【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ 第二章 質(zhì)量管理和質(zhì)量保證系列標(biāo)準(zhǔn) 概述 質(zhì)量管理和質(zhì)量保證標(biāo)準(zhǔn)是適應(yīng)國(guó)際市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈和滿足顧客的要求而產(chǎn)生發(fā)展起來的，這套國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)從 1987 年 3 月正式發(fā)布以來受到世界各國(guó)的歡迎，我國(guó) 1988 年底等效應(yīng)采用了 ISO9000 系列標(biāo) 準(zhǔn)，其國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)編號(hào)為 GB/T10300，并積極開展了試點(diǎn)工作， 1992 年 10 月又等同采用 ISO9000 系列標(biāo)準(zhǔn)，國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)編號(hào)為GB/T19000。國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)化組織 1994 年發(fā)布了修訂后的 ISO9000 族標(biāo)準(zhǔn)后，我國(guó)及時(shí)將其等同轉(zhuǎn)化為國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。 ISO9000 作為國(guó)際性的質(zhì)量管理和質(zhì)量保證系列標(biāo)準(zhǔn)，是許多經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家多年實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)，帶有通用性和指導(dǎo)性，企業(yè)按 ISO9000 系列標(biāo)準(zhǔn)去建立、健全質(zhì)量體系，可以使質(zhì)量管理工作規(guī)范化、制度化，使全面質(zhì)量管理工作建立在更踏實(shí)地基礎(chǔ)上，因而可使全面質(zhì)量管理工作向縱深發(fā)展 。 質(zhì)量管理 質(zhì)量管理是指“確定質(zhì)量方針、目標(biāo)和職責(zé)并在質(zhì)量體系中通過諸如質(zhì)量策劃、質(zhì)量控制、質(zhì)量質(zhì)保證和質(zhì)量改進(jìn)使其實(shí)施的全部管理職能的所有活。 質(zhì)量體系是指“為實(shí)施質(zhì)量管理所需的組織結(jié)構(gòu)、程序、過程和資源。 由定義可知，質(zhì)量體系包括四個(gè)部分，即組織結(jié)構(gòu)、程序、過程和資源。 質(zhì)量體系的各個(gè)組成部分是相互關(guān)聯(lián)的，質(zhì)量體系的內(nèi)容要以滿足質(zhì)量目標(biāo)的需要為準(zhǔn)，質(zhì)量體系是實(shí)施質(zhì)量方針和目標(biāo)的和管理系統(tǒng)，是組織經(jīng)營(yíng)管理體系的核心部分，因此，質(zhì)量體系的建立和運(yùn)行要以質(zhì)量方針和質(zhì)量目標(biāo)的展開和實(shí)施為依據(jù)。一 個(gè)組織只有一個(gè)質(zhì)量體系，它在組織內(nèi)外發(fā)揮著不同的作用，對(duì)內(nèi)實(shí)施質(zhì)量管理，對(duì)外實(shí)施外部質(zhì)量保證。 質(zhì)量控制 工程項(xiàng)目質(zhì)量控制可定義為：為達(dá)到工程項(xiàng)目質(zhì)量要求所采取的作業(yè)技術(shù)和活動(dòng)。 工程項(xiàng)目質(zhì)量要求則主要表現(xiàn)為工程合同、設(shè)計(jì)文件、基數(shù)規(guī)范規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。因此，工程項(xiàng)目質(zhì)量控制就同為了保證達(dá)到工程合同規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)而采取的一系列 畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）報(bào)告紙 共 頁 第 13 頁 ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ 裝 ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ 訂 ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ 線 ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ 措施、手段和方法。 工程項(xiàng)目質(zhì)量控制按其實(shí)施者不同，包括三方面： （ 1）業(yè)主方面的質(zhì)量控制。其特點(diǎn)是外部的、橫向的控制。 業(yè)主方面質(zhì)量控制是為保證工程合同規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)對(duì)工 程項(xiàng)目進(jìn)行的質(zhì)量控制。其目的在于保證工程項(xiàng)目能夠按照工程合同規(guī)定的質(zhì)量要求達(dá)到業(yè)主建設(shè)意圖，取得良好的投資效益。其控制依據(jù)除國(guó)家制定的法律、法規(guī)外，主要是合同文件、設(shè)計(jì)圖紙。在設(shè)計(jì)階段及其前期的質(zhì)量控制以審核可行性研究報(bào)告及設(shè)計(jì)文件、圖紙為主，審核項(xiàng)目設(shè)計(jì)是否符合業(yè)主要求。