【文章內(nèi)容簡介】 要招商人員有豐富的經(jīng)驗，更要有敬業(yè)精神和團結(jié)協(xié)作的態(tài)度。企業(yè)要想長期的發(fā)展，通過招商培養(yǎng)和鍛煉隊伍更應是企業(yè)發(fā)展的重中之重。制定非常好的招商策略，而在招商實施中沒有很好的執(zhí)行，甚至走樣，那么一切都前功盡棄，一個富有熱情、精干、強大的招商隊伍是招商的工作的關鍵。第一步是招商的組織框架和崗位職責的確定，主要是對人才個體的技能的鎖定和對團隊的整體規(guī)劃。從長遠發(fā)展角度看，招商應配備以下幾方面人才：大區(qū)招商經(jīng)理若干，分別負責項目招商大區(qū)的工作：大區(qū)經(jīng)理應具備一定的招商運作經(jīng)驗，長于說服、鼓勵性的談判，具團隊合作精神、服從意識和大局觀念。商務助理若干，主要職責是幫助一線招商人員作好內(nèi)務（資料物品、來電來函、來人洽談、信息收集等）和會務組織等工作。招商經(jīng)理1人，需對本項目所在行業(yè)的市場營銷有實際操作經(jīng)驗（尤其要擅長招商運作），懂企劃，善管理，具出色談判技巧和人格魅力。區(qū)域協(xié)銷經(jīng)理若干，主要職責是協(xié)助開發(fā)市場，完成銷售。協(xié)銷經(jīng)理需人品正直，勤懇敬業(yè)，具備較佳的溝通和組織管理能力，并能長駐外埠。其它服務人員如文案、平面設計、接線及接待人員。招商隊伍組建之后，必須進行培訓。一方面，通過培訓是團隊了解項目的現(xiàn)狀、產(chǎn)品，了解招商策略和操作步驟，同時也是進行磨合的過程。對于一些急于了解情況的“求租者”，招商部門要有專人負責接待和談判，帶領來訪者參觀項目、了解運作方案等，以免流失“加盟商”。面對面的溝通方式仍是最直觀有效的方式，招商會議的成功開展是“求租者”加盟的關鍵一步。在與“求租者”談判之前，一些細節(jié)的準備十分重要，如招商辦公場所的布置、人員的工作狀態(tài)、對來訪者的接待，這些都直接影響洽談的結(jié)果。在溝通的過程中，應該向來訪者潛移默化的傳遞以下幾點信息。有實力：與強者合作才能更強，加盟者希望企業(yè)的力量雄厚，解除后顧之憂。有決心：堅定的信念和強有力的推廣策略將使加盟商感受到項目推廣項目的決心，用數(shù)字說明項目的力度是最好的方法。有信譽：一味的夸大其辭根本無法聯(lián)合有實力的經(jīng)銷商，態(tài)度真誠、有理有據(jù)，最大限度的為“求租者”考慮是雙方共同發(fā)展的基礎。有辦法：詳細、可行的營銷方法對于經(jīng)銷商有極大的吸引力。有利益：歸根結(jié)底，成功的推廣應該有豐厚的利潤，項目留給加盟者的利益應該十分可觀。與“求租者”簽定合同，收取租金和保證金，則全面招商工作告以段落，后續(xù)零星的招商工作開展可以抽取部分力量，而工作的中心轉(zhuǎn)移到產(chǎn)品的全面推廣階段。招商過程中，要處理大量的信息和參與大量的談判、說服、培訓工作，工作內(nèi)容非常細瑣，實際的過程中會遇到一些具體問題，對“求租者”提出的問題給予良好的解答將大大增強其信心。在這過程中，首先面臨的是對“求租者”信息的處理和選擇，好的招商廣告發(fā)布后，招商總部將面對大量的反饋信息，對于第一次來電或來函，主要注意對“求租者”按已經(jīng)設定的招商區(qū)域歸類，對求租者姓名、地址、電話、基本狀況和問題做以記錄，同時給對方發(fā)去有關產(chǎn)品和項目的基本資料（包括項目介紹、產(chǎn)品介紹、招商活動的安排），同時對于各地區(qū)實力較強或行業(yè)內(nèi)經(jīng)營者一類的“求租者”做重點標注，用以綜合的研究。