【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 用地規(guī)劃為居住用地 ,其不適合在該區(qū)域繼續(xù)生產(chǎn) ,同時(shí)該公司也想通過(guò)建設(shè)新廠(chǎng)擴(kuò)大規(guī)模和 22 進(jìn)行技術(shù)改造 ,增加企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力 ,該公司與香港富聯(lián)集團(tuán)國(guó)際投資有限公司簽定了土地開(kāi)發(fā)意向書(shū) ,通過(guò)談判 , 香港富聯(lián)集團(tuán)國(guó)際投資有限公司同意退出該項(xiàng)目 ,前提是我司承諾 1000萬(wàn)元補(bǔ)償費(fèi) , 在此情況下 ,萬(wàn)科直接與土地方進(jìn)行合作。 （ 2） 土地使用年限：原為行政劃撥土地，無(wú)使用年限限制，出讓為商品房用地后，出讓年限為 70年。 （ 3） 土地權(quán)屬情況：根據(jù)土地方提供的土地證件，土地權(quán)屬明確，無(wú)法律糾紛。 （ 4） 土地方的信任情況：土地方為經(jīng)營(yíng)良好的國(guó)營(yíng)企業(yè)，信任等級(jí)較高，我方直接與土地方簽訂協(xié)議，最大限度避免土地風(fēng)險(xiǎn)。 （ 5） 付款進(jìn)度與土地手續(xù)的配合：從前面與合作方的付款計(jì)劃可看出，基本每筆付款都對(duì)應(yīng)合作方相應(yīng)工作的完成，最大限度避免合作風(fēng)險(xiǎn)。 （ 6） 其他與土地政策相關(guān)規(guī)定： ，免征耕地占用稅、契稅；轉(zhuǎn)讓原有土地的收入，采取即征即返的形式，免征營(yíng)業(yè)稅和所得稅，作為國(guó)有資本金投入。 ，加快企業(yè)建設(shè)和搬遷，盡快啟動(dòng)生產(chǎn)，對(duì)企業(yè)土地變現(xiàn)有特殊困難 的，經(jīng)市政府批準(zhǔn)，可根據(jù)企業(yè)具體情況，以其土地使用權(quán)、有價(jià)證券等資產(chǎn)作抵押，按照評(píng)估價(jià)格或約定價(jià)格，由市財(cái)政局給予資金墊付支持，待企業(yè)土地變現(xiàn)后再予歸還。 ，土地出讓金可按土地評(píng)估值的 57%收取。 三 .總體評(píng)價(jià) 該項(xiàng)目總體講法律手續(xù)比較簡(jiǎn)單，我司與土地方直接簽訂土地開(kāi)發(fā)協(xié)議，然后在市土地 局辦理協(xié)議出讓?zhuān)献黠L(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低。 宗地?cái)M規(guī)劃為居住用地，土地使用性質(zhì)基本明確。 23 第四章 市 場(chǎng)研究 一 .區(qū)域市場(chǎng)成長(zhǎng)狀況： ： 該項(xiàng)目行政隸屬河西區(qū)，位于解放南路和友誼南路之間，距離外環(huán)線(xiàn) 公里。區(qū)域市場(chǎng)范圍界定在整個(gè)河西區(qū)（如圖所示），河西區(qū)是危改實(shí)施較早的地區(qū)，市政建設(shè)和各項(xiàng)功能、環(huán)境都較完善，故此吸引大量區(qū)外人口涌入，目前人口總數(shù)為 萬(wàn)人，比 90年增加了 。 2020 年該區(qū)域市場(chǎng)住宅累計(jì)供應(yīng)量為 米，當(dāng)年銷(xiāo)量 ，市場(chǎng)基本處于平衡狀態(tài)。 圖一：區(qū)域市場(chǎng)范圍界定 (紫色板塊 ) 24 該區(qū)域市場(chǎng)的基本特征表現(xiàn)如下： 1）由于政府的大力支持，該區(qū)域市 場(chǎng)目前正處于快速增長(zhǎng)時(shí)期，區(qū)內(nèi)整體生活環(huán)境和配套條件得到明顯的提升。 