【文章內容簡介】 通知手續(xù)之日起就應如期交付物業(yè)管理服務費。23．王某拆改天然氣管道的說法不正確。理由：用戶在裝修施工前，須認真閱讀裝修手冊，填寫裝飾裝修申報登記表，并提交管理單 位登記備案。只有在物業(yè)管理單位對裝飾裝修內容的登記備案完成之后，用戶才能動工裝修。裝修手冊中會說明對改動原有建筑、水電氣等需辦理的手續(xù)。24．物業(yè)服務企業(yè)應當及時勸阻停止裝修，并要求盡快補辦開工申請；已造成事實后果或拒不改正的，應及時報告城市房地產(chǎn)行政主管部門依法處理。25．王某自愿簽署的《承諾書》有效。理由：《住宅室內裝飾裝修管理辦法》規(guī)定，裝修人擅自拆改供暖、燃氣管道和設施造成損失的，由裝修人負責賠償。26．物業(yè)裝飾裝修期間，物業(yè)管理單位要抽調專業(yè)技術人員、管理人員和保安力量，加大物業(yè)裝飾裝修管理巡視力度，對有違規(guī)違章苗頭的裝飾裝修戶，要重點巡視盯防、頻繁溝通，做到防患于未然。出現(xiàn)違規(guī)違章行為的，要曉之以理，動之以情，必要時須報告有關行政主管部門處理。同時，要檢查施工單位的施工人員是否如實申報和辦理了施工證，強化對施工人員的管理。案例三 27．物業(yè)管理公司早期介入工作的不當和錯誤：(1)派出了由行政總監(jiān)為組長，品質部、市場拓展部骨干組成的早期介入小組，負責為開發(fā)商提供物業(yè)管理咨詢服務不妥。物業(yè)管理的咨詢活動，主要指從物業(yè)管理的角度對開發(fā)建設 項目提出合理化的意見和建議，其可以由物業(yè)服務企業(yè)提供，也可以由物業(yè)管理專業(yè)人員 提供。(2)物業(yè)管理公司制定的早期介入工作方案包括的內容不當。由于物業(yè)管理公司是在工程施工建設階段介入的，主要涉及建設階段和銷售階段的管理咨詢服務。28．根據(jù)該項目具體情況，早期介人工作的主要內容包括以下內容。(1)建設階段：與建設單位、施工單位就施工中發(fā)現(xiàn)的問題共同商榷，及時提出并落實整改方案；配合設備安裝，確保安裝質量；對內外裝修方式、用料及工藝等從物業(yè)管理的角度提出意見；熟悉并記錄基礎及隱蔽工程、管線的鋪設情況，特別注意那些在設計資料或常規(guī)竣工資料中未反映的內容。(2)銷售階段：完成物業(yè)管理方案及實施進度表；擬定物業(yè)管理的公共管理制度；擬定各項費用的收費標準及收費辦法，必要時履行各種報批手續(xù)；對銷售人員提供必要的物業(yè)管理基本知識培訓；派出現(xiàn)場咨詢人員，在售樓現(xiàn)場為客戶提供物業(yè)管理咨詢服務；將全部早期介入所形成的記錄、方案、圖紙等資料，整理后歸人物業(yè)管理檔案。29．結合本案例提供的具體條件和情況，可以在以下方面開展多種經(jīng)營服務。(1)房屋中介服務：房屋的租賃經(jīng)營。(2)材料物資銷售服務：水暖配件的銷售。(3)廢品回收服務：設立廢品回收站。(4)商業(yè)用房經(jīng)營服務，開辦健身房、網(wǎng)球場、游泳池、圖書館等。第三篇：物業(yè)管理實務物業(yè)管理實務：某小區(qū)可收費面積10萬平方米，某物業(yè)服務企業(yè)實行包干制，若年營業(yè)成本為200萬元，該企業(yè)希望目標利潤率達10%，%。問:(1)該小區(qū)的物業(yè)服務費收費標準為多少?列出計算方式。(2)物業(yè)物業(yè)企業(yè)收費率要達到多少才能保本運行?(3)由于物價上漲，該物業(yè)服務企業(yè)的工資上漲20%，該企業(yè)希望保持原有利潤，年物業(yè)費增長多少?解：(1)實行包干制的物業(yè)服務總收入=營業(yè)成本+企業(yè)利潤+營業(yè)稅及附加 =200萬元/(110%%)=收費標準(X):X=(2)收費率(X)(10萬平方米**12*X*%+200萬)/10萬平方米**12=% X=%(3)年物業(yè)費增加：200*20%/(110%%)=第四篇：物業(yè)管理實務物業(yè)管理企業(yè)的概念和特征：，依據(jù)物業(yè)服務合同從事物業(yè)管理相關活動的經(jīng)濟實體。具體特征可歸納為以下三點：第一，是獨立的企業(yè)法人。第二，屬于服務性企業(yè)。第三，具有一定的公共管理性質的職能。