在施工階段駐現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地監(jiān)督，檢查是否嚴(yán)格按圖紙施工，并達(dá)到合同文件規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。 （ 2）政府方面的質(zhì)量控制――政府監(jiān)督機(jī)構(gòu)的質(zhì)量控制。其特點(diǎn)是外部的、縱向的的控制。 政府監(jiān)督機(jī)構(gòu)的質(zhì)量控制是按城鎮(zhèn)或?qū)I(yè)部門建立有權(quán)威的工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)，根據(jù)有關(guān)法規(guī)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)本地區(qū)（本部門）的工程質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督檢查。其目的在于維護(hù)社會(huì)公共利益，保證技術(shù)性法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)貫徹執(zhí)行。其控制依據(jù)主要是有關(guān)的法律文件和法定技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。在設(shè)計(jì)階段及其前期的質(zhì)量控制以審核設(shè)計(jì)綱要、選址報(bào)告、建設(shè)用地申請(qǐng)及設(shè)計(jì)圖為主，施工階段以不定期的檢查為主，審核是否違反城市規(guī)劃，是否符合有關(guān)技術(shù)法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，對(duì)環(huán)境影響的性質(zhì)程度大小，有無防止污染、公害的技術(shù)措施。因此，政府質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)對(duì)工程質(zhì)量等級(jí)的核定是單位工程評(píng)定的最后質(zhì)量等級(jí)，是工程交付驗(yàn)收的依據(jù)。 （ 3）承建商方面的質(zhì)量控制 。其特點(diǎn)是內(nèi)部的、自身的控制。 質(zhì)量體系的建立、實(shí)施與認(rèn)證 房地產(chǎn)開發(fā)商要保證為社會(huì)提供優(yōu)質(zhì)、合格的產(chǎn)品就要進(jìn)行質(zhì)量管理，質(zhì)量管理要依靠企業(yè)的質(zhì)量體系。企業(yè)應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)情況、開發(fā)產(chǎn)品類型、生產(chǎn)特點(diǎn)、顧客要求，以 GB/T19000 系列標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)，選擇適用的要素并確定采用的程度，建立其質(zhì)量體系，一般可分為質(zhì)量體系建立、質(zhì)量體系文件的編制和質(zhì)量體系的實(shí)施運(yùn)行三個(gè)階段。 畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）報(bào)告紙 共 頁 第 14 頁 ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ 裝 ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ 訂 ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ 線 ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ 第三章 房地產(chǎn)開發(fā)各階段的質(zhì)量控制 我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序 開發(fā)商自有投資意向開始至項(xiàng)目建設(shè)完畢出售或租并實(shí)施全壽命 周期的物業(yè)管理，大都遵循一個(gè)合乎邏輯和開發(fā)規(guī)律的程序，一般說來，這個(gè)程序包括八個(gè)步驟，即①投資機(jī)會(huì)尋找；②投資機(jī)會(huì)篩選；③可行性研究；④獲取土地使用權(quán)；⑤規(guī)劃設(shè)計(jì)與方案報(bào)批；⑥簽署有關(guān)合作協(xié)議；⑦施工建設(shè)與竣工驗(yàn)收；⑧市場(chǎng)營(yíng)銷與物業(yè)管理。這八個(gè)步驟又可以劃分為四個(gè)階段，即投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析、前期工作、建設(shè)階段與租售階段。當(dāng)然，房地產(chǎn)開發(fā)的階段劃分并不是一成不變的，某些情況下各階段的工作可能要交替進(jìn)行。 投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析 投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析，是整個(gè)開發(fā)過程中最為重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，類似 于我們通常所說的項(xiàng)目可行性研究。 所謂投資機(jī)會(huì)選擇，主要包括投資機(jī)會(huì)尋找和篩選兩個(gè)步驟。投資決策分析主要包括市場(chǎng)分析和項(xiàng)目的財(cái)力評(píng)估（評(píng)價(jià)）兩部分工作。 前期工作 當(dāng)通過投資決策研究確定了具體的開發(fā)地點(diǎn)與項(xiàng)目之后，在購(gòu)買土地使用權(quán)和開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過程開始以前還有許多工作要做，這主要涉及與開發(fā)全過程有關(guān)的各種合同、條件的談判與簽約。 