【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 、居住 ” 四位一體的共同市場(chǎng)下，以 “ 度假養(yǎng)生 ”為引題 ,用 “ 一心四軸 ” 為項(xiàng)目結(jié)構(gòu)，針對(duì)地形、地貌特征，形成 “ 四軸三區(qū) ” 的系統(tǒng)布局。 (五 ) 規(guī)劃布局建議 一心四園三區(qū)： 1. 一 心：溫泉療養(yǎng)區(qū) 2. 四園：運(yùn)動(dòng)休閑園、農(nóng)業(yè)觀光園、農(nóng)家樂(lè)主題休閑園、風(fēng)情商業(yè)休閑園 3. 三區(qū)：溫泉養(yǎng)生區(qū)，休閑觀光區(qū)、度假養(yǎng)生居住區(qū) 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃書(shū) 第 13 頁(yè) 共 32 頁(yè) (六 ) 價(jià)值創(chuàng)造 三大價(jià)值鏈： 1. 第一價(jià)值鏈：低密度別墅類居住產(chǎn)品 形態(tài) 2. 第二價(jià)值鏈：以水環(huán)境、花木資源構(gòu)造的景觀環(huán)境 3. 第三價(jià)值鏈：以溫泉為主體的 養(yǎng)生、 運(yùn)動(dòng)、休閑、觀光系列配套 ? 以龍湖“滟瀾山、花盛香緹” 低密度別墅產(chǎn)品為參照座標(biāo)，塑造本項(xiàng)目在鄭州、許昌市場(chǎng)上的巨大差異化品質(zhì)優(yōu)勢(shì)。 ? 以龍湖“滟瀾山、花盛香緹”的環(huán)境景觀為參照座標(biāo)，以水環(huán)境為核心，以花木資源為要素，在中原腹地創(chuàng)造獨(dú)特的景觀環(huán)境。 ? 除溫泉形成的核心配套之外，增加必要的商業(yè)配套，增加 迷你高爾夫、網(wǎng)球 等 高端運(yùn)動(dòng)配套，增加農(nóng)家樂(lè)、觀光農(nóng)園、觀光花園等生態(tài)旅游配套。 (七 ) 各類物業(yè)區(qū)位 規(guī)劃及 設(shè)計(jì)指標(biāo)（參考） 1. 各項(xiàng) 基礎(chǔ) 指標(biāo) 1) 項(xiàng)目用地： 1036 畝 2) 建成區(qū)占地：約 130 畝 3) 規(guī)劃范圍：約 900 畝 4) 擬 擴(kuò)大的規(guī)劃范圍：約 1000 畝 （租地） 5) 建筑容積率： 6) 項(xiàng)目待建 規(guī)劃建筑面積：約 32 萬(wàn)㎡ 2. 溫泉養(yǎng)生區(qū) （東區(qū)及湖面周邊） （ 除已建成營(yíng)業(yè)的（現(xiàn)狀） 100 余畝用地，建筑面積 57792 平方米之外 ） ，用地約 200 畝 建筑面積約 6萬(wàn)㎡（ ） ? 五星級(jí)度假酒店－－度假屋 （獨(dú)棟別墅） 5 萬(wàn)㎡ ? 國(guó)際 SPA 養(yǎng)生館：（ ） 2 萬(wàn)㎡ 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃書(shū) 第 14 頁(yè) 共 32 頁(yè) 意向空間及 參考座標(biāo) 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃書(shū) 第 15 頁(yè) 共 32 頁(yè) 此外：在建成區(qū)（現(xiàn)狀） 100 余畝用地上 規(guī)劃并 增加 設(shè)計(jì) ? 恒溫游泳館（含室內(nèi)器械 運(yùn)動(dòng) ） 約 5000 ㎡ ? 養(yǎng)生論壇（會(huì)議中心） 約 5000 ㎡ ? 產(chǎn)權(quán)式 度假 酒店：（ 六至八層電梯 洋房 ） 約 萬(wàn)㎡ 意向空間及參考座標(biāo) 3. 度假、養(yǎng)生居住區(qū) （西 區(qū)、北部片區(qū)） 用地約 630 畝 ，建筑面積約 32 萬(wàn)㎡ （ 容積率 約 ） ? 