【文章內容簡介】 構進駐，帶動整個區(qū)域經濟快速平穩(wěn)的發(fā)展。l 功能復合 : 以居住功能為核心，集商業(yè)、文化娛樂等功能于一體以居住功能為核心，多元化的產品形式滿足不同階層人群的需求，并實現終身區(qū)域內換房，同時以商業(yè)、娛樂等功能為特色，為區(qū)域聚集人氣，并滿足文化生活的不斷升級要求，形成各項城市功能的并行均衡發(fā)展。世聯顧問WORLDUNION CONSULTANCY 本報告主要內容第一部分：區(qū)域發(fā)展方向第二部分：案例研究第三部分：項目定位第四部分：功能定位世聯顧問WORLDUNION CONSULTANCY 區(qū)域整體定位以產業(yè)為依托，以居住功能為核心，以商業(yè)、娛樂功能為特色的產業(yè)后方示范區(qū)Industrial Backup Demo秉承國際案例成功發(fā)展理念引領 “城優(yōu)業(yè)盛 ”的區(qū)域發(fā)展模式n以不斷升級的居住功能吸引各階層人口聚集n高科技產業(yè)為區(qū)域匯集高素質人群，提升區(qū)域競爭力n特色商業(yè)、娛樂功能為區(qū)域聚集人氣多層、花園洋房、景觀聯排 …… 不同的產品形式、多元的產品檔次，滿足不同階層客戶的置業(yè)需求；隨著對生活品質要求的不斷提高，更可以實現在區(qū)域內的終身換房過程。功能一：居住功能依托于周邊產業(yè)園區(qū)支撐，發(fā)展高附加值的高科技產業(yè)，以花園式辦公物業(yè)為各公司提供良好的科研、辦公環(huán)境，推動區(qū)域經濟發(fā)展，并為區(qū)域吸引更多的高素質人口進駐。功能二：產業(yè)及商務辦公功能打造不同規(guī)模、不同形式、各具特色的商業(yè)配套，彌補南部區(qū)域商業(yè)功能的缺失，并以此形成區(qū)域的特色之一，增強區(qū)域吸引力和競爭力。功能三：商業(yè)功能結合汽車文化和電影文化的深厚積淀，發(fā)展高品質的文化娛樂設施，滿足人們對于文化生活品質不斷升級的要求，并以此形成區(qū)域特色，為區(qū)域聚集人氣。功能四：文化娛樂功能形象定位：一 　 生 　 之 　 城　　　居住功能滿足各階層人群需求　　　　　特色商業(yè)、娛樂保證居民文化生活檔次　　　　　　　　高科技產業(yè)、辦公拉動區(qū)域經濟持續(xù)增長　　　　長春沈陽哈爾濱中國重工業(yè)基地老工業(yè)振興核心區(qū)域東三省工業(yè)基地之一汽車城中國 “光學基地 ”富鋒鎮(zhèn)長春市長春產業(yè)后方展示區(qū)功能復合的 “一生之城 ”“城優(yōu)業(yè)盛 ”發(fā)展模式示范區(qū)世聯顧問WORLDUNION CONSULTANCY近年來長春市第二產業(yè)保持高速發(fā)展，對城市的發(fā)展起到了極大的推動作用長春汽車產業(yè)園朝陽工業(yè)開發(fā)區(qū)長春高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)l　作為我國傳統(tǒng)工業(yè)城市之一，近年來，長春市第二產業(yè)保持快速增長l　汽車產業(yè)作為長春市的重要支柱產業(yè)，總產值占全市工業(yè)的一半以上l　以高新開發(fā)區(qū)為核心的光電子、生化等高新產業(yè)保持快速增長，成為長春經濟又一亮點長春市 19992023三產業(yè)總量變化情況（億元）長春市 2023年二產支柱產業(yè)分布情況（億元）世聯顧問WORLDUNION