上海寶山國(guó)際鋼鐵物流服務(wù)業(yè)基地區(qū)域市場(chǎng)研究報(bào)告(編輯修改稿)
2025-08-03 10:20 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 級(jí)寫字樓租 /售價(jià)的現(xiàn)象，如寶蓮府邸價(jià)高 至 22,000 元 /平米，經(jīng)市場(chǎng)驗(yàn)證結(jié)果顯示，其偏離區(qū)域市場(chǎng)的價(jià)格定位使客戶產(chǎn)生了抗性，致使銷售率一蹶不振。 4） 05 年寶山寫字樓銷售情況 項(xiàng)目名稱 寶蓮府邸 豐鼎國(guó)際商務(wù)樓 巴黎時(shí)光 臺(tái)鼎中小企業(yè)園 銷售周期（月） 11 個(gè)月 9 個(gè)月 5 個(gè)月 23 個(gè)月 銷售率 % 80% 22% 53% （資料來源：策源商辦市場(chǎng)部） 總體情況： 在 20xx 年寶山區(qū)推售的寫字樓項(xiàng)目 ： 總建筑面積達(dá)到： 39,825 平方米 已經(jīng)消化建筑面積： 16,095 平方米； 剩余建筑面積： 23,730 平方米（需在 20xx 年消化） 14 14 結(jié)論 ： 以上數(shù)據(jù)清晰地、客觀地反映出 20xx 年寶山現(xiàn)階段寫字樓的出售狀況：消化能力趨弱，銷售市場(chǎng)不容樂觀。 通過一段時(shí)期對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的觀察，發(fā)現(xiàn)構(gòu)成上述情況的因素主要是：其一，區(qū)域?qū)懽謽俏飿I(yè)普遍存在硬件設(shè)施、商務(wù)配套方面欠缺的現(xiàn)象，且一直未能形成成熟的商務(wù)氛圍。使得一些對(duì)配套要求較高的企業(yè)，以及房產(chǎn)投資客對(duì)此只能望而卻步。其二，聚集在寶鋼周圍的以從事中介流通渠道的客商居多，他們多以租賃辦公物業(yè)，從而導(dǎo)致區(qū)域辦公市場(chǎng)購(gòu)買能力缺乏。 5）區(qū)域內(nèi)未來供應(yīng)量（ 13 年內(nèi)） 項(xiàng)目名稱 竣工日期 開盤日期 規(guī)劃組 合 總建面（㎡） 寫字樓建面（㎡） 預(yù)約售價(jià) /租金（元 /㎡） 備注 建筑現(xiàn)狀 祥騰國(guó)際廣場(chǎng) * 20xx 年 8 月 20xx 年 4 月 辦公 +商業(yè) 25,000 20,000 15000（ LOFT 簡(jiǎn)裝） 出售 主體結(jié)構(gòu)建設(shè) 科技大廈 20xx 年 9 月 20xx 年 4 月 辦公 +商業(yè) 30,000 22,000 售 10000 元 /㎡ 出售 內(nèi)部裝修 通田商住樓 20xx 年 10 月 － 商住 100,000 60,000 － 出售 結(jié)構(gòu)封頂 寶蓮城 * 20xx121/08－ 3 20xx 年 5 月 辦公 +商 業(yè) 174,698 120,000 14000(精裝 ) 出售 主體結(jié)構(gòu) 建設(shè) 景瑞生活廣場(chǎng) 20xx 年 3 月 20xx 年年底 辦公 +商業(yè) 120,000 20,000 未定 出售 空地 *[寶蓮城 ]5 月 18 日開盤、 [ 祥騰國(guó)際廣場(chǎng) ]4 月 28 日開盤。 （資料來源：策源商辦市場(chǎng)部） 結(jié)論 ： 寶山區(qū)域在 20xx－ 20xx 年推出的寫字樓總建筑面積將達(dá) 30 萬平方米。其中在06 可能發(fā)售的寫字樓建筑面積可能達(dá)到 16 萬平方米，加上 20xx 年的剩余寫字樓推售面積 萬平方米，直接對(duì)本案形成區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)的寫字樓面積將達(dá)到 24 萬 平方米的巨大體量。 15 15 重點(diǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研 1） 周邊市場(chǎng)調(diào)查及范圍 為了準(zhǔn)確的對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行定位，我們對(duì)寶山區(qū)在售、已售及已經(jīng)開發(fā)動(dòng)工未來 13年內(nèi)會(huì)形成競(jìng)爭(zhēng)的項(xiàng)目進(jìn)行了詳細(xì)的調(diào)查，并對(duì)影響銷售的主要因素進(jìn)行了分析、對(duì)比。 