【文章內容簡介】 個站點 。 2 號線 ： 南起洪河，止于成灌客運站和西三環(huán) 。 3 號線 ： 起于洞子口，終于琉璃場 。 4 號線 ： 從成南客運站到雙流國際機場 。 5 號線 ： 為輔助線路 。 首先動工建設的 地鐵 1 號線 將經(jīng)過仁恒置地廣場項目地塊旁，對項目開發(fā)極為有利。 輕 軌： 連接主城區(qū)及各衛(wèi)星城 5 條輕軌，規(guī)劃長度 公里 。 鐵路公交：改造 公里長 的 鐵路為鐵路公交 。 （五）中心區(qū) 商業(yè) 發(fā)展 規(guī)劃 未來成都中心城區(qū)的春熙路、鹽市口、大慈寺片區(qū)將建成中心商業(yè)區(qū)；后子門一帶的城市核心區(qū)域將建成中央商務區(qū)。一環(huán)路以內的城區(qū)，將主要發(fā)展服務產(chǎn)業(yè)。 在三環(huán)路以內的主城區(qū)，以人民路及 蜀都大道為主要載體，分別形成南北向的人民路商業(yè)軸和東西向蜀都大道、東大街 — 老成渝路商業(yè)軸，共同構成城區(qū)“ 大十字 ” 商業(yè)軸。 在二環(huán)路以外至外環(huán)路以內的城區(qū)內形成 18 個大區(qū)商業(yè)中心，為目前已有和以后將新形成的城市片區(qū)提供商業(yè)服務以及各種生活配套服務。浣花風景區(qū)、武侯祠、水井坊、文殊院、北郊風景區(qū)、十陵歷史文化區(qū)等 6 個片區(qū) 將 建設成旅游休閑商業(yè)片區(qū)。 （六） 中心 區(qū) 分區(qū)功能 規(guī)劃 錦江區(qū) ： 充分發(fā)揮 商貿實驗區(qū) 的優(yōu)勢，建設 成 為成都市的中心商務區(qū)和西部一流的商貿繁華區(qū)。一環(huán)路以內為城市中心區(qū)，重點建設大型的金融、商貿 、文化、信息及服務設施。 青羊區(qū) :將 建 成城市中心商務區(qū)，是生活居住、教育、旅游等協(xié)調發(fā)展的綜合性城區(qū)，是體現(xiàn)成都歷史文化名城的重要區(qū)域。 武侯區(qū) ： 定位為以科教文化、高新科技產(chǎn)業(yè)、商貿和居住為主的綜合性城區(qū)。 金牛區(qū) ： 將成為城市西北部依托會展、大型商貿市場等發(fā)展商務服務、商貿流通為主的綜合性城區(qū)。 成華區(qū) ： 集居住生活、物流配送、科技產(chǎn)業(yè)、旅游休閑等功能為一體的綜合性城區(qū)。 高新區(qū) ： 以高新區(qū)技術產(chǎn)業(yè)為主導，信息、商務、教育等公共服務設施充足，基礎設施高水平配套的綜合性城區(qū)。 三、 成都 CBD規(guī)劃及商圈分析 （一） CBD 中央商務區(qū)概要 1. 成都 CBD 發(fā)展背景 成都正成為西部經(jīng)濟的增長級 。 成都 是國務院確定的西南地區(qū)的金融、商貿、科技中心和交通、通信樞紐 ； 具有西部地區(qū)最高的人均 GDP 水平和人均金融資產(chǎn)數(shù)量，經(jīng)濟總量 約 占西南地區(qū)的 27%，進出口額占 22%，在西南地區(qū)具備了首位的經(jīng)濟控制力。成都具備了突出的以第三產(chǎn)業(yè)為主的盈利性產(chǎn)業(yè)結構，服務業(yè)比重達 46%，具備較強的集聚效應。 城市整體定位提升，中心城區(qū)功能面臨升級換代 。 成都市 政府 提出把成都建設成為西部創(chuàng)業(yè)環(huán)境最優(yōu)、人居環(huán)境最佳、綜合實力最強的現(xiàn)代特大中心城市的目標。