幼托、管理用房 及其他功能配套 約 5000 ㎡ ? 度假屋：（ villa 洋房 層）： 約 萬(wàn)㎡ ? 休閑養(yǎng)生館：（ 層）： 約 萬(wàn)㎡ ? 度假養(yǎng)生公寓：（電梯 洋房 1012層） 約 萬(wàn)㎡ 4. 主題休閑園區(qū)（ 1035畝外部片區(qū)） 用地約 1000畝 ，建筑面積約 10000㎡ 1) 運(yùn)動(dòng)休閑： ? 迷你高爾夫 用地約 100畝 ? 鄉(xiāng)村馬術(shù)： 用地約 150畝 ? 網(wǎng)球 用地約 50畝 2) 農(nóng)業(yè)觀光： 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃書(shū) 第 16 頁(yè) 共 32 頁(yè) ? 農(nóng)家樂(lè)村寨 用地約 100畝 ? 觀光花園、觀光果園、 用地約 600畝 意向空間及參考座標(biāo) 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃書(shū) 第 17 頁(yè) 共 32 頁(yè) 五、 產(chǎn)品 建議 (一 ) 產(chǎn)品 目標(biāo)市場(chǎng)定位 1. 以鄭州為核心，中原地區(qū)為主打區(qū)域的旅游度假地產(chǎn)消費(fèi)純投資市場(chǎng) 2. 以許昌、鄢陵第一居所居住品質(zhì)升級(jí)的中高端消費(fèi)市場(chǎng) 3. 以鄭州為主導(dǎo)點(diǎn)，許昌、鄢陵為緩沖帶、周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)為輻射面的休閑、養(yǎng)生度假類物業(yè)的需求市場(chǎng)。 (二 ) 產(chǎn)品 形態(tài) 定位 低密度別墅類度假物業(yè) 1. 滿足溫泉資源經(jīng)營(yíng)及市場(chǎng)投資需求的酒店、度假公寓產(chǎn)品 2. 滿足居住品質(zhì)升級(jí)需求的洋房、聯(lián)排、獨(dú)棟產(chǎn)品 3. 滿足 5+2 度假模式及中長(zhǎng)期養(yǎng) 生需求的洋房、聯(lián)排、獨(dú)棟產(chǎn)品 4. 除溫泉形成的核心配套之外，增加必要的商業(yè)配套，增加迷你高爾夫、網(wǎng)球等高端運(yùn)動(dòng)配套，增加農(nóng)家樂(lè)、觀光農(nóng)園、觀光花園等生態(tài)旅游配套產(chǎn)品。 產(chǎn)品參照 1. 以龍湖“滟瀾山、花盛香緹” 低密度別墅產(chǎn)品為參照座標(biāo)，塑造本項(xiàng)目在鄭州、許昌市場(chǎng)上的巨大差異化品質(zhì)優(yōu)勢(shì)。 2. 以龍湖“滟瀾山、花盛香緹”的環(huán)境景觀為參照座標(biāo)，以水環(huán)境為核心，以花木資源為要素，在中原腹地創(chuàng)造獨(dú)特的景觀環(huán)境。 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃書(shū) 第 18 頁(yè) 共 32 頁(yè) 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃書(shū) 第 19 頁(yè) 共 32 頁(yè) (三 ) 產(chǎn)品開(kāi)發(fā)面積配比 物業(yè)形態(tài)規(guī)劃 數(shù)量 (㎡ ) 比例 備注 度假住宅 洋房 80040 25% 獨(dú)棟 48024 15% 聯(lián)排 39% 產(chǎn)權(quán)酒店 10% 小高層公寓 32020 10% 商業(yè)及配套 5000 2% 會(huì)所、商業(yè)、等配套 住宅（含酒店）小計(jì) (四 ) 產(chǎn)品面積 配比 產(chǎn)品形態(tài) 房型 建筑面積 (m2) 面積期間 (m2) 面積合計(jì) (m2) 面積配比 產(chǎn)權(quán)酒店 單房（廳臥合一） 50 177。 