【文章內(nèi)容簡介】 04 萬平方米，比上年增長 %，增幅比 111 月份回落 個百分點，比 2020 年回落 個百分點；其中，住宅銷售面積增長 2%，辦公樓銷售面積增長 %，商業(yè)營業(yè)用 房銷售面積下降 %。商品房銷售額 64456 億元，增長 10%，增速 比 111 月份提高 個百分點，比 2020 年回落 個百分點；其中，住宅銷售額增長 %，辦公樓銷售額增長 %，商業(yè)營業(yè)用房銷售額增長 %。 在 2020 年 13 月份，商品房銷售面積 20898 萬平方米，同比增長 %， 增速比 12 月份回落 個百分點；其中，住宅銷售面積增長 %，辦公樓銷售面積增長 %，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長 %。商品房銷售額 13992 億元，增長 %，增速比 12 月份回落 個百分點；其中，住宅銷售額增長 %，辦公樓銷售額增長 %，商業(yè)營業(yè)用房銷售額增長 %。 2020 年，東部地區(qū)商品房銷售面積 53224 萬平方米，比上年增長 %，增速比 111 月份提高 個百分點；銷售額 38413 億元，增長 %，增速提高 個百分點。中部地區(qū)商品房銷售面積 30140萬平方米，增長 2%，增速回落 個百分點；銷售額 13020 億元，增長 %，增速回落 個百分點。西部地區(qū)商品房銷售面積 27940 萬平方米，下降 %，降幅擴大 個百分點；銷售額 13023 億元，增長 %，增速回落 個百分點。 我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展從起步到現(xiàn)在不過 30 多年時間，然而成就巨大，在這 30 多年發(fā)展歷程中房地產(chǎn)業(yè)不僅在很大程度上拉動了國民經(jīng)濟的發(fā)展，同時也為城鎮(zhèn)居民住房條件的改善做出了巨大的貢獻(xiàn)。關(guān)于我國房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀有以下幾點： ①總體規(guī)模呈上升趨勢 房地產(chǎn)投資的總 體規(guī)模逐年擴大，投資金額占全社會固定資產(chǎn)總投資比重不斷增加。自 1998 年我國房地產(chǎn)開發(fā)投資額的 億元，到 2020 年的 億元，房地產(chǎn)開發(fā)投資額每年平均增長 1300 多億元，投資增長速度快。房地產(chǎn)開發(fā)投資金額占全社會國民生產(chǎn)總值的比例也不斷增加，投資力度越來越大。 2020 年，我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一個轉(zhuǎn)折點，房地產(chǎn)市場開始出現(xiàn)低迷現(xiàn)象，但通 過一系列出臺的宏觀調(diào)控政策的刺激， 2020 年我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)強烈反彈，據(jù)統(tǒng)計， 2020 年全國商品房成交金額高達(dá) 億 元，比去年上漲 %， 2020 年房地產(chǎn)市場依然火爆，部分地區(qū)甚至出現(xiàn)土地財政現(xiàn)象。 2020 年以來，國家出臺了一系列的調(diào)控政策，使得房地產(chǎn)上漲趨勢放緩。 ②區(qū)域間發(fā)展不平衡，存在很大地區(qū)差異 主要表現(xiàn)在： 1）東部地區(qū)房地產(chǎn)市場起步較早，東西部經(jīng)濟發(fā)展水平有差異，在房屋竣工面積和房屋施工面積等方面，東部地區(qū)占有很大比例； 2）相比全國的其他地區(qū)，中部的增長速度明顯較高； 3）地區(qū)間差距正逐步縮小。 ③房價居高不下 自 2020 年未開始，我國房地產(chǎn)價格一路飆升， 2020 年底市場交易開始出現(xiàn)有價無市的現(xiàn) 象， 2020 年房地產(chǎn)市場狀況急轉(zhuǎn)而下，房市低迷。房地產(chǎn)市場的低谷給部分地區(qū)帶來了一定金融沖擊，在國家進(jìn)行相關(guān)房地產(chǎn)政策的調(diào)整之后， 2020 年我國房市出現(xiàn)了嚴(yán)重的反彈，房價急劇飆升，直至 2020 年底。進(jìn)入 2020 年，國家頻頻出臺各種房地產(chǎn)政策，房地產(chǎn)價格的上漲幅度得到控制，一些地區(qū)甚至出現(xiàn)了降價的趨勢。 ④房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)性矛盾突出 近年來別墅和高檔公寓的開發(fā)面積和投資金額在我國房地產(chǎn)開發(fā)投資中所占比重不斷攀升，而用于解決廣大低收入者住房問題的經(jīng)濟適用房所占比例卻逐年下降。另外，商業(yè)營業(yè)用房及其他房地 產(chǎn)的 投資金額和開發(fā)面積居高不下，加大了商業(yè)經(jīng)營成本和通貨膨脹的壓力，使得合理住房需求得不到保障，高檔住宅卻無人問津。經(jīng)濟適用房方面：從 1998 年至今，經(jīng)濟適用房不但在開發(fā)面積逐年萎縮，而且在出售方面也很不規(guī)范：一些真正具有住房需求的低收入群體往往申購不到經(jīng)濟適用房，間接的加劇了我國住房市場的緊張局面。 c. 我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)存問題研究 1998 年房改至今，我國已經(jīng)初步建立了適合國情的城鎮(zhèn)住房政策體系。但由于住房體系不夠完善、市場失靈以及過度投機等不利因素的存在，在房地產(chǎn)市場不斷發(fā)展過程中，諸多弊病和矛 盾也隨之暴露出來。 ① 土地出讓市場尋租行為嚴(yán)重 土地本身是經(jīng)濟發(fā)展的重要資源，而因其稀缺性又決定了它是可以獲得高額利潤的資源。馬克思曾經(jīng)說過：“有百分之十的利潤，資本就蠢蠢欲動了；有百分之百的利潤，資本就忘乎所以了；有百分之三百的利潤，那么上絞刑架的事情都干得出來?！币虼双@得土地是房地產(chǎn)開發(fā)的首要也是最關(guān)鍵環(huán)節(jié)，它將為開發(fā)商獲利打下堅實的基礎(chǔ)，換句話說，只要開發(fā)商能夠獲得質(zhì)高、價低的土地，則其獲利的結(jié)果將是毋庸置疑。而作為土地出讓市場中唯一的“買入”與“賣出”者 —— 地方政府，利用其壟斷地位，為尋租行為的產(chǎn) 生制造了肥沃的土壤。因此土地出讓市場的土地違法事件在近幾年來也是層出不窮，屢見不鮮。據(jù)國土資源報記載， 2020 年至 2020 年我國土地市場治理整頓期間，各地自查結(jié)果顯示：違規(guī)低價出讓土地 2065 件，涉及 金額達(dá) 億元；超范圍劃撥供地 2695 件，涉及金額 達(dá)億元；土地“招拍掛”改協(xié)議的 2254 件，涉及金額達(dá) 42 億元；擅自減免土地出讓金 3108 件，涉及金額達(dá) 億元；欠繳土地出讓金 14355 件，涉及金額達(dá) 億元。近幾年來由于我國土地督查事業(yè)和制度的發(fā)展 ，土地出讓市場的違法、違規(guī)行為雖然有所減少，但問題依舊嚴(yán)重，不容懈怠。當(dāng)今中國土地問題已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了土地作為經(jīng)濟發(fā)展要素本身多具有的意義，它越來越多地引發(fā)了令眾人關(guān)注的社會問題。 ②城市房價上漲過快 2020 年“兩會”期間，高房價問題曾經(jīng)被人大代表、政協(xié)委員們屢屢提及，并引發(fā)熱議。因為高房價，北京、上海、深圳等一線城市已經(jīng)出現(xiàn)了“膠囊公寓”、“蛋形蝸居”、“集裝箱住房”等讓人匪夷所思的“微縮式”居住場所，這些居住場所的圖片通過網(wǎng)絡(luò)熱傳，受到廣大網(wǎng)民的關(guān)注，在熱烈探討此種新鮮事物出現(xiàn)的同時無不帶有對現(xiàn)今高房 價的絲絲無奈。從 2020 年 1 月中央下發(fā)“國十一條” 開始，“國四條”、“國十條”、“限貸令”、“限購令”、“限外令”等房地產(chǎn)調(diào)控政策密集出臺，雖然至 12 月房價同比漲幅逐月回落，但國家統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù)表明， 2020 年全國商品房銷售面積 億平方米，同比增長 %，商品房銷售額為 萬億元，同比增長 %，房地產(chǎn)市場總體呈現(xiàn)“量價齊升”態(tài)勢。 按照經(jīng)濟學(xué)的供求理論和房地產(chǎn)市場經(jīng)濟理論所述，在需求一定的條件下，供給增加，商品價格下降。但以上數(shù)據(jù)確表明，近幾年隨 著城市房地產(chǎn) 開發(fā)用地的增加，城市房價也在同步上漲，該結(jié)果令人匪夷所思?