【文章內(nèi)容簡介】 付房產(chǎn)時未能提供上述文件的，買受人有權拒絕接收房產(chǎn)；但買受人接收房產(chǎn)后又以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未能依約提供上述文件為由，主張應視為未交付房產(chǎn)并據(jù)此請求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔逾期交房責任的，不予支持。商品房買賣合同約定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交付房產(chǎn)前，應取得法律、法規(guī)規(guī)定的相應的工程竣工驗收合格證明文件。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交付房產(chǎn)時，房地產(chǎn)開發(fā)項目雖已取得建設工程質(zhì)量竣工驗收合格證明和消防、電梯、燃氣竣工驗收合格證明，但未通過規(guī)劃驗收的，買受人有權拒絕接收房產(chǎn)；但買受人接收房產(chǎn)后，又以工程未通過規(guī)劃驗收為由，主張應視為未交付房產(chǎn)并據(jù)此請求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔逾期交房責任的，不予支持。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的原因，買受人在商品房買賣合同約定的期限內(nèi)未能取得房屋權屬證書，買受人請求出賣人支付至權屬證書辦出之日止的延期辦證違約金的，如訴訟期間權屬證書仍未辦出，對買受人的請求應予部分支持，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔至法院判決生效之日止的違約金。商品房預售合同約定買受人支付房款的義務在先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的交房義務在后，買受人在履行付款義務前要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔延期交房違約責任的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有權行使先履行抗辯權，無需向買受人承擔延期交房的違約責任。但如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售的房地產(chǎn)在其主張抗辯權時尚不具備交付條件的，且買受人已支付大部分購房款的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的先履行抗辯權不成立，買受人可以要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔延期交房的違約責任，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)亦可要求買受人承擔延期付款的違約責任。商品房預售合同約定買受人支付房款的義務在先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理《房地產(chǎn)證》的義務在后，買受人在履行付款義務前要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔延期辦證違約責任的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有權行使先履行抗辯權，無需向買受人承擔延期辦證違約責任。但如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售的房地產(chǎn)在其主張抗辯權時尚不具備分割轉移登記和辦證條件的，且買受人已支付大部分購房款的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的先履行抗辯權不成立，買受人可要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔延期辦證的違約責任，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)亦可要求買受人承擔延期付款的違約責任。1出賣人在簽訂買賣合同時隱瞞（未告知買受人）房屋被查封的事實，其后根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條的規(guī)定主張買賣合同無效的，不予支持；買受人因合同目的不能實現(xiàn)請求解除合同和賠償損失的，應予支持。買受人簽訂合同時知道房屋被查封的事實的，亦不影響合同效力。1抵押期間，抵押人轉讓已辦理登記的抵押房屋，未通知抵押權人或未告知買受人的，不影響房屋買賣合同的效力。1房屋登記的所有權人轉讓共有房屋，后該登記權利人或其他共有人以轉讓行為未經(jīng)其他共有人同意為由主張買賣合同無效的，不予支持，但買受人知道或者應當知道房屋為出賣人與他人共有的除外。1房屋買賣合同訂立后，出賣人又將該房產(chǎn)高價出賣給第三人，導致買賣合同目的不能實現(xiàn)的，買受人可以請求解除合同、由出賣人返還已付購房款及利息并賠償兩份買賣合同的差價損失。1買受人已向出賣人支付全部價款并實際占有房產(chǎn)，但未辦理過戶登記手續(xù)，如買受人對此沒有過錯，其請求法院確認房屋歸其所有的，可予支持。1出賣人已付清房款并占有出賣的房產(chǎn)，當事人以出賣人未取得該房產(chǎn)的權屬證書為由，請求確認買賣合同無效的，不予支持。1房屋買賣合同約定，一方違約時，對方可要求違約方承擔支付違約金或賠償損失等違約責任，但不得要求對方繼續(xù)履行合同的，從其約定。1房屋買賣合同無效或被撤銷后，買受人如已獲得占用房產(chǎn)的利益，應折成房屋使用費補償出賣人；出賣人應將收取的購房款及孳息返還給買受人。