2） 從產(chǎn)品供應(yīng)和客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)力可以看出，該區(qū)域已經(jīng)成為天津市中高檔物業(yè)的集中區(qū)域，中高檔市場(chǎng)發(fā)展的較為成熟且市場(chǎng)容量相對(duì)較大。 3） 區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品趨同性強(qiáng)，規(guī)劃水平差異性較強(qiáng)，具備先進(jìn)規(guī)劃的物業(yè)一般都為全市性定位，市場(chǎng)空間較為廣闊。 4)開(kāi)發(fā)時(shí)間較早的區(qū)域市場(chǎng)，整體呈現(xiàn)購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)，改善的需求愿望強(qiáng)，對(duì)于區(qū)外市場(chǎng)的輻射力強(qiáng)。 5)梅江生態(tài)小區(qū)成為今年整個(gè)天津地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)，同時(shí)也促進(jìn)了該區(qū)域市場(chǎng)整體價(jià)位提升。 成長(zhǎng)狀況 ? 銷(xiāo)售量： 該區(qū)域市場(chǎng)的銷(xiāo)售量一直穩(wěn)宗地 河西區(qū) 25 步增長(zhǎng)，尤其是 2020年的增長(zhǎng)幅度最大，與 99年同比增長(zhǎng)了 61%。 ? 銷(xiāo)售量與上市量的比較： 目前河西區(qū)區(qū)域市場(chǎng)基本處于供銷(xiāo)平衡狀態(tài)。 ? 平均單價(jià)走勢(shì)： 河西區(qū)的平均單價(jià)一直在 3200 元 /平米到3300 元 /平米之間，平均價(jià)位僅次于和平區(qū)，是中高檔物業(yè)的集中區(qū)域。 二 .區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)產(chǎn)品特征： ? 區(qū)域市場(chǎng)各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況： 價(jià)格空間 主要產(chǎn)品類(lèi)型 供應(yīng)比例 2500以下 多層 25% 2500— 3500 多層、小高層 50% 3500— 4000 多層、小高層 15% 4000以上 多層、小高層、別墅 10% ? 各檔次產(chǎn)品 2020年上半年需求狀況： 26 由上述可見(jiàn)，如忽略統(tǒng)計(jì)誤差，河西市場(chǎng)基本呈現(xiàn)各檔次產(chǎn)品供需的差量空間基本相近，即各檔次產(chǎn)品皆未出現(xiàn)明顯的供求懸殊、供應(yīng)量遠(yuǎn)小于需求量的良好投資空間。 ◆區(qū)域市場(chǎng)各檔次產(chǎn)品的集合特征： 河西市場(chǎng)產(chǎn)品幾乎匯集了整體市場(chǎng)內(nèi)各檔次的產(chǎn)品，產(chǎn)品類(lèi)型豐富，各檔次產(chǎn)品交叉分布，幾乎無(wú)明顯的檔次分布區(qū)域。依據(jù)產(chǎn)品 單價(jià)可將該市場(chǎng)產(chǎn)品分為以下幾類(lèi)： (1) 低于 2500元 /平方米： 該檔次產(chǎn)品多分布于遠(yuǎn)離城市中心的位置，地域分布較差，多為開(kāi)發(fā)形式單一，配套、設(shè)計(jì)上僅顧及區(qū)內(nèi)基本的環(huán)境、配套要求。借助地理位置及產(chǎn)品投入等全方面的降低成本，以迎合該區(qū)域拆遷戶(hù)和實(shí)力較弱的外遷戶(hù)的需求。建筑形式基本為多層。具有代表性的項(xiàng)目有： 項(xiàng)目名稱(chēng) 規(guī)模 （ m2） 建筑形式 綠化率 均價(jià) （元 /m2） 主力產(chǎn)品 （ m2） 瑞江花園（一期） 整體 40萬(wàn) 多層 35% 2400 7090（兩室） 金海灣 20萬(wàn) 多層 30% 2480 90100（兩室） 榮華園 3萬(wàn) 多層 36% 2300 8090（兩室） (2) 2500— 3500元 /平米： 該檔次產(chǎn)品在該區(qū)域需求中處于絕對(duì)主力產(chǎn)品地位。