在這過程中，不必在電話中向詢問者做過多有關招商的說明，對于“求租者”提出的問題也不必急著回答（主要避免“求租者”因了解不夠而以偏概全，自我估計或防止競爭者和惡意攻擊者獲取一手信息）。在“求租者”研讀了有關資料后第二次咨詢過程，招商部門則應該選擇性的介紹關于招商情況和產(chǎn)品信息，并根據(jù)“求租者”表現(xiàn)的誠意，發(fā)去部分“該求租者”重點關注的內(nèi)容資料，并力爭邀請對方參加招商會議。對于一些急于了解情況的“求租者”，招商部門要有專人負責接待和談判，帶領來訪者參觀項目、了解運作方案等，以免流失“加盟商”。面對面的溝通方式仍是最直觀有效的方式，招商會議的成功開展是“求租者”加盟的關鍵一步。在與“求租者”談判之前，一些細節(jié)的準備十分重要，如招商辦公場所的布置、人員的工作狀態(tài)、對來訪者的接待，這些都直接影響洽談的結(jié)果。在溝通的過程中，應該向來訪者潛移默化的傳遞以下幾點信息。有實力：與強者合作才能更強，加盟者希望企業(yè)的力量雄厚，解除后顧之憂。有決心：堅定的信念和強有力的推廣策略將使加盟商感受到項目推廣項目的決心，用數(shù)字說明項目的力度是最好的方法。有信譽：一味的夸大其辭根本無法聯(lián)合有實力的經(jīng)銷商，態(tài)度真誠、有理有據(jù)，最大限度的為“求租者”考慮是雙方共同發(fā)展的基礎。有辦法：詳細、可行的營銷方法對于經(jīng)銷商有極大的吸引力。有利益：歸根結(jié)底，成功的推廣應該有豐厚的利潤，項目留給加盟者的利益應該十分可觀。與“求租者”簽定合同，收取租金和保證金，則全面招商工作告以段落，后續(xù)零星的招商工作開展可以抽取部分力量，而工作的中心轉(zhuǎn)移到產(chǎn)品的全面推廣階段。招商過程中，要處理大量的信息和參與大量的談判、說服、培訓工作，工作內(nèi)容非常細瑣，實際的過程中會遇到一些具體問題，對“求租者”提出的問題給予良好的解答將大大增強其信心。二、商業(yè)地產(chǎn)招商策略大型商業(yè)物業(yè)招商策略第一部：招商原則和準備過程招商目標的選擇企業(yè)招商的目的是為了吸引知名商家，出租經(jīng)營場所的使用權，更好地提高項目整體市場吸引力。因此招商目標的選擇要根據(jù)市場需求和項目定位情況來確定，具體說應考慮以下因素：(一)項目自身的市場定位；(二)項目所在地的消費狀況；(三)投資商和發(fā)展商的自身資金情況；(四)擬引進商家的市場定位、發(fā)展戰(zhàn)略。招商談判原則的確定招商談判的目的在于使參與談判的商家能符合招商企業(yè)的目標和利益需要。要達到目的，招商談判必須針對談判的特點，確定一些基本原則。(一)招商談判的特點談判對象的廣泛性、多樣性和復雜性商場的交易活動不受時空限制，而具體的談判對象交易條件又是多樣的、變化的。這就要求項目的談判人員要圍繞本項目的經(jīng)營范圍，廣泛收集信息，了解市場行情，并選擇適當?shù)姆绞脚c社會各方面保持廣泛的聯(lián)系。談判條件的原則性與靈活性項目招商的目標要具體體現(xiàn)在談判條件上。條件具有一定的伸縮余地，但其彈性往往不能超越最低界限，界限是談判人員必須堅持的原則。這一特點就決定了項目談判人員要從實際出發(fā)，既要不失原則，又要隨機應變具有一定的靈活性，以保證實現(xiàn)招商談判的基本目標。談判口徑的一致性在招商談判中，雙方談判的形式可以是口頭的也可以是書面的，談判過程往往需要反復接觸。