【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 調(diào)查，射陽(yáng)縣各鎮(zhèn)流轉(zhuǎn)的租金每畝一般在400元以上，高的已經(jīng)達(dá)到了1000元左右。2．流轉(zhuǎn)形式多樣化。主要有轉(zhuǎn)包(包括自由轉(zhuǎn)包和委托轉(zhuǎn)包)、反租倒包、股份合作、租賃、互換及其他形式。其中轉(zhuǎn)包和委托轉(zhuǎn)包由于靈活性強(qiáng)，容易操作，成為土地流轉(zhuǎn)的主選形式。反租倒包的形式，股份合作的形式比例較低。隨著農(nóng)村各類合作經(jīng)濟(jì)組織的發(fā)展壯大，土地股份合作的形式正掀起新的一輪高潮，猛烈向前推進(jìn)。3．流轉(zhuǎn)主體多元化。一些原來(lái)的農(nóng)業(yè)專業(yè)大戶擴(kuò)大了規(guī)模，新的專業(yè)大戶不斷出現(xiàn)，同時(shí)，還產(chǎn)生了一批新型的經(jīng)營(yíng)主體，其中農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)、工商企業(yè)、科技人員和科技企業(yè)等成了租賃土地、投資經(jīng)營(yíng)農(nóng)業(yè)的一股強(qiáng)勁的新生力量。4．流轉(zhuǎn)行為有序化。為進(jìn)一步加快和推動(dòng)土地流轉(zhuǎn)，使之流轉(zhuǎn)行為有序化，射陽(yáng)縣縣、鎮(zhèn)、村三級(jí)都建立起土地流轉(zhuǎn)服務(wù)組織，縣一級(jí)成立土地流轉(zhuǎn)信息中心，開設(shè)土地流轉(zhuǎn)網(wǎng)站；各鎮(zhèn)區(qū)成立土地法流轉(zhuǎn)中心；各村居建立土地流轉(zhuǎn)服務(wù)站。大部分村居還成立了土地股份合作社，建立土地流轉(zhuǎn)儲(chǔ)備制度，把有流轉(zhuǎn)意向的土地集中起來(lái)，統(tǒng)一對(duì)外招商招租，今年全縣連片流轉(zhuǎn)100畝以上的已達(dá)2..6萬(wàn)多畝。同時(shí)，農(nóng)村中介組織也發(fā)揮了較大的作用，目前射陽(yáng)縣已建立中介服務(wù)組織140多個(gè)，其中土地股份合作社16家，都發(fā)揮著良好的中介服務(wù)作用。土地流轉(zhuǎn)的中介，既克服了分散農(nóng)戶自找流轉(zhuǎn)對(duì)象的麻煩，又克服了多數(shù)接包主體難以直接與農(nóng)戶打交道的困難。二、土地流轉(zhuǎn)工作中存在的一些問(wèn)題土地流轉(zhuǎn)是經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的必然趨勢(shì)，但又是一個(gè)漸進(jìn)的過(guò)程。據(jù)調(diào)查，目前農(nóng)村在土地流轉(zhuǎn)工作中還存在著一些問(wèn)題。1．思想認(rèn)識(shí)上有偏差。有些村組農(nóng)民對(duì)土地所有權(quán)、承包權(quán)、使用權(quán)的界線認(rèn)識(shí)不清，將承包權(quán)30年不變和土地流轉(zhuǎn)對(duì)立起來(lái)。有的基層干部對(duì)承包政策掌握不夠，對(duì)基本經(jīng)營(yíng)制度理解不透，片面強(qiáng)調(diào)或夸大土地流轉(zhuǎn)的作用，采取強(qiáng)行推動(dòng)的措施方法過(guò)當(dāng)。有的片面理解農(nóng)地流轉(zhuǎn)的目的，將土地流轉(zhuǎn)單純視作增加集體收入，壯大村級(jí)經(jīng)濟(jì)的主要途徑。2．市場(chǎng)化機(jī)制探索不夠。有些地方的土地流轉(zhuǎn)尚處于自發(fā)階段，難以通過(guò)有效的流轉(zhuǎn)實(shí)現(xiàn)土地資源的優(yōu)化配置。有些地方雖已建立中介服務(wù)組織，但不少還是由政府部門組建并行使行政職能，是政府為農(nóng)服務(wù)的一個(gè)載體，或者是村集體組織行使所有者權(quán)利的載體，因而無(wú)論是組織形式還是運(yùn)行機(jī)制，離市場(chǎng)化運(yùn)作都還有很大差距。3．運(yùn)作不夠規(guī)范。一是流轉(zhuǎn)價(jià)格無(wú)標(biāo)準(zhǔn)可依，高低差距大，同一縣租金高低較大，有的每畝400多元，高的有800元至1000元不等。二是流轉(zhuǎn)期限反差過(guò)大，有的12年，有的幾十年，不利于把握與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整。三是操作程序不規(guī)范，隨意性大。有部分農(nóng)民采取口頭協(xié)議的方式進(jìn)行私下流轉(zhuǎn)，有的即使有合同或協(xié)議，可條款不全，雙方的權(quán)利和責(zé)任不明，造成承包關(guān)系不清晰，存在一定的糾紛隱患。4．缺乏法律保障。