最后，在開發(fā)方案具體實(shí)施以前，還必須制定項(xiàng)目開發(fā)過程的監(jiān)控策略，以確保開發(fā)項(xiàng)目工期、成本、質(zhì)量和利潤(rùn)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 建設(shè)階段 建設(shè)階段是將開發(fā)過程中所涉及 的所有原材料聚集在一個(gè)空間和時(shí)間點(diǎn)上的過程，包括招投標(biāo)、設(shè)計(jì)、施工、竣工驗(yàn)收全過程。 由于在建設(shè)階段存在著追加成本或工期拖延的可能性，因此開發(fā)商必須密切注意項(xiàng)目建設(shè)過程的進(jìn)展，定期視察現(xiàn)場(chǎng)，定期與派駐工地的代表會(huì)晤，以了解整個(gè)建設(shè)過程的全貌。 租售階段 畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）報(bào)告紙 共 頁 第 15 頁 ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ 裝 ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ 訂 ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ 線 ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ 當(dāng)項(xiàng)目建設(shè)完畢后，開發(fā)商除了要辦理竣工驗(yàn)收和政府批準(zhǔn)入住的手續(xù)外，往往要看預(yù)計(jì)的開發(fā)成本是否被突破，實(shí)際工期較計(jì)劃工期是否有拖延。 質(zhì)量控制概述 工程質(zhì)量的形成及控制過程 工程建設(shè)各階段的主要內(nèi)容包括： （ 1） 項(xiàng)目可行性研 究：論證項(xiàng)目在技術(shù)、經(jīng)濟(jì)上的可行性與合理性，是決策是否立項(xiàng)確定質(zhì)量目標(biāo)與水平的依據(jù)。 （ 2） 項(xiàng)目決策：決定項(xiàng)目是否投資建設(shè)，確定項(xiàng)目質(zhì)量與水平。 （ 3） 工程設(shè)計(jì)：將工程項(xiàng)目質(zhì)量目標(biāo)與水平具體化，直接關(guān)系到項(xiàng)目建成后的功能和使用價(jià)值。 （ 4） 工程施工：使合同要求和設(shè)計(jì)方案得以實(shí)現(xiàn)，最終形成工程實(shí)體質(zhì)量。 （ 5） 工程驗(yàn)收：最終確認(rèn)工程質(zhì)量是否達(dá)到要求及達(dá)到的程度。 工程建設(shè)各階段對(duì)質(zhì)量形成的影響 （ 1） 項(xiàng)目可行性研究對(duì)工程項(xiàng)目質(zhì)量的影響 項(xiàng)目可行性研究是運(yùn)用技術(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，在對(duì)投資尋訪有關(guān)的技術(shù)、 經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境等所有方面進(jìn)行調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，對(duì)各種可能的擬建方案和建成投產(chǎn)后的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益等進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析、預(yù)測(cè)和論證，確定項(xiàng)目建設(shè)的可行性，并在可行的情況下提出最佳建設(shè)方案作為決策、設(shè)計(jì)的依據(jù)。 （ 2） 項(xiàng)目決策階段對(duì)茖項(xiàng)目質(zhì)量的影響 項(xiàng)目決策階段，主要是確定工程項(xiàng)目應(yīng)達(dá)到的質(zhì)量目標(biāo)及水平。對(duì)于工程項(xiàng)目建設(shè)，需要控制的總體目標(biāo)是投資、質(zhì)量、進(jìn)度，它們?nèi)咧g是互相制約的。要做到投資、質(zhì)量、進(jìn)度三者協(xié)調(diào)統(tǒng)一，達(dá)到業(yè)主最為滿意的質(zhì)量水平，則應(yīng)通過可行性研究和多方案論證來確定。 （ 3） 工程設(shè) 計(jì)階段對(duì)工程項(xiàng)目質(zhì)量的影響 工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段，是根據(jù)項(xiàng)目決策階段已確定的質(zhì)量目標(biāo)和水平，通過工程設(shè)計(jì)使其具體化。設(shè)計(jì)在技術(shù)上是否可行、工藝是否先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)是否合理、設(shè)備是否配套、結(jié)構(gòu)是否安全可靠等，都將決定著工程項(xiàng)目建成后的使用價(jià)值和功能。 （ 4） 工程施工階段對(duì)工程項(xiàng)目質(zhì)量的影響 畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）報(bào)告紙 共 頁 第 16 頁 ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ 裝 ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ 訂 ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ 線 ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ 工程項(xiàng)目施工階段，是根據(jù)設(shè)計(jì)文件和圖紙的要求，通過施工形成工程實(shí)體。這一階段直接影響工程的最終質(zhì)量。