成都市城市 結構將進行重大調整，由原來的單中心向一主兩副（中心城區(qū)和東、南副中心）的多城市中心發(fā)展，中心城區(qū)功能面臨重新定位和升級換代。作為實現(xiàn)城市建設目標的戰(zhàn)略舉措，政府已經(jīng)正式明確地提出建設成都 CBD，將其列為未來五年成都市城市建設的五大重點項目之一。成都 CBD 將是成都市未來5 年城市重建的最大手筆和亮點。 2. 成都 CBD 的定位與目標 戰(zhàn)略定位 ： 面向西部地區(qū)的區(qū)域性商務中心區(qū)。 功能定位 ： 以金融、貿易和咨詢業(yè)為主導功能的商務辦公區(qū)，是體現(xiàn)成都 “ 金融中心 ” 功能的窗口。 目 標 ： 服務水平國內一流，西部最佳的 CBD，在 5 年 時間內初具規(guī)模。 3. 成都泛 CBD 區(qū)域的功能分區(qū) 成都市中心城區(qū)規(guī)劃了商務中心區(qū)（ CBD）、商業(yè)中心區(qū)、文化博覽區(qū)和生活配套區(qū)四個功能區(qū)，總面積約 平方公里。 CBD 是核心，文化博覽區(qū)是靈魂，生活區(qū)是配套。 CBD 與商業(yè)中心區(qū)相互支撐、各有所重。四個功能區(qū)總體上都屬于泛 CBD 區(qū)域。 商務中心區(qū) ： 以 建設 CBD 地標建筑以及大體量的商務辦公、酒店、公寓設施為主，集中發(fā)展金融、商業(yè)、貿易、信息及中介服務機構。 商業(yè)中心區(qū) ： 以零售商業(yè)為主。 文化博覽區(qū) ： 定位 為 文化博覽、旅游休閑功能，以天府廣場的改造和城市中央公園的建設為 主體，并集中建設博物館、音樂廳、美術館等文化設施。 生活配套區(qū) ： 定位為 CBD 和商業(yè)區(qū)配套的生活居住區(qū)，以高檔次的公寓、酒店、商業(yè)和生活服務設施為主。 成都 CBD 的區(qū)域特點 區(qū)位優(yōu)勢明顯 ： 毗鄰鹽市口及春熙路傳統(tǒng)商業(yè)中心，周邊以 平方公里為半徑的范圍內集中了 60%的城區(qū)人口，平均樓價水平遠高于其它區(qū)域，在發(fā)展服務業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)方面具有明顯優(yōu)勢。 交通可達性好 ： 位于成都市放射加環(huán)狀道路體系 的中心，區(qū)域內有四條東西干道和三條南北干道，距機場約 30 分鐘車程，交通可達性好。 商務氛圍濃厚 ： 區(qū)域內聚集了在蓉 60%以上的外資機構 ， 40%以上的國內知名企業(yè)分公司或辦事機構 ， 05 年 各商業(yè)銀行省市級分行，證券、保險、信托等金融機構 72 家；各類律師、會計師事務所 54 家，具有高盈利性服務業(yè)的明顯聚集優(yōu)勢。 4. 開發(fā)優(yōu)惠 政策 成都市政府十分重視中央商務區(qū)的建設，要求高水平地完成規(guī)劃，政府重點投入基礎設施建設資金，完善周邊路網(wǎng)及市政配套設施建設，并正著手制訂 CBD建設的系列扶持政策，為 CBD 建設的投資者提供優(yōu)越的投資 環(huán)境。 擬實施的優(yōu)惠政策意向 包括： 控制審批高檔寫字樓、公寓、酒店等競爭性建設項目 ； 對部分基礎設施和公 益設施投資予以補償； 減免建設項目規(guī)費 ， 優(yōu)惠稅收 ， 扶持項目投資主體 。 （二）都市中心區(qū)商圈研究 1. 春熙路商圈 以市中心區(qū) 春熙路 步行街為中心，聚集各種類型的時尚服飾專賣店，代表并引領成都的購物休閑時尚。 