【文章內容簡介】 登記與一般的不動產登記區(qū)別表現(xiàn)在：一 般的不動產登記都是指不動產物權在已經(jīng)完成的狀態(tài)下所進行的登記，而預告登記則是為了保全將來發(fā)生的不動產物權而進行的一種登記。預告登記作出后，并不導致不動產物權的設立或變動，而只是使登記申請人取得一種請求將來發(fā)生物權變動的權利。納入預告登記的請求權，對后來發(fā)生與該項請求權內容相同的不動產物權的處分行為，具有排他效力，以確保將來只發(fā)生該請求權所期待的法律結果。因此，預告登記是與異議登記同時構成不動產登記中的重要內容。(四)預告登記的意義在我國現(xiàn)行法中，關于不動產登記（本登記）已有若干規(guī)定，但是否存在預告登記則不無疑問。例如，有人認為，商品房預售合同的登記屬于預告登記的性質，其主要功能在于通過商品房的預售登記保護買受人所享有的權利。也有人認為，商品房預售合同雖然要求備案，但也僅僅是備案而已，其更多具有的是行政管理色彩。這種備案和預告登記有根本的差別，而且法律并沒有規(guī)定這種備案具有什么效力，因而這種備案根本不具有預告登記的功能。商品房預售登記并不具有預告登記的性質，這是因為：第一，在商品房預售登記的適用對象上，商品房預售登記是對商品房預售合同的登記，而預告登記是對請求權的登記，兩者的目的是根本不同的。前者進行保全的是商品房預售合同，而后者是權利人的請求權。這一差異導致了商品房預售登記并不具有預告登記制度的功能，預告登記的保全權利、保全權利順位及確保交易安全的功能無從體現(xiàn)。第二，根據(jù)預告登記制度的理論，申請預告登記的人為享有請求權的權利人，義務人為不動產的現(xiàn)時所有權人，請求權人應取得義務人的承諾或法院的假處分命令才能申請預告登記。而在商品房預售登記中，申請人為商品房預售人，同時其又是商品房預售登記的義務人，且法律、行政規(guī)章強制預售進行商品房預售登記，這與預告登記性質不符。同時，商品房預售人進行預售登記是依據(jù)公法而進行的，而預告登記是登記權利人依據(jù)私法行使私權的行為?？上攵?，如果商品房預售中的購房人無權申請進行預售登記，而作為債務人的預售人對進行商品房預售合同登記又沒有什么利益可言，甚至要支付預售登記的費用，那么商品房預售合同登記如何起到保護交易安全、維護當事人合法權益的作用呢？第三，預告登記制度的核心是其效力，各國法律大多規(guī)定了預告登記具有保全順位的效力、保全權利的效力與滿足的效力等。只有賦予預告登記以這些效力，才能使預告登記具有實際意義，成為請求權的保全手段。而我國對商品房預售登記僅有“應當”進行登記的規(guī)定，而沒有對登記效力的規(guī)定。不僅沒有規(guī)定未經(jīng)登記的預售合同是無效還是不能對抗第三人；而且也沒有規(guī)定經(jīng)過登記的預售合同，預購人是否具有對抗第三人的效力，是否可以對抗隨后成立的物權變動或有損于登記債權的行為。第四，我國法律、行政規(guī)章未規(guī)定商品房預售登記的消滅，這也與預告登記制度不符。預告登記只是一種請求權的保全，不具有獨立的效力，只有在將預告登記推進到本登記時才具有意義。因此，預告登記由于一些特定的事由出現(xiàn)而消滅，不會永遠存續(xù)。而我國商品房預售登記不涂銷，存續(xù)時間非常長，這也意味著其目的在于行政管理，而非對購房人的請求權進行保護。由此可以斷言，我國實行的商品房預售登記僅僅是預售行政管理的一種預售資格審查手段，不具備債權保全的對抗效力，與預告登記制度存在著根本上的差異。（五）合同備案與預告登記的區(qū)別兩者的區(qū)別在于商品房預售合同登記備案制度是一種行政管理制度，而預告登記是不動產登記制度，因此兩者的法律效力也不一樣。預告登記的目的在于“保障將來實現(xiàn)物權”，預告登記是種特殊的不動產物權登記，其所登記的不是已經(jīng)完成的不動產物權登記，即不是現(xiàn)實的物權變動，而是目的在于將來發(fā)生不動產物權變動的請求權。[③] 就預購商品房的預告登記而言，就是為了使得預購人在預購的房屋辦理了所有權初始登記之后，能夠辦理所有權轉移登記。從而確定取得房屋的所有權。但是，商品房預售合同登記備案制度在行政程序上對預購人具有保護功能。簡單的說就是預告登記之后，預告登記具有準物權登記的效力，其權利人就具有準物權權利人的性質。所以未經(jīng)預告登記權利人的同意，處分該不動產的，就不發(fā)生物權效力。而商品房預售合同登記備案之后，該登記備案就沒有準物權的效力，所以預購人想要更好的將來實現(xiàn)物權，就應該在合同登記備案之后再進行預告登記。