【文章內(nèi)容簡介】 .............................................................................. 122 第四節(jié) 5 號地塊的財務(wù)分析（容積 率為 ） ............................................. 123 1. 項目財務(wù)分析與評價采用的基礎(chǔ)數(shù)據(jù) ....................................................... 126 ............................................................................ 127 第五節(jié) 5 號地塊的 財務(wù)分析（容積率為 3） ........................ 錯誤 !未定義書簽。 1. 項目財務(wù)分析與評價采用的基礎(chǔ)數(shù)據(jù) ............................... 錯誤 !未定義書簽。 2. 項目開發(fā)建設(shè)成本估算表 ................................................ 錯誤 !未定義書簽。 第六節(jié) 兩種容積率與分配方式下 5 號地塊綜合測評 ........... 錯誤 !未定義書簽。 第八章 項目開發(fā)思路 ................................................................................................. 131 第一節(jié) 項目開發(fā)初步策略 ............................................................................... 131 1. 開發(fā)分期 ................................................................................................. 131 2. 產(chǎn)品建設(shè)的先后順序 ............................................................................... 131 第二節(jié) 項目策劃 ............................................................................................. 132 第三節(jié) 項目設(shè)計 ............................................................................................. 132 第四節(jié) 項目建設(shè) ............................................................................................. 132 第五節(jié) 項目推廣 ............................................................................................. 133 第六節(jié) 項目銷售 ............................................................................................. 133 第七節(jié) 項目物業(yè)管理 ...................................................................................... 133 第九章 銷售現(xiàn)場包裝策略 .......................................................................................... 134 第一節(jié) 項目地塊周邊包裝 ............................................................................... 134 第二節(jié) 接待中心（售樓處）包裝 ..................................................................... 134 1. 包裝思路 ................................................................................................. 135 2. 功能分區(qū) ................................................................................................. 135 第三節(jié) 樣板房包裝 .......................................................................................... 135 1. 樣板環(huán)境 ................................................................................................. 135 2. 樣板房 .................................................................................................... 135 第十章 項目風(fēng)險分析 ................................................................................................. 136 1. 宏觀經(jīng)濟與政策變動導(dǎo)致的風(fēng)險分析 ....................................................... 136 2. 綿陽市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展對項目的風(fēng)險分析 ................................................ 136 3. 綿陽市總體規(guī)劃與區(qū)域環(huán)境 對項目的風(fēng)險分析 ......................................... 137 4. 項目財務(wù)風(fēng)險分析 ................................................................................... 137 5. 項目運作風(fēng)險 .......................................................................................... 137 結(jié)論 ............................................................................................................... 138 1 第一章 綿陽市宏觀 環(huán)境及房地產(chǎn)市場分析 第一節(jié) 綿陽市宏觀經(jīng)濟環(huán)境概述 城市概況 綿陽： 中國科技城，中國最佳宜居城市 城市地位 綿陽是四川省區(qū)域中心城市、四川省第二大城市 。 