【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 .............................................................................. 122 第四節(jié) 5 號(hào)地塊的財(cái)務(wù)分析（容積 率為 ） ............................................. 123 1. 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析與評(píng)價(jià)采用的基礎(chǔ)數(shù)據(jù) ....................................................... 126 ............................................................................ 127 第五節(jié) 5 號(hào)地塊的 財(cái)務(wù)分析（容積率為 3） ........................ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 1. 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析與評(píng)價(jià)采用的基礎(chǔ)數(shù)據(jù) ............................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 2. 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)成本估算表 ................................................ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 第六節(jié) 兩種容積率與分配方式下 5 號(hào)地塊綜合測(cè)評(píng) ........... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 第八章 項(xiàng)目開發(fā)思路 ................................................................................................. 131 第一節(jié) 項(xiàng)目開發(fā)初步策略 ............................................................................... 131 1. 開發(fā)分期 ................................................................................................. 131 2. 產(chǎn)品建設(shè)的先后順序 ............................................................................... 131 第二節(jié) 項(xiàng)目策劃 ............................................................................................. 132 第三節(jié) 項(xiàng)目設(shè)計(jì) ............................................................................................. 132 第四節(jié) 項(xiàng)目建設(shè) ............................................................................................. 132 第五節(jié) 項(xiàng)目推廣 ............................................................................................. 133 第六節(jié) 項(xiàng)目銷售 ............................................................................................. 133 第七節(jié) 項(xiàng)目物業(yè)管理 ...................................................................................... 133 第九章 銷售現(xiàn)場(chǎng)包裝策略 .......................................................................................... 134 第一節(jié) 項(xiàng)目地塊周邊包裝 ............................................................................... 134 第二節(jié) 接待中心（售樓處）包裝 ..................................................................... 134 1. 包裝思路 ................................................................................................. 135 2. 功能分區(qū) ................................................................................................. 135 第三節(jié) 樣板房包裝 .......................................................................................... 135 1. 樣板環(huán)境 ................................................................................................. 135 2. 