【文章內(nèi)容簡介】 le）傾心為您整理（雙擊刪除） ? 津漢公路兩側(cè)污水河，環(huán)境較差。 華明鎮(zhèn) 概況和發(fā)展趨勢分析 規(guī)劃 華明鎮(zhèn) 位于天津市 東麗區(qū) 中部，緊鄰濱海新區(qū)，空港物流 區(qū)就坐落在 **境內(nèi)。我鎮(zhèn)距天津市中心 10km，距天津國際機場 5km。 2020年由原 華明鎮(zhèn) 和赤土鎮(zhèn)合并而成。全鎮(zhèn)總面積 156km2,總?cè)丝?，轄 14 個行政村。近幾年經(jīng)濟發(fā)展迅速， 2020 年天津市選擇了三村兩鎮(zhèn)作為天津宅基地換房的試點， 華明鎮(zhèn) 就是其中之一。 ⑴ **軟件園：天津市軟件公司 **園區(qū)坐落于 華明鎮(zhèn) ，位于 **家園的西面，用地 1106畝，處于外環(huán)線以內(nèi)。設(shè)計指標為三級稅收每畝地要達到 50萬元，總稅收達到 ，這是 華明鎮(zhèn) 經(jīng)濟發(fā)展的重要組成部分，用以吸引國際高科技軟件開發(fā)、孵化器等，技術(shù)含量比較 高。 ⑵ 經(jīng)濟功能區(qū)：占地 3300 畝（ 平方公里），每畝地投資 130萬元，設(shè)定指標為三級稅收達到每畝 15～ 20萬元，包括綜合服務(wù)業(yè)、CBD、 EOD 等商務(wù)、商辦企業(yè)， 06 年 9 月開工，是 華明鎮(zhèn) 經(jīng)濟、社會發(fā)展的重頭戲。 ⑶ 商務(wù)區(qū)：占地 1984 畝（ 平方公里），位于 **家園內(nèi)部，對 **家園內(nèi)是商業(yè)配套服務(wù)設(shè)施；對外輻射周邊地區(qū)大型商務(wù)市場，是提高 華明鎮(zhèn) 經(jīng)濟總量的重要因素。 ⑷ 物流綜合服務(wù)區(qū)：全鎮(zhèn)目前有幾千臺大型運輸車輛、設(shè)備，但綜合效益并沒有完全體現(xiàn)出來，因為掛靠，外流的很多，稅收、營業(yè)收入 等社會效益體現(xiàn)出來了，但是經(jīng)濟效益在 **沒有完全體現(xiàn)出來。目前將重新整合運輸業(yè)、建筑施工設(shè)施、機械設(shè)備行業(yè)、對外配貨行業(yè)等，使之成為 **的產(chǎn)業(yè)之一。另外更重要的是一定要做到延伸和擴面，延伸：包括停放、維修、管理、加油、配貨等綜合開發(fā)；擴面：知識水壩（網(wǎng) @pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 是橫向涉及相關(guān)領(lǐng)域的服務(wù)業(yè)，形成優(yōu)勢互補，帶動區(qū)域經(jīng)濟的強勁發(fā)展。 ⑸ 兩個村級工業(yè)區(qū)：通過土地整合流轉(zhuǎn)，一些村的不成規(guī)模的工業(yè)小區(qū)要整合成兩個，主要的一個是北于堡工業(yè)小區(qū)，另一個是南坨工業(yè)區(qū)。北于堡工業(yè)小區(qū)是自然形成的，其規(guī)劃整理，設(shè)施都不到位，需要加大投入，進行規(guī) 劃調(diào)整和土地整理。南坨工業(yè)小區(qū)，目前受土地指標限制，發(fā)展受阻，但其有一定的發(fā)展后勁。 **發(fā)展狀況 地處天津城市發(fā)展主軸帶，緊鄰濱海新區(qū)航空城，區(qū)域優(yōu)勢明顯 位于天津市東部的 東麗區(qū) ，地處“武清 中心城區(qū) 塘沽”的城市發(fā)展主軸和京津塘高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶上，南側(cè)緊鄰包括空港物流、濱海國際機場在內(nèi)的濱海新區(qū)航空城，東北部緊鄰 **湖風景區(qū)，西側(cè)為已建成的 **示范鎮(zhèn)及規(guī)劃 **科技園，區(qū)域優(yōu)勢明顯。 區(qū)域高等級路網(wǎng)密集，毗鄰濱海國際機場，交通十分便利 區(qū)域南側(cè)緊鄰連接市區(qū)與濱海新區(qū)的津漢 快速路，地鐵 2 號線延長線在此設(shè)站，東側(cè)緊鄰規(guī)劃環(huán)外環(huán)快速路，北側(cè)緊鄰北環(huán)鐵路，西側(cè)緊鄰赤海路和楊北公路，路網(wǎng)發(fā)達，同時項目距濱海國際機場僅約知識水壩（網(wǎng) @pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 3 公里，對外交通十分便利。 