【文章內容簡介】 商用房貸款開展中應規(guī)范與外部合作機構的合作，既要充分發(fā)揮合作機構在業(yè)務拓展、客戶選擇和貸后管理等方面的積極作用，又要有效防范合作中可能產生的風險，把握好風險控制的主動權。(1)商用房貸款合作機構風險主要包括：①開發(fā)商不具備房地產開發(fā)的主體資格、開發(fā)項目五證虛假或不全。②估值機構、地產經紀和律師事務所等聯(lián)合借款人欺詐銀行騙貸。(2)商用房貸款合作機構風險的防控措施①加強對開發(fā)商及合作項目審查②加強對估值機構、地產經紀和律師事務所等合作機構的準人管理。③業(yè)務合作中不過分依賴合作機構。有擔保流動資金貸款的合作機構管理與商用房貸款不同，有擔保流動資金貸款的合作機構主要是擔保機構、為了有效規(guī)避擔保機構給銀行貸款帶來的風險，銀行應采取如下防控措施：(1)嚴格專業(yè)擔保機構的準入在有擔保流動資金貸款開辦初期，應嚴格有擔保流動資金貸款外部擔保機構的準入。(2)嚴格執(zhí)行回訪制度嚴格執(zhí)行回訪制度，關注擔保機構的經營情況，對擔保機構進行動態(tài)管理，以應對擔保機構經營風險，不合格的應及時清出。對于已經準人的擔保機構，應進行實時關注，隨時根據業(yè)務發(fā)展情況調整合作策略。在動態(tài)管理過程中，要隨時評價與擔保機構的合作情況，建立優(yōu)質機構檔案及不良機構黑名單，為將來合作提供決策依據。二、操作風險個人經營類貸款面臨的操作風險主要是由流程執(zhí)行不嚴格等情況引起的流程執(zhí)行不嚴格主要表現在業(yè)務部門沒有做好貸前調查和貸后檢查等相關工作，審批部門沒有把好貸中審批關，從而造成風險隱患。下面就商用房貸款和有擔保流動資金貸款的操作風險做具體介紹。(1)商用房貸款操作風險的主要內容①貸款受理和調查中的風險。②貸款審查和審批中的風險。③貸款簽約和發(fā)放中的風險。④貸后與檔案管理中的風險。(2)商用房貸款操作風險的防控措施①提高貸前調查深度。業(yè)務人員在貸前調查階段，要全面了解掌握借款人所控制主要實體的經營情況、真實財務狀況及抵押物情況，評估償債能力，揭示存在風險。②加強真實還款能力和貸款用途的審查。對名義借款人與實際借款人不一致的，原則上不得受理。對以貸款所購房屋的租金收入作為還款主要來源，或借款人為外地人且在當地無經營實體的，要謹慎辦理。嚴格審查貸款用途，防止以商用房貸款形式套取貸款，用于不符合法律法規(guī)、國家產業(yè)政策和貸款銀行信貸政策的項目。③合理確定貸款額度。貸款額度不能簡單按照抵押物評估價值和貸款最高成數來確定，要對借款人所經營的實體進行風險限額測算，在風險限額內根據借款人可實際支配的還貸資金額確定貸款控制額度。④加強抵押物管理。進一步完善抵押物審查、評估、抵押登記等環(huán)節(jié)的管理，客觀、公正估值，合法、有效落實抵押登記手續(xù)。對商業(yè)前景不明的期房及單獨處置困難的產權式商鋪等房產，原則上不得接受抵押。⑤強化貸后管理。加大貸后檢查力度，將借款人經營狀況及抵押房產的價值、用途變化情況作為監(jiān)控重點。對已形成不良貸款的，根據成因及實際風險狀況，盡快采取保全措施。⑥完善授權管理。嚴格執(zhí)行對單個借款人的授信總量審批權，控制個人授信總量風險。對以實際借款人及其關系人多人名義申請貸款，用于購買同一房產的，按單個借款人適用審批權限。有擔保流動資金貸款的操作風險對于有擔保流動資金貸款的操作風險，除了商用房貸款操作風險的相關風險點外，還應特別關注借款人控制企業(yè)的經營情況變化和抵押物情況的變化。因此，對于有擔保流動資金貸款的操作風險，銀行還應采取如下防控措施：(1)在貸款發(fā)放后，銀行應保持與借款人的聯(lián)絡，對借款期間發(fā)生的突發(fā)事件及時反應。