土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的法律地位不明確，新的《土地管理法》僅僅提到農(nóng)民的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)受法律保護(hù)，對(duì)土地流轉(zhuǎn)沒(méi)有規(guī)定。甚至現(xiàn)在的一些法律，對(duì)搞活土地使用權(quán)在一定程度上還起到了限制作用。對(duì)調(diào)解土地轉(zhuǎn)包合同糾紛中也缺乏法律規(guī)范。三、正確認(rèn)識(shí)土地流轉(zhuǎn)的意義和作用土地流轉(zhuǎn)，是農(nóng)村生產(chǎn)力發(fā)展的客觀要求，也是農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)逐步走向市場(chǎng)化的必然結(jié)果。改革開放以來(lái)，家庭承包經(jīng)營(yíng)體制雖然取得了令人矚目的成效，但這種以均田為特征的承包制度也不可避免地帶來(lái)士地經(jīng)營(yíng)的細(xì)碎化，從而影響了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效率的提高，阻礙了農(nóng)業(yè)科技的廣泛應(yīng)用，也難以有效地保障和控制農(nóng)產(chǎn)品的質(zhì)量安全。因此，在堅(jiān)持以家庭承包為基礎(chǔ)、統(tǒng)分結(jié)合的雙層經(jīng)營(yíng)體制下，明確農(nóng)民對(duì)承包經(jīng)營(yíng)土地的獨(dú)立性、利益性和轉(zhuǎn)移性，允許農(nóng)民在遵守有關(guān)法規(guī)政策規(guī)定下實(shí)行土地流轉(zhuǎn)，對(duì)推進(jìn)農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)的戰(zhàn)略性調(diào)整、發(fā)展高效益農(nóng)業(yè)，應(yīng)對(duì)農(nóng)業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，都具有十分重要的積極意義和作用。(1)有利于處理好公平和效率的關(guān)系。(2)有利于土地價(jià)值充分體現(xiàn)，確保農(nóng)民的利益較大化。(3)有利于推進(jìn)農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)，提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)力規(guī)模效益。(4)有利于增強(qiáng)農(nóng)業(yè)市場(chǎng)主體活力，提高農(nóng)業(yè)市場(chǎng)化水平。四、進(jìn)一步推進(jìn)土地流轉(zhuǎn)的對(duì)策1．穩(wěn)定和強(qiáng)化農(nóng)民的承包使用權(quán)農(nóng)民擁有長(zhǎng)期穩(wěn)定的土地承包權(quán)是黨在農(nóng)村的一項(xiàng)基本政策，也是推進(jìn)土地流轉(zhuǎn)的根本前提。因此，推進(jìn)土地流轉(zhuǎn)必須堅(jiān)決落實(shí)農(nóng)村改革的若干決定，堅(jiān)持土地承包期30年不變和“30年以后也沒(méi)有必要再變”的政策，杜絕隨意侵犯農(nóng)戶承包權(quán)的行為，并在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候，以法律的形式明確宣布農(nóng)地承包的長(zhǎng)期化，真正使農(nóng)民獲得長(zhǎng)期而有保障的使用權(quán)。同時(shí)要積極探索農(nóng)村土地承包權(quán)實(shí)現(xiàn)形式，運(yùn)用股份合作制、社區(qū)股份合作制等，將農(nóng)村耕地按人口、勞動(dòng)貢獻(xiàn)等折股量化到農(nóng)戶，實(shí)現(xiàn)土地的資本化和農(nóng)戶承包權(quán)的股份化，把集體所有權(quán)與農(nóng)戶承包權(quán)的收益較好地兼顧起來(lái)。2．正確把握土地流轉(zhuǎn)的原則(1)優(yōu)化配置原則。土地流轉(zhuǎn)的重要目標(biāo)就是通過(guò)擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模，實(shí)現(xiàn)適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)，從而提高農(nóng)地資源的配置效率。因此任何方式的土地流轉(zhuǎn)都應(yīng)當(dāng)立足于優(yōu)化資源配置，都必須有利于土地與其它生產(chǎn)要素的有效組合。(2)自愿互利原則。在實(shí)際土地流轉(zhuǎn)過(guò)程中，必須充分尊重農(nóng)民意愿與切身利益，決不能采取行政強(qiáng)制手段和以侵犯農(nóng)戶承包權(quán)益、挫傷農(nóng)民生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)積極性為代價(jià)來(lái)推進(jìn)土地流轉(zhuǎn)。