發(fā)展概況總結(jié) 優(yōu)點： ? 政府政策的支持與傾斜； ? 新建區(qū)域，小區(qū)環(huán)境優(yōu)越； ? 空氣質(zhì)量好，綠化高 ； ? 便捷的交通網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢， 離快速路和機場近，出行便捷； ? 示范區(qū)內(nèi)道路狀況良好，便于出行； ? 該區(qū)域的發(fā)展空間大，升值潛力高。 缺點： ? 區(qū)域內(nèi)生活配套設(shè)施不完善， 商業(yè)、購物還在規(guī)劃中， 醫(yī)療、教育資源匱乏； ? 沿街污水河污染嚴重，環(huán)境差； ? 板塊內(nèi) 無公交配套，離市區(qū)遠； ? 多是還遷戶，人文素質(zhì)不高； ? 區(qū)域內(nèi)正在施工，人員流動大 ，安全保障受影響； ? 通往空港快速路無人行天橋，出行安全無保障。 知識水壩（網(wǎng) @pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 市場空白點 ? **示范區(qū)自身無成熟生活配套，商業(yè)不發(fā)達，上市量小，無法滿足區(qū)域內(nèi)自身需要 ? **新建商品房區(qū)域需 25 年的開發(fā)周期 ? 空港內(nèi)商業(yè)需 24 年的開發(fā)周期，帶來先機 ? 空港現(xiàn)有商業(yè)檔次過高，多是星級酒店，客戶群體有限 ? 空港入住企業(yè)的加大增加商業(yè)需求 ? 整個 **和空港約 15萬人口的商業(yè)需求 ? 新成交商業(yè)項目，樓面地價高，加劇項目開發(fā)成本 ? 國家和政府對濱海新區(qū)、 **居住區(qū)、空港的政策支持和傾斜 第二篇 天津整體房產(chǎn)市場研究 1 天津商業(yè)發(fā)展分析 天津商業(yè)政策和市場規(guī)劃 天津市“十一五”期間商業(yè)市場規(guī)劃 天津市商務(wù)委，今后五年本市將大力發(fā)展重點商業(yè)設(shè)施，推進海河商業(yè)綜合開發(fā)、建設(shè)濱海新區(qū)商業(yè)中心、完善城市中心商業(yè)區(qū)、提升特色專業(yè)商業(yè)街功能和檔次、發(fā)展交通樞紐型商業(yè)，通過優(yōu)化布局、完善功能和提升水平，加快建設(shè)內(nèi)外貿(mào)融合、結(jié)構(gòu)優(yōu)化，充分體現(xiàn)大都市繁榮、繁華的現(xiàn)代商貿(mào)中心特色?！笆晃濉逼陂g，商業(yè)設(shè)施投資總額將達 900 億元，年均增長 20%，人均商業(yè) 面積由 平方米提高到 平方米以上，商鋪總存量將從目前的約 900 萬平方米增加到約1200萬平方米。 城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃政策 知識水壩（網(wǎng) @pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 到 2020年，本市人均擁有零售商業(yè)網(wǎng)點面積將達到 ，和平路、濱江道、東馬路將成為三大市級商業(yè)中心。同時，本市還將擴建發(fā)展 10大特色商業(yè)街。 本市商業(yè)布局將形成市級商業(yè)中心、市級商業(yè)次中心、區(qū)級商業(yè)中心、居住區(qū)級商業(yè)中心多個層次的布局。區(qū)級商業(yè)中心 24處，重點服務(wù)區(qū)域人口的中高檔大宗商品購買，依據(jù)便利交通，設(shè)置大中型綜合商場、專賣商店、超級市場。居住區(qū)級商業(yè)中心 50處，提供便民利民保證居民基本生活的商業(yè)設(shè)施，按照有關(guān)規(guī)定以 700― 900 平方米 /千人配置網(wǎng)點。 2 天津商業(yè)供求關(guān)系分析 天津商業(yè)發(fā)展 —— 總體水平較高 目前，全市有商業(yè)法人單位及產(chǎn)業(yè)活動單位 177142個，從業(yè)人員總數(shù)突破 100萬，商業(yè)經(jīng)營總面積達 900萬平方米，天津人均商業(yè)面積 。 