(2)借款人以自有或第三人的財產進行抵押，抵押物須產權明晰、價值穩(wěn)定、變現能力強、易于處置。2011銀行從業(yè)資格考試《個人貸款》重要考點：個人經營貸款風險管理一、合作機構管理合作機構風險主要表現為合作機構的欺詐風險和擔保風險。商用房貸款主要面臨是開發(fā)商帶來的項目風險和估值機構、地產經紀等帶來的欺詐風險。有擔保流動資金貸款則更多的是面臨擔保機構的擔保風險。商用房貸款開展中應規(guī)范與外部合作機構的合作，既要充分發(fā)揮合作機構在業(yè)務拓展、客戶選擇和貸后管理等方面的積極作用，又要有效防范合作中可能產生的風險，把握好風險控制的主動權。(1)商用房貸款合作機構風險主要包括：①開發(fā)商不具備房地產開發(fā)的主體資格、開發(fā)項目五證虛假或不全。②估值機構、地產經紀和律師事務所等聯(lián)合借款人欺詐銀行騙貸。(2)商用房貸款合作機構風險的防控措施①加強對開發(fā)商及合作項目審查②加強對估值機構、地產經紀和律師事務所等合作機構的準人管理。③業(yè)務合作中不過分依賴合作機構。有擔保流動資金貸款的合作機構管理與商用房貸款不同，有擔保流動資金貸款的合作機構主要是擔保機構、為了有效規(guī)避擔保機構給銀行貸款帶來的風險，銀行應采取如下防控措施：(1)嚴格專業(yè)擔保機構的準入在有擔保流動資金貸款開辦初期，應嚴格有擔保流動資金貸款外部擔保機構的準入。(2)嚴格執(zhí)行回訪制度嚴格執(zhí)行回訪制度，關注擔保機構的經營情況，對擔保機構進行動態(tài)管理，以應對擔保機構經營風險，不合格的應及時清出。對于已經準人的擔保機構，應進行實時關注，隨時根據業(yè)務發(fā)展情況調整合作策略。在動態(tài)管理過程中，要隨時評價與擔保機構的合作情況，建立優(yōu)質機構檔案及不良機構黑名單，為將來合作提供決策依據。二、操作風險個人經營類貸款面臨的操作風險主要是由流程執(zhí)行不嚴格等情況引起的流程執(zhí)行不嚴格主要表現在業(yè)務部門沒有做好貸前調查和貸后檢查等相關工作，審批部門沒有把好貸中審批關，從而造成風險隱患。下面就商用房貸款和有擔保流動資金貸款的操作風險做具體介紹。(1)商用房貸款操作風險的主要內容①貸款受理和調查中的風險。②貸款審查和審批中的風險。③貸款簽約和發(fā)放中的風險。④貸后與檔案管理中的風險。(2)商用房貸款操作風險的防控措施①提高貸前調查深度。業(yè)務人員在貸前調查階段，要全面了解掌握借款人所控制主要實體的經營情況、真實財務狀況及抵押物情況，評估償債能力，揭示存在風險。②加強真實還款能力和貸款用途的審查。對名義借款人與實際借款人不一致的，原則上不得受理。對以貸款所購房屋的租金收入作為還款主要來源，或借款人為外地人且在當地無經營實體的，要謹慎辦理。嚴格審查貸款用途，防止以商用房貸款形式套取貸款，用于不符合法律法規(guī)、國家產業(yè)政策和貸款銀行信貸政策的項目。③合理確定貸款額度。貸款額度不能簡單按照抵押物評估價值和貸款最高成數來確定，要對借款人所經營的實體進行風險限額測算，在風險限額內根據借款人可實際支配的還貸資金額確定貸款控制額度。④加強抵押物管理。進一步完善抵押物審查、評估、抵押登記等環(huán)節(jié)的管理，客觀、公正估值，合法、有效落實抵押登記手續(xù)。對商業(yè)前景不明的期房及單獨處置困難的產權式商鋪等房產，原則上不得接受抵押。⑤強化貸后管理。加大貸后檢查力度，將借款人經營狀況及抵押房產的價值、用途變化情況作為監(jiān)控重點。對已形成不良貸款的，根據成因及實際風險狀況，盡快采取保全措施。