登記備案是開發(fā)商一方申請登記備案的，這是具有強制性的。而預告登記時雙方合意之下申請的，不具有強制性，只有雙方達成合意才能可以申請登記，也可以不用申請預告登記。登記備案只是適用于商品房預售合同，而預告登記有預購商品房預告登記，預購商品房抵押權預告登記、房屋所有權轉移預告登記等。商品房預售合同登記備案在前，而預告登記在后，商品房預售合同登記備案制度主要是和預購商品房預告登記制度相銜接的，要辦理預購商品房預告登記就必須要有已經(jīng)登記備案的商品房預售合同原件才能辦理。兩者的登記機關也不一定是同一個，預告登記就是房屋的登記機構，而商品房預售合同登記備案的可以是建設主管部門也可以是房地產管理部門。第一，“預告登記”較“登記備案”更具實用性法律效力。經(jīng)預告登記的不動產買賣合同買受人的債權已經(jīng)添附了預期物權，債權人可以享有產權已過戶后的部分權利，包括可以對抗前抵押權人行使抵押權，甚至司法機關也不能將已預告登記的不動產當作出賣方的財產施以強制執(zhí)行；而經(jīng)過登記備案的商品房預售合同僅表明該買賣行為已納入行政監(jiān)管，在沒有其他法定因由的情況下，該合同的效力優(yōu)于出賣人一房多賣的時間順序在后的同一標的物預售合同；雖說如此，但在產權過戶登記前商品房預售合同仍然沒有物權效力。沒有物權效力就是意味著無論合同履行狀況如何，出賣人仍然是標的物法律意義上的產權人。因此，在其他條件相同的情況下，辦理了買賣合同預告登記的買受人較之僅辦理了商品房預售合同登記備案的買受人，毫無疑問地享有更充分的權利保障。第二，兩種登記在法律依據(jù)與性質上區(qū)別?！冻鞘蟹康禺a管理法》第四十四條第二款規(guī)定：“商品房預售人應當按照國家有關規(guī)定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案?！笨梢娚唐贩款A售合同的登記備案是政府主管部門行使監(jiān)管職權、房地產經(jīng)營企業(yè)滿足預售條件履行報備義務接受資格審查的一項行政管理行為，其作為法律事實的存在效力具有永續(xù)性；而不動產物權交易的預告登記則不是行政管理行為，它源于買賣當事人雙方的意思自治，是當事人借助法律制度和登記機關所實施的一種民事權利義務設置，當標的物產權在三個月內過戶時，預告登記的效力被物權自動疊蓋，當能夠進行不動產過戶登記而當事人在三個月內未申請登記時，預告登記自動失效。第三，兩者在適用范圍、前置條件和登記程序上的關系。就目前來說，商品房預售合同的登記備案，其登記的標的僅限于新建商品房買賣合同（商品房預售合同僅是商品房買賣合同中的一種）；而預告登記適用于所有不動產交易，不僅包括商品房買賣和私房交易，還包括國有土地使用權的有償轉讓、房地產開發(fā)項目的整體受讓等。不動產交易合同的預告登記在商品房預售形式下的功用顯而易見；而大部分現(xiàn)房交易在簽約后就可以著手辦理登記過戶，預告登記可能成為多余；但在登記過戶的手續(xù)過程曠日持久的情況下，或者當事人雙方約定分期付款、價款付訖才予登記過戶的不動產現(xiàn)產交易中，合同的預告登記對買受人而言，成為重要的抗風險手段。登記備案的啟動主體是房地產開發(fā)商，而預告登記的啟動主體是簽訂了物權協(xié)議的當事人。依《房屋登記辦法》第二條等相關規(guī)定，預告登記需記載于房屋登記簿，并以允許公眾查詢的方式向社會公示；而登記備案的商品房預售合同并不記載于表示物權公示的房屋登記簿。三、關于預售資金監(jiān)管的問題（一）預售資金監(jiān)管的概念新建商品房預售資金監(jiān)管業(yè)務是銀行與房地產交易資金監(jiān)管機構合作，對房地產開發(fā)企業(yè)商品房預售資金實行監(jiān)管的一種模式，通過簽訂資金監(jiān)管協(xié)議，并要求開發(fā)企業(yè)依協(xié)議將商品房預售資金存入資金監(jiān)管專用賬戶，使開發(fā)企業(yè)對預售資金的使用必須經(jīng)監(jiān)管機構審核，確保預售資金依法用于預售房地產項目后續(xù)工程的開發(fā)建設，防止預售資金被挪用、轉移，從而維護商品房交易雙方、貸款銀行、施工企業(yè)及其他相關當事人的合法權益，促進房地產市場健康發(fā)展。（二）商品房預售資金監(jiān)管的目的和意義作為典型的資本密集型產業(yè)，房地產業(yè)對金融市場具有天然的高度依賴性，由于房地產生產、經(jīng)營的特點，使得房地產的發(fā)展不僅需要自身積累，而且要依靠其他渠道的融資。據(jù)統(tǒng)計，在進行房地產開發(fā)與銷售過程中，大部分開發(fā)商利用的自有