此類(lèi)產(chǎn)品也多數(shù)分布城市中心外的位置，但此類(lèi)物業(yè)對(duì)產(chǎn)品以外附加值的設(shè)計(jì)已較為注重，從景觀設(shè)計(jì)、戶(hù)型選型、高科技材料運(yùn)用等方面做得較細(xì)，以此彌補(bǔ)地域優(yōu)勢(shì)不足。 且該類(lèi)物業(yè)多為大、中型規(guī)模的開(kāi)發(fā)，產(chǎn)品主要以多層開(kāi)發(fā)為主，輔以部分小高層。具有代表性的項(xiàng)目有： 項(xiàng)目名稱(chēng) 規(guī)模 （ m2） 發(fā)售資源 建筑形式 容積率 均價(jià) （元 /m2） 主力產(chǎn)品 （ m2） 消化率 順馳名都 15萬(wàn) 15萬(wàn) 多層 小高層 2800 100120 基本售磬 名都新園 10萬(wàn) 10萬(wàn) 多層 2500 90100（兩室） 120125（三室） 75% (3) 3500— 4000元 /平米 27 該檔次產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)基本分為兩大類(lèi)，一類(lèi)為：產(chǎn)品多為小高層，產(chǎn)品自身優(yōu)勢(shì)較少，依仗地理優(yōu)勢(shì)躋身于該空間市場(chǎng)；另一類(lèi)為：跳出局部區(qū)域市場(chǎng)的產(chǎn)品，極其強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品外的環(huán)境、文化、配套等優(yōu)勢(shì)，主動(dòng)拉升區(qū)位，從而大幅度提高物業(yè)檔次。 項(xiàng)目名稱(chēng) 規(guī)模 （ m2） 發(fā)售資源 （ m2） 建筑形式 容積率 均價(jià) （元 /m2） 主力產(chǎn)品 （ m2） 消化率 世紀(jì)城 22萬(wàn) 20萬(wàn) 多層 小高層 1． 29 3600 100（兩室） 140（三室） 70% 芳水園 約 2萬(wàn) 多層 小高層 3800 120150 15% 藍(lán)水假期 內(nèi)認(rèn)期 多層 小高層 0． 9 3900 140160 20% (4) 4000元 /平米 此類(lèi)產(chǎn)品基本集中在市中心區(qū)域，地理位置優(yōu)勢(shì)是絕對(duì)的，同時(shí)，產(chǎn)品開(kāi)發(fā)上追求深度，比較注重對(duì)文化、環(huán)境 、產(chǎn)品等方面雕琢。但該類(lèi)產(chǎn)品由于受地域限制，產(chǎn)品開(kāi)發(fā)趨同，且多為小高層，小區(qū)環(huán)境條件多不如遠(yuǎn)離市中心區(qū)域的中高檔項(xiàng)目。 項(xiàng)目名稱(chēng) 規(guī)模 （ m2） 發(fā)售資源 （ m2） 產(chǎn)品形式 均價(jià) （元 /m2） 主力產(chǎn)品 （ m2） 消化率 泰達(dá)園 9萬(wàn) 9萬(wàn) 多層 高層 4200 110 120130 75% 羅馬花園 5萬(wàn) 2萬(wàn)多 小高層 高層 5300 150(兩室 ) 70% 28 ： 個(gè)案分布與宗地位置關(guān)系圖： 3． 1世紀(jì)城： 該項(xiàng)目由多層、小高層組成，產(chǎn)品形式單一，主 力戶(hù)型集中在 100 平方米（兩室）以及 140（平米）三室。（詳細(xì)技術(shù)指標(biāo)請(qǐng)參看第四頁(yè)對(duì)應(yīng)表格內(nèi)容） 該項(xiàng)目一直極其注重產(chǎn)品的宣傳，在宣傳力度、空間利用度以及持久性和高密度性方面，處處都要體現(xiàn)出實(shí)力公司的手筆。該項(xiàng)目一直以高科技的“ H 概念社區(qū)”為宣傳主題，目標(biāo)客群直指“高學(xué)歷、高智商、高層次、高收入、高需求的 ’H’一族”。 