⑥完善授權管理。嚴格執(zhí)行對單個借款人的授信總量審批權，控制個人授信總量風險。對以實際借款人及其關系人多人名義申請貸款，用于購買同一房產的，按單個借款人適用審批權限。有擔保流動資金貸款的操作風險對于有擔保流動資金貸款的操作風險，除了商用房貸款操作風險的相關風險點外，還應特別關注借款人控制企業(yè)的經營情況變化和抵押物情況的變化。因此，對于有擔保流動資金貸款的操作風險，銀行還應采取如下防控措施：(1)在貸款發(fā)放后，銀行應保持與借款人的聯(lián)絡，對借款期間發(fā)生的突發(fā)事件及時反應。(2)借款人以自有或第三人的財產進行抵押，抵押物須產權明晰、價值穩(wěn)定、變現能力強、易于處置。2011銀行從業(yè)資格考試《個人貸款》重要考點：個人經營貸款風險管理一、合作機構管理合作機構風險主要表現為合作機構的欺詐風險和擔保風險。商用房貸款主要面臨是開發(fā)商帶來的項目風險和估值機構、地產經紀等帶來的欺詐風險。有擔保流動資金貸款則更多的是面臨擔保機構的擔保風險。商用房貸款開展中應規(guī)范與外部合作機構的合作，既要充分發(fā)揮合作機構在業(yè)務拓展、客戶選擇和貸后管理等方面的積極作用，又要有效防范合作中可能產生的風險，把握好風險控制的主動權。(1)商用房貸款合作機構風險主要包括：①開發(fā)商不具備房地產開發(fā)的主體資格、開發(fā)項目五證虛假或不全。②估值機構、地產經紀和律師事務所等聯(lián)合借款人欺詐銀行騙貸。(2)商用房貸款合作機構風險的防控措施①加強對開發(fā)商及合作項目審查②加強對估值機構、地產經紀和律師事務所等合作機構的準人管理。③業(yè)務合作中不過分依賴合作機構。有擔保流動資金貸款的合作機構管理與商用房貸款不同，有擔保流動資金貸款的合作機構主要是擔保機構、為了有效規(guī)避擔保機構給銀行貸款帶來的風險，銀行應采取如下防控措施：(1)嚴格專業(yè)擔保機構的準入在有擔保流動資金貸款開辦初期，應嚴格有擔保流動資金貸款外部擔保機構的準入。(2)嚴格執(zhí)行回訪制度嚴格執(zhí)行回訪制度，關注擔保機構的經營情況，對擔保機構進行動態(tài)管理，以應對擔保機構經營風險，不合格的應及時清出。對于已經準人的擔保機構，應進行實時關注，隨時根據業(yè)務發(fā)展情況調整合作策略。在動態(tài)管理過程中，要隨時評價與擔保機構的合作情況，建立優(yōu)質機構檔案及不良機構黑名單，為將來合作提供決策依據。二、操作風險個人經營類貸款面臨的操作風險主要是由流程執(zhí)行不嚴格等情況引起的流程執(zhí)行不嚴格主要表現在業(yè)務部門沒有做好貸前調查和貸后檢查等相關工作，審批部門沒有把好貸中審批關，從而造成風險隱患。下面就商用房貸款和有擔保流動資金貸款的操作風險做具體介紹。(1)商用房貸款操作風險的主要內容①貸款受理和調查中的風險。②貸款審查和審批中的風險。③貸款簽約和發(fā)放中的風險。④貸后與檔案管理中的風險。(2)商用房貸款操作風險的防控措施①提高貸前調查深度。業(yè)務人員在貸前調查階段，要全面了解掌握借款人所控制主要實體的經營情況、真實財務狀況及抵押物情況，評估償債能力，揭示存在風險。②加強真實還款能力和貸款用途的審查。對名義借款人與實際借款人不一致的，原則上不得受理。對以貸款所購房屋的租金收入作為還款主要來源，或借款人為外地人且在當地無經營實體的，要謹慎辦理。嚴格審查貸款用途，防止以商用房貸款形式套取貸款，用于不符合法律法規(guī)、國家產業(yè)政策和貸款銀行信貸政策的項目。③合理確定貸款額度。貸款額度不能簡單按照抵押物評估價值和貸款最高成數來確定，要對借款人所經營的實體進行風險限額測算，在風險限額內根據借款人可實際支配的還貸資金額確定貸款控制額度。