素有 “富樂之鄉(xiāng) ”、 “西部硅谷 ”美譽的綿陽，是我國重要的國防科研和電子工業(yè)生產(chǎn)基地，先后獲得過聯(lián)合國改善人居環(huán)境最佳范例獎 （ 迪拜獎 ） 、國家環(huán)境保護(hù)模范城市、國家園林城市、國家衛(wèi)生城市、國家文明衛(wèi)生城市、中國人居環(huán)境獎、中國最佳宜居城市等諸多榮譽，是國務(wù)院批準(zhǔn)建設(shè)中國唯一的科技 城。 地區(qū)生產(chǎn)總值 按初步測算， 2020 全市實現(xiàn) 億元，增長 ％，比 2020 年提高 個百分點。其中，第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 億元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 億元，增長 20%；第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 億元，增長 %。三次產(chǎn)業(yè)構(gòu)成比例為 ： ： ，與 2020 年相比，第一產(chǎn)業(yè)下降 2 個百分點，第二產(chǎn)業(yè)提高 個百分點，第三產(chǎn)業(yè)下降 個百分點，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。 財政金融 綿陽市在 2020 年中國城市綜合實力排名第 69 位 ， 中國西部地區(qū)綜合實力排名第 5位 。 綿陽市 自 1985 年撤地建市以來，堅持實施 “ 軍轉(zhuǎn)民 ” 科技興市戰(zhàn)略，深化改革，擴大開放，積極推進(jìn)工業(yè)化和城市化進(jìn)程，經(jīng)濟科技、社會事業(yè)持續(xù)快速 2 健康發(fā)展，國內(nèi)生產(chǎn)總值（ GDP）以年均 %的速度增長，工業(yè)增加值以年均%的速度增長。按初步測算， 2020 綿陽 市實現(xiàn) 億元，增長 ％。 2020 年以來， 綿陽 市致力于創(chuàng)建金融生態(tài)環(huán)境模范城市，響亮提出將金融生態(tài)環(huán)境模范城打造成繼綿陽科技城之后綿陽的又一金字招牌 ，并 多次榮膺 “ 中國最具魅力金融生態(tài)城市 ” 。 綿陽是我國國務(wù)院 建設(shè)的唯一的科技城， 擁有巨大的發(fā)展?jié)摿?，金融業(yè)發(fā)展?jié)撡|(zhì)巨大。 綿陽人才薈萃，擁有雄厚的科技實力，是國家重要的國防軍工科研生產(chǎn)基地，境內(nèi)有中國工程物理研究院、中國空氣動力研究與發(fā)展中心、中國燃?xì)鉁u輪研究所等國防研究院所 18家；博士后流動工作站 5個、民營科技實體 300 個。有以西南科技大學(xué)為代表的大中專院校 28 所；長虹、九洲國家級技術(shù)中心 2 個，雙馬、東材等省級技術(shù)中心 8 個，有長虹、九洲、雙馬、華晨、華潤、雙匯等大中型骨干企業(yè) 50 家，國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、科教創(chuàng)業(yè)園暨西南科技大學(xué)國家大學(xué)科技園、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)科技示范區(qū)、 南郊工業(yè)園、游仙經(jīng)濟試驗區(qū)等開發(fā)園區(qū) 6處；在國家級高新技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)，建有 “ 中物院軍轉(zhuǎn)民科技創(chuàng)新園 ” 、 “ 綿陽軟件園 ” 、 “ 留學(xué)生創(chuàng)業(yè)園 ” 、 “ 長虹技術(shù)開發(fā)中心 ” 。有各類專業(yè)技術(shù)人員 17 萬人，有兩院院士 25 人；享受政府特殊津貼有突出貢獻(xiàn)的專家 800 多名，在許多重要科技領(lǐng)域代表著中國乃至世界一流水平。每年 10 月 16日為 “ 綿陽市科技節(jié) ” 。 交通運輸 綿陽位于四川盆地西北部涪江、安昌河、芙蓉溪三江交匯處。距省會成都98公里，距重慶 500 公里，是川西北的交通樞紐。自古被譽為 蜀道咽喉 和 川西北第一重鎮(zhèn) 。是成都平原 北上的重要樞紐。綿陽市正加快推進(jìn)集高速公路、鐵路、水路、航空為一體的多節(jié)點、立體化交通運輸體系，進(jìn)一步提升綿陽的區(qū)位優(yōu)勢和核心競爭 力。 綿陽是國家公路運輸樞紐城市之一，在國家綜合運輸體系及四川、川北等區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展中具有重要地位。 綿陽目前擁有 成綿高速公路 、 綿廣高速公路、綿遂高速公路 三條放射高速，目前在建 綿渝高速公路綿遂段 、 成綿第二高速公路 、 綿陽 九寨溝高速公路 （線 3 路起于綿廣高速公路，經(jīng)江油市、平武縣、白馬鎮(zhèn)，止于九寨溝縣，路線全長270 公里）、 綿九高速黃龍支線（ 起自白馬鎮(zhèn)，路線全長 38 公里）、 南環(huán)高速聯(lián)絡(luò)線 （繞城高速聯(lián)絡(luò)線）、 繞城高速公路 、 成都 鹽亭 南部高速公路 （過境高速，經(jīng)三臺、鹽亭）。正在積極規(guī)劃 綿陽 巴中 達(dá)州高速公路 、 綿陽 南充高速公路。 綿陽市除平武縣外其余各縣市均已建成通往綿陽城區(qū)的快速通道，以綿陽城區(qū)為中心的兩區(qū)（涪城區(qū)、游仙區(qū)）六縣（江油市、安縣、北川縣、三臺縣、鹽亭縣、梓潼縣）一小時經(jīng)濟圈已經(jīng)形成 。 綿陽市擁有發(fā)達(dá)的城市交通路網(wǎng)，綿陽城區(qū)交通四通八達(dá)，目前建設(shè)有主干道臨園干道、長虹大道、涪城路、九州大道、仙海大道、綿州大道、飛云大道。主干道兩側(cè)分布多條城市道路，三江六岸在上個世紀(jì)已經(jīng)率先建 成濱江景觀路。這些道路相互交織，構(gòu)建了綿陽發(fā)達(dá)的城市交通路網(wǎng)，綿陽市目前建設(shè)有一環(huán)路、二環(huán)路 2 條城市環(huán)路，在建繞城高速，一環(huán)路建于上世紀(jì)，目前已經(jīng)開始進(jìn)行道路提升工程。 綿陽南郊機場 位于綿陽城南， 2020 年 4 月建成通航，距市中心 10 公里，是4E 級大型民用支線機場，為四川省第二大客運機場。由綿陽機場可前往北京、上海、廣州、深圳、廈門、濟南、福州、太原、長春、合肥、武漢、南昌、西安、昆明、青島、杭州、鄭州、濟南、三亞、麗江等城市。 教育 狀況 目前， 綿陽 市擁有西南科技大學(xué)、西南財經(jīng)大學(xué)天府學(xué)院、四川音樂學(xué)院 綿陽藝術(shù)學(xué)院、綿陽師范學(xué)院、四川中醫(yī)藥高等專科學(xué)校、四川幼兒師范高等?？茖W(xué)校、綿陽職業(yè)技術(shù)學(xué)院、西南科技大學(xué)城市學(xué)院等為代表的高等院校 10 余所。東辰集團(tuán)投資 億元辦起了綿陽東辰國際學(xué)校，漢龍集團(tuán)投資 綿陽中學(xué)英才學(xué)校。清華大學(xué)、四川大學(xué)、西南財經(jīng)大學(xué)、四川音樂學(xué)院等全國20 余所頗具影響力的高等院校也紛紛看好綿陽，來綿開展校地、校企合作，創(chuàng)辦二級學(xué)院。全市高考本科硬上線率連續(xù) 10年居全省榜首，萬人上線率連續(xù) 10年居全省第一，在全國被譽稱 綿陽現(xiàn)象 ，連續(xù)多年，綿陽全國教育滿意度第一。 4 科技狀況 2020 年 9 月，黨中央、國務(wù)院作出了建設(shè)綿陽科技城的重大決策； 2020 年10月，國務(wù)院批復(fù)了《綿陽科技城 20202020 年發(fā)展規(guī)劃》。其主要內(nèi)容為 ： 充分發(fā)揮綿陽的科技資源優(yōu)勢，把綿陽科技城