這就要求談判人員要重視談判策略與技巧，注意語言表達和文字表達的一致性。談判人員要有比較好的口才和文字修養(yǎng)能力，也要有較強的公關能力。(二)招商談判的原則根據(jù)招商談判的特點，談判雙方要取得共識，促使談判成功應遵循以下原則：平等互利原則，要求談判雙方在適應對方需要的情況下，公平交易，互惠互利，這是保證談判成功的重要前提。堅持信用原則，信用原則是指招商談判的雙方都要共同遵守協(xié)議。重信譽、守信用是商家基本的職業(yè)道德。在談判過程中；應注意不輕易許諾，但一旦承諾，就應履行，保證言行一致，取信于對方，以體現(xiàn)真誠合作的精神。堅持相容原則，相容原則要求談判人員在洽談中要對人謙讓、豁達，將原則性和靈活性有機結(jié)合起來，以更好地達到談判的目的。商業(yè)地產(chǎn)招商談判的準備所謂招商談判的準備就是指在思想上、物質(zhì)上和組織上為談判進行充分的準備工作，主要包括：（一）招商宣傳是招商成功的先導，招商手冊是宣傳的重要環(huán)節(jié)，是項目招商的基本宣傳資料，關系到項目的形象，該手冊突出如下關鍵點：通過鉆石地段選擇項目選址的正確性，樹立基本點核心地段的商業(yè)物業(yè)。通過事實列舉項目投資商與發(fā)展商業(yè)績與榮譽，突出其在項目所在地的地位。招商策劃和承租戶的選擇關系購物中心的成敗，在招商過程中，有必要對每個承租戶進行分級評價，預測他們的經(jīng)營前景，作為店面出租的指導。第一承租戶的選擇確保租金的來源。第二需要保證購物中心的商品種類的完整性。第三需要保證購物中心經(jīng)營項目的多樣性與綜合性。（二）準備談判的依據(jù)明確談判目標，包括最優(yōu)期望目標、實際需求目標、可接受目標、最低目標等；規(guī)定談判策略，包括了解談判對象的狀況，談判的焦點、談判可能出現(xiàn)的問題及對策；選定談判方式；確定談判期限。（三）組成談判小組挑選談判小組的成員；制定談判計劃；確定談判小組的領導人員。致力于創(chuàng)造最佳的商業(yè)價值，竭誠為客戶提供專業(yè)的房地產(chǎn)商業(yè)管理方面咨詢。馬太福星（北京）商業(yè)管理有限公司是一家主要專業(yè)從事商業(yè)地產(chǎn)項目前期業(yè)態(tài)論證、主題定位、招商、銷售代理為主營業(yè)務，同時為開發(fā)項目提供建筑規(guī)劃設計顧問、商業(yè)經(jīng)營管理團隊輸出、廣告營銷推廣代理、項目投資、融資服務的商業(yè)運營機構。商業(yè)專業(yè)市場、商業(yè)綜合體、工業(yè)地產(chǎn)項目是馬太福星最專業(yè)最善長的操盤項目。商業(yè)計劃書9北京容大博通投資咨詢有限責任公司已設立山東省、河北省、上海市分公司，為各省市投資咨詢、立項等提供一站式服務，職能：投資咨詢、投資評估、融資咨詢、融資評估、規(guī)劃咨詢、管理咨詢，協(xié)助國家扶植項目報批，編制項目建議書、可行性研究報告、資金申請報告、項目申請報告等綜合性咨詢服務。商業(yè)計劃書，也稱作商業(yè)策劃書。是指為一個商業(yè)發(fā)展計劃而做的書面文件。一般商業(yè)策劃書都是以投資人或相關利益載體為目標閱讀者，從而說服他們進行投資或合作。商業(yè)計劃書主要優(yōu)勢：一、時間和收費優(yōu)勢商業(yè)計劃書時間通常需要5—15工作日，收費范圍人民幣1—10萬元，視項目難度而異，客戶根據(jù)我公司提供的詳細資料清單，提供項目基本信息，然后雙方達成初步意向后可查看現(xiàn)場，或直接簽訂合同實施。