物業(yè)管理企業(yè)的分類：（一）按照投資主體的經(jīng)濟成分來劃分，1全民所有制物業(yè)管理企業(yè) 2集體所有制物業(yè)管理企業(yè)3民營物業(yè)管理企業(yè)4外資物業(yè)管理企業(yè)5其他物業(yè)管理企業(yè)（二）按股東出資形式來劃分，1物業(yè)管理責任有限公司2物業(yè)管理股份有限公司3股份合作型物業(yè)管理企業(yè) 物業(yè)管理企業(yè)的常見模式：（一）房地產(chǎn)建設單位的附屬子公司或部門（二）獨立的物業(yè)管理企業(yè)（三）物業(yè)管理集團公司物業(yè)管理企業(yè)的工商注冊登記（一）企業(yè)名稱的預先審核（二）公司地址（三）注冊資本（四）股東人數(shù)和法定代表人（五）公司人員（六）公司章程物業(yè)管理企業(yè)的資質審批及管理：1一級資質（1）注冊資本為人名幣500萬元以上。（2）物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程 管理 經(jīng)濟等相關專業(yè)類的專職管理和技術人員不少于30人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于20人，工程 財務等業(yè)務負責人應具有相應專業(yè)中級以上職稱。（3）物業(yè)管理專業(yè)人員應按照國家有關規(guī)定取得職業(yè)資格證書。（4）管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應計算基數(shù)的百分比例之和不低于100%：1）多層住宅200萬㎡；2）高層住宅100萬㎡；3）獨立式住宅（別墅）15萬㎡；4）辦公樓 工業(yè)廠房及其他物業(yè)50萬㎡。2二級資質（1）注冊資本為人名幣300萬元以上。（2）物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程 管理 經(jīng)濟等相關專業(yè)類的技術人員不少于20人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于10人。（4）管理所占面積1）多層住宅100萬㎡。2）高層住宅50萬㎡；3）獨立式住宅（別墅）8萬㎡；4）辦公樓 工業(yè)廠房及其他物業(yè)20萬㎡。3三級資質（1）注冊資本為人名幣50萬元以上。（2）各類工程 管理 經(jīng)濟等相關專業(yè)類的專職管理技術人員不少于10人，具有中級以上職稱不少于5人物業(yè)管理企業(yè)的組織形式：物業(yè)管理企業(yè)應根據(jù)自身實際情況，選擇適宜的組織形式。物業(yè)管理企業(yè)的組織形式有直線制 直線職能制 事業(yè)部制 矩陣制等。（一）直線制，這種組織形式適用于業(yè)務量較小的小型物業(yè)管理企業(yè)的初期管理，不能適應較大規(guī)模和較復雜的物業(yè)管理。（二）直線職能制，這種組織形式是目前物業(yè)管理企業(yè)機構設置中普遍采用的一種形式。（1）主要優(yōu)點：加強了專業(yè)管理的職能，適應涉及面廣 技術復雜 服務多樣化 管理綜合性強的物業(yè)管理企業(yè)。（三）事業(yè)部制，事業(yè)部制是較為現(xiàn)代的一種組織形式，是管理產(chǎn)品種類復雜 產(chǎn)品差別很大的大型集團公司所采用的一種組織形式。這種組織形式的主要特點有：一是實行分權管理，將政策制定和行政管理分開。二是每個事業(yè)部都是一個利潤中心，實行獨立核算和自負盈虧。（1）主要優(yōu)點：一是強化了決策機制；二是能調動各事業(yè)部門的積極性；三是促進了內部的競爭；四是有利于復合型人才的考核培養(yǎng)物業(yè)管理企業(yè)組織機構設置的影響因素：（一）企業(yè)戰(zhàn)略因素（二）外部環(huán)境因素（三）技術因素（四）組織規(guī)模及所處階段 物業(yè)管理企業(yè)組織機構設置的要求：（一）按照規(guī)模 任務設置（二）統(tǒng)一領導 分層管理（三）分工協(xié)作（四）精干 高效 靈活 物業(yè)管理企業(yè)的機構設置：（一）人力資源部，人力資源部的主要職責包括：制定企業(yè)各項人力資源管理制度，編制人力資源發(fā)展和培訓計劃，優(yōu)化人力資源結構和人力資源配置，設計實施薪酬管理方案，完成人員招募 任免 調配 考核 獎懲 培訓 解聘 辭退等工作。