【文章內(nèi)容簡介】 近代 “湘軍” 文化 的起源地 ，也是 是長株潭城市群經(jīng)濟輻射 圈內(nèi)最近的縣級市之一 ； 下 轄 3 鄉(xiāng) 15 鎮(zhèn) 4 個城區(qū)辦事處 ， 其中 城區(qū) 有望春門、新湘路、昆侖橋、東山 4個辦事處 ； 現(xiàn)全市 總面積 2020 平方公里 ； 2020 年年末總?cè)丝?萬人，城市化率 僅 為 %。 二、 城市發(fā)展規(guī)劃 進入新世紀后，湘鄉(xiāng)制定了城市發(fā)展總體規(guī)劃方案。該方案的指導思想是：按照高超點規(guī)劃、高標準建設(shè)、高效能管理的原則，以加快城鎮(zhèn)化建設(shè)為龍頭，現(xiàn)有工業(yè)為基礎(chǔ)，高新科技產(chǎn)業(yè)為依托，文化旅游為導向，專業(yè)市場為載體，把湘鄉(xiāng)建設(shè)成為城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展，布局合理，工業(yè)興旺，市場繁榮，文化旅游發(fā)達，環(huán)境優(yōu)美，現(xiàn)代化程度高的長株 潭次中心城市。到 2020 年城市建成區(qū)面積達 30 萬平方公里，城市人口達 30萬，鎮(zhèn)區(qū)人口達 15 萬。 開發(fā)城市四區(qū)，南部：把東山建成全市政治、文化、生活中心區(qū)；東部：東郊皮革工業(yè)區(qū)；北部：紅侖高新技術(shù)區(qū)；中部：完善工貿(mào)新區(qū)。健全城市交通網(wǎng)絡(luò)，拉通東臺路、起鳳路、濱河南路、濱河北路、車站路、紅侖路、高速公路連接線、望春路等八路，架通湘鄉(xiāng)大橋、公園橋、望新橋、楊湘 鄉(xiāng)市湘房?世紀城二期建設(shè)項目 可行性研究報告 湘潭工程咨詢公司 19 金橋，建好汽車北站、西站、南站。建設(shè)特色街道，南正街的商業(yè)步行街，壕塘的小吃一條街。建設(shè)好九個專業(yè)市場，建材、農(nóng)貿(mào)、煙酒、交電、副食、汽配、服飾、電腦、皮革市 場。 加強環(huán)境保護，建成一個日處理 5萬噸的污水處理廠和能夠容納 500 萬噸垃圾的垃圾消納場；配套建設(shè)好一批教育、衛(wèi)生、文化體育、供水、通訊等社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施；維護、恢復好云門寺、褚公祠、洗筆池、伏虎井等文化古跡；建好三個廣場，一個中心，即云門寺廣場、東山名人廣場和水府旅游廣場，建設(shè)一個文化旅游中心。從而建設(shè)出一個經(jīng)濟繁榮、環(huán)境優(yōu)美、富有歷史人文精神的青山綠水之城 三、 湘鄉(xiāng) 房地產(chǎn)市場發(fā)展總體統(tǒng)計分析 序號 年 份 2020 2020 2020 2020 2020 指標 總量 增速(%) 總量 增速(%) 總量 增速(%) 總量 增速(%) 總量 增速(%) 1 房地產(chǎn)投資總量（億元） 2 全年施工面積（萬 ㎡ ） 158 149 3 全年竣工面積（萬 ㎡ ） 99 12 138 4 商品房銷售面積（萬 ㎡ ） 自 2020年以來， 湘鄉(xiāng) 房地產(chǎn)投資總量呈快速增長趨勢。 07年受國家宏觀調(diào)控的影響，投資量增速趨緩，說明國家宏觀政策調(diào)控略有成效。但 08年增速回升，達到 %，投資總量為 億元，說明 湘鄉(xiāng) 房地產(chǎn)市場需求旺盛，發(fā)湘 鄉(xiāng)市湘房?世紀城二期建設(shè)項目 可行性研究報告 湘潭工程咨詢公司 20 展存在很大空間。 商品房交易面積在最近幾年內(nèi)整體也是呈快速增長趨勢，其中 2020 年受國內(nèi)大環(huán)境 和 2020 年受宏觀經(jīng)濟政策影響，增幅最大， 在 50%左右 。 2020年 股市效應 顯現(xiàn)， 大量民間資本涌入股市， 交易面積增速明顯 減少 ，降為了 %。2020年 ，因為大量資本回歸常態(tài)， 商品房成交 明顯增大 ， 市民購 買力凸顯，市場供需兩旺 的格局 逐步 形成。 四、 湘鄉(xiāng)市房地產(chǎn)市場總體分析 湘鄉(xiāng)房地產(chǎn)發(fā)展起步較晚，商品住宅市場相對需求大。 