【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 浦東新區(qū)目前已在經(jīng)營(yíng)和在建的大賣場(chǎng)共有 7 家：浦建路楊高路路口的易初蓮花；浦電路的綠凱大型超市；金橋的家樂(lè)福超市；川沙 14 的農(nóng)工商超市；花木麥德龍；正大廣場(chǎng)的易初蓮花；昌里地區(qū)的樂(lè)購(gòu)超市。按大賣場(chǎng)每處可服務(wù) 25 萬(wàn)人口計(jì)算，目前這一供應(yīng)量已基本能滿足未來(lái)五年內(nèi)因人口增長(zhǎng)而帶來(lái)的需求。 周邊商業(yè)地塊成交情況 (略 ) 結(jié)論 浦東陸家嘴因正大的竣工在商業(yè)供應(yīng)面積上超過(guò)了浦西四大商業(yè)街區(qū)。因此，該區(qū)域內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)將更為激烈。另一方面，浦西商業(yè)街區(qū)仍保持傳統(tǒng)的商業(yè)優(yōu)勢(shì)，無(wú)論商業(yè)氛圍、商業(yè)設(shè)施 齊全性均優(yōu)于浦東。這些優(yōu)勢(shì)決定了浦西主要商業(yè)街區(qū)在未來(lái)幾年內(nèi)的租金水平仍將高于陸家嘴地區(qū)。 本地塊之地理位置相對(duì)于目前陸家嘴的成熟商業(yè)區(qū) 新上海商業(yè)城較偏，商業(yè)積聚性差，因此，不適宜發(fā)展大型百貨店。 餐飲業(yè)由于對(duì)地理位置的要求相對(duì)不高，且生存力較強(qiáng)。同時(shí)，未來(lái)陸家嘴美食城的拆除后，該地區(qū)將缺乏較為集中的餐飲區(qū)。未來(lái)，隨著陸家嘴高檔住宅區(qū)的成形以及辦公區(qū)的成熟發(fā)展，現(xiàn)有餐飲設(shè)施將無(wú)法滿足未來(lái)的需求。因此，本地塊可適當(dāng)發(fā)展餐飲娛樂(lè)業(yè)。 由于正大廣場(chǎng)內(nèi)設(shè)有大賣場(chǎng)，而本地塊距正大僅 10 分鐘路程；并且本地塊之交通便捷 性亦不如正大廣場(chǎng)。因此， 我們 認(rèn)為該地塊不適宜再開(kāi)發(fā)一個(gè)大賣場(chǎng)。 15 正大廣場(chǎng) 華潤(rùn)時(shí)代廣場(chǎng) 第一八佰伴開(kāi)業(yè)時(shí)間2 0 0 2 /7 1997 1995位置陸家嘴銀城西路 張楊路、浦東南路 張楊路、浦東南路建筑面積 / 層數(shù)240000/12 57000/10 108000/12經(jīng)營(yíng)模式超大型購(gòu)物中心購(gòu)物中心 ( 以服飾為主 ) 百貨店 ( 自營(yíng) )內(nèi)容1 2 樓：世界頂級(jí)品牌；3 樓：新潮男裝； 4樓：高檔商品； 5樓：美食天地； 6樓：購(gòu)物樂(lè)園；7 樓：中國(guó)城；8 樓：娛樂(lè)天地；9 樓：會(huì)員俱樂(lè)部；10 樓：多功能會(huì)議廳品牌服飾、運(yùn)動(dòng)服飾、牛仔服飾、休閑餐飲、兒童天地家居廣場(chǎng)、汽車展示、餐飲、男女服飾、休閑服飾、工藝品、日用品、家電、超市、兒童天地、美食廣場(chǎng)、娛樂(lè)中心目標(biāo)顧客 高收入人士 中高收入人士 普通大眾配比 :零售比例 60% 70% 72%餐飲比例 15% 18% 20%娛樂(lè)比例 25% 12% 8%租金范圍 美元 / 平方米 / 天 5 美元 / 平方米/ 天20% 25%( 扣率 )定位 高檔 中高檔 大眾營(yíng)運(yùn)狀況 ( 2 0 0 1 ) 招商中 出租率 90% 左右 年?duì)I業(yè)額 1 2 . 9 7 億元二 、 競(jìng)爭(zhēng) 項(xiàng)目 分析 大型購(gòu)物商場(chǎng) 分析 目前浦東陸家嘴地區(qū)已有三家大型的購(gòu)物廣場(chǎng)商場(chǎng)，它們分別是正大廣場(chǎng)、華潤(rùn)時(shí)代廣場(chǎng)及第一八佰伴商廈，三家商場(chǎng)建筑面積總計(jì)將近 40 萬(wàn)平方米，如此大的體量將對(duì)未來(lái)本項(xiàng)目可能之商業(yè)物業(yè)產(chǎn)生強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)壓力。 