因此，施工階段是工程質(zhì)量控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。 （ 5） 工程竣工驗(yàn)收階段對(duì)工程項(xiàng)目質(zhì)量的影響 工程項(xiàng)目竣工驗(yàn)收階段，就是對(duì)項(xiàng)目施工階段的質(zhì)量 進(jìn)行試車運(yùn)轉(zhuǎn)、檢查評(píng)定、考核質(zhì)量目標(biāo)是否符合設(shè)計(jì)階段的質(zhì)量要求。 綜上所述，工程項(xiàng)目質(zhì)量的形成是一個(gè)系統(tǒng)的過程，即工程質(zhì)量是由可行性研究、投資決策、工程設(shè)計(jì)、工程施工和竣工驗(yàn)收各階段質(zhì)量的綜合反映。 工程項(xiàng)目質(zhì)量控制原則 在進(jìn)行工程項(xiàng)目質(zhì)量控制過程中，應(yīng)遵循以下幾點(diǎn)原則： （ 1） 堅(jiān)持質(zhì)量第一原則 房地產(chǎn)產(chǎn)品作為一種特殊的商品，使用年限長(zhǎng)，是“百年大計(jì)”，直接關(guān)系到人民生命財(cái)產(chǎn)的安全。所以，房地產(chǎn)從業(yè)人員應(yīng)自始至終地把“質(zhì)量第一”作為對(duì)工程項(xiàng)目質(zhì)量控制的基本原則。 （ 2） 堅(jiān)持以人為控制核心 人是 質(zhì)量的創(chuàng)造者，質(zhì)量控制必須“以人為核心”，把人作為質(zhì)量控制的運(yùn)輸，發(fā)揮人的積極性、創(chuàng)造性，處理好與質(zhì)檢、承包單位各方面的關(guān)系，增強(qiáng)人的責(zé)任感，樹立“質(zhì)量第一”的思想；提高人的素質(zhì)，避免人的失誤；以人的工作質(zhì)量保工序質(zhì)量、保工程質(zhì)量。 （ 3） 堅(jiān)持以預(yù)防為主 預(yù)防為主是指要重點(diǎn)做好質(zhì)量的事前控制、事中控制，同時(shí)嚴(yán)格對(duì)工作質(zhì)量、工序質(zhì)量和中間產(chǎn)品質(zhì)量的檢查。這是確保工程質(zhì)量的有效措施。 （ 4） 堅(jiān)持質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)是評(píng)價(jià)產(chǎn)品質(zhì)量的尺度，數(shù)據(jù)是質(zhì)量控制的基礎(chǔ)。產(chǎn)品質(zhì)量是否符合合同規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，必須通過嚴(yán)格檢查，以 數(shù)據(jù)為依據(jù)。 （ 5） 貫徹科學(xué)、公正、守法的職業(yè)規(guī)范 在監(jiān)控和處理質(zhì)量問題過程中，應(yīng)尊重客觀事實(shí)，尊重科學(xué)、客觀、公正，不持偏見，遵紀(jì)守法，堅(jiān)持原則，嚴(yán)格要求。 工程項(xiàng)目質(zhì)量責(zé)任 畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）報(bào)告紙 共 頁 第 17 頁 ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ 裝 ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ 訂 ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ 線 ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ 由于工程項(xiàng)目質(zhì)量本身的特點(diǎn)，在工程建設(shè)實(shí)施過程中，難免要出現(xiàn)質(zhì)量問題。按照我國(guó)工程質(zhì)量的法規(guī)及有關(guān)的工程合同規(guī)定，參與工程建設(shè)的各方都應(yīng)相應(yīng)地承擔(dān)一定的工程質(zhì)量責(zé)任。 （ 1） 房地產(chǎn)開發(fā)商即業(yè)主的質(zhì)量責(zé)任 房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)按資質(zhì)等級(jí)開發(fā)相應(yīng)項(xiàng)目，按照國(guó)家現(xiàn)行的有關(guān)規(guī)范和法律、法規(guī)，對(duì)本單位開發(fā)項(xiàng)目的工程質(zhì)量負(fù)責(zé)。具體而言業(yè) 主負(fù)責(zé)按規(guī)定辦理工程建設(shè)報(bào)建手續(xù)；業(yè)主發(fā)包建設(shè)工程，應(yīng)按規(guī)定選擇資質(zhì)符合工程要求的勘察、設(shè)計(jì)和施工、監(jiān)理單位；應(yīng)對(duì)單位工程實(shí)行總包，不得肢解發(fā)包；不得向承包商指定分包單位；業(yè)主應(yīng)按規(guī)定配備相應(yīng)的工程管理人員或委托建設(shè)監(jiān)理機(jī)構(gòu)，對(duì)建設(shè)工程質(zhì)量進(jìn)行管理；業(yè)主開工之前負(fù)責(zé)辦理質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)；組織設(shè)計(jì)文件會(huì)審交底；申報(bào)質(zhì)量等級(jí)核定和竣工驗(yàn)收等。 （ 2） 勘察設(shè)計(jì)單位的質(zhì)量責(zé)任 勘察設(shè)計(jì)單位應(yīng)按資質(zhì)等級(jí)承攬相應(yīng)的勘察設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)，按照國(guó)家現(xiàn)行的有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范和勘察設(shè)計(jì)合同進(jìn)行勘察設(shè)計(jì)，對(duì)本單位編