【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 理用房11崗?fù)は老到y(tǒng)11有關(guān)居委會(huì)用房規(guī)定11車庫(kù)3第四篇：物業(yè)接管驗(yàn)收全攻略物業(yè)接管驗(yàn)收全攻略物業(yè)的接管驗(yàn)收可分為分期驗(yàn)收、單項(xiàng)工程驗(yàn)收和全部驗(yàn)收幾種。①.分期驗(yàn)收分期驗(yàn)收是指分期進(jìn)行的工程項(xiàng)目經(jīng)過(guò)竣工驗(yàn)收并達(dá)到使用條件,且需要提前使用時(shí)所進(jìn)行的驗(yàn)收。例如住宅區(qū),每當(dāng)一批房屋建成并經(jīng)過(guò)竣工驗(yàn)收后,開發(fā)商為了加快資金的周轉(zhuǎn),急于交付業(yè)主使用,即可提前進(jìn)行接管驗(yàn)收,以使完成的建筑產(chǎn)品及時(shí)投入使用,發(fā)揮其投資效益。②.單項(xiàng)工程驗(yàn)收工程項(xiàng)目的某個(gè)單項(xiàng)工程已按設(shè)計(jì)要求施工完畢,具備使用條件,能滿足投產(chǎn)要求,經(jīng)過(guò)竣工驗(yàn)收,開發(fā)商可向業(yè)主發(fā)出交房通知。開發(fā)商應(yīng)先自行檢查工程質(zhì)量、隱蔽工程有關(guān)資料、工程關(guān)鍵部位施工記錄以及有否遺漏情況、公共設(shè)施設(shè)備等,然后會(huì)同物業(yè)管理公司組織驗(yàn)收小組共同進(jìn)行接管驗(yàn)收。③.全部工程驗(yàn)收全部工程驗(yàn)收是指物業(yè)管理公司根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范以及有關(guān)部門批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)和建設(shè)方案,對(duì)居住小區(qū)的各項(xiàng)建設(shè)指標(biāo)進(jìn)行統(tǒng)一的整體驗(yàn)收。泉州市秋實(shí)物業(yè)管理公司在接管刺桐豪園時(shí),便是采用此方法。該公司推行ISO9001:2000國(guó)際質(zhì)量管理體系。在接管刺桐豪園時(shí),制訂了自己的標(biāo)準(zhǔn),他們的標(biāo)準(zhǔn)是在參照建設(shè)部《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》的基礎(chǔ)上,根據(jù)豪園的建筑、設(shè)施和設(shè)備的特點(diǎn)與驗(yàn)收特點(diǎn)而制訂的。驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)的制訂使接管驗(yàn)收有了依據(jù),同時(shí)也為具體操作帶來(lái)了便利。其工作程序如下圖:公司領(lǐng)導(dǎo)下達(dá)接管驗(yàn)收指令↓公司組建接管驗(yàn)收小組↓作好接管驗(yàn)收準(zhǔn)備↓進(jìn)行資料驗(yàn)收移交要求正確、真實(shí)補(bǔ)齊資料驗(yàn)收是否合格(是)↓(否)進(jìn)行硬件設(shè)施、設(shè)備驗(yàn)收要求開發(fā)商限時(shí)整改是否合格(是)↓(否)記錄歸檔接管驗(yàn)收的主要內(nèi)容包括驗(yàn)收的準(zhǔn)備工作、資料的接管驗(yàn)收、硬件設(shè)施設(shè)備和驗(yàn)收遺留問(wèn)題的處理等。①.接管驗(yàn)收的準(zhǔn)備工作新建物業(yè)竣工驗(yàn)收后、業(yè)主入住前,物業(yè)管理公司應(yīng)及時(shí)組建物業(yè)接管驗(yàn)收小組,對(duì)所接管的物業(yè)進(jìn)行綜合的接管驗(yàn)收,以確保所接管物業(yè)基本合格,滿足業(yè)主的質(zhì)量要求。在接到公司領(lǐng)導(dǎo)的接管驗(yàn)收指令后,公司各相關(guān)部門應(yīng)立即按照領(lǐng)導(dǎo)要求抽調(diào)業(yè)骨干組成物業(yè)接管小組。接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)由公司以下部門人員組成:公司行政部抽調(diào)檔案管理文員負(fù)責(zé)接管物業(yè)的產(chǎn)權(quán)、工程、設(shè)備資料的驗(yàn)收移交工作。管理處公共事務(wù)部抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干負(fù)責(zé)業(yè)主資料的驗(yàn)收移交以及協(xié)助樓宇的驗(yàn)收移交工作。管理處機(jī)電維修部抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干具體負(fù)責(zé)房屋主體、公共設(shè)施和機(jī)電設(shè)備的驗(yàn)收移交工作。