【文章內(nèi)容簡介】 ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ 第二章 質(zhì)量管理和質(zhì)量保證系列標準 概述 質(zhì)量管理和質(zhì)量保證標準是適應國際市場競爭日趨激烈和滿足顧客的要求而產(chǎn)生發(fā)展起來的，這套國際標準從 1987 年 3 月正式發(fā)布以來受到世界各國的歡迎，我國 1988 年底等效應采用了 ISO9000 系列標 準，其國家標準編號為 GB/T10300，并積極開展了試點工作， 1992 年 10 月又等同采用 ISO9000 系列標準，國家標準編號為GB/T19000。國際標準化組織 1994 年發(fā)布了修訂后的 ISO9000 族標準后，我國及時將其等同轉(zhuǎn)化為國家標準。 ISO9000 作為國際性的質(zhì)量管理和質(zhì)量保證系列標準，是許多經(jīng)濟發(fā)達國家多年實踐經(jīng)驗的總結(jié)，帶有通用性和指導性，企業(yè)按 ISO9000 系列標準去建立、健全質(zhì)量體系，可以使質(zhì)量管理工作規(guī)范化、制度化，使全面質(zhì)量管理工作建立在更踏實地基礎上，因而可使全面質(zhì)量管理工作向縱深發(fā)展 。 質(zhì)量管理 質(zhì)量管理是指“確定質(zhì)量方針、目標和職責并在質(zhì)量體系中通過諸如質(zhì)量策劃、質(zhì)量控制、質(zhì)量質(zhì)保證和質(zhì)量改進使其實施的全部管理職能的所有活。 質(zhì)量體系是指“為實施質(zhì)量管理所需的組織結(jié)構(gòu)、程序、過程和資源。 由定義可知，質(zhì)量體系包括四個部分，即組織結(jié)構(gòu)、程序、過程和資源。 質(zhì)量體系的各個組成部分是相互關聯(lián)的，質(zhì)量體系的內(nèi)容要以滿足質(zhì)量目標的需要為準，質(zhì)量體系是實施質(zhì)量方針和目標的和管理系統(tǒng)，是組織經(jīng)營管理體系的核心部分，因此，質(zhì)量體系的建立和運行要以質(zhì)量方針和質(zhì)量目標的展開和實施為依據(jù)。一 個組織只有一個質(zhì)量體系，它在組織內(nèi)外發(fā)揮著不同的作用，對內(nèi)實施質(zhì)量管理，對外實施外部質(zhì)量保證。 質(zhì)量控制 工程項目質(zhì)量控制可定義為：為達到工程項目質(zhì)量要求所采取的作業(yè)技術和活動。 工程項目質(zhì)量要求則主要表現(xiàn)為工程合同、設計文件、基數(shù)規(guī)范規(guī)定的質(zhì)量標準。因此，工程項目質(zhì)量控制就同為了保證達到工程合同規(guī)定的質(zhì)量標準而采取的一系列 畢業(yè)設計（論文）報告紙 共 頁 第 13 頁 ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ 裝 ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ 訂 ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ 線 ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ 措施、手段和方法。 工程項目質(zhì)量控制按其實施者不同，包括三方面： （ 1）業(yè)主方面的質(zhì)量控制。其特點是外部的、橫向的控制。 業(yè)主方面質(zhì)量控制是為保證工程合同規(guī)定的質(zhì)量標準對工 程項目進行的質(zhì)量控制。其目的在于保證工程項目能夠按照工程合同規(guī)定的質(zhì)量要求達到業(yè)主建設意圖，取得良好的投資效益。其控制依據(jù)除國家制定的法律、法規(guī)外，主要是合同文件、設計圖紙。在設計階段及其前期的質(zhì)量控制以審核可行性研究報告及設計文件、圖紙為主，審核項目設計是否符合業(yè)主要求。在施工階段駐現(xiàn)場實地監(jiān)督，檢查是否嚴格按圖紙施工，并達到合同文件規(guī)定的質(zhì)量標準。 （ 2）政府方面的質(zhì)量控制――政府監(jiān)督機構(gòu)的質(zhì)量控制。其特點是外部的、縱向的的控制。 政府監(jiān)督機構(gòu)的質(zhì)量控制是按城鎮(zhèn)或?qū)I(yè)部門建立有權威的工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)，根據(jù)有關法規(guī)和技術標準，對本地區(qū)（本部門）的工程質(zhì)量進行監(jiān)督檢查。其目的在于維護社會公共利益，保證技術性法規(guī)和標準貫徹執(zhí)行。其控制依據(jù)主要是有關的法律文件和法定技術標準。在設計階段及其前期的質(zhì)量控制以審核設計綱要、選址報告、建設用地申請及設計圖為主，施工階段以不定期的檢查為主，審核是否違反城市規(guī)劃，是否符合有關技術法規(guī)和標準的規(guī)定，對環(huán)境影響的性質(zhì)程度大小，有無防止污染、公害的技術措施。因此，政府質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)對工程質(zhì)量等級的核定是單位工程評定的最后質(zhì)量等級，是工程交付驗收的依據(jù)。 （ 3）承建商方面的質(zhì)量控制 。其特點是內(nèi)部的、自身的控制。 