【文章內(nèi)容簡介】 均價漲跌參半。據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)中心房價統(tǒng)計顯示， 20xx年上半年房價波動較大，整體低于去年同期價格，同比下跌了%。從上半年的新推項目來看，多為剛需型樓盤，也在一定程度上決定了上半年樓市均價的整體水平。 5月，由于融創(chuàng)財富中心、中海天悅府、路勁東城等高端項目的入市，在一定程度上拉高了當月的成交價格，成交均價為 8754元 /平米，為上半年最高。 22 雖然各項樓市政策接連落地，濟南樓市成交量也維穩(wěn)在一個較高水平，看漲聲一片。但是，有業(yè)內(nèi)人是表示，雖然樓市形勢大好，但是庫存壓力依舊不容小覷，當下去庫存依舊是市場主勢，開發(fā)商也會抓住時機加大優(yōu)惠力度去庫存，漲價的可能性不大。 （二）旅游市場 人類社會的進步，有兩方面的基本需求，首先是生活生存資料的需求，這主要是物質(zhì)方面的；其次是精神欲望的需求，這主要是 指文化方面的。其中，生活資料的需求是第一位的，生活資料得到了基本的滿足以后，就會產(chǎn)生精神文化的需求。而精神文化的需求的適當滿足，反過來又會進一步促進物質(zhì)資料的生產(chǎn)。因此，旅游的產(chǎn)生，首先是人類物質(zhì)生活出現(xiàn)富裕的結(jié)果，旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，是人類滿足自身精神文化需求的必然，是人類社會文明進步的基本標志之一。 “十二五”期間，我國旅游業(yè)進入大眾化的全面發(fā)展階段，面臨更加 23 有利的發(fā)展環(huán)境和發(fā)展條件，同時一些深層次的矛盾也更加凸顯。隨著我國經(jīng)濟社會的發(fā)展和增長方式的調(diào)整，民生基礎(chǔ)更加穩(wěn)固，國際國內(nèi)旅游市場的消費需求和消費能 力更加穩(wěn)固。在國家和地方旅游發(fā)展戰(zhàn)略，以及旅游法制化進程加快等利好政策的影響下，政府和社會各界發(fā)展旅游的積極性將更加高漲，資源和要素短缺的矛盾將得到有效的緩解。城市化進程的加快、高速交通體系的完善、信息化在旅游業(yè)的普及應(yīng)用使游客的旅行、居住和相關(guān)消費變得更加方便。旅游標準化建設(shè)和政府對游客滿意度的重視與保護讓游客消費更加明白和放心。商業(yè)模式的創(chuàng)新和國際合作的深化等，都為旅游強國建設(shè)目標的實現(xiàn)提供了有力的支撐。 現(xiàn)代旅游學(xué)認為，旅游可以分為若干的種類，比如山水旅游、探險旅游、民俗旅游等等。伴隨著旅游產(chǎn)業(yè)的 發(fā)展，各種各樣的旅游都在競相披上“文化”的外衣，比如草原文化旅游、酒文化旅游等等。這種現(xiàn)象的出現(xiàn)，首先得到證明的不是旅游產(chǎn)業(yè)本身對于文化這一外衣的需求，而是人類社會的對于通過旅游的方式吸納精神文化食糧的發(fā)展趨勢。如果說隨著人類物質(zhì)生活水平的提高，旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有廣闊的發(fā)展空間的話，那么，旅游產(chǎn)業(yè)中的文化旅游無疑就是最具發(fā)展?jié)摿Φ膭怕谩? 當前，中國的旅游業(yè)正在慢慢轉(zhuǎn)型，文化與生態(tài)旅游的結(jié)合也成為了一個新型的發(fā)展趨勢，文化與生態(tài)相結(jié)合的旅游項目廣泛受到游客和投資者的青睞。近年來，生態(tài)環(huán)境保護工作力度持 續(xù)加大，生態(tài)旅游發(fā)展環(huán)境日漸優(yōu)化，生態(tài)、低碳、環(huán)保的概念深入人心，自然保護區(qū)、生態(tài)功能保護區(qū)、風(fēng)景名勝區(qū)、森林公園等生態(tài)資源不斷豐富，生態(tài)旅游呈現(xiàn)多樣化發(fā)展，為發(fā)展生態(tài)旅游帶來了良好條件和機遇。 24 目前，我國旅游產(chǎn)品結(jié)構(gòu)主要是以觀光產(chǎn)品為主，已不能適應(yīng)我國休閑度假需求進入快速成長期的新形勢。