自從 1998 年放寬房地產(chǎn)開發(fā)政策以來，湘鄉(xiāng)市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展一直強勁不衰。 2020 年，全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資，同比增長 %。其中住宅投資完成 億元，同比增長 %，土地開發(fā)投資 億元，同比增長 %，土地開發(fā)面積 萬平方米，同比增長 %，商品房建筑面積 萬平方米，同比增長 %，商品 房竣工面積，同比增長 %，商品房銷售面積 萬平方米，同比增長 %。 農(nóng)業(yè)人口眾多，城市化水平進程正在大力推進。 根據(jù) 2020 年統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，全市總?cè)丝? 萬多人，其中非農(nóng)業(yè)人口僅 萬人，城市化水平較低。我市城鎮(zhèn)可以轉(zhuǎn)移的就業(yè)人員有 3萬多，農(nóng)村可以轉(zhuǎn)移的勞動力有 30湘 鄉(xiāng)市湘房?世紀城二期建設(shè)項目 可行性研究報告 湘潭工程咨詢公司 21 多萬，每年城鎮(zhèn)新增勞動力約 2020 人，農(nóng)村新增勞動力約8000 人。全市外出務工人數(shù) 11 萬多人，域內(nèi)就地就近務工人數(shù)約 萬人，合計轉(zhuǎn)移農(nóng)村勞動力 。 隨著湘鄉(xiāng)經(jīng)濟的迅猛發(fā)展，各個工業(yè)園區(qū)建 設(shè)日臻完善，入園企業(yè)的不斷增加，就業(yè)崗位的不斷增長，必然會吸引一大批外出經(jīng)商、務工人員回鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)、就業(yè)，同時還可以轉(zhuǎn)移一批新的農(nóng)村勞動力。城區(qū)人口將大大增加，城市化水平將不斷提高，房地產(chǎn)需求將不斷提高。 近年來，房地產(chǎn)市場價格出現(xiàn)逐年上漲趨勢。 根據(jù)《湘潭湘鄉(xiāng)市 2020 年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》的數(shù)據(jù)顯示， 2020 年，全市房地開發(fā)完成投資 億元，同比增長 %，比上年下降 31 個百分點。其中住宅投資完成 ，同比增長 %，土地開發(fā)投資完成 億元，同比下降 %，土地開發(fā)面積 萬平方米，同比增長 %，商品房銷售面積 萬平方米，同比下降 %，商品房空置面積 萬平方米，同比下降 %，空置率 %。 據(jù)調(diào)查我市在 2020 年以來，商品房價格一直處在呈逐年上漲狀態(tài)，且平均增幅為 %，這一趨勢不可避免。 據(jù)中國社會科學院發(fā)布的 2020 年《經(jīng)濟藍皮書》指出，2020年國內(nèi)部分城市房地產(chǎn)價格上漲過快、過高。雖然 2020年一系列調(diào)控措施將繼續(xù)執(zhí)行，房地產(chǎn)市場供應緊張的狀況湘 鄉(xiāng)市湘房?世紀城二期建設(shè)項目 可行性研究報告 湘潭工程咨詢公司 22 將得到一定程度的緩解，但我國房價上漲趨勢不可避免。 作為三四線城市，房價漲幅可能 趕超大城市。 2020 年元月國家發(fā)改委公布了最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)，去年 12月全國 70 個大中城市房屋銷售價格同比上漲 ％，漲幅與 11 月持平；同比上漲 %，漲幅比 11 月降低 個百分點。 數(shù)據(jù)顯示， 2020 年 12 月 70 個大中城市新建商品住房銷售價格同比上漲 %，漲幅比 11 月低 個百分點；同比上漲 %，漲 幅比 11 月低 個百分點。分類別看，經(jīng)濟適用房、普通住房和高檔住房銷售價格同比分別上漲 %、%和 %，同比分別上漲 %、 %和 %。 雖然新房售價漲幅有所放緩， 但一些二三線城市的房價卻在 12 月出現(xiàn)了較大的漲幅。