【文章內(nèi)容簡介】 每人監(jiān)護面積 2000— 2500平方； 5— 10萬平方，每人監(jiān)護面積2500— 3000平方； 10— 30萬平方，每人監(jiān)護面積 25003000平方； 真誠合作 16 物業(yè)管理人員定編的一般標準（參考） 工程人員 大類 詳細崗位人員 10萬平方以下 10— 20萬平方 20— 30萬平方 30萬平方以上 工程維修人員 主管 1 班長 不設(shè) 運行和維修班工各 1人 (超 30萬平方的增設(shè)情況視情況而定 ) 高壓配電房值班電工 設(shè) 3人 (3班倒 )包括水泵房值班 水工 每 10萬平方配置 1人 中央空調(diào)工 每 10萬平方配置 1人 電梯工 每 10部電梯配專職電梯工 1人 維修電工 每 10萬平方配置 3人 綜合維修工 每 10萬平方配置 2人 綜合勞動定額 每 10萬平方配置 1012人 真誠合作 17 物業(yè)管理人員定編的一般標準（參考） 清潔人員 清潔 詳細崗位人員 10萬平方以下 10— 20萬平方 20— 30萬平方 30萬平方以上 主管 1 班長 1 2 20萬平方以上，每增加 5萬平方增設(shè) 1人 樓梯清掃 14層 /H 人 (1梯 4戶 ) 擦樓梯、扶手、地腳線 8層 /H 人 (1梯 4戶 ) 外圍地面清掃 500平方 /小時 人 洗地毯 100平方 /小時 23人 刮玻璃 15平方 /小時 人 電梯轎廂清潔 (抹鋼油 ) 1個 10分鐘 人 無電梯 7層以下 5單元 /天 人 有電梯 10層 /天 人 綜合勞動定額 每 4000— 6000平方配置 1人 真誠合作 18 物業(yè)管理人員定編的一般標準（參考） 綠化人員 綠化人員 詳細崗位人員 10萬 M2以下 10— 20萬 M2 20— 30萬 M2 30萬 M2以上 主管 1 班長 30萬 M2以內(nèi) :不設(shè)班長 ,設(shè) 2名園藝師 30萬 M2以上 :設(shè)班長 2人 ,每增加 10M2配置園藝師 1人 修剪綠籬 墻狀綠籬 :人工 20M/H 人 。 機剪 :50M/H 叢生或塊狀綠籬 :人工 20M2/H 人 。 機剪 :50M2/H 球狀綠籬 :直徑 1M球形 ,4棵 /H。 大樹修剪 冠徑 15M以上 ,1棵 /8H*3人 。 冠徑 1015M,3棵 /8H*3人 。 冠徑 510M,12棵 /8H*2人 冠徑 5M以下 ,高 3M以下 ,單人操作 ,平均 2— 5棵 /H*人 剪草 特級、一級草坪：機剪 :360M2/H人 二級草坪：機剪 :280M2/H人 三級草坪：用汽墊機剪 180M2/H人，用割灌機剪 60M2/H人 四級草坪：用割灌機剪 40M2/H人 淋水 500平方 /小時 人（人工） 雜草清理 2050M2/H人（不等） 機械檢修 平均 2D/人（每月） 綜合勞動定額 室外綠化：每 6000平方綠地面積需配置 1人 室內(nèi)綠化：每 2萬平方建筑用地（或者 200戶以內(nèi)）配置 1人綠化工，每 10萬平方配置 2— 3人 真誠合作 19 各部門人員入職時間列表 2020年 5月后 辦公室 物業(yè)經(jīng)理 行政人事助理 飯?zhí)萌藛T 品管員 采購 \倉管 財務(wù) 出納 (大堂貼心管家崗 ) 加強培訓 \考核 \獎優(yōu)罰劣 (選優(yōu)秀人員到萬科接受再訓或者參觀其他樓盤 ) 為第二個項目儲備人才 裝修管理及日常事務(wù) 二期及其他項目的參與 安管部 安管主管 售樓部門崗 3人 樣板房崗 3人 商場外圍崗 4— 5人 大門門崗 消防監(jiān)控中心崗 車場崗 巡邏崗 住戶中心 主管 1人 助理 1— 2人 助理到崗 工程部 主管 1人 水 /電各 1人 其他物工人員到崗 (接管驗收期 ) 清潔部 