同時，旅游產(chǎn)品的參與體驗性、娛樂性和文化性差，也難以適應(yīng)旅游消費者求新、求樂、求知多樣性的休閑消費需求。因此，面對日趨多元化的旅游市場，必須把握現(xiàn)代旅游市場的需求變化，破除單純依靠觀光旅游產(chǎn)品和傳統(tǒng)旅游產(chǎn)品發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)的觀念，以市場為導(dǎo)向，加快旅游產(chǎn)品創(chuàng)新步伐，注重旅游產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的多樣化、系列化，從傳統(tǒng)的觀光型為主導(dǎo)的結(jié)構(gòu)向生態(tài)觀光、購物、文化、休閑旅游的復(fù)合型結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變。 到 20xx 年，國內(nèi)旅游人數(shù)達 33 億人次，年均增長 10%；入境過夜游客人數(shù)達 9000萬人次，年均增長 8%；出境旅游人數(shù)達 8300 萬人次，年均增長 9%；城鄉(xiāng)居民年均出游超過 2 次，旅游消費相當于居民消費總量的 10%；旅游業(yè)總收入年均增長 12%以上，旅游業(yè)增加值占全國 GDP 的比重提高到%，占服務(wù)業(yè)增加值的比重達到 12%；每年新增旅游就業(yè) 50 萬人。力爭到 2020年我國旅游產(chǎn)業(yè)規(guī)模、質(zhì)量、效益基本達到世界旅游強國水平。 山東省是中國的旅游資源大省，深厚的歷史文化，優(yōu)美的自然風(fēng)光和特色獨具的現(xiàn)代風(fēng)貌為旅游業(yè)發(fā)展提供了雄厚的物質(zhì)基礎(chǔ)。據(jù)最近進行的全省旅游資源遙感調(diào)查，并比照國家標準《旅游資源分類、調(diào)查與評價》的分類方法，山東省的旅游資源涵蓋旅游資源分類體系中的全部 8個大類，47 個亞類中的 39 個，共有各類旅游景區(qū)或資源點 639處，旅游資源存量、品位與等級在全國均屬上乘，具有由 “ 旅游大省 ” 向 “ 旅游強省 ” 跨越的基本條件。 對比一下全省旅游資源，主題旅游資源屬于一項特色旅游資源。 25 位于濟南東部的縣級市章丘，是省會濟南的 “ 東大門 ” 和副中心城市，素有 “ 小泉城 ” 的美譽。章丘旅游資源可謂豐富， “ 一城生態(tài)山水，千年人文章丘 ” 。 于普通游客而言，章丘的 “ 生態(tài) ” 通常讓人聯(lián)想到濟南七十二名泉之一百脈泉， “ 人文 ” 則易讓人想到千古第一才女李清照和《闖關(guān)東》的拍攝地朱家峪。百脈泉和朱家峪這兩處章丘最熱門的旅游勝地確實為章丘帶來了不少人氣和不菲的經(jīng)濟效益，但 “ 千年人文 ” 之章丘的可探索之地其實還要豐富得多。 濟南植物園、野生動物園的集中落戶埠村，必將成為吸引全市乃至全省游客休閑娛樂的知名景點之一，客流量會進 一步增加。據(jù)調(diào)查，目前植物園的客流量情況是，工作日為 300500 人次，周末為 100020xx 人次，法定節(jié)假日游客人數(shù)為 2500030000 人次。動物園開放后游客量會不斷增加 ,按照濟南植物園、野生動物園游客人數(shù)的 30%計算 ,預(yù)計擬建主體游樂場游客人數(shù)年 30 萬人次。項目單位進行深入調(diào)查，充分利用“兩園”資源，擬建一個 突出“卡通主題”以“有趣、探險、故事”為特色且 濟南植物園、野生動物園內(nèi)沒有的游樂園 是非常有市場前景的。 濟南植物園、野生動物園景區(qū)內(nèi)現(xiàn)有商業(yè)布置凌散，沒有特色，也滿足不了游客要求。旅游帶動商業(yè) ，項目單位看到商機，在“兩園”周邊開發(fā)商鋪、大型停車場等配套服務(wù)項目，充分利用“兩園”資源，進一步促進旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。