1房屋買賣存在“陰陽合同”，其中陽合同中的價格條款規(guī)避國家稅收的，該條款無當事人以存在避稅的價格條款為由，請求確認合同全部無效的，不予支持。有關付款方式、期限等其他條款分別在陰陽買賣合同中約定不一致的，應認定符合當事人真實意思表示的約定條款有效，非真實意思表示的條款對當事人沒有約束力。買賣雙方在陰合同中有逃避稅收的內(nèi)容約定，之后一方要求按真實成交價簽訂用于辦理產(chǎn)權過戶手續(xù)的陽合同，另一方不同意，導致合同未能履行的，視為雙方就買賣主要條款未達成合意，陰合同對當事人無約束力，當事人請求適用定金罰責、賠償損失或支付居間費的，不予支持。當事人因二手房買賣合同糾紛提起訴訟，將交易對方和居間人列為共同被告，請求居間人直接退還定金或從居間人處直接沒收定金的，法院可判令居間人履行支付義務。三、房地產(chǎn)租賃2房屋租賃合同的一方當事人請求對方共同辦理合同登記備案手續(xù)的，應予支持。2承租人為與出租人建立租賃合同關系而交納的“入場費”、“加盟費”等費用，合同期滿終止或承租人違約導致合同解除，承租人請求返還的，不予支持；出租人違約導致合同解除，其又未能證明該費用已實際用于合同履行，承租人請求返還的，可視合同履行情況予以部分支持。當事人另有約定的除外。2承租人以出租人未向其開具租金發(fā)票為由拒付租金的，該抗辯理由不成立，但當事人另有約定的除外。2承租人拖欠租金達到合同約定的出租人行使合同解除權的條件，出租人在承租人補交了租金后的合理期限內(nèi)不行使合同解除權的，該權利消滅。2出租人未經(jīng)行政主管部門批準，擅自改變房屋用途并出租或與承租人約定改變房屋用途的，除因此造成重大安全隱患、損害社會公共利益或存在其他無效情形外，租賃合同有效。未經(jīng)批準改變用途導致承租人無法按照約定方式正常使用租賃房屋的，承租人有權要求解除合同。2房屋出租后再抵押的，抵押權的實現(xiàn)不影響承租人優(yōu)先購買權的行使；房屋抵押后再出租的，承租人優(yōu)先購買權的行使不得對抗抵押權人。2出租人將已出租的房屋抵押后，又與承租人約定延長租賃期限或降低租金標準的，該約定不得對抗抵押權人。抵押權人行使抵押權，在拍賣出租房屋的公告中未公示該延長租賃期限或降低租金標準的約定的，該約定對競得人不具有法律約束力；拍賣公告中已經(jīng)公示的，對競得人具有法律約束力。2房屋所有人出賣租賃房屋，在給承租人的優(yōu)先購買權通知中規(guī)定了答復期的，承租人在答復期限內(nèi)明確表示放棄優(yōu)先購買權或逾期不作答復的，均可認定其放棄了優(yōu)先購買權。優(yōu)先購買權通知中未規(guī)定答復期限的，自承租人收到該通知之日起1個月為合理答復期。2房屋租賃合同存在“陰陽合同”，其中陽合同中的租金條款規(guī)避國家稅收的，該條效力，當事人以存在避稅的租金條款為由，請求確認合同全部無效的，不予支持。有關付款方式、期限等其他條款分別在陰陽租賃合同中約定不一致的，應認定符合當事人真實意思表示的約定條款有效，非真實意思表示的條款對當事人沒有約束力。以面積計租的租賃合同履行過程中，出租人以租賃房屋的實際面積大于合同約定面積為由要求承租人補交租金差額的，不予支持；承租人以租賃房屋的實際面積小于合同約定面積為由要求出租人退還租金差額并有證據(jù)證明的，可予支持。3出租人將通過出讓方式取得的國有土地使用權出租給承租人后，一方以出租人未對該土地進行開發(fā)為由，請求確認租賃合同無效的，不予支持。3租賃合同在《合同法》實施前簽訂，從《合同法》實施之日起二十年內(nèi)的租賃期有效，超過二十年期限的部分無效。三、物業(yè)服務3物業(yè)服務合同到期后，小區(qū)業(yè)主委員會未與物業(yè)服務企業(yè)簽訂合同，但亦未要求其退出物業(yè)服務區(qū)域，仍由其為小區(qū)提供物業(yè)服務，該物業(yè)服務企業(yè)請求業(yè)主參照原物業(yè)服務合同約定的標準，支付合同到期后繼續(xù)服務期間的物業(yè)費的，可予支持。3小區(qū)車位、車庫屬于物業(yè)服務企業(yè)的物業(yè)管理區(qū)域，建設單位請求由其自行管理車位、車庫的，不予支持。3房屋具備交付條件，買受人在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已通知其入伙后，以房屋權屬未登記至其名下且其未實際辦理入伙手續(xù)為由，拒付物業(yè)費的，不予支持，但買受人有正當理由拒絕辦理入伙手續(xù)的除外。3拍賣人接受法院委托拍賣房產(chǎn)時，未公示說明原業(yè)主拖欠的物業(yè)費、本體維修基金和水電費等費用由競得人承擔，物業(yè)服務企業(yè)請求競得人承擔該費用的，不予支持；物業(yè)服務企業(yè)亦不得以上述費用未得到清償為由，拒絕為競得人辦理入伙手續(xù)或提供物業(yè)服務。3出賣人與買受人簽訂的買賣合同中，未明確約定出賣人拖欠的物業(yè)費、本體維修基金和水電費等費用由買受人承擔，物業(yè)服務企業(yè)請求買受人承擔該費用的，不予支持；物業(yè)服務企業(yè)亦不得以上述費用未得到清償為由，拒絕為買受人辦理入伙手續(xù)或提供物業(yè)服務。3個別業(yè)主起訴房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，請求其按《深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》和《深圳市房屋公用設施專用基金管理規(guī)定》的有關規(guī)定，向行政主管部門指定的物業(yè)專項維修資金專戶劃入首期歸集的專項維修資金的，可予支持。3追索物業(yè)專項維修資金的案件，當事人提出訴訟時效抗辯的，不予支持。業(yè)主委員會代表業(yè)主，就有關物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共有和共同管理權利的重大事項提起訴訟