CONSULTANCY相對于快速發(fā)展的工業(yè)，區(qū)域內其他城市功能相對較弱，處于 “ 先業(yè)后城 ” 的城市發(fā)展階段先業(yè)后城 城優(yōu)業(yè)盛階段特征：n以經濟增長為壓倒性目標，以工業(yè)為主導產業(yè)n居住、文化娛樂等其他城市功能發(fā)展相對滯后，只能滿足基本生活需求n“先業(yè)后城 ”的發(fā)展模式為后期區(qū)域發(fā)展奠定了經濟基礎階段特征：n具備一定經濟基礎后，通過良好的規(guī)劃打造良好的區(qū)域形象，加大各功能配套的建設n環(huán)境的改善和配套的豐富吸引高素質人口入住，促進高附加值產業(yè)進駐和發(fā)展，實現人口與產業(yè)不斷升級，最終達到共同繁榮相對快速發(fā)展的產業(yè)功能，相對缺失的其他城市功能將成為區(qū)域持續(xù)發(fā)展的主要努力方向世聯顧問WORLDUNION CONSULTANCY“ 城優(yōu)業(yè)盛 ” 的發(fā)展模式可以優(yōu)化城市功能及人口結構，提高城市美譽度，形成可持續(xù)的良性循環(huán)高素質人口入駐城市功能完善美譽度提高高標準的城市規(guī)劃 \優(yōu)美的環(huán)境 \住宅產品及配套高標準的區(qū)域規(guī)劃、優(yōu)美的環(huán)境以及滿足需求的高品質的住宅產品吸引高素質的人口入駐，人口素質提高。區(qū)域內的財富人群聚集，人均收入提高。高素質人口涌入引發(fā)對高檔次、多樣化商業(yè)及休閑娛樂等城市功能的需求，促進區(qū)域功能的完善。人口素質提高、城市功能完善，使得區(qū)域形象提升，區(qū)域美譽度提高，形成可持續(xù)發(fā)展借助周邊成型的產業(yè)支撐，進一步推動長春西南區(qū)域向 “城優(yōu)業(yè)盛 ”的階段發(fā)展，既是我們的機會，也是我們的使命世聯顧問WORLDUNION CONSULTANCY 本報告主要內容第一部分：區(qū)域發(fā)展方向第二部分：案例研究第三部分：項目定位第四部分：功能定位世聯顧問WORLDUNION CONSULTANCY居住 產業(yè)及商務辦公 商業(yè) 文化娛樂 公共功能空間Irvine 32023 16000 10000 6000 36000占比 32% 16% 10% 6% 36%歐文主要功能占地狀況（單位：英畝）　居住 產業(yè)及商務辦公 商業(yè) 文化娛樂 公共功能空間Reston 860 335 258 103 1032占比 33% 13% 10% 4% 40%里斯頓主要功能占地狀況（單位：公頃）　參考國外成功案例并結合地塊的本體條件，區(qū)域總體地塊主要功能空間及其占比為居住 30% 　產業(yè)及商務辦公 15%商業(yè) 10% 　文化娛樂 5%　　　公共功能空間 40% 本區(qū)域功能設置及比例世聯顧問WORLDUNION CONSULTANCY產業(yè)及商務辦公…商業(yè)居住文化娛樂 功能定位世聯顧問WORLDUNION CONSULTANCY城市規(guī)劃南遷的政策利好、產業(yè)與交通的巨大優(yōu)勢、大面積的可開發(fā)用地都將使本區(qū)域成為長春未來房地產發(fā)展的重點區(qū)域中心城區(qū)產業(yè)園區(qū)l 政策推動： 市政府南遷新址建成，城市發(fā)展重點南移，吸引了大批人口向城南轉移。l 汽車產業(yè)發(fā)展帶動員工購房外溢： 長春市汽車產業(yè)的蓬勃發(fā)展為產業(yè)園區(qū)和高新技術開發(fā)區(qū)帶來大量高科技人才，現有的住房供應已遠遠不能滿足大規(guī)模人口膨脹需求，房地產市場需求旺盛。