在此機遇下，埠村園區(qū)積極與章丘市政府對接，擬開發(fā)建設(shè)集“旅游、游樂、食宿、購物”為一體的綜合服務(wù)商業(yè)區(qū)，按照出售、經(jīng)營兩種方式進行運營。 二、市場預(yù)測 酒店是社會大環(huán)境的一部分，其生存與發(fā)展不能脫離所在的地域，主 26 題酒店亦然。主題定位應(yīng)當遵循以下原則：主題應(yīng)當立足于當?shù)氐馁Y源與文化現(xiàn)狀，特色鮮明的、優(yōu)秀的地域文化是酒店可資利用的文化資源，而且這種立足于地域文化的主題特色往往是別地所沒有的，也是 難以模仿的。其次，不同的地域環(huán)境下，人的消費活動會呈現(xiàn)不同的特征，酒店應(yīng)當把握消費的特點和動向，經(jīng)營者和管理者的思想也應(yīng)當與時俱進。再次，主題定位應(yīng)當與顧客的消費習(xí)俗和價值觀念相符，當然這種適應(yīng)性并不是單純地迎合消費習(xí)俗，而應(yīng)當主動出擊 ,努力開創(chuàng)新的經(jīng)營領(lǐng)域。 景區(qū)度假酒店應(yīng)在細分市場中找準自己的優(yōu)勢位置，找準客源市場，注入屬于自己獨特的主題文化。在明確了市場定位后，進一步深入研究目標群體的消費特征、消費心理，營造適合他們的主題文化。這種主題應(yīng)當具有特色化、個性化的特點，是無形和有形的結(jié)合，能夠向客人提供體 驗式的服務(wù)，滿足客人追求特色體驗、追尋特定人文環(huán)境的動機，由此形成差異化的市場，以獨特魅力征服觀光旅游者。在旅游景區(qū)建造度假酒店不必追求規(guī)模，而是應(yīng)當把當?shù)氐奶厣郧擅畹男问饺谌氲骄频曛衼?，譬如驛捷在湖南鳳凰古城以中式元素為主題建造的度假酒店并不奢華，相反恰恰與水鄉(xiāng)的環(huán)境相適應(yīng)，古樸、幽靜的環(huán)境更能吸引人。另外，酒店可以就地取材，與酒店所在的景區(qū)環(huán)境相協(xié)調(diào)。 因章丘是大詞人李清照的故里， 李清照，自號易安居士（ 1084－ 1156年），著名文學(xué)家李格非之女，是中國幾千年燦爛的文學(xué)發(fā)展史上最負盛名的女詩人。 酒店以 中國首家詞人李清照文化主題酒店，緊鄰詞人李清照故里，深厚的文化底蘊，成為章丘旅游矚目的焦點，對于外來游客而言，到章丘不看詞人李清照是一樁遺憾的事，而如何體驗李清照？李清照故里是 27 視聽體驗，酒店則是味覺與文化體驗。 “ 李 清照 酒店 ” 在現(xiàn)代酒店的特點中融入文化的精神，把旅途的需求上升到精神層面。 清照 酒店酒店里 有 圖書，營造一種舒適而充滿書香氛圍。酒店的圖書將持續(xù)地不定期更新，讓客人在匆匆的旅途中，享受到一片文化的綠蔭，獲得心靈的寧靜。希望做的不僅僅是酒店，更是一種文化，是對現(xiàn)代人心靈呼喚的一種及時回應(yīng)。 28 童話城堡也是建造成本高的主題樂園之一，通過合作參股管理公司，將共同參與主題樂園和配套設(shè)施的投資、建設(shè)和經(jīng)營管理。主題游樂園有經(jīng)典白雪公主與七個小矮人、獅子王辛巴、狼外婆、西游記中的童話人物都將成為你的冒險伙伴。隨著人們生活水 平的提高，對生活品質(zhì)的要求也越來越高，發(fā)展以童話為主題的項目較為新穎，必將吸引人們的眼球，得 29 到人們的肯定和喜愛，如利用濟南動物、植物園資源建設(shè)一童話城堡必然有廣闊的市場前景。 三、市場營銷策略 項目旅游市場的開拓將 以山東省內(nèi)市場（首先突破 濟南市、章丘市、章丘市、 濱州 市 、泰安市 的本地市場）為基礎(chǔ)，以周邊重點城市（濟南、青島、濰坊、臨沂、泰安 、煙臺 等）為主體，以京、津為代表的環(huán)渤海灣地區(qū)市場為主要增長區(qū)，兼顧部分海外 專項 市場。 以 濟南植物園、野生動物園 作為 一個聯(lián)合體 ，從整體上進行營銷，使 主題酒店、游樂園 以獨特旅游 目的地形象，在山東省比較單純 主題 的旅游項目中另辟蹊徑，走出自己獨特的市場發(fā)展道路， 啟動 拓展 相應(yīng) 市場 ，未來發(fā)展前景廣闊 。 