主要調(diào)查范圍是：牡丹江路沿線物業(yè)，調(diào)查范圍包括同濟(jì)路以東，密云路以西，盤古以北，吳凇路以南。其中選擇了周邊的重點(diǎn)項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)查及分析。 重點(diǎn)項(xiàng)目： 在售項(xiàng)目： [寶蓮城 ]、 [ 祥騰國(guó)際廣場(chǎng) ]、 [寶蓮府邸 ]、 [ 豐鼎國(guó)際商務(wù)樓 ]、 [ 巴黎時(shí)光 ] 租賃項(xiàng)目： [安信商業(yè)廣場(chǎng) ]、 [ 寶山航運(yùn)大廈 ]、 [ 長(zhǎng)江大廈 ]、 [暢源商務(wù)樓 ]、 [仁光大廈 ] 未來競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目： [ 景瑞生活廣場(chǎng) ]、 [ 科技大廈 ]等 16 16 2.） 重點(diǎn)項(xiàng)目調(diào)查表 基本資料比較表 物業(yè)名稱 物業(yè)地址 物業(yè) 性質(zhì) 物業(yè)組合 營(yíng)銷模 式 總面積 （ m178。） 寫字樓面積（ m178。） 標(biāo)準(zhǔn)層面積 （ m178。） 面積區(qū)間 （ m178。） 商業(yè) 層數(shù) 實(shí)用率 % 層高（ m） 凈高（ m） 寶蓮府邸 牡丹江路 1278 號(hào) /近海江路 綜合 辦公＋住宅 出售 4,862 4,245 ㎡ 571 ㎡ 45571 1F 70% 安信商業(yè)廣場(chǎng) 牡 丹江路 1211 號(hào) /近雙城路 辦公 商業(yè)＋辦公 租賃 160,000 26,497 ㎡ 1,489 ㎡ 701,489 ㎡ 1F 70% 寶山航運(yùn)大廈 牡丹江路近寶楊路口 辦公 辦公 租賃 6,540 ㎡ 6,540 ㎡ 1,300 ㎡ 145415 ㎡ 無 71% 長(zhǎng)江大廈 松濱路 1 號(hào) /近牡丹江路 辦公 商業(yè)＋辦公 租賃 約 15,000㎡ 7,350 ㎡ 735 ㎡ 整層 2F 68% 暢源商務(wù)樓 同泰路 128 號(hào) /近松濱路 辦公 商業(yè)＋辦公 租賃 3,816 ㎡ 1,908 ㎡ 954 ㎡ 3699 ㎡ 2F 72% 豐鼎國(guó)際商務(wù)樓 同泰路 128 號(hào) /近松濱路 綜合 商業(yè)＋辦公＋ 住宅 出售 2,800 ㎡ 2,000 ㎡ 400 ㎡ 2040 ㎡ 2F 6068% 仁光大廈 牡丹江路近寶楊路口 辦公 商業(yè)＋辦公 租賃 約 18,000㎡ 15,000 800 100－ 300 1F 68% 巴黎時(shí)光 淞南路 459 號(hào) /近長(zhǎng)江西路 商住 商業(yè)＋商住 出售 11,870 ㎡ 9,500 ㎡ 1,900 ㎡ 5090 ㎡ 1F 68% 臺(tái)鼎中小企業(yè)園 真陳路 1398 弄 /錦秋路 工業(yè)房地產(chǎn) 辦公＋廠房 租售兼 可 72,000 1,1508 － 1001,400 _ 82% 寶蓮城 同濟(jì)路 /雙城路 803 弄 綜合 商業(yè)＋辦公 出售 210,000（地上 萬） 120,000 640 130－ 190 _ 70% 祥騰國(guó)際廣場(chǎng) * 盤古路 /友誼路口 辦公 商業(yè)＋辦公 出售 26,000 20,000 800 40－ 120 － 65% （資料來源：策源商辦市場(chǎng)部） 17 17 銷售資料表 物業(yè)名稱 營(yíng)銷模式 售價(jià) （元 /m178。） 租金 （元 /m178。.月） 物管費(fèi) （月 / m178。） 銷售率 % 開盤時(shí)間 年月 竣工日期 銷售期 （月） 寶蓮府邸 出售 20xx025000 － 8 元 % 20xx41 20xx121 11 安信商業(yè)廣場(chǎng) 租賃 － 4（ 暫定） 未定 － 20xx 年 4 月 20xx81 － 寶山航運(yùn)大廈 租賃 － （附加費(fèi)） 3 元 － 20xx121 06 年 3 月底 － 長(zhǎng)江大廈 租賃 － 元 － － 93 年 － 暢源商務(wù)樓 租賃 － 2 含租金內(nèi) － － 95 年， 05 年翻新 － 豐鼎國(guó)際商務(wù)樓 出售 9800（均價(jià)） － 元 30% 20xx61 97 年竣工、 05 年
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