分地區(qū)看，同比漲幅較高的主要城市包括：烏魯木齊 %、北海 %、惠州 %、北京 %、南寧 %、寧波 %、蘭州 %、重慶 %和長沙 %等。 而湘鄉(xiāng)地處三四線城市，房價就目前分析比較，比長沙、湘潭的漲幅空間更為巨大。對投資商來說，來三四線城市投資所產(chǎn)生的回報率將遠遠超出沿海城市及其它大中城市。 城鄉(xiāng)居民儲蓄存款量大，投資置業(yè)熱情。 統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示， 2020 年湘鄉(xiāng)市居民儲蓄存款余額 億元，比年初增加 億元，同比增長 26%。城鄉(xiāng)居民相湘 鄉(xiāng)市湘房?世紀城二期建設(shè)項目 可行性研究報告 湘潭工程咨詢公司 23 對富裕，有充足的投資消費潛力。隨著國內(nèi)物價的上漲，居民對投資商業(yè)房產(chǎn)、購買門面的熱情高漲。 五、 湘鄉(xiāng)市房地產(chǎn)市場后市展望 （一） 房地產(chǎn)供給面臨土地瓶頸 （ 1）土地稀缺，房地產(chǎn)市場將受土地制約嚴重 隨著 2020 年嚴格土地出讓、收緊地根的調(diào)控政策陸續(xù)出臺，使得全國當年土地開發(fā)面積從高速增長變?yōu)橥认陆?11%，并導致了 2020 年住宅供給套數(shù)的負增長。我們可以看到發(fā)現(xiàn)， 05 年以來我國商品房銷竣比一直大于 1，呈現(xiàn)供不應求的狀況，可以說從 2020 年開始的土地調(diào)控政策成為 2005 年以后住房供給偏 緊的誘因。 地少人多是我國的國情，而保證糧食自給自足是我國的基本國策。根據(jù)國務院最新土地規(guī)劃，到 2020 年末全國耕地面積必須確保不低于 18 億畝，而截至 06 年末全國耕地總面積僅剩 億畝 (其中還有 6000 多萬畝 20 度以上的陡坡耕地 )。這意味著隨后十五年我國年均減少耕地面積不能超過 200 萬畝，僅為 06 年的一半。因此，湖南作全國的農(nóng)業(yè)大省，湘鄉(xiāng)市作為全省農(nóng)業(yè)大縣，城市用地與耕地的矛盾局面將長期存在，房地產(chǎn)市場將永久受制于稀缺的土地資源。 （ 2）占有土地，占有市場 土地成了地產(chǎn)商必爭的資源。可以說，誰占有了土 地資湘 鄉(xiāng)市湘房?世紀城二期建設(shè)項目 可行性研究報告 湘潭工程咨詢公司 24 源，誰就占有了市場。 （二） 住房需求仍將快速增長 （ 1）經(jīng)濟發(fā)展促生住房需求 國民經(jīng)濟加速發(fā)展，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)穩(wěn)步調(diào)整。 2020 年，全市生產(chǎn)總值首次突破百億元大關(guān)，達到 億元，同比增長 %，年均遞增（以 1978 年為基數(shù)，下同） %，其中一產(chǎn)業(yè) 億元，同比增長 %，二產(chǎn)業(yè) 億元，同比增長 %，三產(chǎn)業(yè) 億元，同比增長 %。人均 GDP 達到 14423元（按常住人口計算），同比增長 %，是1978 年的 。 居民收入快速增長，人民生活水平不斷提高。 2020年，全市農(nóng)民人均純收入 5334 元，同比增長 %，農(nóng)民人均消費支出 4795 元，同比增長 %；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入13780 元，同比增長 %，人均消費性支出 11432 元，同比增長 %. 經(jīng)濟的發(fā)展，城鎮(zhèn)居民生活水平的提高，居民有更多余款用于改 善生活空間，購房需求及改善性購房需求不斷上升。 （ 2）人口增長增加住房需求 湘鄉(xiāng)市房地產(chǎn)市場在城市人口不斷快速增長的前提下，仍未達到相對飽和的階段，剛處于快速發(fā)展期。 2020 年以后近 6～ 8 年的階段性人口增長與居民收入積累，促進置業(yè)需湘 鄉(xiāng)市湘房?世紀城二期建設(shè)項目 可行性研究報告 湘潭工程咨詢公司 25 求在近年集中釋 放。 