購(gòu)物廣場(chǎng)商廈一覽表 (浦東 ) 這三家商場(chǎng)在經(jīng)營(yíng)上可謂各具特色且各自定位不同。從目前營(yíng)運(yùn)狀況看，八佰伴經(jīng)營(yíng)狀況良好，營(yíng)業(yè)收入歷年遞增， 2020 年達(dá) 億元，這主要是由于其地處陸家嘴商業(yè)相對(duì)集中、發(fā)展較為成熟 的新 16 道順射箭館 源深體育中心 申虎健身中心 名人苑康樂(lè)中心位置 張楊路、浦東南路 浦東南路、源深路 張楊路、浦東南路 張楊路、德平路面積 850 40000 1000 10000內(nèi)容 射箭空手道、有氧操、籃球、乒乓球、健身房、羽毛球、網(wǎng)球、桌球 有氧操、器材健身溜冰場(chǎng)、保齡球館、網(wǎng)球場(chǎng)、游泳館目標(biāo)顧客 學(xué)生、年輕白領(lǐng) 學(xué)生、年輕白領(lǐng) 年輕白領(lǐng) 住宅配套項(xiàng)目租金 約 6 元 / 平方米 / 天 自營(yíng) 約 元 / 平方米 / 天 自營(yíng)定位 大眾 大眾 中檔 中高檔消費(fèi) 50 元 / 位 80 元 / 位 1800 元 / 位 / 年 120 元 / 位上海商業(yè)城，且面向大眾化的消費(fèi)。 未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)方面，隨著正大廣場(chǎng)的開(kāi)業(yè)將給這兩家商場(chǎng)帶來(lái)較大的競(jìng)爭(zhēng)壓力。同時(shí)，它也將成為本項(xiàng)目未來(lái)可能的最大競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。正大廣場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)在于其優(yōu)越的地理位置和超大的規(guī)模： 首先，正大廣場(chǎng)地處銀城西路與世紀(jì)大道相交之交通樞紐地段，緊臨陸家嘴地鐵站，交通可達(dá)性高，有利于吸引人流。 其次， 24 萬(wàn)平方米的超大規(guī)模決定了其覆蓋面之廣，其商圈范圍不僅包括浦東地區(qū)，甚至輻射浦西部分區(qū)域。 同時(shí)，如此規(guī)模決定了其商場(chǎng)內(nèi)配置內(nèi)容之齊全性。這一包羅萬(wàn)象，應(yīng)有盡有的經(jīng)營(yíng)方式之優(yōu)勢(shì)在于可以滿足不同消 費(fèi)者對(duì)各式消費(fèi)內(nèi)容的需求。而其最大的弱點(diǎn)在于難以“?！倍熬?。 健身場(chǎng)所分析 運(yùn)動(dòng)健身中心一覽表 (浦東 ) 目前浦東運(yùn)動(dòng)健身中心主要有四家，其中道順射箭館、申虎健身中心都屬于小體量的主題性場(chǎng)館，面積在 1000 平方米左右，經(jīng)營(yíng)狀 17 況一般。而名人苑康樂(lè)中心實(shí)際上是名人苑住宅項(xiàng)目的配套，更多的是作為住宅銷售部分的賣點(diǎn)在操作，且距離陸家嘴核心地區(qū)較遠(yuǎn)。目前真正意義上對(duì)本項(xiàng)目后館部分較有威脅的只有源深體育中心，作為上海市級(jí)的三大體育場(chǎng)館之一，其硬件設(shè)施較為完善，但由于是國(guó)營(yíng)企業(yè)，目前在軟件及服務(wù)方面尚有不足之 處，無(wú)法滿足白領(lǐng)及中、高收入者對(duì)這方面的要求，也為 本 項(xiàng)目未來(lái)的發(fā)展留了很大的市場(chǎng)空間。 餐飲娛樂(lè)中心 分析 目前浦東尚無(wú)綜合性的休閑娛樂(lè)場(chǎng)所，整個(gè)上海市場(chǎng)這方面的主題性商廈亦數(shù)量不多，目前在徐家匯和南京東路上總共只有三家，除徐家匯的美羅城體量較大外，其它兩家的體量也非常有限。 