套 116平方米，比上年末平均每套 113平方米增加了 3平方米。據(jù)連云港市房產(chǎn)局公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，上半年，全市普通住 宅銷售價格年初為 2422元，六月末平均價格為 2467元，進入七月以后，房產(chǎn)價格出現(xiàn)較大上升，普通住宅均價上漲到2677元。 在房地產(chǎn)新政影響下，連云港市房價上漲過快的勢頭得到了有《 2021 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn) 資料免費下載 075583513598 :69031789 效抑制，雖然還在增長，但漲勢已明顯放慢。從 2021 年陸續(xù)開盤的一些樓盤價格看，價格似乎又有攀漲之勢，分析各種原因，是因為此后開盤的樓盤，品質(zhì)都比較高的緣故。 167。 整體供需分析 2021 年前三個季度，港城樓市一被籠罩在國家宏觀調(diào)控所帶來的觀望氛圍中，由于當(dāng)時市場環(huán)境不夠明朗，致使很多有潛在購房意愿的市民，紛紛持幣觀望。進入四 季度，觀望氣氛慢慢減弱，市民對樓市的前景預(yù)期又有增強，在此背景下，前三季度所積壓的大量購房需求集中入市，使得從去年四季度至今，港城樓市能夠維持強勁。根據(jù)上海領(lǐng)秀營銷管理咨詢公司市場研究調(diào)查，連云港房地產(chǎn)市場僅未來 2年內(nèi)上市的期房將超過 400平方米，還不包括大量尚未售馨的現(xiàn)房。 據(jù)上海尚度投資顧問有限公司最近出爐的 2021 年連云港市房地產(chǎn)市場調(diào)研報告顯示，港城市區(qū)未來幾年房地產(chǎn)開發(fā)總量將極大豐富。 20212021年連云港市公開出讓成交地塊產(chǎn)生居住類總建筑面積約為 1800 萬平方米（估算、含部分商居兩用）。臨近 2021 年歲末，連云港市也公開掛牌出讓土地 30 多宗約有 240 萬平方米。未來市區(qū)的土地還將繼續(xù)放量，政府濱海新區(qū)、鳳凰新城、孔望山新城、東河新城和科教園區(qū)等新規(guī)劃土地資源，將為未來市區(qū)房地產(chǎn)市場提供充足的土地儲備。而根據(jù)“十一五”規(guī)劃，未來市區(qū)的土地還將繼續(xù)放量，未來港城樓市供應(yīng)將不斷放量，市場競爭加劇，各企業(yè)樓盤銷售壓力將遠遠大于目前。 《 2021 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn) 資料免費下載 075583513598 :69031789 進入二 00 八年后， 一月份 在 平淡 中 度過，二月份在春節(jié)及雨雪影響下進入成交淡季，三月份強勢回暖，而直至四月份，港城樓市才交出了一份令諸多樓盤都倍感欣慰的 “成績單 ”。進入樓市傳統(tǒng)成交旺季 “紅五月 ”后，港城市區(qū)房源成交熱情似乎更加高漲，截至5 月 12 日，在進入五月后不到半個月的時間里，港城市區(qū)已總共成交住宅 464 套，其中新浦區(qū) 319套、連云區(qū)成交 65套、開發(fā)區(qū)成交 46套、海州區(qū)成交了 34 套，成交勢頭強勁 。 隨著港城樓市漸入佳境，開發(fā)商推盤的速度也在加快，大多數(shù)開發(fā)商選擇在 4月推出新房源，而一些醞釀許久的新樓盤也開始公開銷售。據(jù)了解，今年 4月份，我市不少樓盤尤其是新盤，紛紛醞釀盛裝亮相。根據(jù)我市網(wǎng)上房地產(chǎn)登記備案系統(tǒng)顯示，今年 4月份我市共有 10家樓盤推出 145984平方米 的商品房房源上市，其中上市住宅 1026套計 124821平方米，推出非住宅商品房 481套計 21163平方米。而 5月份，據(jù)初步統(tǒng)計，港城樓市還將迎來一場盛大的集中放量階段，至少 10 個以上的樓盤將陸續(xù)入市，這將大大豐富港城樓市住房產(chǎn)品的物業(yè)類型和市民的選房空間。 從已經(jīng)拿到商品房預(yù)售許可證的樓盤情況看，今年 4月份是我市今年以來推盤放量較為集中的一個月，我市共有 10 家樓盤拿到了連云港房管局發(fā)放的商品房預(yù)售許可證，其中首次拿到商品房預(yù)售許可證的樓盤有 3家， 3個新盤中目前已有 2個樓盤開盤面市了，還有一個新 盤也將于近期高調(diào)亮相。 進入傳統(tǒng)的 “紅五月 ”銷售旺季，港城房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對樓市一《 2021 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn) 資料免費下載 075583513598 :69031789 片 “唱好 ”，大多數(shù)樓盤開發(fā)商不約而同將在 5月推出新盤。據(jù)初步統(tǒng)計，港城樓市 5月份上市的樓盤至少有十個，而且樓盤區(qū)域也較為成熟。其中，以新浦區(qū)陸續(xù)亮相的樓盤最為引人注目。目前新浦新區(qū)集中了大量的高端樓盤，近期都進行了積極的醞釀。而作為改善性需求的理想置業(yè)區(qū)域，新浦西區(qū)、南區(qū)以及海州區(qū)也頗為引人關(guān)注。其他區(qū)域諸如開發(fā)區(qū)、連云區(qū)可能相對比較平寂。 與以往相比， 開發(fā)商拿地更 加 理智 。 四月份，我市國土資源局發(fā)布了 2021 年度連 云港市第一次國有土地使用權(quán)公開出讓公告，就港城市區(qū)的 21宗地塊進行使用權(quán)公開出讓。據(jù)悉，此次 21宗總計約 平方米、 2345 畝的土地使用權(quán)出讓，是我市今年土地市場上第一次大規(guī)模土地出讓。本次掛出的土地共有 21 塊，其中有 15 宗土地位于開發(fā)區(qū)， 4 宗位于新海地區(qū)，只有 2 宗位于連云區(qū)。眾所周知，當(dāng)前我市房地產(chǎn)市場由于樓盤項目越來越多，供應(yīng)量逐年大幅增加，樓盤銷售壓力有所加大。此次再次拋出 21宗熱土，而且其中又是以居住用地占據(jù) “大頭 ”，如果這些地塊能夠全部順利拍出，未來在這些地塊上開發(fā)的項目入市后，那無 疑將會進一步加劇港城未來幾年樓市的競爭力度。 日前， 2021 年度連云港市第一次國有土地使用權(quán)公開出讓已經(jīng)結(jié)束， 21宗土地中的 15宗土地成功拍出，成交總金額達到 60420萬元。而在成功拍出的 15宗土地中，有 11宗土地的成交價格僅略高于起拍價，開發(fā)商在拿地時顯然更多了幾分理智。唯