總結(jié)：該項(xiàng)目產(chǎn)品單一，項(xiàng)目主要依靠科技運(yùn)用后的“八大優(yōu)勢(shì)”為主要競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)，同時(shí)，今年 6月，美國(guó)易道打造的社區(qū)環(huán)境的落成，又新添了賣(mài)點(diǎn)，促進(jìn)了銷(xiāo)售。 3． 2梅江 藍(lán)水假期： 藍(lán)水 假期以小高層 (912層 )、多層（ 45層）、別墅的建筑形式構(gòu)成，小高層與多層棟數(shù)為 1： 1，各樓體呈曲線(xiàn)型、圍合式分布，在保證采光、通風(fēng)的舒適性同時(shí)，最大限度的利用了景觀資源的觀賞價(jià)值。該項(xiàng)目 70%的住戶(hù)可看到水景，且每戶(hù)窗外都有綠色，景觀均好性發(fā)揮到極至。 產(chǎn)品面積偏大，主力戶(hù)型在 140160之間，戶(hù)型并無(wú)創(chuàng)新，同市場(chǎng)有很大趨同性。 產(chǎn)品推廣方面，以“親水住宅”為主題，運(yùn)用友誼商場(chǎng)門(mén)前的形象推廣、發(fā)售享世紀(jì)城 藍(lán)水假期 名都新園 云水園 宗地 29 受特惠的認(rèn)購(gòu)卡、以及高密度的立體宣傳，推出休閑生活概念，運(yùn)用概念引領(lǐng)客戶(hù)的消費(fèi)趨向。 總結(jié)：該項(xiàng)目產(chǎn)品 方面不具備競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，主要依靠生態(tài)、科技的運(yùn)用為主要競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)，最市場(chǎng)炒做的很熱，但項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、策劃方面并無(wú)突破性的拓展。 3． 3云水園： 該項(xiàng)目由多層及少部分小高層、別墅構(gòu)成，區(qū)內(nèi)規(guī)劃除建設(shè)了“國(guó)際老人村”外，環(huán)境建造上并不具備優(yōu)勢(shì)，尤其是別墅區(qū)的環(huán)境，更是與高檔的建筑形式不相稱(chēng)。別墅分為 2 280平方米兩種，均價(jià)約在 5300元 /平米左右。（詳細(xì)技術(shù)指標(biāo)請(qǐng)參看第四頁(yè)對(duì)應(yīng)表格內(nèi)容） 該項(xiàng)目于 99年 11月即開(kāi)盤(pán)發(fā)售，宣傳上一直不溫不火，雖該項(xiàng)目不隸屬于梅江小區(qū)，但廣告中打出“梅江第一片風(fēng)景”的廣告語(yǔ)吸引 客戶(hù)，但其銷(xiāo)售業(yè)績(jī)不佳，經(jīng)過(guò) 1年多的推廣周期， 80套別墅剛售出過(guò)半，公寓的銷(xiāo)售更是僅售出 60%。 總結(jié)：該項(xiàng)目地理位置上緊鄰梅江，故一直以購(gòu)房升值為主導(dǎo)賣(mài)點(diǎn)，并期望借助梅江的建設(shè)來(lái)完善區(qū)域功能，運(yùn)用了借大勢(shì)推小勢(shì)的做法。 3． 4明都新園： 該項(xiàng)目以多層為主構(gòu)成，產(chǎn)品以 90平米兩室為主力。在同檔次產(chǎn)品中，該項(xiàng)目區(qū)內(nèi)環(huán)境規(guī)劃及配套設(shè)計(jì)還是相當(dāng)?shù)轿坏?，?xiàng)目性能比達(dá)到了較佳的效果，重點(diǎn)吸引了本區(qū)安居以及部分改善型需求客戶(hù)。（詳細(xì)技術(shù)指標(biāo)請(qǐng)參看第四頁(yè)對(duì)應(yīng)表格內(nèi)容） 總結(jié)：該項(xiàng)目注重了附加值的提高，在同檔次產(chǎn)品中 拉升了住宅品質(zhì)，助推了產(chǎn)品從同等競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。 