6問：城鎮(zhèn)居民可否購(gòu)買農(nóng)村集體土地上的房屋？-資料下載頁
2025-09-17 13:28本頁面
【正文】 關(guān)于農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力認(rèn)定及處理原則研討會(huì)會(huì)議紀(jì)要》（京高法[2004]391號(hào)）。但從法理上來說，不宜將翻建或擴(kuò)建的房屋解釋為添附于原房屋之上。 在城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)村房屋后，又將其轉(zhuǎn)賣給第三人，而第三人與原出賣人屬于同一集體經(jīng)濟(jì)組織，且符合購(gòu)買農(nóng)村房屋的條件的，則第三人可根據(jù)《物權(quán)法》第106條的規(guī)定，善意取得該房屋的所有權(quán)。于此情形，原出賣人與買受人之間的房屋買賣合同仍為無效合同，唯因買受人無法再向出賣人返還原物，故只能折價(jià)補(bǔ)償而已。但是，如果第三人不具備購(gòu)買農(nóng)村房屋的合法條件，則無從依善意取得制度取得房屋的所有權(quán)。 （二）賠償損失 合同無效的法律后果，除了返還財(cái)產(chǎn)或折價(jià)補(bǔ)償外，按照《合同法》第58條的規(guī)定，有過錯(cuò)的一方還應(yīng)賠償對(duì)方因此受到的損失；雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。這種賠償損失的責(zé)任，主要是締約過失責(zé)任。所謂“雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任”，是指雙方當(dāng)事人都有向?qū)Ψ秸?qǐng)求賠償損失的權(quán)利，而非雙方各自承受自己的損失，互不賠償。在雙方互負(fù)賠償責(zé)任的情況下，于其賠償數(shù)額相同的范圍內(nèi)，可以適用債的抵消規(guī)則，結(jié)果是由承擔(dān)賠償責(zé)任較多的一方向?qū)Ψ劫r償相應(yīng)的差額。當(dāng)然，在雙方當(dāng)事人惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益的情況下，法律沒有保護(hù)惡意之人的必要，應(yīng)例外地否定締約過失責(zé)任的成立。一般來說，在城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)村房屋的合同被認(rèn)定無效的情況下，雙方當(dāng)事人對(duì)于合同的無效往往都存在過錯(cuò)，且過錯(cuò)程度難以區(qū)分，因?yàn)殡p方通常都知道或者應(yīng)當(dāng)知道買賣的房屋屬于農(nóng)村房屋。于此情形，按照《合同法》第58條的規(guī)定，買賣雙方應(yīng)各自向?qū)Ψ匠袚?dān)締約過失責(zé)任。理論上認(rèn)為，締約過失責(zé)任的賠償范圍大多為信賴?yán)娴膿p失，包括直接損失和間接損失。其中，直接損失包括締約費(fèi)用、準(zhǔn)備履行所支出的費(fèi)用以及兩項(xiàng)費(fèi)用的利息；間接損失是受害人喪失與第三人另訂同類合同的機(jī)會(huì)所產(chǎn)生的損失。在城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)村房屋的合同中，由于出賣人和買受人實(shí)際支出的締約費(fèi)用和準(zhǔn)備履行的費(fèi)用不盡相同，所以雙方當(dāng)事人因合同無效而遭受的直接損失也存在差異。例如，出賣人通常需支出查看房屋、籌集房款的費(fèi)用，買受人則無需支出此類費(fèi)用。就間接損失的認(rèn)定而言，由于出賣人擁有的農(nóng)村房屋通常只允許向符合條件的同村村民轉(zhuǎn)讓，而這類交易機(jī)會(huì)在實(shí)踐中極為稀少，加之即便其他村民愿意購(gòu)買，其價(jià)格也會(huì)較低，所以在城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)村房屋的合同被認(rèn)定無效后，出賣人通常很難舉證證明自己因喪失了與第三人另訂合同的機(jī)會(huì)而遭受了間接損失。也就是說，房屋買賣合同被認(rèn)定無效，對(duì)出賣人通常不會(huì)造成間接損失，或者僅造成很少的間接損失。非但如此，在房?jī)r(jià)不斷上漲或者房屋面臨拆遷的情況下，出賣人主張合同無效后，如能收回房屋，還可獲得較多的利益?；蛟S是基于此一原因，在審判實(shí)踐中，法院一般不考慮出賣人一方遭受的間接損失問題。與出賣人的情況不同，由于買受人對(duì)所要購(gòu)買的房屋存在著較多的選擇機(jī)會(huì)，故購(gòu)買農(nóng)村房屋的合同無效必然導(dǎo)致買受人喪失與其他人另訂合同的機(jī)會(huì)，結(jié)果是買受人無法享有因房屋價(jià)格上漲而帶來的增值利益，從而遭受較多的間接損失。顯然，對(duì)于買受人的這種間接損失，理應(yīng)由出賣人予以賠償。不過，就出賣人承擔(dān)的賠償買受人間接損失的責(zé)任而言，應(yīng)當(dāng)注意兩個(gè)事項(xiàng)：第一，因買受人實(shí)際購(gòu)買的是農(nóng)村房屋而非城市中的商品房，且其價(jià)格通常大大低于同類型商品房，故買受人不得主張完全按照城市中同類商品房的增值數(shù)額來賠償間接損失。第二，由于買受人自身對(duì)合同的無效往往也存在過錯(cuò)，故其要求出賣人賠償間接損失時(shí)，應(yīng)當(dāng)適用與有過失規(guī)則，以便減輕出賣人的賠償責(zé)任。 四、對(duì)規(guī)范城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)村房屋糾紛解決的一點(diǎn)建議土地問題是涉及到廣大農(nóng)民切身利益和安身立命之本的根本問題，在審判實(shí)踐中解決各地法院對(duì)法律理解上的分歧導(dǎo)致同案不同判情況發(fā)生，應(yīng)當(dāng)由全國(guó)人民代表大會(huì)及其常委會(huì)以立法的形式對(duì)農(nóng)村宅基地以及農(nóng)村房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬以及產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)作出明確規(guī)定，從根本上解決政出多門的問題。在全國(guó)人民代表大會(huì)及其常委會(huì)作出法律規(guī)定之前，建議由國(guó)務(wù)院制訂相應(yīng)的行政法規(guī)也不失為規(guī)范統(tǒng)一全國(guó)各地不同做法的權(quán)宜之計(jì)。 第16頁 共16
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