接管驗(yàn)收開始之前接管驗(yàn)收小組應(yīng)做好以下準(zhǔn)備工作:與開發(fā)商聯(lián)系好交接事項(xiàng)、交接日期、進(jìn)度、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)等。派出先頭技術(shù)人員前往工地現(xiàn)場(chǎng)摸底,制定好接管驗(yàn)收計(jì)劃。提前參與發(fā)展商申請(qǐng)的竣工驗(yàn)收和機(jī)電設(shè)備最終安裝、調(diào)試工作,做到心里有數(shù)。準(zhǔn)備好《房屋主體接管驗(yàn)收表》、《公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收表》、《機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收表》、《接管驗(yàn)收問(wèn)題整改表》等接管驗(yàn)收記錄表格。②.資料的接管驗(yàn)收開發(fā)商委托物業(yè)管理時(shí)需要向物業(yè)管理公司移交相關(guān)資料。相關(guān)資料包括物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料、綜合竣工驗(yàn)收資料、施工設(shè)計(jì)資料、機(jī)電設(shè)備資料、業(yè)主資料等。詳細(xì)內(nèi)容見文章后面的資料收集整理的內(nèi)容。③.硬件設(shè)施、設(shè)備的接管驗(yàn)收a).樓宇主體硬件設(shè)施接管驗(yàn)收的主要內(nèi)容有:主體結(jié)構(gòu)、樓地面、內(nèi)墻面、門窗、樓梯、水電設(shè)施和其它方面等是否符合標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)主體硬件的接管驗(yàn)收,主要是對(duì)主體結(jié)構(gòu)、門窗、水電部份進(jìn)行驗(yàn)收。對(duì)主體結(jié)構(gòu)的驗(yàn)收主要是檢查屋面是否積水、滲漏。樓面有無(wú)空鼓,是否露筋。內(nèi)墻面面層有無(wú)剝落、裂縫,有無(wú)污漬。門窗是否開啟自如,有無(wú)晃動(dòng)和裂縫,位置是否準(zhǔn)確,有無(wú)翹曲變形。電器插座、開關(guān)安裝是否牢固。水表、電表安裝是否牢固,有無(wú)損傷,讀數(shù)是否正常。給水設(shè)施有無(wú)滲漏、銹跡,壓力是否足夠。地漏、排水管道接口是否密實(shí),有無(wú)滲漏、堵塞現(xiàn)象,排水是否流暢。驗(yàn)收時(shí)如發(fā)現(xiàn)問(wèn)題,記錄在案,并要求開發(fā)商整改,直至合格。b).公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收的主要內(nèi)容包括:天臺(tái)、避雷設(shè)施、路燈、綠化、道路、消防設(shè)施、垃圾中轉(zhuǎn)站、安保設(shè)施、停車場(chǎng)、信報(bào)箱等的驗(yàn)收。對(duì)公共配套設(shè)施的接管驗(yàn)收,主要驗(yàn)收道路路面是否平整,有無(wú)水泥塊、斷裂。消防箱標(biāo)識(shí)是否清楚,玻璃是否完好,消防設(shè)施配件是否齊全,消防管標(biāo)識(shí)是否明顯,有無(wú)漏水,水壓是否充足。該小區(qū)的停車場(chǎng)為地下停車場(chǎng),所以檢查照明是否充足,標(biāo)識(shí)是否清楚,安全設(shè)施、排水設(shè)施是否良好。小區(qū)花園綠化的樹種、綠化水管布局的合理性,綠化水管的閥門開關(guān)是否靈活、安裝穩(wěn)固。如發(fā)現(xiàn)問(wèn)題,及時(shí)向開發(fā)商提出意見,要求整改。c).機(jī)電設(shè)備的接管驗(yàn)收應(yīng)檢查電梯、變配電設(shè)備、中央空調(diào)、發(fā)電機(jī)、消防監(jiān)控、保安監(jiān)控等設(shè)備的型號(hào)、數(shù)量與移交清單是否相符,配件是否齊全,工作狀態(tài)是否良好運(yùn)轉(zhuǎn)等。對(duì)變配電設(shè)備的驗(yàn)收,以設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符,工作狀態(tài)良好,安全防護(hù)裝置齊全,標(biāo)識(shí)清楚,機(jī)房配置齊全,通風(fēng)、采光良好,設(shè)備表面油漆完好,無(wú)損傷為驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)電梯設(shè)備的接管驗(yàn)收,以以設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符,動(dòng)行平穩(wěn),安裝符合規(guī)范,有電梯運(yùn)行準(zhǔn)運(yùn)證,機(jī)房設(shè)置合理,配件安全,標(biāo)識(shí)清楚,表面光潔平整、明亮為驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。