l 大面積的可開發(fā)用地為項目提供了良好的發(fā)展空間。結論：本項目正位于城市人口遷移主方向帶和產業(yè)園區(qū)需求輻射圈的重疊區(qū)域內，將成為未來中心城市人口南遷的主要承接地，成為長春市房地產需求的重點釋放區(qū)。世聯顧問WORLDUNION CONSULTANCY通過未來居住產品的升級，實現宜居目標發(fā)展階段 階段特征 產品特征第一代住宅 造房子 僅是可以居住的房子，遮風避雨的場所而已第二代住宅 開始關注舒適度開始關注 “ 看起來好 ” 的品質和舒適，但依然以戶型的舒適為價值核心第三代住宅 產品全面領先社區(qū)呈現有機增長，各項功能通過成體系的綜合運營來實現社區(qū)增值第四代住宅用科技解決居住舒適度，關注居住社區(qū)的文化及宜居的可持續(xù)體現對自然環(huán)境、科學技術、人類文化的傳承與尊重住宅產品分級體系資料來源：世聯模型長春整體市場本項目項目未來產品升級?目前可見的住宅產品呈現四代分級?長春整體住宅市場處于一、二代過渡階段，部分產品開始關注舒適度?本區(qū)域發(fā)展初期通過對于產品舒適度的打造實現產品的局部領先?未來通過進一步的產品升級實現宜居目標世聯顧問WORLDUNION CONSULTANCY項目通過普通多層住宅、花園洋房、景觀聯排產品的升級，順應客戶衍變對居所功能升級的需求，成為區(qū)域發(fā)展進程見證居?。? —— 區(qū)域發(fā)展進程的見證發(fā)展初期 發(fā)展中期 發(fā)展成熟期客戶類型：?拆遷戶?本地被動郊區(qū)化客戶主要產品類型：?普通多層住宅客戶類型：?全市范圍中高收入階層?區(qū)域內居住升級客戶主要產品類型：?花園洋房?類別墅產品客戶類型：?區(qū)域高科技產業(yè)人口?本地居住升級客戶?養(yǎng)老客戶?主動郊區(qū)化中產階級主要產品類型：?花園洋房l 住宅產品形式的不斷升級滿足客戶衍變對居住功能升級的需求l 產業(yè)聚集發(fā)展引入眾多高素質人群，提升區(qū)域客戶品質，通過產業(yè)和人才的互動，打造區(qū)域未來 “城優(yōu)業(yè)盛 ”態(tài)勢l 和諧、綠色、環(huán)保、節(jié)能型社區(qū)環(huán)境建設，提升區(qū)域居住價值，實現生態(tài)宜居目標世聯顧問WORLDUNION CONSULTANCY滿足區(qū)域發(fā)展初期的居住功能，主要吸引拆遷戶和本地被動郊區(qū)化客戶 普通多層住宅主要功能： 以高性價比為核心賣點吸引首批客戶進駐產品特點： 滿足居民基本生活需求，通過外立面和完善的社區(qū)配套等提升居住舒適度。主要客戶 ： 主要為當地拆遷戶和本地被動郊區(qū)化客戶世聯顧問WORLDUNION CONSULTANCY產品功能： 通過升級產品吸引中高端客戶進駐，實現客戶升級產品特點： 普通住宅的產品升級，以舒適的面積和創(chuàng)新建筑形式共同提升居所層次。主要客戶： 產業(yè)園區(qū)內部的中高收入客戶，同時吸引了改善居住質量的中心城區(qū)客戶和養(yǎng)老階層。通過產品升級吸引部分產業(yè)園區(qū)中高收入階層、中心城郊區(qū)化中產階級和養(yǎng)老階層 花園洋房世聯顧問WORLDUNION CONSULTANCY產品功能： 實現產品線多元化和升級的最終完成，吸引高端客戶進駐產品特點： 有天有地、獨門獨院的建筑形式，最佳的資源環(huán)境主要客戶： 追求生活品質和身份認同感的中高收入人群。區(qū)域發(fā)展成