土地流轉(zhuǎn)要堅(jiān)持農(nóng)戶自愿協(xié)商，公平交易，充分體現(xiàn)其承包權(quán)的價(jià)值，逐步按市場(chǎng)規(guī)則實(shí)現(xiàn)合理定價(jià)?，F(xiàn)階段提倡以實(shí)物定價(jià)的辦法為好。(3)因地制宜原則。由于各地的自然與社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件不同，區(qū)域經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和農(nóng)民思想觀念等方面也存在很多差異，決定了在不同地區(qū)采取完全相同的流轉(zhuǎn)方式是不妥的。流轉(zhuǎn)多少，如何流轉(zhuǎn)，只有因地制宜，區(qū)別對(duì)待，才能充分發(fā)揮不同地區(qū)土地資源的最大潛能。流轉(zhuǎn)型、返租倒包型和股份合作型等四種類型：(1)自主流轉(zhuǎn)型。是指農(nóng)戶之間在自愿協(xié)商的基礎(chǔ)上，實(shí)施土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的行為。(2)委托流轉(zhuǎn)型。是指農(nóng)戶將土地使用權(quán)委托集體經(jīng)濟(jì)組織(發(fā)包者)或其他各類中介組織流轉(zhuǎn)給他人經(jīng)營(yíng)的行為。(3)反租倒包型。是指村集體經(jīng)濟(jì)組織將承包給農(nóng)戶的土地使用權(quán)有償租賃過(guò)來(lái)，再租賃或轉(zhuǎn)包給他人經(jīng)營(yíng)，村集體經(jīng)濟(jì)組織向原承包農(nóng)戶支付(4)規(guī)范有序的原則。土地流轉(zhuǎn)要按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求，建立規(guī)范有序的市場(chǎng)化流轉(zhuǎn)機(jī)制。特別要重視流轉(zhuǎn)行為的規(guī)范，采取一些必要的手段加強(qiáng)宏觀調(diào)控和管理。3．采用靈活多樣的流轉(zhuǎn)形式為提高土地流轉(zhuǎn)效率的效果，從流轉(zhuǎn)主體和行為不同出發(fā)，可以采用自主流轉(zhuǎn)型、委托土地使用權(quán)的租金或提供口糧。(4)股份合作型。是指農(nóng)戶將土地使用權(quán)折價(jià)入股，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或其他企業(yè)實(shí)行股份合作經(jīng)營(yíng)，并按章程規(guī)定取得股份收益。4．規(guī)范土地流轉(zhuǎn)程序從土地流轉(zhuǎn)的實(shí)踐來(lái)看，一般要經(jīng)過(guò)四項(xiàng)程序:(1)自愿協(xié)商。流轉(zhuǎn)雙方在自愿平等的基礎(chǔ)上，進(jìn)行充分協(xié)商，特別是由村集體牽頭的反租倒包和委托承包等形式的流轉(zhuǎn)，更要有農(nóng)戶本人的簽字或協(xié)議。(2)簽訂合同。規(guī)定流轉(zhuǎn)地塊的座落、面積、價(jià)格及支付方式、期限、雙方的權(quán)利義務(wù)以及違約責(zé)任、解決爭(zhēng)議的方式等。(3)鑒證或公證。流轉(zhuǎn)合同可由公證機(jī)關(guān)公證，也可由鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)經(jīng)管理部門鑒證。(4)適當(dāng)?shù)膱?bào)批管理。5．加快土地流轉(zhuǎn)法律法規(guī)建設(shè)(1)保護(hù)流轉(zhuǎn)出土地的農(nóng)戶利益。(2)確保經(jīng)營(yíng)者權(quán)益。(3)逐步完善承包和流轉(zhuǎn)的法律制度。國(guó)第四篇：關(guān)于農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)問(wèn)題調(diào)查與思考關(guān)于農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)問(wèn)題調(diào)查與思考摘要：本文是對(duì)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過(guò)程中的一些問(wèn)題加以探索，對(duì)于如何改進(jìn)土地流轉(zhuǎn)提出了一些意見(jiàn)關(guān)鍵詞：農(nóng)村 土地 流轉(zhuǎn)當(dāng)今中國(guó)以政治經(jīng)濟(jì)軍事為主的綜合國(guó)力地位在國(guó)際上日趨提升，但是，作為一個(gè)國(guó)土面積居于世界第三，而人口卻高居世界第一。龐大的人口壓力，以及國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中土地的大量占用流失，給中國(guó)的人民生活保障帶來(lái)越來(lái)越大的壓力。