；蛘哂腥藭f，我國經(jīng)濟的高速發(fā)展，必然加快城市化進(jìn)程，從而會使得人們對住房需求的增加，也就是說這種需求是剛性的，呈上升趨勢，這種說法也存在其合理性，但需求的剛性也并不足表明供給不足。商品房的空置問題就足以證明這一點，據(jù)近期國家電網(wǎng)公司在全國 660 個城市的調(diào)查顯示，有高達(dá) 6540 萬套住宅電表連續(xù)六個或以上讀數(shù)為零， 6540 萬套房子按照每戶家庭 3 人計算約可供 2 億人居住，每年我國從農(nóng)村轉(zhuǎn)移至城市的人口約為 1000 萬，如果按此計算， 6540 萬套住房，可供我國 20 年的城市化進(jìn)程的住房需求。大量房屋的空置足以支撐，我國房地產(chǎn)市場并不完全是供不需求，從而導(dǎo)致房價上漲，而預(yù)示著房價高漲另有幕后推手。根據(jù)國際標(biāo)準(zhǔn)，連續(xù)六個月電表讀數(shù)為零則將該住房界定為投機，我國房地產(chǎn)市場的投機行為可見一斑。 ③銀行承擔(dān)金融風(fēng)險過大 房地產(chǎn)行業(yè)是一個資金密集型行業(yè)，為了使得企業(yè)得以順利運營，融資也就成了開發(fā)商所要面臨的關(guān)鍵問題。在我國金融市場發(fā)展尚未成熟、融資渠道略顯單一的情況下，銀行貸款也就成了房地產(chǎn)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)的救命稻草。根據(jù) 2020 年上市房地產(chǎn)公司披露的 中期業(yè)績報告廣發(fā)證券行業(yè)分析人士指出，今年上半年，我國房地產(chǎn)企業(yè)平均資產(chǎn)負(fù)債率為 %，創(chuàng)下近 5 年來的新高點。 房地產(chǎn)開發(fā)對銀行信貸具有較高的依賴性，雖然國內(nèi)貸款占房地產(chǎn)開發(fā)資金的比重近年來呈現(xiàn)穩(wěn)中有降的趨勢，但自籌資金和其他資 金的比重卻呈現(xiàn)出穩(wěn)中上升的趨勢。而自籌資金可以說是間接來自銀行，即自籌資金主要是通過商品房銷售收入轉(zhuǎn)變而來的，而這部分資金主要是來自個人購房的按揭貸款，如按目前不低于 30%的首付比例計算，房地產(chǎn)開發(fā)商的自籌資金中的 70%同樣來自銀行。同時定金及預(yù)付款中有 30%來自銀行 貸款，因此以此粗略計算，房地產(chǎn)開發(fā)資金中銀行貸款所占比重在 55%以上。然而，作為房地產(chǎn)企業(yè)另一種資金來源的外資投資，其資金來源通常是房地產(chǎn)基金占 40%，私募基金占 40%，銀行貸款占 20%，同樣無法離開銀行貸款的支撐。由此可見，銀行信貸在支持我國房地企業(yè)發(fā)展的同時也積累了巨大的潛在風(fēng)險。我國房地產(chǎn)市場一旦從繁榮走向衰退 ,就必然導(dǎo)致整個金融體系的癱瘓 ,進(jìn)而影響整個國民經(jīng)濟的發(fā)展。 ④ 住房供給結(jié)構(gòu)扭曲 住房的供給離不開土地的供給和住房的建設(shè)這兩個要素，在我國土地由于實行公有制，土地的供給量一直由政府嚴(yán)格 把控，而對于房屋的建設(shè)，政府則采取較為開放和自由的政策，并且對房價的控制是比較寬松的。在地價上漲的背景下催生了房價的上漲，開發(fā)商在追求低成本、高收益的前提下，在房屋的建設(shè)方面自然選擇了高回報的中高端商業(yè)住宅、商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓以及工業(yè)房地產(chǎn)，明顯壓縮了普通住房、經(jīng)濟適用房和廉租房的供給量，這樣就導(dǎo)致了目前我國房地產(chǎn)市場的住房供給結(jié)構(gòu)發(fā)生了扭曲。 目前我國房地產(chǎn)市場住房供給保障性住房所占比重較低，中高端商業(yè)住宅所占比重較高，充分反映出住房供給結(jié)構(gòu)存在著比較明顯的 扭曲態(tài)勢。在這種扭曲狀態(tài)下，一方面市場根本無法滿足 中低收入人群對住房的剛性需求，另一方面中高端商業(yè)住宅居高不下的價格，催生了房地產(chǎn)市場的泡沫。因此，調(diào)整房地產(chǎn)市場的住房供給結(jié)構(gòu)扭曲問題對于我國房地產(chǎn)市場持久發(fā)展來說迫在眉睫。 ⑤租賃市場活力不足 任何一個健康發(fā)展的住房市場，都是由買賣和租賃兩個市場共同構(gòu)成的，如若缺少租賃市場的支持，則市場必然只由買賣市場單獨支撐，如此長此以往的發(fā)展下去必須會給房地產(chǎn)市場帶來不安定因素，最終引發(fā)房地產(chǎn)市場破壞性的災(zāi)難。而目前我國的住房市場所正面臨的就是此種局面，住房市場中買賣市場空前高漲，而租賃市場卻冷淡如霜。我國房地產(chǎn)租 賃市場主要存在幾大問題： 租賃市場法律法規(guī)不健全。 租賃市場管理混亂，管理人員工作方法老舊，效率不高。 從事房屋租賃業(yè)務(wù)的工作人員素質(zhì)普遍不高。 房屋中介機構(gòu)數(shù)量龐大卻不成規(guī)模，且存在誠信問題。 中介機構(gòu)所能提供的服務(wù)還較為初級，不成體系。搞活租賃市場，不僅可以進(jìn)一步滿足中低等收入階層群眾的有效需求，而且可以提高人民的居住水平，同時解決我國目前房地產(chǎn)市場中的存在大量空置存量房問題，為房地產(chǎn)市場住房供給量的增加另辟新徑。因此，發(fā)展房地產(chǎn)租賃市場是促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康、穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵之所在。 ⑥ 住房的租金回報率過低 如果一套住房能夠獲得穩(wěn)定的，大約在 %以上的年租金回報率，那么，這套住房還有投資的價值，長期擁有還是有利可圖，否則 就存在住房泡沫。但是，現(xiàn)在全國范圍內(nèi)住房的租金回報率可能都達(dá)不到這個標(biāo)準(zhǔn)，尤其是在大中型城市這個比率更低。國際上住房的年租金回報率一般在 5%10%左右。以北京市為例，一套 100 萬元的二手房，每月的租金也就在 2020 元左右，年租金收益在 萬元左右，那么年租金回報率才 %。同時以靜態(tài)貨幣價格計算， 100/=40，也就是說 40 年的租金才能收回住房成本。這還沒有 計算貨幣的貼現(xiàn)率和貨幣通貨膨脹，如果計算這些相關(guān)因素，估計得 70 年才能收回成本。中國市場上的住房現(xiàn)在基本沒有投資價值，現(xiàn)在號稱買房為了投資的，實際上都是在投機，是為了賺取房價上漲的差價，因此，他們基本上是在空置住房，等待房價上漲，造成社會資源的極大浪費。 ⑦ 房地產(chǎn)市場監(jiān)管體系不夠完善，制度改革有待深化 由于國內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了將近 10 年的繁榮時期，因此導(dǎo)致了很多原本其他行業(yè)的企業(yè)轉(zhuǎn)型進(jìn)入到房地產(chǎn)行業(yè)，這就導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)水平的參差不齊，現(xiàn)有的很多房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟實力和市場競爭能力不強，為了應(yīng)對競爭激烈的房 地產(chǎn)市場，它們在很多方面投機取巧，擾亂市場秩序，交易行為不規(guī)范、合同欺詐、物業(yè)管理違法、違規(guī)的行為時有發(fā)生，房地產(chǎn)市場的監(jiān)管體系有待進(jìn)一步完善。此外，房地產(chǎn)市場的服務(wù)體系還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能夠滿足住戶的需求，中介服務(wù)也存在很多問題，很多家庭住房比較困難，適合我國國情的制度改革有待進(jìn)一步深化。 中國房地產(chǎn)最嚴(yán)重的問題 房價問題 1998 年住房制度改革以來，住房旺盛的需求持續(xù)地迸發(fā)出來。近年來，我國商品住宅價格普遍上漲較快，某些城市的房價甚至出現(xiàn) “飛漲”，房價的急速上漲已經(jīng)成為籠罩在社會大眾心頭的巨大陰 影。房地產(chǎn)價格持續(xù)穩(wěn)定上漲，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過一般人所能承受的經(jīng)濟能力。特別是一些弱勢群體即低收入的困難家庭需要住房，但因房價之高而無力購買。過高的房價已經(jīng)超出社會經(jīng)濟系統(tǒng)和大眾心理系統(tǒng)的承受能力，最終會影響到經(jīng)濟的穩(wěn)定乃至社會的穩(wěn)定?！胺康禺a(chǎn)泡沫”、“房價虛高”等詞不斷出現(xiàn)