④加強抵押物管理。進一步完善抵押物審查、評估、抵押登記等環(huán)節(jié)的管理，客觀、公正估值，合法、有效落實抵押登記手續(xù)。對商業(yè)前景不明的期房及單獨處置困難的產權式商鋪等房產，原則上不得接受抵押。⑤強化貸后管理。加大貸后檢查力度，將借款人經營狀況及抵押房產的價值、用途變化情況作為監(jiān)控重點。對已形成不良貸款的，根據成因及實際風險狀況，盡快采取保全措施。⑥完善授權管理。嚴格執(zhí)行對單個借款人的授信總量審批權，控制個人授信總量風險。對以實際借款人及其關系人多人名義申請貸款，用于購買同一房產的，按單個借款人適用審批權限。有擔保流動資金貸款的操作風險對于有擔保流動資金貸款的操作風險，除了商用房貸款操作風險的相關風險點外，還應特別關注借款人控制企業(yè)的經營情況變化和抵押物情況的變化。因此，對于有擔保流動資金貸款的操作風險，銀行還應采取如下防控措施：(1)在貸款發(fā)放后，銀行應保持與借款人的聯(lián)絡，對借款期間發(fā)生的突發(fā)事件及時反應。(2)借款人以自有或第三人的財產進行抵押，抵押物須產權明晰、價值穩(wěn)定、變現能力強、易于處置。三、信用風險銀行對個人發(fā)放的經營類貸款就是基于對借款人能按時償還本息的信任而給予的授信。個人經營類貸款信用風險主要表現為借款人還款能力的降低和還款意愿的變化。下面就商用房貸款和有擔保流動資金貸款的信用風險做具體介紹。商用房貸款的信用風險(1)商用房貸款信用風險的主要內容①借款人還款能力發(fā)生變化。②商用房出租情況發(fā)生變化。③保證人還款能力發(fā)生變化。(2)商用房貸款信用風險的防控措施①加強對借款人還款能力的調查和分析。②加強對商用房出租情況的調查和分析。③加強對保證人還款能力的調查和分析。有擔保流動資金貸款的信用風險(1)有擔保流動資金貸款信用風險的主要內容①借款人還款能力發(fā)生變化。②借款人所控制企業(yè)經營隋況發(fā)生變化。③保證人還款能力發(fā)生變化。④抵押物價值發(fā)生變化。(2)有擔保流動資金貸款的防控措施①加強對借款人還款能力的調查和分析。②加強對借款人所控制企業(yè)經營情況的調查和分析。③加強對保證人還款能力的調查和分析。④加強對抵押物價值的調查和分析。2011銀行從業(yè)資格考試《個人貸款》重要考點：個人經營貸款基礎一、個人經營類貸款的含義和分類個人經營類貸款是指銀行向從事合法生產經營的個人發(fā)放的，用于定向購買或租賃商用房、機械設備，以及用于滿足個人控制的企業(yè)(包括個體工商戶)生產經營流動資金需求和其他合理資金需求的貸款。根據貸款用途的不同，個人經營類貸款可以分為個人經營專項貸款(以下簡稱專項貸款)和個人經營流動資金貸款(以下簡稱流動資金貸款)。(1)專項貸款專項貸款是指銀行向個人發(fā)放的用于定向購買或租賃商用房和機械設備，且其主要還款來源是由經營產生的現金流獲得的貸款。專項貸款主要包括個人商用房貸款(以下簡稱商用房貸款)和個人經營設備貸款(以下簡稱設備貸款)。商用房貸款是指銀行向個人發(fā)放的用于定向購買或租賃商用房所需資金的貸款，如中國銀行的個人商用房貸款，交通銀行的個人商鋪貸款。目前，商用房貸款主要用于商鋪(銷售商品或提供服務的場所)貸款。設備貸款是指銀行向個人發(fā)放的，用于購買或租賃生產經營活動中所需設備的貸款，如光大銀行的個人工程機械按揭貸款。(2)流動資金貸款流動資金貸款是指銀行向從事合法生產經營的個人發(fā)放的用于滿足個人控制的企業(yè)(包括個體工商戶)生產經營流動資金需求的貸款。流動資金貸款按照有無擔保的貸款條件分為有擔保流動資金貸款和無擔保流