伊藤洋華堂 、 太平洋百貨 、 王府井百貨 等 不可撼動的商業(yè)霸主地位決定了春熙路商圈的核心地位。 向東延伸，紅星路中段將成為春熙路步行系統(tǒng)中的一條街道，其地面部分將形成總面積達 16000 平方米左右的步行區(qū)域 ，把目前的春熙路商業(yè)步行區(qū)和大慈寺片區(qū)連接成一個整體，使商業(yè)層次全面提升，將彌補現(xiàn)有商圈在購物、景觀、生活上的不足。 2. 鹽市口商圈 成都百貨大樓以東，延伸至鹽市口，與上百年歷史的染房街相接，向北又與順城街相連。 該商圈內的 九龍廣場、 匯發(fā)摩爾、人民商場、仁和春天、北京華 聯(lián)等 以及多個寫字樓、酒店 ，使鹽市口商圈成為成都迄今為止最大的商業(yè)購物、休閑、 商務 辦公核心區(qū)域。 3. 人民南路 商圈 由人民南路一段、二段、三段及沿線“磨子橋 IT 一條街 ”、“ 領事館路餐飲一條街 ”、“ 人民南路酒吧一條街 ”等共同支撐 ， 以 商務辦公、酒店、高檔零售商業(yè)、 餐飲、娛樂、休閑 等 商業(yè)業(yè)態(tài) 為主，與春熙路和鹽市口 商圈 共同形成中心城區(qū)的商業(yè) 新格局。 第三部分 市場分析與項目定位 一、成都甲級寫字樓市場調研分析 二、 成都酒店式服務公寓市場 分析 三、成都高檔零售商業(yè)市場調研分析 四、 仁恒置地廣場項目市場定位 一、成都甲級寫字樓市場調研分析 （一）成都寫字樓區(qū)域概況及發(fā)展前景 寫字樓區(qū)域分布及發(fā)展前景 區(qū)域 代表樓盤 概況及發(fā)展前景 天府廣場和 順城街片區(qū) 城市之心 中環(huán)廣場 2020 年， 隨著人民中路二段實現(xiàn)雙向通車以及新天府廣場規(guī)劃和 CBD 建設方案的出臺， CBD 核心區(qū)建設進入火熱的階段。天府廣場 周邊 將來的辦公環(huán)境優(yōu)勢和充足的寫字樓供應，將引來更多國際級企業(yè)駐足投資 。 城南及延線片區(qū) 仁恒置地廣場 航天科技大廈 開行 國際廣場 隨著城市向東向南發(fā)展的進一步加快，沿城市主軸線人民南路及其延線的辦公物業(yè)的發(fā)展與 CBD 共同成為成都市商務辦公物業(yè)的主要供給區(qū)域，未來將成為城市新結構下的主要商務線。人民南路中軸線上高檔次社區(qū)中的商務辦公趨勢基本形成 。 東大街片區(qū) 東方廣場 天府時代 廣場 (九龍倉項目 ) 嘉里中心（香格里拉項目） 隨著城市經(jīng)濟的發(fā)展，東大街正在從傳統(tǒng)商業(yè)中心向商務區(qū)演變，主要規(guī)劃修建甲級辦公樓、一站式購物中心、精品旗艦店等，其開發(fā)的總建筑面積將近 30 萬平方米。東大街地理位置的優(yōu)越性已顯現(xiàn)出其良好的投資開發(fā)前景，是 CBD 區(qū)域內的一個值得關注的板塊 。 市場概況：核心區(qū)寫字樓 “ 越貴越好租 ” 。 核心區(qū) 頂級寫字樓的租售價格遠遠高于其他寫字樓，但其租售率卻也高于 其他寫字樓。 該區(qū)域內的高端寫字樓市場活躍，并且已經(jīng)出現(xiàn)了供不應求的狀況，隨著成都市經(jīng)濟的進一步發(fā)展，招 商引資的力度的不斷加大，將會有更多的有實力的企業(yè)進駐成都 CBD。 未來幾年內，甲級 寫字樓將會有較大的發(fā)展空間。 （二）現(xiàn)有中高檔寫字樓項目 成都現(xiàn)有中高檔寫字樓統(tǒng)計 名 稱 面積 （㎡） 投放時間 月租金 (元 /㎡ ) 每月物管 （元 /月 /㎡） 租用率 售價 （元 /㎡） 冠城廣場 50000 1999年底 90130 15 95% 10000 川信大廈 45000 1998年 3月 100120 15 95% 城市之心 （爛尾改） 35000 2020年 3月 90120 15 95% 12020 民興金融大廈 60000 1998年 5月 90110 15 90% 威斯頓聯(lián)邦 （爛尾改） 20180 2020年 5月 100130 15 98% 10000 時代廣場 49800 2020年 4月 80110 13 85% 80009000 中環(huán)廣場 （爛尾改） 50000 2020年 6月 80110 20% 開行國際大廈 54268 2020年 4月 15 10000― 13000 總 計 約 35萬 （三）未來甲級 寫字樓項目 未來 3年內竣工的甲級寫字樓調查統(tǒng)計 項目名稱 建筑面積 （㎡） 開發(fā)商 啟動時間 仁恒置地廣場 約 新加坡仁恒置地 2020年 8月 航天科技大廈 預計 6萬 四川航天管理局 2020年 7月 嘉里中心 預計 6萬 香港嘉里集團 2020年 天府時代中心 預計 6萬 香港九龍倉 2020年 9月 力寶大廈（爛尾改） 預計 5萬 印尼力寶集團 2020年 總計 約 30萬 （四）市場分析及前景展望 近 3 年市場投放量明顯增大 。 市場供給狀況 ： 2020 年～ 2020 年，成都甲級 寫字樓市場投放量達 15 萬平方米，今年內開工建設或陸續(xù)亮相的甲級寫字樓共六個。預計未來 3 年內，將新增 30 萬平方米的市場投放量。 市場需求狀況 ： 據(jù)估計，在 2020 年 — 2020 年之間，中央商務區(qū)核心區(qū)寫字樓的年需求量就將達到 10 萬平方米到 13 萬平方米，市場潛力巨大。 CBD 成投資熱點，寫字樓市場新格局日漸清晰。 成都 甲級辦公物業(yè)主要位于天府廣場、順城街區(qū)域及人民南路，但由于 CBD內土地資源有限，靠近 CBD 的人民南路沿線和 東大街區(qū)域 在未來的 3 年， 將成為寫字樓市場的新格局。 市場全面升級，更注重生態(tài)性、智能性 、國際化。 硬件方面 ： 新涌現(xiàn)出了一批高端寫字樓，如時代廣場、中環(huán)廣場、開行國際等，更加注重了硬件的全面提升，如車位的配置，電梯的速度、電梯的數(shù)量以及空調檔次等。 軟件方面 ： 這些項目也更注重與國際著名設計與物管顧問的戰(zhàn)略合作（如世邦魏理仕、宏騰國際、戴德梁行等），力圖實現(xiàn)服務與國際標準接軌。 新一代甲級寫字樓引領高端市場 。 現(xiàn)有中高檔寫字樓品質不容樂觀。第一代甲級寫字樓和爛尾新裝項目均在 建筑硬件上有先天不足，將在未來的市場競爭中逐漸落伍。 預計未來 3 年后， “ 仁恒置地廣場 ” 的頂級寫字樓，將連同香格里拉項目 、九龍倉項目等，實現(xiàn)與國際甲級寫字樓規(guī)范接軌，并成為引領成都市場的新一代甲級寫字樓。 高端市場客源良好 。 成都甲級寫字樓一直擁有良好的客源和較高的出租率，如川信大廈和冠城廣場的出租率均在 95％左右，且租金一直維持在 90～ 130 元之間。 今年以來，新增甲級寫字樓的出售價格出現(xiàn)了較大的上揚， 總體租金 逐步上揚 。 供需基本保持平衡，市場前景良好。 預計未來 3 年內成都將動工建設的甲級寫字樓項目共 6 個，有超過 35 萬平方米的總量投放，考慮到甲級寫字樓年需求的增長因素， 3 年后成都甲級寫字樓每年需求量預計在 12— 13 萬平方米。 可以預測：在未來的 3— 5 年，成都甲級寫字樓供求仍將基本保持平衡，市場前景良好。 投資基金看