主管 1人 售樓部清潔員 1人 樣板房清潔員 3人 各崗位員工到位 會所 主管 收銀員 \服務(wù)員 \救生員 主要事務(wù) 各部門主管到萬科接受培訓 了解廣州物管市場 前期協(xié)助售僂 開展收樓前培訓 \動員 ,接管驗收等,住戶中心對外營業(yè)的準備 ,交收樓工作事務(wù) (綠化等前期參與 \清潔開荒 ) 真誠合作 20 八、薪資標準 主任 /副主任級別： 3500—— 4000元 /月 主管 /副主管級別： 2200— 3500元 /月 領(lǐng)班級別： 1800— 2200元 /月 其他員工 物業(yè)助理 /出納 :1500—— 1800元 /月 辦公室：（行政人事文員 /品質(zhì)管理員 /財務(wù)） 16002000元 /月 工程技術(shù)員： 1300—— 1600元 /月 安全管理員： 1000—— 1300元 /月 保潔 /綠化技工 : 800—— 1000元 /月 保潔員： 700—— 900元 /月 會所服務(wù)員： 10001300元 /月 泳池管理員： 1400元 /月 說明 :由于對廣州物管市場的薪水未了解 ,這些僅供參考 真誠合作 21 四、 — 前期費用由開發(fā)商支付 前期物業(yè)管理開辦費用 ? 辦公家具（桌椅、文件柜、保險柜） ? 辦公用品（計算機、驗鈔機等） ? 辦公自動化設(shè)備（電腦、打印機、復(fù)印機、傳真機、收費軟件系統(tǒng)、照相機、錄音筆等） ? 員工生活配備（床具、洗衣機、淋浴器、業(yè)余活動設(shè)施；冷藏柜、消毒柜、餐具、灶具） ? 保安、清潔、綠化、工程裝備（服裝、警具、對講機；拋光機、垃圾桶、洗地機、吸水機；剪草機、綠籬機、打邊機；消防監(jiān)控中心裝備；疏通機、電工機具等） 管理機構(gòu)人員工資、福利、招聘、培訓、考核及演習及日常辦公費等費用 ? 管理層人員培訓費（如去萬科接受培訓和 ISO培訓等） ? 操作層員工培訓綱 接管驗收費（土建 \設(shè)備整改費用） 入住費用 ? 清潔開荒費（施工單位已做外墻清洗和工完場清后仍需做此事） 建筑面積的 3— 4元 ? 入住儀式費 ? 印刷資料費用 管理用房裝修費 一般會按照一定建筑面積配置相應(yīng)物業(yè)管理用房，產(chǎn)生的裝修費用 標牌制作 不包括棟牌、房號牌在內(nèi)的小區(qū)平面圖、辦公、設(shè)備、導向、警示、車場、告示欄各類標識牌費用 真誠合作 22 物業(yè)管理成本預(yù)算的幾點說明 關(guān)于成本預(yù)算的幾點說明 ? 人工部分 由于出入口及車庫管理方式未知未來確切規(guī)劃，及智能化程度（對安管員配置有相當影響）本方案暫定兩個主出口及兩個車出入口計算 如每個大堂均有可視監(jiān)控及電梯內(nèi)均有的話，安管員在區(qū)域內(nèi)的巡邏人員會減少。如出入品 /車庫的智能收費（圖象對比）程度高的話，安管員也會少些。 如綠化工人工淋不一小時是 500平方，而有了自動噴淋系統(tǒng)，人員也會減少。 ? 工程維修保養(yǎng)部分 由于燈具的用途、個數(shù)、瓦數(shù)均未知，本方案以經(jīng)驗值預(yù)算 ? 水景養(yǎng)護部分 以 1萬立方米水體預(yù)算 ? 會所運營成本 以康體由物業(yè)管理來預(yù)算 另：經(jīng)測算每月成本為 40萬左右， ? 管理費收入方面 :住宅收費 / 150000 M2 =27萬 。商業(yè) 3元 18000M2 = ,累計 32萬 。月收費率 9095%,為 2931萬 , ? 其他則用經(jīng)營收入來彌補 車庫收入 ,671個車位 ,以 30%出售則 200個車位 40元 /月 /個管理費 =8000元 。 出租費 :出租 60%,400個 350元