（二）行政管理部，行政管理部的只要職責包括：編制實行行政管理 企業(yè)文化建設 品牌管理和信息化建設的規(guī)劃和預算，建立相關規(guī)章制度 管理標準和工作標準，完成企業(yè)日常行政管理 企業(yè)文化和社區(qū)文化建設 品牌策劃 后傾保障 內部信息管理 信息化建設 對外事務的聯(lián)絡等工作。（三）財務部的主要職責包括：堅持原則，遵守財經(jīng)紀律，執(zhí)行財務規(guī)章制度。編制財務計劃，做好財務核算 成本控制 預算和決算管理 財務分析和財務管理等工作。督促檢查各項目的財務收支情況，監(jiān)督資金和資產(chǎn)的安全運作，增收節(jié)支。定期向總經(jīng)理匯報財務收支情況 物業(yè)管理招標投標的概念：1物業(yè)管理招標的概念，物業(yè)管理招標是物業(yè)管理服務產(chǎn)品預購的一種交易方式2物業(yè)管理招標主體，物業(yè)管理招標的主體一般是物業(yè)的建設單位 業(yè)主大會（單一業(yè)主）物業(yè)產(chǎn)權人（政府機關或物業(yè)產(chǎn)權部門）2物業(yè)管理投標的概念，物業(yè)管理投標是對物業(yè)管理招標的響應，是指符合招標條件的物業(yè)管理企業(yè)，根據(jù)招標文件中確定的各項管理服務要求與標準，編制投標文件，參與投標競爭的行為3物業(yè)管理投標的主體，物業(yè)管理投標的主體一般是指具有符合招標條件的物業(yè)管理企業(yè)或專業(yè)管理公司物業(yè)管理招標類型：按項目服務的方式劃分，根據(jù)物業(yè)管理服務的方式不同，物業(yè)管理招標可以分為全權管理項目招標 顧問項目招標等類型物業(yè)管理招標投標的特點：1物業(yè)管理是綜合性的服務，2投標人在分析策劃投標活動是應該根據(jù)具體情況采取有差異的方式和策略2物業(yè)管理服務內容的特殊性。物業(yè)管理企業(yè)不同于一般服務業(yè)，是具有社會公共服務和個體服務特征的群體服務，提供的是全天候 不間斷 全方位和多層次的服務產(chǎn)品，因此，物業(yè)管理招標投標的內容也因產(chǎn)品服務對象 服務要求和服務內容而具有相對的不確定性 物業(yè)管理招標的內容：（一）要求提供相應物業(yè)福安里服務的主要招標內容有（1）對投標物業(yè)的規(guī)劃設計提供專業(yè)合理化建議（2）對投標物業(yè)設施設備的合理性及建筑材料選用提供專業(yè)意見（3）對投標物業(yè)的建筑設計 施工是否符合后期物業(yè)管理的需要提供專業(yè)意見并對現(xiàn)場進行必要監(jiān)督（4）提出投標物業(yè)的其他管理意見（5）才與物業(yè)的竣工驗收，并提出相應整改意見（6）設計物業(yè)管理模式，制定員工培訓計劃（7）對經(jīng)營性物業(yè)進行經(jīng)營策劃，制定租賃策略方案和宣傳推廣方案（8）建立服務系統(tǒng)和服務網(wǎng)絡，制定物業(yè)管理方案（9）辦理移交接管，對業(yè)主入住 裝修實施管理和服務常（二）見物業(yè)管理招標內容：常規(guī)物業(yè)管理要求提供的相關服務內容有：（1）項目機構的建立與日常運作機構的建立，包括機構設置 崗位安排 管理制度等（2）房屋及公共設施設備的管理（3）環(huán)境與公共秩序的管理，包括清潔衛(wèi)生 環(huán)境綠化養(yǎng)護 停車場及安全防衛(wèi)等（4）客戶管理 客戶服務和便民措施（5）精神文明建設（6）物業(yè)的租憑經(jīng)營（7）財務管理，包括對物業(yè)服務費和專項維修資金的使用和管理（三）物業(yè)管理招標中管理方式的確定：物業(yè)管理項目的承接有全方位服務型管理 顧問服務型管理和合資合作等三種方式（1）所謂全方位服務性管理方式，是指招標人聘請物業(yè)管理企業(yè)負責對招標物業(yè)進行全方位的常規(guī)物業(yè)管理服務，有物業(yè)管理企業(yè)自行負責組織實施和運作，招標人只負責管理服務的質量和效果進行綜合測評（2）所謂顧問服務型管理方式，是指有物業(yè)管理企業(yè)派駐相應的管理小組，對招標人的前期物業(yè)管或全方位的常規(guī)物業(yè)管理進行顧問指導服務，日常運作完全由招標人（或原有管理方）自行負責。顧問服務管理方式實際上是咨詢服務的一種延伸。（3）所謂合資合作方式，是指招標投標雙方就招標物業(yè)的常規(guī)物業(yè)管理 物業(yè)經(jīng)營等內容采取合資合作的方式，一般適用于大型綜合性物業(yè) 經(jīng)營性物業(yè)或招標人下屬物業(yè)管理企業(yè)的情況。