隨著湘鄉(xiāng)市經(jīng)濟的發(fā)展，長株潭衛(wèi)星城市地位進一步鞏固，工業(yè)園區(qū)建設(shè)的進一步完善發(fā)展，城市對人口的吸引力進一步增強，將會有更多的就業(yè)人口投入湘鄉(xiāng)城區(qū)，從而產(chǎn)生大量的住宅需求。 （三） 住宅房價將繼續(xù)上漲 （ 1）經(jīng)濟社會發(fā)展推動住宅房價上漲 經(jīng)濟與社會發(fā)展周期、居民收入的階段性積累，導致住房市場需 求尤其是占市場主體的自住型購房需求集中釋放，對房價上升影響較大。 （ 2）市場供不應求推動住宅房價上漲 雖然目前受國際金融危機的影響，但在每年農(nóng)民進城務工、經(jīng)商人口持續(xù)增長和人均收入水平不斷提高的背景下，2020年房地產(chǎn)市場 需求仍將呈現(xiàn)增長勢頭。在未來幾年內(nèi)住宅需求將進一步增加，而湘鄉(xiāng)的住宅供給有限，供需矛盾的加劇將推動住宅房價進一步上漲。 （ 3）資源稀缺推動房價上漲 近年來，中央政府嚴格控制商品房用地的政策，使得土地報批更艱難，儲備土地進一步被消化，開發(fā)商可用的土地資源越來越緊缺， 土地二級市場的交易將變得更加活躍，不少手中有土地但實力不濟的開發(fā)商將出售其手中的土地，同時房地產(chǎn)市場也將開始新一輪的洗牌。 湘 鄉(xiāng)市湘房?世紀城二期建設(shè)項目 可行性研究報告 湘潭工程咨詢公司 26 在這種大背景下，房價上漲成為必然趨勢。 六、 項目區(qū)域房地產(chǎn)市場評價 由于東山新區(qū)尚處于發(fā)展階段，但商業(yè)性房產(chǎn)一直發(fā)展強勁，新開 發(fā)的文華苑、東山雅苑、南岸水鄉(xiāng)、湘房世紀城在預售階段便出現(xiàn)了搶購風潮。 （ 1） 新區(qū)自然環(huán)境得天獨厚 東山新區(qū)有東臺山、塔子山森林公園，有 2020 多米長濱河南路風光帶。東山新區(qū)的居住中心，符合 現(xiàn)代人 “ 健康、快樂、高尚 ” 的居住理念 ，是湘鄉(xiāng)市民安居樂業(yè)的首選之所 。 （ 2） 文化教育底蘊深厚 新區(qū)內(nèi)有聞名遐邇的偉人母校 — 東山學校，這里曾培養(yǎng)出了許多革命戰(zhàn)士和知名人士，除毛澤東這樣一代偉人外，還有中國人民解放軍代總參謀長、國防部副部長陳賡大將，總政治部主任、國防部副部長譚政大將，杰出的無產(chǎn)階級文化戰(zhàn)士、國際著名詩人蕭山，革命烈士毛 澤覃，以及肖子升、柳宗陶、易禮容等。 東山學校校風樸實，學規(guī)嚴謹，學生勤奮，尚進取，崇艱苦，重勞動。教學水平在省內(nèi)外相當有名。學生關(guān)心國家大事，順應時代潮流，積極開展社會活動，熱情參加社會宣傳。 當今社會 ,每一位家長都希望自己的子女能夠成龍成鳳 ,這是他們的心愿和寄托。在選擇樓盤的時候 ,多數(shù)人都會選湘 鄉(xiāng)市湘房?世紀城二期建設(shè)項目 可行性研究報告 湘潭工程咨詢公司 27 擇一些附近有名牌學校的樓盤 ,以解決子女今后的讀書問題。教育 與房 地產(chǎn) 聯(lián)姻是一個必然趨勢 ,必將帶來多贏的局面。 （ 3） 新區(qū)房產(chǎn)市場發(fā)展空間大。 2020年～ 2020年期間區(qū)內(nèi)共引進商業(yè)房產(chǎn)企業(yè)已達近 10家，行政機關(guān)單位 20 多 家。隨著房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，區(qū)內(nèi)人氣的增加，房地產(chǎn)需求量日益加大，商業(yè)性房產(chǎn)供應存在巨大空缺。所以在區(qū)內(nèi) 從事商業(yè)性土地開發(fā)前景美好，先入者必得先機 。 （ 4） 新區(qū)規(guī)劃有利于房地產(chǎn)市場的發(fā)展 新區(qū)規(guī)劃為以行政、商業(yè)、居為主，風景獨特、人文資源豐富、市政設(shè)施標準高。 根據(jù) 新區(qū) 規(guī)劃可以預見，未來本項目將具備良好的商業(yè)和居住氛圍，并且配套齊全、功能完備，是理想的商業(yè)金融和居住場所。由于新區(qū)建設(shè)處于發(fā)展階段，因此在市場評價上應該著眼于園區(qū)建設(shè)成形后的前景方面。 湘 鄉(xiāng)市湘房?世紀城二期建設(shè)項目 可行性研究報告 湘潭工程咨詢公司 28 七、