樣板房 .................................................................................................... 135 第十章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 ................................................................................................. 136 1. 宏觀經(jīng)濟(jì)與政策變動(dòng)導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)分析 ....................................................... 136 2. 綿陽(yáng)市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展對(duì)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析 ................................................ 136 3. 綿陽(yáng)市總體規(guī)劃與區(qū)域環(huán)境 對(duì)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析 ......................................... 137 4. 項(xiàng)目財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析 ................................................................................... 137 5. 項(xiàng)目運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn) .......................................................................................... 137 結(jié)論 ............................................................................................................... 138 1 第一章 綿陽(yáng)市宏觀 環(huán)境及房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 第一節(jié) 綿陽(yáng)市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境概述 城市概況 綿陽(yáng)： 中國(guó)科技城，中國(guó)最佳宜居城市 城市地位 綿陽(yáng)是四川省區(qū)域中心城市、四川省第二大城市 。 素有 “富樂(lè)之鄉(xiāng) ”、 “西部硅谷 ”美譽(yù)的綿陽(yáng)，是我國(guó)重要的國(guó)防科研和電子工業(yè)生產(chǎn)基地，先后獲得過(guò)聯(lián)合國(guó)改善人居環(huán)境最佳范例獎(jiǎng) （ 迪拜獎(jiǎng) ） 、國(guó)家環(huán)境保護(hù)模范城市、國(guó)家園林城市、國(guó)家衛(wèi)生城市、國(guó)家文明衛(wèi)生城市、中國(guó)人居環(huán)境獎(jiǎng)、中國(guó)最佳宜居城市等諸多榮譽(yù)，是國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)建設(shè)中國(guó)唯一的科技 城。 地區(qū)生產(chǎn)總值 按初步測(cè)算， 2020 全市實(shí)現(xiàn) 億元，增長(zhǎng) ％，比 2020 年提高 個(gè)百分點(diǎn)。其中，第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，增長(zhǎng) %；第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，增長(zhǎng) 20%；第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，增長(zhǎng) %。三次產(chǎn)業(yè)構(gòu)成比例為 ： ： ，與 2020 年相比，第一產(chǎn)業(yè)下降 2 個(gè)百分點(diǎn)，第二產(chǎn)業(yè)提高 個(gè)百分點(diǎn)，第三產(chǎn)業(yè)下降 個(gè)百分點(diǎn)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。 財(cái)政金融 綿陽(yáng)市在 2020 年中國(guó)城市綜合實(shí)力排名第 69 位 ， 中國(guó)西部地區(qū)綜合實(shí)力排名第 5位 。 綿陽(yáng)市 自 1985 年撤地建市以來(lái)，堅(jiān)持實(shí)施 “ 軍轉(zhuǎn)民 ” 科技興市戰(zhàn)略，深化改革，擴(kuò)大開放，積極推進(jìn)工業(yè)化和城市化進(jìn)程，經(jīng)濟(jì)科技、社會(huì)事業(yè)持續(xù)快速 2 健康發(fā)展，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（ GDP）以年均 %的速度增長(zhǎng)，工業(yè)增加值以年均%的速度增長(zhǎng)。按初步測(cè)算， 2020 綿陽(yáng) 市實(shí)現(xiàn) 億元，增長(zhǎng) ％。 2020 年以來(lái)， 綿陽(yáng) 市致力于創(chuàng)建金融生態(tài)環(huán)境模范城市，響亮提出將金融生態(tài)環(huán)境模范城打造成繼綿陽(yáng)科技城之后綿陽(yáng)的又一金字招牌 ，并 多次榮膺 “ 中國(guó)最具魅力金融生態(tài)城市 ” 。 綿陽(yáng)是我國(guó)國(guó)務(wù)院 建設(shè)的唯一的科技城， 擁有巨大的發(fā)展?jié)摿?，金融業(yè)發(fā)展?jié)撡|(zhì)巨大。 綿陽(yáng)人才薈萃，擁有雄厚的科技實(shí)力，是國(guó)家重要的國(guó)防軍工科研生產(chǎn)基地，境內(nèi)有中國(guó)工程物理研究院、中國(guó)空氣動(dòng)力研究與發(fā)展中心、中國(guó)燃?xì)鉁u輪研究所等國(guó)防研究院所 18家；博士后流動(dòng)工作站 5個(gè)、民營(yíng)科技實(shí)體 300 個(gè)。