5 30% 一房一 廳 60 50% 兩房一衛(wèi) 70 10% 兩房?jī)尚l(wèi) 80 10% 合計(jì) 小高層公寓 單房（廳臥合一） 50 177。 5 10% 一房一廳 60 30% 兩房一衛(wèi) 70 20% 兩房?jī)尚l(wèi) 90 30% 小三房 105 5% 三房 120 3% 四房及以上 170 177。 5 2% 合計(jì) 32020 低密度溫泉?jiǎng)e墅 聯(lián)排 180 177。 20 60% 200 40% 合計(jì) 洋房 70 177。 10 16008 20% 80 24012 30% 100 24012 30% 120 16008 20% 合計(jì) 80040 小類獨(dú)棟 250 177。 20 24024 50% 獨(dú)棟 300 177。 100 24000 50% 合計(jì) 48024 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃書(shū) 第 20 頁(yè) 共 32 頁(yè) (五 ) 產(chǎn)品銷售價(jià)格建議 1. 鄭州 、許昌中高端物業(yè)的價(jià)格狀況 許昌區(qū)域板塊的價(jià)格狀況 許昌中高端物業(yè)的銷售價(jià)格 鄭州高端物業(yè)的銷售價(jià)格 區(qū)域 銷售均價(jià) 項(xiàng)目 銷售均價(jià) 項(xiàng)目 銷售均價(jià) 市中心老城區(qū) 2900 元 /㎡ 帕拉帝奧 2700 元 /㎡ 甲六院 1100014000 元 /㎡ 城南板塊 2150 元 /㎡ 龍湖灣 3000 元 /㎡ 大河龍城 8500— 9000 元 /㎡ 西城板塊 2700 元 /㎡ 健發(fā)御園 3500 元 /㎡ 綠城百合公寓 65008000 元 /㎡ 北城板塊 2700 元 /㎡ 濱河名郡 3200 元 /㎡ 溫哥華廣場(chǎng) 元 /㎡ 東城板塊 26003500 元 /㎡ 2. 中高端物業(yè)的市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力評(píng)估 行業(yè) 級(jí)別 年收入（萬(wàn)） 月均收入（元） 月均總收入 月供額（元） 能承擔(dān)物業(yè)的總價(jià) (元 ) 許昌市 金融業(yè) 行長(zhǎng) 15 12500 25000 10000 1075462 副職 12 10000 20200 8000 860369 中層 8 6667 13333 5333 573579 電力業(yè) 高管 20 16667 33333 13333 1433949 中層 8 6667 13333 5333 573579 房地產(chǎn)業(yè) 總經(jīng)理 15 12500 25000 10000 1075462 副總 10 8333 16667 6667 716974 中層 8 6667 13333 5333 573579 電信、移動(dòng)業(yè) 高層 20 16667 33333 13333 1433949 教師業(yè) 特級(jí)教師 6 5000 10000 4000 430185 高級(jí)教師 3750 7500 3000 322638 優(yōu)秀教師 2917 5833 2333 250941 煙草業(yè) 高層 20 16667 33333 13333 1433949 中層 10 8333 16667 6667 716974 職工 6 5000 10000 4000 430185 公務(wù)員 市級(jí)領(lǐng)導(dǎo) 9 7500 15000 6000 645277 副市級(jí)領(lǐng)導(dǎo) 8 6667 13333 5333 573579 正縣級(jí)領(lǐng)導(dǎo) 6 5000 10000 4000 430185 正科級(jí)領(lǐng)導(dǎo) 5 4167 8333 3333 358487 鄢陵縣 金融業(yè) 行長(zhǎng) 8 6667 133