而土地的流失方向主要是土地的流轉(zhuǎn)，針對(duì)這個(gè)問(wèn)題的調(diào)查與思考，可以更好的保證國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，國(guó)民的生活才能夠有足夠的保障。國(guó)家的發(fā)展才會(huì)更加無(wú)后顧之憂。一、土地流轉(zhuǎn)簡(jiǎn)介土地流轉(zhuǎn)是指土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的含義，是指擁有土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的農(nóng)戶將土地經(jīng)營(yíng)權(quán)(使用權(quán))轉(zhuǎn)讓給其他農(nóng)戶或經(jīng)濟(jì)組織，即保留承包權(quán)，轉(zhuǎn)讓使用權(quán)。2004年，國(guó)務(wù)院頒布《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定 》，其中有關(guān)于“農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)可以依法流轉(zhuǎn)”的規(guī)定，強(qiáng)調(diào)“在符合規(guī)劃的前提下，村莊、集鎮(zhèn)、建制鎮(zhèn)中的農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)可以依法流轉(zhuǎn)。”同時(shí)，在中國(guó)廣東、浙江、江蘇、上海、安徽、天津等地的農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)開始了局部或區(qū)域試驗(yàn)，并發(fā)展出了重慶農(nóng)地入股、廣東海南出租農(nóng)地、北京郊區(qū)等地小產(chǎn)權(quán)房等模式。從此，國(guó)內(nèi)土地流轉(zhuǎn)開始揭開序幕，走向合法有序的道路。（詳見(jiàn)《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》）1）土地互換：互換土地，是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的農(nóng)戶，為方便耕種和各自的需要，對(duì)各自土地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行的簡(jiǎn)單交換，是促進(jìn)農(nóng)村規(guī)模化、產(chǎn)業(yè)化、集約化經(jīng)營(yíng)的必由之路2)出租：在市場(chǎng)利益驅(qū)動(dòng)和政府引導(dǎo)下，農(nóng)民將其承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán)出租給大戶、業(yè)主或企業(yè)法人等承租方，出租的期限和租金支付方式由雙方自行約定，承租方獲得一定期限的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)，出租方按以實(shí)物或貨幣的形式獲得土地經(jīng)營(yíng)權(quán)租金3)入股： 入股，亦稱“股田制”或股份合作經(jīng)營(yíng)，是指在堅(jiān)持承包戶自愿的基礎(chǔ)上，將承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán)作價(jià)入股，建立股份公司。4)宅基地?fù)Q住房，承包地?fù)Q社保：農(nóng)民放棄農(nóng)村宅基地，宅基地被置換為城市發(fā)展用地，農(nóng)民在城里獲得一套住房。農(nóng)民放棄農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，享受城市社保，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的公共服務(wù)體制。5)“股份＋合作”： 農(nóng)戶以土地經(jīng)營(yíng)權(quán)為股份共同組建合作社。1）流轉(zhuǎn)速度加快，漸具規(guī)模。2）流轉(zhuǎn)類型多樣，比例不均。3）流轉(zhuǎn)行為欠規(guī)范，缺少管理。4）部分耕地被非農(nóng)業(yè)化，有極少量的非法流轉(zhuǎn)行為存在。1）土地承包經(jīng)營(yíng)成本高，收益低。2）農(nóng)村二、三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和勞動(dòng)力的轉(zhuǎn)移。3）鎮(zhèn)、村非農(nóng)建設(shè)項(xiàng)目的需要。4）村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的需要。土地流轉(zhuǎn)有利于促進(jìn)農(nóng)民獲得財(cái)產(chǎn)性增收；有利于將農(nóng)民從繁瑣的農(nóng)業(yè)勞作中解放出來(lái)，從而使更多的勞動(dòng)力能夠投身于現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)建設(shè)中去；有利于農(nóng)田的規(guī)?