質(zhì)量體系的建立、實施與認證 房地產(chǎn)開發(fā)商要保證為社會提供優(yōu)質(zhì)、合格的產(chǎn)品就要進行質(zhì)量管理，質(zhì)量管理要依靠企業(yè)的質(zhì)量體系。企業(yè)應根據(jù)市場情況、開發(fā)產(chǎn)品類型、生產(chǎn)特點、顧客要求，以 GB/T19000 系列標準為依據(jù)，選擇適用的要素并確定采用的程度，建立其質(zhì)量體系，一般可分為質(zhì)量體系建立、質(zhì)量體系文件的編制和質(zhì)量體系的實施運行三個階段。 畢業(yè)設計（論文）報告紙 共 頁 第 14 頁 ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ 裝 ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ 訂 ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ 線 ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ 第三章 房地產(chǎn)開發(fā)各階段的質(zhì)量控制 我國房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序 開發(fā)商自有投資意向開始至項目建設完畢出售或租并實施全壽命 周期的物業(yè)管理，大都遵循一個合乎邏輯和開發(fā)規(guī)律的程序，一般說來，這個程序包括八個步驟，即①投資機會尋找；②投資機會篩選；③可行性研究；④獲取土地使用權；⑤規(guī)劃設計與方案報批；⑥簽署有關合作協(xié)議；⑦施工建設與竣工驗收；⑧市場營銷與物業(yè)管理。這八個步驟又可以劃分為四個階段，即投資機會選擇與決策分析、前期工作、建設階段與租售階段。當然，房地產(chǎn)開發(fā)的階段劃分并不是一成不變的，某些情況下各階段的工作可能要交替進行。 投資機會選擇與決策分析 投資機會選擇與決策分析，是整個開發(fā)過程中最為重要的一個環(huán)節(jié)，類似 于我們通常所說的項目可行性研究。 所謂投資機會選擇，主要包括投資機會尋找和篩選兩個步驟。投資決策分析主要包括市場分析和項目的財力評估（評價）兩部分工作。 前期工作 當通過投資決策研究確定了具體的開發(fā)地點與項目之后，在購買土地使用權和開發(fā)項目建設過程開始以前還有許多工作要做，這主要涉及與開發(fā)全過程有關的各種合同、條件的談判與簽約。 最后，在開發(fā)方案具體實施以前，還必須制定項目開發(fā)過程的監(jiān)控策略，以確保開發(fā)項目工期、成本、質(zhì)量和利潤目標的實現(xiàn)。 建設階段 建設階段是將開發(fā)過程中所涉及 的所有原材料聚集在一個空間和時間點上的過程，包括招投標、設計、施工、竣工驗收全過程。 由于在建設階段存在著追加成本或工期拖延的可能性，因此開發(fā)商必須密切注意項目建設過程的進展，定期視察現(xiàn)場，定期與派駐工地的代表會晤，以了解整個建設過程的全貌。 租售階段 畢業(yè)設計（論文）報告紙 共 頁 第 15 頁 ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ 裝 ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ 訂 ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ 線 ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ 當項目建設完畢后，開發(fā)商除了要辦理竣工驗收和政府批準入住的手續(xù)外，往往要看預計的開發(fā)成本是否被突破，實際工期較計劃工期是否有拖延。 質(zhì)量控制概述 工程質(zhì)量的形成及控制過程 工程建設各階段的主要內(nèi)容包括： （ 1） 項目可行性研 究：論證項目在技術、經(jīng)濟上的可行性與合理性，是決策是否立項確定質(zhì)量目標與水平的依據(jù)。 （ 2） 項目決策：決定項目是否投資建設，確定項目質(zhì)量與水平。 （ 3） 工程設計：將工程項目質(zhì)量目標與水平具體化，直接關系到項目建成后的功能和使用價值。 （ 4） 工程施工：使合同要求和設計方案得以實現(xiàn)，最終形成工程實體質(zhì)量。 （ 5） 工程驗收：最終確認工程質(zhì)量是否達到要求及達到的程度。 工程建設各階段對質(zhì)量形成的影響 （ 1） 項目可行性研究對工程項目質(zhì)量的影響 項目可行性研究是運用技術經(jīng)濟學原理，在對投資尋訪有關的技術、 經(jīng)濟、社會、環(huán)境等所有方面進行調(diào)查研究的基礎上，對各種可能的擬建方案和建成投產(chǎn)后的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益等進行技術經(jīng)濟分析、預測和論證，確定項目建設的可行性，并在可行的情況下提出最佳建設方案作為決策、設計的依據(jù)。 （ 2） 項目決策階段對茖項目質(zhì)量的影響 項目決策階段，主要是確定工程項目應達到的質(zhì)量目標及水平。對于工程項目建設，需要控制的總體目標是投資、質(zhì)量、進度，它們?nèi)咧g是互相制約的。要做到投資、質(zhì)量、進度三者協(xié)調(diào)統(tǒng)一，達到業(yè)主最為滿意的質(zhì)量水平，則應通過可行性研究和多方案論證來確定。 （ 3） 工程設 計階段對工程項目質(zhì)量的影響 工程項目設計階段，是根據(jù)項目決策階段已確定的質(zhì)量目標和水平，通過工程設計使其具體化。設計在技術上是否可行、工藝是否先進、經(jīng)濟是否合理、設備是否配套、結(jié)構(gòu)是否安全可靠等，都將決定著工程項目建成后的使用價值和功能。 （ 4） 工程施工階段對工程項目質(zhì)量的影響 畢業(yè)設計（論文）報告紙 共 頁 第 16 頁 ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ 裝 ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ 訂 ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ 線 ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ 工程項目施工階段，是根據(jù)設計文件和圖紙的要求，通過施工形成工程實體。這一階段直接影響工程的最終質(zhì)量。因此，施工階段是工程質(zhì)量控制的關鍵環(huán)節(jié)。 （ 5） 工程竣工驗收階段對工程項目質(zhì)量的影響 工程項目竣工驗收階段，就是對項目施工階段的質(zhì)量 進行試車運轉(zhuǎn)、檢查評定、考核質(zhì)量目標是否符合設計階段的質(zhì)量要求。 綜上所述，工程項目質(zhì)量的形成是一個系統(tǒng)的過程，即工程質(zhì)量是由可行性研究、投資決策、工程設計、工程施工和竣工驗收各階段質(zhì)量的綜合反映。 工程項目質(zhì)量控制原則 在進行工程項目質(zhì)量控制過程中，應遵循以下幾點原則： （ 1） 堅持質(zhì)量第一原則 房地產(chǎn)產(chǎn)品作為一種特殊的商品，使用年限長，是“百年大計”，直接關系到人民生命財產(chǎn)的安全。所以，房地產(chǎn)從業(yè)人員應自始至終地把“質(zhì)量第一”作為對工程項目質(zhì)量控制的基本原則。 （ 2） 堅持以人為控制核心 人是 質(zhì)量的創(chuàng)造者，質(zhì)量控制必須“以人為核心”，把人作為質(zhì)量控制的運輸，發(fā)揮人的積極性、創(chuàng)造性，處理好與質(zhì)檢、承包單位各方面的關系，增強人的責任感，樹立“質(zhì)量第一”的思想；提高人的素質(zhì)，避免人的失誤；以人的工作質(zhì)量保工序質(zhì)量、保工程質(zhì)量。 （ 3） 堅持以預防為主 預防為主是指要重點做好質(zhì)量的事前控制、事中控制，同時嚴格對工作質(zhì)量、工序質(zhì)量和中間產(chǎn)品質(zhì)量的檢查。這是確保工程質(zhì)量的有效措施。 （ 4） 堅持質(zhì)量標準 質(zhì)量標準是評價產(chǎn)品質(zhì)量的尺度，數(shù)據(jù)是質(zhì)量控制的基礎。產(chǎn)品質(zhì)量是否符合合同規(guī)定的質(zhì)量標準，必須通過嚴格檢查，以 數(shù)據(jù)為依據(jù)。 （ 5） 貫徹科學、公正、守法的職業(yè)規(guī)范 在監(jiān)控和處理質(zhì)量問題過程中，應尊重客觀事實，尊重科學、客觀、公正，不持偏見，遵紀守法，堅持原則，嚴格要求。 工程項目質(zhì)量責任 畢業(yè)設計（論文）報告紙 共 頁 第 17 頁 ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ 裝 ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ 訂 ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ 線 ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ 由于工程項目質(zhì)量本身的特點，在工程建設實施過程中，難免要出現(xiàn)質(zhì)量問題。按照我國工程質(zhì)量的法規(guī)及有關的工程合同規(guī)定，參與工程建設的各方都應相應地承擔一定的工程質(zhì)量責任。 （ 1） 房地產(chǎn)開發(fā)商即業(yè)主的質(zhì)量責任 房地產(chǎn)開發(fā)商應按資質(zhì)等級開發(fā)相應項目，按照國家現(xiàn)行的有關規(guī)范和法律、法規(guī)，對本單位開發(fā)項目的工程質(zhì)量負責。具體而言業(yè) 主負責按規(guī)定辦理工程建設報建手續(xù)；業(yè)主發(fā)包建設工程，應按規(guī)定選擇資質(zhì)符合工程要求的勘察、設計和施工、監(jiān)理單位；應對單位工程實行總包，不得肢解發(fā)包；不得向承包商指定分包單位；業(yè)主應按規(guī)定配備相應的工程管理人員或委托建設監(jiān)理機構(gòu)，對建設工程質(zhì)量進行管理；業(yè)主開工之前負責辦理質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)；組織設計文件會審交底；申報質(zhì)量等級核定和竣工驗收等。 （ 2） 勘察設計單位的質(zhì)量責任 勘察設計單位應按資質(zhì)等級承攬相應的勘察設計業(yè)務，按照國家現(xiàn)行的有關設計規(guī)范和勘察設計合同進行勘察設計，對本單位編