【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 每人監(jiān)護(hù)面積 2000— 2500平方； 5— 10萬平方，每人監(jiān)護(hù)面積2500— 3000平方； 10— 30萬平方，每人監(jiān)護(hù)面積 25003000平方； 真誠(chéng)合作 16 物業(yè)管理人員定編的一般標(biāo)準(zhǔn)（參考） 工程人員 大類 詳細(xì)崗位人員 10萬平方以下 10— 20萬平方 20— 30萬平方 30萬平方以上 工程維修人員 主管 1 班長(zhǎng) 不設(shè) 運(yùn)行和維修班工各 1人 (超 30萬平方的增設(shè)情況視情況而定 ) 高壓配電房值班電工 設(shè) 3人 (3班倒 )包括水泵房值班 水工 每 10萬平方配置 1人 中央空調(diào)工 每 10萬平方配置 1人 電梯工 每 10部電梯配專職電梯工 1人 維修電工 每 10萬平方配置 3人 綜合維修工 每 10萬平方配置 2人 綜合勞動(dòng)定額 每 10萬平方配置 1012人 真誠(chéng)合作 17 物業(yè)管理人員定編的一般標(biāo)準(zhǔn)（參考） 清潔人員 清潔 詳細(xì)崗位人員 10萬平方以下 10— 20萬平方 20— 30萬平方 30萬平方以上 主管 1 班長(zhǎng) 1 2 20萬平方以上，每增加 5萬平方增設(shè) 1人 樓梯清掃 14層 /H 人 (1梯 4戶 ) 擦樓梯、扶手、地腳線 8層 /H 人 (1梯 4戶 ) 外圍地面清掃 500平方 /小時(shí) 人 洗地毯 100平方 /小時(shí) 23人 刮玻璃 15平方 /小時(shí) 人 電梯轎廂清潔 (抹鋼油 ) 1個(gè) 10分鐘 人 無電梯 7層以下 5單元 /天 人 有電梯 10層 /天 人 綜合勞動(dòng)定額 每 4000— 6000平方配置 1人 真誠(chéng)合作 18 物業(yè)管理人員定編的一般標(biāo)準(zhǔn)（參考） 綠化人員 綠化人員 詳細(xì)崗位人員 10萬 M2以下 10— 20萬 M2 20— 30萬 M2 30萬 M2以上 主管 1 班長(zhǎng) 30萬 M2以內(nèi) :不設(shè)班長(zhǎng) ,設(shè) 2名園藝師 30萬 M2以上 :設(shè)班長(zhǎng) 2人 ,每增加 10M2配置園藝師 1人 修剪綠籬 墻狀綠籬 :人工 20M/H 人 。 機(jī)剪 :50M/H 叢生或塊狀綠籬 :人工 20M2/H 人 。 機(jī)剪 :50M2/H 球狀綠籬 :直徑 1M球形 ,4棵 /H。 大樹修剪 冠徑 15M以上 ,1棵 /8H*3人 。 冠徑 1015M,3棵 /8H*3人 。 冠徑 510M,12棵 /8H*2人 冠徑 5M以下 ,高 3M以下 ,單人操作 ,平均 2— 5棵 /H*人 剪草 特級(jí)、一級(jí)草坪：機(jī)剪 :360M2/H人 二級(jí)草坪：機(jī)剪 :280M2/H人 三級(jí)草坪：用汽墊機(jī)剪 180M2/H人，用割灌機(jī)剪 60M2/H人 四級(jí)草坪：用割灌機(jī)剪 40M2/H人 淋水 500平方 /小時(shí) 人（人工） 雜草清理 2050M2/H人（不等） 機(jī)械檢修 平均 2D/人（每月） 綜合勞動(dòng)定額 室外綠化：每 6000平方綠地面積需配置 1人 室內(nèi)綠化：每 2萬平方建筑用地（或者 200戶以內(nèi)）配置 1人綠化工，每 10萬平方配置 2— 3人 真誠(chéng)合作 19 各部門人員入職時(shí)間列表 2020年 5月后 辦公室 物業(yè)經(jīng)理 行政人事助理 飯?zhí)萌藛T 品管員 采購(gòu) \倉(cāng)管 財(cái)務(wù) 出納 (大堂貼心管家崗 ) 加強(qiáng)培訓(xùn) \考核 \獎(jiǎng)優(yōu)罰劣 (選優(yōu)秀人員到萬科接受再訓(xùn)或者參觀其他樓盤 ) 為第二個(gè)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備人才 裝修管理及日常事務(wù) 二期及其他項(xiàng)目的參與 安管部 安管主管 售樓部門崗 3人 樣板房崗 3人 商場(chǎng)外圍崗 4— 5人 大門門崗 消防監(jiān)控中心崗 車場(chǎng)崗 巡邏崗 住戶中心 主管 1人 助理 1— 2人 助理到崗 工程部 主管 1人 水 /電各 1人 其他物工人員到崗 (接管驗(yàn)收期 ) 清潔部 主管 1人 售樓部清潔員 1人 樣板房清潔員 3人 各崗位員工到位 會(huì)所 主管 收銀員 \服務(wù)員 \救生員 主要事務(wù) 