；F(xiàn)代化的管理發(fā)展；有利于現(xiàn)代新型農(nóng)業(yè)的發(fā)展；有利于國(guó)家新農(nóng)村建設(shè)的要求。二、我國(guó)土地資源現(xiàn)狀根據(jù)土地利用變更調(diào)查結(jié)果，，，，，其余為未利用地。與上年相比，%，%，%，%，%。，。生態(tài)退耕是耕地面積減少的主要因素。，，增長(zhǎng)17%。，比上年增加3萬(wàn)公頃，增長(zhǎng)37%；，增長(zhǎng)25%。，。，低于往年平均水平。三、我國(guó)人口狀況中國(guó)是世界上人口最多的國(guó)家，占世界人口的20%、亞洲人口的33%。中國(guó)作為一個(gè)發(fā)展中的人口大國(guó)，建國(guó)以來(lái)人口再生產(chǎn)類型的重大轉(zhuǎn)變，都是在經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不高的條件下發(fā)生的。特別是由過(guò)渡型向現(xiàn)代型的轉(zhuǎn)變，政府推行的計(jì)劃生育政策在其中起到了決定性的作用。因此中國(guó)人口再生產(chǎn)類型的轉(zhuǎn)變并非經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)的自然轉(zhuǎn)變，與其他國(guó)家相比具有自己的特殊性。速度快、周期短，是中國(guó)人口再生產(chǎn)類型轉(zhuǎn)變的顯著特點(diǎn)。發(fā)達(dá)國(guó)家的人口轉(zhuǎn)變，是隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度的不斷提高、死亡率和生育水平的緩慢下降而逐步實(shí)現(xiàn)的，經(jīng)歷了一個(gè)漫長(zhǎng)的自然轉(zhuǎn)變過(guò)程。在中國(guó)，新中國(guó)成立后，隨著醫(yī)療衛(wèi)生事業(yè)的發(fā)展和人民生活水平的提高，人口死亡率由1949年的20‰下降到1952年的17‰，‰，這一速度大大快于發(fā)達(dá)國(guó)家當(dāng)時(shí)的水平。從人口平均預(yù)期壽命的變化看，1949年，僅為35歲，1957年達(dá)到57歲，1981年又上升到68歲。在30多年的時(shí)間里，人口平均預(yù)期壽命提高了30多歲。提高的速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)發(fā)達(dá)國(guó)家。但是，中國(guó)卻同時(shí)面臨著一個(gè)巨大的問(wèn)題：人口老齡化，而且人口老齡化仍在進(jìn)一步發(fā)展（見(jiàn)表1，表2）。四、人口壓力與土地流轉(zhuǎn)之間的矛盾中國(guó)作為一個(gè)具有著上下五千年悠久的歷史文明的古國(guó)，其悠久的農(nóng)業(yè)文明也如同她的文化文明一樣擁有著耀眼的光芒。從最古老的母系社會(huì)開始，國(guó)代的中國(guó)人開始為自己的生存而尋求一種能夠持續(xù)的提供生存資源的方式。他們開始馴化野生的動(dòng)植物，用以維持自己的生活。在社會(huì)生產(chǎn)力的不斷發(fā)展之下，中國(guó)的農(nóng)業(yè)文明也在不斷的發(fā)展前行。從最初的石器農(nóng)業(yè)工具逐步發(fā)展到青銅器工具，繼而又不斷發(fā)展到后來(lái)的鐵制農(nóng)業(yè)工具。如今，在科學(xué)技術(shù)的飛速發(fā)展之下，現(xiàn)代農(nóng)業(yè)也得益于科技的發(fā)展，新的技術(shù)不斷融入到農(nóng)業(yè)領(lǐng)域中。人不斷的從煩勞的農(nóng)業(yè)耕種中解脫出來(lái)，同時(shí)，因?yàn)榭萍紟?dòng)的經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，大量的人力都放棄了古老的耕田而生的生存方式，選擇了打工、經(jīng)商等更具有經(jīng)濟(jì)潛力的行業(yè)。然而，面對(duì)中國(guó)的龐大人口壓力，經(jīng)濟(jì)建設(shè)的過(guò)程中土地的流失量在不斷的加劇，然而但是人口的數(shù)量卻在經(jīng)歷多次的曲折過(guò)程后而長(zhǎng)期處于穩(wěn)定增長(zhǎng)的階段。中國(guó)面臨的人口基數(shù)大、增長(zhǎng)速度快、人口素質(zhì)偏低的狀況在相對(duì)一段較長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)難以得到有效的解決。同時(shí)，中國(guó)還面臨著一個(gè)巨大的問(wèn)題，就是人口老齡化問(wèn)題。越來(lái)越多的老齡人口給中國(guó)的社會(huì)福利保障系統(tǒng)帶來(lái)了極大的壓力。人口的老齡化使得大量的勞動(dòng)力不斷的缺