物業(yè)管理招標投標的基本要求與原則（一）物業(yè)管理招標投標的基本要求（1）參與招標投標的雙方應根據(jù)相關法律 法規(guī)的規(guī)定組織物業(yè)管理的招標投標活動，即對招標投標方的資格認定以及招標投標的集體實施程序等，都必須符合相關法律法規(guī)的要求，并接受有關部門的監(jiān)督與管理。物業(yè)管理招標投標的法律依據(jù)主要有《中華人民共和國招標投標法》《物業(yè)管理條例》《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》及各地方的相關法規(guī)政策規(guī)定（2）在物業(yè)管理招標投標過程中，無論是招標方還是投標方都應充分考慮市場要素。招標方應在充分了解和掌握物業(yè)管理市場信息的基礎上確定招標方式和招標內容，選擇投標企業(yè)的范圍，決定中標結果，確保招標的順利實施；投標方應在充分把握招標投標活動的信息與動態(tài)變化的前提下，對投標項目的可行性和項目外部環(huán)境和條件等方面進行綜合評估，策劃組織投標活動，確保投標的成功（3）招標方應根據(jù)項目的實際情況和業(yè)主（或物業(yè)使用人）的需求，選擇最適合項目運作和業(yè)主（或物業(yè)使用人）需求的物業(yè)管理企業(yè)及服務；對投標方而言，不僅要依據(jù)項目的實際情況和業(yè)主（物業(yè)使用人）的需求制定符合項目要求的物業(yè)管理模式和運作方案，還應充分考慮項目運作實施過程中潛在的風險，在投標策略方面也應該結合項目特點與企業(yè)自身的條件組織投標活動。（4）按照國際慣例和相關法律法規(guī)的要求，應明確招標投標的相關程序和時間安排，確保招標投標活動順利實施。如組成評標委員會的專家必須從政府專家?guī)熘谐槿。徽袠巳嗽诎l(fā)布招標公告或投標邀請書的十日內必須提交與招標項目和招標活動有關的資料，向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案等。（二）物業(yè)管理招標投標的基本原則：在物業(yè)管理招標投標過程中，招標投標雙方應該嚴格按照招標投標的程序要求和相關法律規(guī)范實施招標投標活動，實事求是，守信踐諾，準確履行招標投標義務，具體表現(xiàn)在以下幾個方面：1）招標人不得事先預定中標單位或設定不公平條件，不的在招標過程中以言行影響評標委員會或協(xié)助某一投標單位獲得競爭優(yōu)勢2）招標人不得違反規(guī)定拒絕與中標人簽訂合同3）投標人不得與招標人或其他投標人串通投標，損害國家利益 社會公共利益或者他人的合法權益4）投標人不得向招標人或者評標委員會成員行賄或以其他不正當手段謀取中標 物業(yè)管理招標的條件與程序：1主體條件，有能力組織和實施招標活動的人，可以自行組織實施招標活動，也可以委托招標代理機構辦理招標事宜。2項目條件，投標人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū) 縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理招標的程序：招標人應當在發(fā)布招標公告或者發(fā)出投標邀請書的10日前，提交與物業(yè)管理有關的物業(yè)項目開發(fā)建設的政府批件 招標公告或招標邀請書 招標文件和法律 法規(guī)規(guī)定的其他材料，包物業(yè)項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。招標人采取邀請招標方式的，應當向3個以上物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出投標邀請書，投標邀請書應當包含上述招標公告載明的事項。公開招標的物業(yè)管理項目，自招標文件發(fā)出之日起至投標人提交投標文件截止之日止，最短不得少于20日，招標人需要對己發(fā)出的招標文件進行必要的澄清或者修改的，應當在招標文件要求投標文件截止時間至少15日前，以書面形式通知所有的招標文件收受人。投標申請人的資格預審：在資格預審合格的投標申請人過多時，可以由招標人從中選擇不少于5家資格預審合格的投標申請人。成立評標委員會：評標委員會的人數(shù)一般為5人以上單數(shù)