有以西南科技大學(xué)為代表的大中專院校 28 所；長(zhǎng)虹、九洲國(guó)家級(jí)技術(shù)中心 2 個(gè)，雙馬、東材等省級(jí)技術(shù)中心 8 個(gè)，有長(zhǎng)虹、九洲、雙馬、華晨、華潤(rùn)、雙匯等大中型骨干企業(yè) 50 家，國(guó)家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、科教創(chuàng)業(yè)園暨西南科技大學(xué)國(guó)家大學(xué)科技園、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)科技示范區(qū)、 南郊工業(yè)園、游仙經(jīng)濟(jì)試驗(yàn)區(qū)等開發(fā)園區(qū) 6處；在國(guó)家級(jí)高新技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)，建有 “ 中物院軍轉(zhuǎn)民科技創(chuàng)新園 ” 、 “ 綿陽(yáng)軟件園 ” 、 “ 留學(xué)生創(chuàng)業(yè)園 ” 、 “ 長(zhǎng)虹技術(shù)開發(fā)中心 ” 。有各類專業(yè)技術(shù)人員 17 萬(wàn)人，有兩院院士 25 人；享受政府特殊津貼有突出貢獻(xiàn)的專家 800 多名，在許多重要科技領(lǐng)域代表著中國(guó)乃至世界一流水平。每年 10 月 16日為 “ 綿陽(yáng)市科技節(jié) ” 。 交通運(yùn)輸 綿陽(yáng)位于四川盆地西北部涪江、安昌河、芙蓉溪三江交匯處。距省會(huì)成都98公里，距重慶 500 公里，是川西北的交通樞紐。自古被譽(yù)為 蜀道咽喉 和 川西北第一重鎮(zhèn) 。是成都平原 北上的重要樞紐。綿陽(yáng)市正加快推進(jìn)集高速公路、鐵路、水路、航空為一體的多節(jié)點(diǎn)、立體化交通運(yùn)輸體系，進(jìn)一步提升綿陽(yáng)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和核心競(jìng)爭(zhēng) 力。 綿陽(yáng)是國(guó)家公路運(yùn)輸樞紐城市之一，在國(guó)家綜合運(yùn)輸體系及四川、川北等區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有重要地位。 綿陽(yáng)目前擁有 成綿高速公路 、 綿廣高速公路、綿遂高速公路 三條放射高速，目前在建 綿渝高速公路綿遂段 、 成綿第二高速公路 、 綿陽(yáng) 九寨溝高速公路 （線 3 路起于綿廣高速公路，經(jīng)江油市、平武縣、白馬鎮(zhèn)，止于九寨溝縣，路線全長(zhǎng)270 公里）、 綿九高速黃龍支線（ 起自白馬鎮(zhèn)，路線全長(zhǎng) 38 公里）、 南環(huán)高速聯(lián)絡(luò)線 （繞城高速聯(lián)絡(luò)線）、 繞城高速公路 、 成都 鹽亭 南部高速公路 （過(guò)境高速，經(jīng)三臺(tái)、鹽亭）。正在積極規(guī)劃 綿陽(yáng) 巴中 達(dá)州高速公路 、 綿陽(yáng) 南充高速公路。 綿陽(yáng)市除平武縣外其余各縣市均已建成通往綿陽(yáng)城區(qū)的快速通道，以綿陽(yáng)城區(qū)為中心的兩區(qū)（涪城區(qū)、游仙區(qū)）六縣（江油市、安縣、北川縣、三臺(tái)縣、鹽亭縣、梓潼縣）一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈已經(jīng)形成 。 綿陽(yáng)市擁有發(fā)達(dá)的城市交通路網(wǎng)，綿陽(yáng)城區(qū)交通四通八達(dá)，目前建設(shè)有主干道臨園干道、長(zhǎng)虹大道、涪城路、九州大道、仙海大道、綿州大道、飛云大道。主干道兩側(cè)分布多條城市道路，三江六岸在上個(gè)世紀(jì)已經(jīng)率先建 成濱江景觀路。這些道路相互交織，構(gòu)建了綿陽(yáng)發(fā)達(dá)的城市交通路網(wǎng)，綿陽(yáng)市目前建設(shè)有一環(huán)路、二環(huán)路 2 條城市環(huán)路，在建繞城高速，一環(huán)路建于上世紀(jì)，目前已經(jīng)開始進(jìn)行道路提升工程。 綿陽(yáng)南郊機(jī)場(chǎng) 位于綿陽(yáng)城南， 2020 年 4 月建成通航，距市中心 10 公里，是4E 級(jí)大型民用支線機(jī)場(chǎng)，為四川省第二大客運(yùn)機(jī)場(chǎng)。由綿陽(yáng)機(jī)場(chǎng)可前往北京、上海、廣州、深圳、廈門、濟(jì)南、福州、太原、長(zhǎng)春、合肥、武漢、南昌、西安、昆明、青島、杭州、鄭州、濟(jì)南、三亞、麗江等城市。 教育 狀況 目前， 綿陽(yáng) 市擁有西南科技大學(xué)、西南財(cái)經(jīng)大學(xué)天府學(xué)院、四川音樂(lè)學(xué)院 綿陽(yáng)藝術(shù)學(xué)院、綿陽(yáng)師范學(xué)院、四川中醫(yī)藥高等?？茖W(xué)校、四川幼兒師范高等?？茖W(xué)校、綿陽(yáng)職業(yè)技術(shù)學(xué)院、西南科技大學(xué)城市學(xué)院等為代表的高等院校 10 余所。東辰集團(tuán)投資 億元辦起了綿陽(yáng)東辰國(guó)際學(xué)校，漢龍集團(tuán)投資 綿陽(yáng)中學(xué)英才學(xué)校。清華大學(xué)、四川大學(xué)、西南財(cái)經(jīng)大學(xué)、四川音樂(lè)學(xué)院等全國(guó)20 余所頗具影響力的高等院校也紛紛看好綿陽(yáng)，來(lái)綿開展校地、校企合作，創(chuàng)辦二級(jí)學(xué)院。全市高考本科硬上線率連續(xù) 10年居全省榜首，萬(wàn)人上線率連續(xù) 10年居全省第一，在全國(guó)被譽(yù)稱 綿陽(yáng)現(xiàn)象 ，連續(xù)多年，綿陽(yáng)全國(guó)教育滿意度第一。 4 科技狀況 2020 年 9 月，黨中央、國(guó)務(wù)院作出了建設(shè)綿陽(yáng)科技城的重大決策； 2020 年10月，國(guó)務(wù)院批復(fù)了《綿陽(yáng)科技城 20202020 年發(fā)展規(guī)劃》。其主要內(nèi)容為 ： 充分發(fā)揮綿陽(yáng)的科技資源優(yōu)勢(shì)，把綿陽(yáng)科技城