總之,硬件設(shè)施、設(shè)備接管驗(yàn)收的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)符合建設(shè)部《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》及業(yè)主生活的合理要求。④.接管驗(yàn)收遺留問(wèn)題的處理a).遺留問(wèn)題的登記確認(rèn):對(duì)資料驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的資料不全、不真實(shí)、不合格等問(wèn)題,接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)將問(wèn)題逐項(xiàng)記錄在《接管驗(yàn)收資料遺留問(wèn)題登記表》(附件一)中并交開發(fā)商相關(guān)人員簽字確認(rèn)。對(duì)物業(yè)硬件設(shè)施接管驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的不合格等問(wèn)題接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)將問(wèn)題逐項(xiàng)記錄在《接管驗(yàn)收設(shè)備設(shè)施問(wèn)題登記表》(附件二)中并交開發(fā)商相關(guān)人員簽字確認(rèn)。b).對(duì)資料遺留問(wèn)題,接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)積極同開發(fā)商聯(lián)系補(bǔ)齊,必要時(shí)公司領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)當(dāng)協(xié)助進(jìn)行。c).對(duì)物業(yè)硬件設(shè)備、設(shè)施遺留問(wèn)題,一般問(wèn)題接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)要求開發(fā)商在兩周內(nèi)解決。重大問(wèn)題接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)要求開發(fā)商在一個(gè)月內(nèi)解決。必要時(shí)公司領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)當(dāng)協(xié)助進(jìn)行。d).對(duì)于長(zhǎng)期解決不了、勢(shì)必會(huì)影響物業(yè)管理的問(wèn)題,物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)以備忘錄的形式將問(wèn)題登記后交給開發(fā)商進(jìn)行備忘。⑤.《接管驗(yàn)收遺留資料登記表》和備忘錄交公司行政部歸檔長(zhǎng)期保存。接管驗(yàn)收應(yīng)注意的問(wèn)題物業(yè)的接管驗(yàn)收是直接關(guān)系到今后物業(yè)管理工作能否正常開展的重要環(huán)節(jié),管理公司要高度重視,嚴(yán)格把關(guān),物別要注意以下事項(xiàng):①.接管的物業(yè)雖然經(jīng)過(guò)竣工驗(yàn)收為合格工程,許多無(wú)關(guān)宏旨的小問(wèn)題不在竣工驗(yàn)收質(zhì)量的范圍內(nèi)。如墻壁污跡、劃痕、地磚缺角、玻璃破裂、衛(wèi)生間地漏排水不暢等等,這些問(wèn)題一般不影響竣工驗(yàn)收的通過(guò)。但物業(yè)管理公司準(zhǔn)備接管時(shí),卻要將類似這樣的細(xì)小問(wèn)題逐一列明,要建設(shè)單位承諾在一定期限內(nèi)整改。這表明,在接管前物業(yè)有任何問(wèn)題均應(yīng)由開發(fā)商負(fù)責(zé)解決。②.現(xiàn)實(shí)的接管驗(yàn)收少有整個(gè)物業(yè)同時(shí)移交雖然規(guī)定物業(yè)要經(jīng)過(guò)綜合驗(yàn)收后方可交付使用,但末等綜合驗(yàn)收就急于交付的情況時(shí)有發(fā)生。特別在設(shè)備方面,調(diào)試驗(yàn)收合格一項(xiàng)就移交一項(xiàng),今天接管了電梯系統(tǒng),幾個(gè)月后又接管空調(diào)系統(tǒng),至于消防系統(tǒng)的移交可能更遲。因此,物業(yè)管理公司必須堅(jiān)持合格一項(xiàng)接管一項(xiàng)。未經(jīng)調(diào)試合格驗(yàn)收的不能簽字接管,不然就要背著責(zé)任走。③.接管驗(yàn)收一定要定明接管日期,以便劃清責(zé)任