各部門主管到萬科接受培訓(xùn) 了解廣州物管市場(chǎng) 前期協(xié)助售僂 開展收樓前培訓(xùn) \動(dòng)員 ,接管驗(yàn)收等,住戶中心對(duì)外營(yíng)業(yè)的準(zhǔn)備 ,交收樓工作事務(wù) (綠化等前期參與 \清潔開荒 ) 真誠(chéng)合作 20 八、薪資標(biāo)準(zhǔn) 主任 /副主任級(jí)別： 3500—— 4000元 /月 主管 /副主管級(jí)別： 2200— 3500元 /月 領(lǐng)班級(jí)別： 1800— 2200元 /月 其他員工 物業(yè)助理 /出納 :1500—— 1800元 /月 辦公室：（行政人事文員 /品質(zhì)管理員 /財(cái)務(wù)） 16002000元 /月 工程技術(shù)員： 1300—— 1600元 /月 安全管理員： 1000—— 1300元 /月 保潔 /綠化技工 : 800—— 1000元 /月 保潔員： 700—— 900元 /月 會(huì)所服務(wù)員： 10001300元 /月 泳池管理員： 1400元 /月 說明 :由于對(duì)廣州物管市場(chǎng)的薪水未了解 ,這些僅供參考 真誠(chéng)合作 21 四、 — 前期費(fèi)用由開發(fā)商支付 前期物業(yè)管理開辦費(fèi)用 ? 辦公家具（桌椅、文件柜、保險(xiǎn)柜） ? 辦公用品（計(jì)算機(jī)、驗(yàn)鈔機(jī)等） ? 辦公自動(dòng)化設(shè)備（電腦、打印機(jī)、復(fù)印機(jī)、傳真機(jī)、收費(fèi)軟件系統(tǒng)、照相機(jī)、錄音筆等） ? 員工生活配備（床具、洗衣機(jī)、淋浴器、業(yè)余活動(dòng)設(shè)施；冷藏柜、消毒柜、餐具、灶具） ? 保安、清潔、綠化、工程裝備（服裝、警具、對(duì)講機(jī)；拋光機(jī)、垃圾桶、洗地機(jī)、吸水機(jī)；剪草機(jī)、綠籬機(jī)、打邊機(jī)；消防監(jiān)控中心裝備；疏通機(jī)、電工機(jī)具等） 管理機(jī)構(gòu)人員工資、福利、招聘、培訓(xùn)、考核及演習(xí)及日常辦公費(fèi)等費(fèi)用 ? 管理層人員培訓(xùn)費(fèi)（如去萬科接受培訓(xùn)和 ISO培訓(xùn)等） ? 操作層員工培訓(xùn)綱 接管驗(yàn)收費(fèi)（土建 \設(shè)備整改費(fèi)用） 入住費(fèi)用 ? 清潔開荒費(fèi)（施工單位已做外墻清洗和工完場(chǎng)清后仍需做此事） 建筑面積的 3— 4元 ? 入住儀式費(fèi) ? 印刷資料費(fèi)用 管理用房裝修費(fèi) 一般會(huì)按照一定建筑面積配置相應(yīng)物業(yè)管理用房，產(chǎn)生的裝修費(fèi)用 標(biāo)牌制作 不包括棟牌、房號(hào)牌在內(nèi)的小區(qū)平面圖、辦公、設(shè)備、導(dǎo)向、警示、車場(chǎng)、告示欄各類標(biāo)識(shí)牌費(fèi)用 真誠(chéng)合作 22 物業(yè)管理成本預(yù)算的幾點(diǎn)說明 關(guān)于成本預(yù)算的幾點(diǎn)說明 ? 人工部分 由于出入口及車庫(kù)管理方式未知未來確切規(guī)劃，及智能化程度（對(duì)安管員配置有相當(dāng)影響）本方案暫定兩個(gè)主出口及兩個(gè)車出入口計(jì)算 如每個(gè)大堂均有可視監(jiān)控及電梯內(nèi)均有的話，安管員在區(qū)域內(nèi)的巡邏人員會(huì)減少。如出入品 /車庫(kù)的智能收費(fèi)（圖象對(duì)比）程度高的話，安管員也會(huì)少些。 如綠化工人工淋不一小時(shí)是 500平方，而有了自動(dòng)噴淋系統(tǒng)，人員也會(huì)減少。 ? 工程維修保養(yǎng)部分 由于燈具的用途、個(gè)數(shù)、瓦數(shù)均未知，本方案以經(jīng)驗(yàn)值預(yù)算 ? 水景養(yǎng)護(hù)部分 以 1萬立方米水體預(yù)算 ? 會(huì)所運(yùn)營(yíng)成本 以康體由物業(yè)管理來預(yù)算 另：經(jīng)測(cè)算每月成本為 40萬左右， ? 管理費(fèi)收入方面 :住宅收費(fèi) / 150000 M2 =27萬 。商業(yè) 3元 18000M2 = ,累計(jì) 32萬 。月收費(fèi)率 9095%,為 2931萬 , ? 其他則用經(jīng)營(yíng)收入來彌補(bǔ) 車庫(kù)收入 ,671個(gè)車位 ,以 30%出售則 200個(gè)車位 40元 /月 /個(gè)管理費(fèi) =8000元 。 出租費(fèi) :出租 60%,400個(gè) 350元