近十年間，商業(yè) GDP 占全市總量和第三產(chǎn)業(yè)的比重分別為 %和 %。 供求分析 — 整體供大于求， 趨勢有所放緩，需求量有所提升 ，市場競爭激烈 近年來天津市商業(yè)房產(chǎn)總體發(fā)展狀況良好，這與近年來天津 市經(jīng)濟快速發(fā)展，人民 生活水平不斷提高關(guān)系密切，大眾對商業(yè)設(shè)施的需求日益增加，其整體供求關(guān)系呈現(xiàn)出 以下幾個特點： ? 商業(yè)用房新增供應(yīng)量有所下降 2020～ 2020年商業(yè)用房總供應(yīng)量和歷年新增供應(yīng)量呈現(xiàn)上升趨勢比較明顯，到 2020 年底商業(yè)用房總供應(yīng)量達到 。 2020年新增供應(yīng)量有放緩的趨勢， 2020 年第一季度新增供應(yīng)量為 萬知識水壩（網(wǎng) @pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 平方米。 ? 商業(yè)用房需求量有所提升 從 2020年開始，新增供應(yīng)量有所下降，但是整體需求量相比 2020年小有增幅，從 2020年到 2020年一季度天津市新面市 及開工的商業(yè)房產(chǎn)項目中，大型商業(yè)項目采取了整體出售、長期持有或先持有、后銷售的方式，社區(qū)商鋪也加大了自己持有鋪面的比例， 經(jīng)營模式多以租賃為主或租售各半的方式。所以，天津市新項目的零售比例比 2020年上半年減少一成左右。 ? 商業(yè)用房供大于求的趨勢有所放緩 隨著商業(yè)市場的逐漸成熟，開發(fā)商盲目開發(fā)商業(yè)項目現(xiàn)象逐漸減少， 07年商業(yè)用房供大于求的趨勢有所放緩，但是供大于求的態(tài)勢仍然存在。 歷年天津商業(yè)供應(yīng)情況 0100200300400500總供應(yīng)量 新增供應(yīng)量 銷售量總供應(yīng)量 新增供應(yīng)量 銷售量 2020 2020 2020 2020 2 0 0 7 一季度 天津市商業(yè)市場 整體供大于求 ，供給量在 2020年得到大量釋放，05 年一年的供給量就達到 355 萬平方米，創(chuàng)歷史最高紀錄， 0607年因為政策宏觀調(diào)整，整體供應(yīng)量依舊不小。這與近年來天津市經(jīng)濟快知識水壩（網(wǎng) @pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 速發(fā)展，人民生活水平不斷提高關(guān)系密切，大眾對商業(yè)設(shè)施的需求日益增加。 可以預(yù)見天津商業(yè)發(fā)展空間將是巨大的，通過對近幾年土地成交的宏觀調(diào)控， 從 2020年～ 2020 年，天津商業(yè)房產(chǎn)供應(yīng)量將達到330余萬平方米。 未來市場中商業(yè)的供應(yīng)量的隨之加大，市場競爭將會更加激烈。 3 商業(yè)租售價格分析 — 商業(yè)用房售價居高不下，持續(xù)走高 商業(yè)用房價格走勢649060387034 70277878%%%%01000202030004000500060007000800090002020 2020 2020 2020 2 0 0 7 一季度0平均價格 增幅 近幾年天津商業(yè)用房的平均售價起伏不大，主要是不同區(qū)域和不同時間投放量大小的影響，但隨著商業(yè)市場的理性開發(fā)和土地價格的持續(xù)增長，商品房的價格仍然持續(xù)走高的態(tài)勢， 2020年第一季度的商品用房價格達到 7878元 /平米。 天津市商業(yè)設(shè)施售價從 2020 年穩(wěn)步升高 ,商業(yè)設(shè)施的日益完善和升級 ,商業(yè)市場的不斷發(fā)展 ,商業(yè)設(shè)施的價值也在不斷增加。特別是受近幾年房產(chǎn)市場形式大好的影響，商業(yè)用房的價格持續(xù)走高。 商業(yè)租賃價格 — 重新活躍、前景看好 受整體市場供應(yīng)增加的影響，天津市商用房的租金在 2020年以前知識水壩（網(wǎng) @pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 呈下降 趨勢，在 2020 年才止跌為升。 