（以上僅適用于普通生產(chǎn)型項目，大項目或特殊行業(yè)項目，具體價格需根據(jù)項目適當調(diào)節(jié)）二、業(yè)務流程：（process）三、公司主要骨干技術人員：商業(yè)計劃書編寫業(yè)務，北京總公司朝陽區(qū)：北京市朝陽區(qū)東四環(huán)南路（小武基橋北）林達海漁廣場4號樓701—703；咨詢一部：何芳***；010—56238859咨詢二部：崔維蓮：***010—56238860；Email：cuiweilian20xx@live。；傳真010—57926175四、行車路線朝陽區(qū)辦公室：（1）北京東南四環(huán)南路53號（小武基橋北），林達海漁廣場地面及地下均有停車位（2）657，740，29，605，974等17條公交線路，東南四環(huán)內(nèi)，北京歡樂谷西對面。商業(yè)計劃書編寫格式商業(yè)計劃書架構一、執(zhí)行總結(jié)是商業(yè)計劃的一到兩頁的概括。包括：本商業(yè)（business）的簡單描述機會概述目標市場的描述和預測競爭優(yōu)勢經(jīng)濟狀況和盈利能力預測團隊概述提供的利益二、產(chǎn)業(yè)背景和公司概述詳細的市場描述，主要的競爭對手，市場驅(qū)動力公司概述應包括詳細的產(chǎn)品/服務描述以及它如何滿足一個關鍵的顧客需求。一定要描述你的進入策略和市場開發(fā)策略三、市場調(diào)查和分析這是表明你對市場了解程度的窗口。一定要闡釋以下問題：顧客市場容量和趨勢競爭和各自的競爭優(yōu)勢估計的市場份額和銷售額市場發(fā)展的走勢（對于新市場而言，這一點相當困難，但一定要力爭貼近真實）四、公司戰(zhàn)略闡釋公司如何進行競爭，它包括三個問題營銷計劃（定價和分銷；廣告和提升）規(guī)劃和開發(fā)計劃（開發(fā)狀態(tài)和目標；困難和風險）制造和操作計劃（操作周期；設備和改進）五、總體進度安排公司的進度安排，包括以下領域的重要事件收入收支平衡點和正現(xiàn)金流市場份額產(chǎn)品開發(fā)介紹主要合作伙伴融資六、關鍵的風險、問題和假定創(chuàng)業(yè)者常常對于公司的假定和將面臨的風險不夠現(xiàn)實說明你將如何應付風險和問題（緊急計劃）在眼光的務實性和對公司的潛力的樂觀之間達成仔細的平衡七、管理團隊介紹公司的管理團隊。一定要介紹各成員與管理公司有關的教育和工作背景注意管理分工和互補最后，要介紹領導層成員，商業(yè)顧問以及主要的投資人和持股情況八、企業(yè)經(jīng)濟狀況介紹公司的財務計劃，討論關鍵的財務表現(xiàn)驅(qū)動因素。一定要討論如下幾個杠桿：毛利和凈利盈利能力和持久性固定的、可變的和半可變的成本達到收支平衡所需的月數(shù)達到正現(xiàn)金流所需的月數(shù)九、財務預測包括收入報告，平衡報表，前兩年為季度報表，前五年為年度報表同一時期的估價現(xiàn)金流分析突出成本控制系統(tǒng)十、公司能夠提供的利益北京辦公室詳細位置——朝陽區(qū)北京辦公室外景照——朝陽區(qū)山東分公司辦公詳細位置山東辦公窗口外部實景圖山東辦公窗口內(nèi)部實景圖河北分部辦公詳細位置行車路線朝陽區(qū)辦公室：（1）北京東南四環(huán)南路53號（小武基橋北），林達海漁廣場地面及地下均有停車位（2）657，740，29，605，974等17條公交線路，東南四環(huán)內(nèi)，北京歡樂谷西對面。商業(yè)計劃書10目錄報告目錄第一部分 摘要（整個計劃的概括）（文字在23頁以內(nèi)）(目的、意義、內(nèi)容、運作方式)（資金籌