6問：城鎮(zhèn)居民可否購買農(nóng)村集體土地上的房屋？(編輯修改稿)
2024-09-26 13:28 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 004]28號）則指出：“禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地”。 2007年《國務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》（國辦發(fā)[2007]71號）又強調(diào)：“農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或‘小產(chǎn)權(quán)房’。單位和個人不得非法租用、占用農(nóng)民集體所有土地搞房地產(chǎn)開發(fā)”。 2008年《中共中央、國務(wù)院關(guān)于切實加強農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)建設(shè)進一步促進農(nóng)業(yè)發(fā)展農(nóng)民增收（中發(fā)[2008]1號）則重申：“城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或‘小產(chǎn)權(quán)房”。 2008年建設(shè)部發(fā)布的《房屋登記辦法》第87條規(guī)定?！吧暾堔r(nóng)村村民住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，受讓人不屬于房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員的，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，房屋登記機構(gòu)應(yīng)當不予辦理”。 2004年《國土資源部關(guān)于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》（國土資發(fā)[2004]234號）要求“嚴禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證”。 2008年《國土資源部關(guān)于進一步加快宅基地使用權(quán)登記發(fā)證工作的通知》（國土資發(fā)[2008]146號）再次強調(diào)“嚴格執(zhí)行城鎮(zhèn)居民不能在農(nóng)村購買和違法建造住宅的規(guī)定。對城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造住宅申請宅基地使用權(quán)登記的，不予受理”。 從上述我國有關(guān)法律和規(guī)范性文件可以看出，我國對城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的態(tài)度有一個從允許到禁止的過程。分界線為2009年1月1日《土地管理法》修改后及1999年《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地的通知》。 二、城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同效力 判斷合同的效力，應(yīng)當以合同法規(guī)定的合同有效要件為標準，符合合同有效要件的合同為有效合同，欠缺任何一個有效要件的合同均為無效合同。我國合同法規(guī)定的合同有效要件主要包括四個方面：一是合同當事人是具有民事權(quán)利能力和民事行為能力的自然人和法人。無民事行為能力人訂立的合同無效，限制民事行為能力人訂立的與其年齡、智力狀況不符的合同，其法定代理人不予追認的無效；無處分權(quán)的人訂立的合同，權(quán)利人不予追認的無效；無代理人權(quán)的人訂立的合同，被代理人不予追認的無效；二是意思表示真實，因欺詐、脅迫而訂立的合同為可撤銷的合同，法院應(yīng)根據(jù)受欺詐、脅迫方的請求撤銷或者變更該合同；因重大誤解而訂立的合同，法院可根據(jù)任何一方當事人的請求撤銷或者變更該合同；惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的合同無效；以合法形式掩蓋非法目的的合同無效；三是內(nèi)容不違背法律強制性規(guī)定和公序良俗。因欺詐、脅迫損害國家利益的合同無效；損害社會公共利益的合同無效；違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同無效；顯失公平的合同，應(yīng)根據(jù)當事人任何一方的請求予以變更或者撤銷；四是形式上符合法律的要求或者當事人的約定，法律規(guī)定或者當事人約定必須采用特定形式，未采用特定形式的無效。 從合同的有效要件來看，對于1999年之前訂立并已履行完畢的合同應(yīng)當有效，因為公民個人對其房屋享有受法律保護的財產(chǎn)所有權(quán)，有權(quán)依法對自己的財產(chǎn)以出賣、互易、贈與等方式進行處分，當時的法律法規(guī)無禁止農(nóng)民處分其房屋的規(guī)定?！锻恋毓芾矸ā返?2條第4款也沒有禁止農(nóng)村房屋的出賣。按照私法中“法不禁止即自由”的原則，農(nóng)民原則上可以出賣自己的房屋，購買者既可以是本村村民，也可以是包括城市居民在內(nèi)的其他人，故符合以上四個合同的生效要件，應(yīng)當認定的效力。1999年1月1日土地管理法修改后，國家有關(guān)部門出臺了一系列有關(guān)禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的規(guī)定，之后簽訂的城鎮(zhèn)居民買賣農(nóng)村房屋的合同違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應(yīng)當認定合同無效，其理由有，我國實行房地一體的法律規(guī)定，即地隨房走，宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟組織的成員享有的權(quán)利，與特定的身份相關(guān)聯(lián)，不允許轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓了房屋，實際上也就轉(zhuǎn)讓了房屋所占有的土地，而土地的所有權(quán)屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所有，這樣就損害了農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及其成員的利益。宅基地的流轉(zhuǎn)必然帶來宅基地需求的加大，造成宅基地向耕地延伸，造成大量耕地變?yōu)榻ㄔO(shè)用地，必然不利于耕地的保護，也與《土地管理法
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