第二節(jié) 建設(shè)規(guī)模 項目規(guī)劃占地 畝，其中特色風(fēng)情商業(yè)街（北邊）占地 畝，主題酒店與文化藝術(shù)品商業(yè)街 (路口北）占地 畝， 童話城堡及商鋪 占地 。 一 、特色風(fēng)情商業(yè)街（北邊）占地 ，建筑面積 ㎡，打造一個休閑、餐飲商業(yè)街，其中風(fēng)情酒吧街 4000 ㎡，主體酒吧 ㎡，咖啡店、茶吧 4000㎡。 二 、主題酒店與文化藝術(shù)品商業(yè)街 (路口北）占地 畝，建筑面積 ㎡，打造一個以詞人李清照為 主題的文化酒店及 文化藝術(shù)品商業(yè)街，其中主題酒店 ㎡， 集 住宿、餐飲、康樂、會議、商務(wù)為一體 30 的 文化型現(xiàn)代 精品酒店 ， 酒店擁有寬敞的各類客房 80 間， 床位 150張， 所有房間均在 40 平米以上 ； 文化藝術(shù)品商業(yè)街 5000 ㎡， 布置在省道 244 線以及埠村道路口北邊。 三 、 童話城堡及商鋪 占地 畝，建筑面積 ㎡ ，其中童話城堡 3000 ㎡ ，文化創(chuàng)意商店 4000 ㎡， 地方特色產(chǎn)品店 ㎡。 童話城堡有小飛象、旋轉(zhuǎn)瘋密、罐旋轉(zhuǎn)木馬、金龍滑車。童 話城堡及商鋪 布置在省道 244 線以及埠村道路口東南邊。 項目建成后，其服務(wù)范圍不僅立足當?shù)?，輻射整個華東地區(qū)。 第五章 建設(shè)條件 一、建設(shè)條件 地理位置 章丘市，位于 山東 省省會 濟南 市的東部，距離濟南市區(qū)不到 40 公里，是濟南下轄的一個 縣級市 ，被譽為 “ 小泉城 ” 。 1992 年 8 月撤銷原 章丘縣編制改為 縣級市 ，即章丘市，仍隸屬于濟南市。轄 6 個 街道辦事處 ， 14 個鎮(zhèn)，人口 萬。濟南五大泉群之一的 百脈泉 位于章丘市境內(nèi)，濟南七十二名泉章丘市境內(nèi)擁有 6 個。國家級 明水經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 與 濟南高新區(qū) 相鄰。膠濟鐵路 、 濟青高速 貫穿境內(nèi)，交通便利。 本項目位于濟南市 植章丘埠村濟南物園、野生動物園的西門對面。 距 31 濟南遙墻國際機場 90 公里，東離青島海運碼頭 260 公里。境內(nèi)交通便利、路網(wǎng)完善，是魯中地區(qū)重要的交通樞紐，地理和交通條件優(yōu)越。 氣候條件 濟南市地處暖溫帶，年平均降水量為 毫米，屬半濕潤半干旱的大陸性氣候。全市年平均氣溫 ℃ ℃，年平均日照時數(shù)為，年平均無霜期 180220 天。太陽年輻射總量 5183 兆覺 /，能 夠滿足種植業(yè)不同輪作制度和多種林木果品生產(chǎn)的需要。全區(qū)年降水量平均為 毫升，降水季節(jié)分配不均，夏秋季降水集中，冬春降水較少，其中夏季降水占到全年降水量的 %，春旱和干熱風(fēng)危害較為突出。全區(qū)農(nóng)業(yè)氣象災(zāi)害主要是干旱、干熱風(fēng)、冰雹、暴雨、霜凍和大風(fēng)，對農(nóng)作物產(chǎn)生不同程度的影響和危害。 地處中緯度，屬暖溫帶季風(fēng)區(qū)的大陸性氣候。四季分明，雨熱同季。春季干旱多風(fēng)，夏季雨量集中，秋季溫和涼爽，冬季雪少干冷。年均日照，日照率 60%；年均氣溫 ℃ ，高溫年 ℃ ，低溫年 ℃ ；年平均 降水量 毫米，一般為 500～ 700 毫米。季風(fēng)，因受地勢影響，反映不明顯，相對濕度為 65%，最高年均 73%、最低年均 59%。無霜期 192天，最長 218天、最短 167天。 地震 根據(jù)國家 1992 年頒布的《中國地震烈度區(qū)劃圖》的劃分，本項目區(qū)域?qū)儆趯庫o地帶，地震烈度為 7度。 地質(zhì)地貌 南部屬魯西隆起區(qū)，北部為濟陽凹陷區(qū)，屬旋扭性構(gòu)造魯西系的外旋層部位，南北向與北西向壓扭性斷層發(fā)育。這些斷層的垂直錯動與水平側(cè)移，嚴重破壞了古代沉積地層的連續(xù)性。特別是文祖斷層，兩盤南北向位 32 移 15 公里，使斷層兩側(cè)在地形 、地質(zhì)和地下水源等方面，形成顯著的東西差異。地質(zhì)構(gòu)造形成普遍為單斜巖層，以塊斷為主，褶皺少見。巖層走向北西