05 年底天津市商用房的平均租金為 149元人民幣每平方米， 06年仍在持續(xù)增長，市場形式有所轉(zhuǎn)變，濱江道和和平路商鋪租金仍是全市最高，有的甚至達到每月每平方米100到 150美金。 隨著商業(yè)租賃市場的重新活躍，以租賃為住的運營模式逐漸增多，從而也說明短期獲利行為并不可取， 獲得合理租金收益和長期增值效益將使商業(yè)市場發(fā)展更為有序、穩(wěn)健。因此預(yù)計 2020年全年天津商業(yè)租賃市場將更加活躍。由此預(yù)計， 2020年下半年的商業(yè)市場租賃類商業(yè)用房比重將繼續(xù)上升，保守預(yù)計 2020 年租金上漲幅度在 2%— 4%之間；銷售價格上漲幅度在 3%— 5%之間。 商業(yè)用房平均租金走勢180150140149154 16 .70 % 0%%%0204060801001201401601802002020 2020 2020 2020 2 0 0 7 一季度0平均租金 增幅 知識水壩（網(wǎng) @pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 商業(yè)用房入住率 — 空置面積增加，市場競爭將更加激烈 商業(yè)平均入住率95% 95%85% 85%75%65%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年入住率 隨著天津商用房新增供給入市，商用房呈現(xiàn)空置面積增加的現(xiàn)象。到 2020年底，商用房平均入住率達到 65%，為近幾年較低水平。 由于2020 年商業(yè)項目的集中上市，天津本地需求的消化能力有限，因此2020年供大于求的結(jié)構(gòu)特征將進一步顯露，市場競爭將更加激烈，優(yōu)勝劣汰的局面凸現(xiàn)，預(yù)計 07年下半年商業(yè) 用房的空置率將有所上漲。 4 天津商業(yè)房產(chǎn)特點及趨勢 政府規(guī)劃引領(lǐng)商業(yè)布局 海河開發(fā)帶動海河沿線商業(yè)高速發(fā)展，地鐵生活圈隨之逐步形成，同時濱海新區(qū)商業(yè)快速發(fā)展。 市場作用推動商業(yè)調(diào)整 商場商廈競爭非常激烈，同時大賣場放緩擴張步伐；商業(yè)房產(chǎn)投資受到外地房產(chǎn)商關(guān)注，大量境外投資商看好天津的經(jīng)濟發(fā)展，紛紛投資；隨著居民生活水平的提高及消費意識的轉(zhuǎn)變，餐飲、娛樂、休閑等業(yè)態(tài)成為市場主流。 知識水壩（網(wǎng) @pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 新建小區(qū)形成次級商圈 除了濱江道、和平路、南京路、小白樓、大沽南路等傳統(tǒng)商圈之外，隨各新興小區(qū)而建設(shè)的公建 配套設(shè)施正在形成一個個新的次商圈，大梅江板塊、奧運板塊、地鐵板塊等都是商業(yè)房產(chǎn)開發(fā)的新興熱點。特別是大型住宅組團的城市郊區(qū)化、外圍化， 令這些地區(qū)的商業(yè)房產(chǎn)項目具有巨大發(fā)展?jié)摿?，社區(qū)商業(yè)是這些地區(qū)商業(yè)房產(chǎn)發(fā)展的主力。 商業(yè)房產(chǎn)向郊縣、濱海新區(qū)擴軍 隨著天津市市內(nèi)各類商業(yè)房產(chǎn)項目建設(shè)越來越多，競爭日趨激烈，一些開發(fā)商另辟蹊徑，將商業(yè)房產(chǎn)開發(fā)的目標轉(zhuǎn)向郊縣。天一 mall、珠江新城等項目的開發(fā)及濱海新區(qū)項目的開發(fā)勢頭較為強勁。 目前天津市大量的商業(yè)房產(chǎn)項目集中在濱江道、東馬路等幾個局部小范圍內(nèi)，分布不盡合 理。向郊縣擴張，無疑是商業(yè)房產(chǎn)開發(fā)商避開激烈競爭，走差異化道路的一種選擇。 外地房產(chǎn)商轉(zhuǎn)向商業(yè)房產(chǎn) 05年 9 月份，國內(nèi)房產(chǎn)巨頭復地集團日前以 億元收購天津最大爛尾樓項目，顯示出商業(yè)房產(chǎn)市場最新趨向。同時開發(fā)商長期持有商業(yè)物業(yè)的比例也在逐步提高，進一步說明開發(fā)商對商業(yè)房產(chǎn)的認識更加深刻，商業(yè)房產(chǎn)開發(fā)風潮已經(jīng)形成。 旅游業(yè)發(fā)展力度加大，旅游房產(chǎn)初露端