三、整體市場(chǎng)對(duì)本案有重大影響的因素： 受政府啟動(dòng)“梅江”生態(tài)居住區(qū)的刺激，現(xiàn)黑牛城道以南的廣大區(qū)域已經(jīng)形成一個(gè)大片的熱點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域，包括：梅江南、凌莊子區(qū)域， 其中尤以梅江及梅江南的規(guī)模、規(guī)劃最具影響力和帶動(dòng)力，在該區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)將起到不可替代的主導(dǎo)作用，天玻 緊臨梅江及梅江南，屬于該熱點(diǎn)商圈的輻射范圍內(nèi)，故此，上述兩個(gè)區(qū)域?qū)⒊蔀樘觳ｍ?xiàng)目的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，梅江及梅江南的發(fā)展對(duì)天玻項(xiàng)目的影響將是至關(guān)重要和不容忽視的。 ? 梅江生態(tài)居住區(qū) （一）梅江總體 狀況分析： 總體規(guī)劃： 30 該居住區(qū)整體規(guī)劃占地 公頃，總建筑面積 萬(wàn)平方米，其中住宅建筑面積15612 萬(wàn)平方米，公建 。整個(gè)居住區(qū)共劃分為 15個(gè)居住小區(qū)和 2 個(gè)公建區(qū)?？?cè)莘e率為 ，綠化綠 35%，區(qū)內(nèi)規(guī)劃水面 23 公頃，占總用地的 11%，有水面的小區(qū)湖景綠化率達(dá)到 40%以上。 開(kāi)發(fā)節(jié)奏及上市安排： 該生態(tài)居住區(qū)分兩步建設(shè)，正在建設(shè)的為 1 － 6地，規(guī)劃占地 ，總建筑面積 31 萬(wàn)平方米，其中住宅 萬(wàn)平方米，公建 萬(wàn)平方米，水面 公頃。 今年起步建設(shè) 萬(wàn)建筑平方米，年底竣工 30 萬(wàn)建筑平方米，預(yù)計(jì)明年下半年該區(qū)域?qū)⒔ǔ蛇M(jìn)住，到 2020 年，整個(gè)梅江生態(tài)區(qū)的起步區(qū)和二期工程將全部建成竣工。 配套： ? 智能化： 1） 專(zhuān)用 10 兆寬帶網(wǎng)線(xiàn)入戶(hù)。 2） 6 表（電表、煤氣表、熱力表、純凈水表、中水表、自來(lái)水表）遠(yuǎn)傳抄表，再通過(guò)梅江卡自動(dòng)收繳費(fèi)用。 3） 通過(guò)梅江局域網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)提供全方面的信息服務(wù)。 4） 安防系統(tǒng)包括社區(qū)安防、家庭安防，其中家庭安防運(yùn)用智能家庭終端控制器通過(guò)門(mén)磁、窗磁、紅外、煙感、煤氣探頭與煤氣鎖閉連動(dòng)和緊急按鈕等與物 業(yè)中心相連，實(shí)現(xiàn)安全報(bào)警。 ? 高新建材 ：運(yùn)用了環(huán)保型、節(jié)能型建筑材料 ? 新技術(shù)： 中水、直飲水、自來(lái)水三水直接入戶(hù)，垃圾無(wú)害化處理，遠(yuǎn)傳技術(shù)換熱。 （二）重點(diǎn)項(xiàng)目對(duì)比分析： 梅江項(xiàng)目與天波項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)對(duì)比： 優(yōu)劣勢(shì)對(duì)比項(xiàng) 藍(lán)水假期 芳水園 天玻 規(guī)劃用地 13． 6萬(wàn) m2 12． 53萬(wàn) m2 35． 02萬(wàn) m2 總建筑面積 12． 9萬(wàn) m2 11． 9萬(wàn) m2 25． 01萬(wàn) m2 樓面地價(jià) 1248元 /m2 1248元 /m2 地點(diǎn) 友誼路延長(zhǎng)線(xiàn) 友誼路延長(zhǎng)線(xiàn) 解放南路 開(kāi)發(fā)商 順馳投資 華夏經(jīng)濟(jì) 房 萬(wàn)科計(jì)劃投資 交通 路況好 ,出行便利 路況