休閑娛樂(lè)中心比較 美羅城 先施休閑港 位置 徐家匯 南京東路 內(nèi)容 影院、健身中心、書(shū)城、舞廳 KTV、游藝城、美食廣場(chǎng)等 必勝客、緣祿壽司、好樂(lè)迪、天使冰王、音樂(lè)酒吧、賽百味三明治 環(huán)境 市級(jí)商業(yè)中心內(nèi)，商業(yè)氣氛極佳 市級(jí) 商業(yè)中心內(nèi)，商業(yè)氣氛極佳 目標(biāo)顧客 年輕白領(lǐng) 年輕白領(lǐng) 市場(chǎng)定位 中檔偏高 中檔 根據(jù)上述兩家商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況以及消費(fèi)者的需求 ，我們 認(rèn)為這類綜合性休閑娛樂(lè)中心在未來(lái)具有一定發(fā)展?jié)摿Α? 18 三 、 商業(yè)部分 SWOT 分析 優(yōu)勢(shì) ? 具有面臨黃浦江，臨近浦東陸家嘴的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。 ? 地塊整體開(kāi)發(fā)之互動(dòng)效應(yīng)，可依托住宅、辦公樓的大面積開(kāi)發(fā)所帶來(lái)的客流。 劣勢(shì) ? 浦東陸家嘴地區(qū)商業(yè)設(shè)施不齊全、商業(yè)氛圍較差。 ? 由于本項(xiàng)目所處的地理位置非交通樞紐地段，較之于正大廣場(chǎng)和八佰伴不具競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 機(jī)會(huì) ? 住宅的快速發(fā)展，尤其是陸家嘴地區(qū) 高檔住宅區(qū)域的成形為該地區(qū)的商業(yè)發(fā)展提供平臺(tái)。 ? 消費(fèi)者需求之變化，尤其是對(duì)休閑娛樂(lè)活動(dòng)的日益重視。 威脅 ? 正大廣場(chǎng)的強(qiáng)大競(jìng)爭(zhēng)壓力。 ? 零售業(yè)整體面臨增長(zhǎng)趨緩的態(tài)勢(shì)。 根據(jù)以上分析， 我們 認(rèn)為本項(xiàng)目的商業(yè)部分無(wú)法在規(guī)模上與正大廣場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。因此，本項(xiàng)目應(yīng)力求以“精”和“專”取勝，以餐飲娛樂(lè)為主，結(jié)合時(shí)尚健身和精品購(gòu)物。 四 、 商業(yè)部分 定位 客戶定位 本項(xiàng)目的地理位置及未來(lái)可發(fā)展之規(guī)模決定了其客戶群基本以區(qū)域性的消費(fèi)者為主。同時(shí)，基于上述對(duì)消費(fèi)者需求的研究，本項(xiàng)目 19 之目標(biāo)客戶為： ? 在陸家嘴金融區(qū)工作的白領(lǐng)； ? 生活 在浦東陸家嘴的中、高收入人群。 產(chǎn)品 定位 集時(shí)尚餐飲、健身娛樂(lè)、精品購(gòu)物于一體的商業(yè)物業(yè)。 核心建筑為的透明船型建筑。 臨江餐飲： 上海人歷來(lái)注重“吃”，并且在要求美食的同時(shí)還十分注重餐廳的氛圍及環(huán)境，“新天地”之成功即為一例。因此，對(duì)于本項(xiàng)目而言，可以利用臨江的景觀優(yōu)勢(shì)營(yíng)造吃的風(fēng)景和時(shí)尚。 精品購(gòu)物： 依托“小陸家嘴金融區(qū)”與“濱江住宅區(qū)”的雙重優(yōu)勢(shì)，鼓勵(lì)國(guó)內(nèi)外著名品牌進(jìn)駐，著力體現(xiàn)國(guó)際性和現(xiàn)代化水平。以精品購(gòu)物提升整體形象水平。 時(shí)尚休閑娛樂(lè)： 引進(jìn)時(shí)尚休閑娛樂(lè)內(nèi)容來(lái)吸引客戶，諸如健身中心，影院，表演廣 場(chǎng)等。 項(xiàng)目租售價(jià)格 、出租率定位 根據(jù) DTZ 商鋪部長(zhǎng)期代理經(jīng)驗(yàn)，并基于保守原則預(yù)計(jì)，各樓層可能實(shí)現(xiàn)租金如下 (假設(shè)該商業(yè)物業(yè)共有 5 個(gè)樓面 )： 樓層 租金（美元 /平方米 /天） 1F 2F 20 3F 4F 5F 平均 根據(jù)商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)常規(guī)可知：在正常市場(chǎng)情況下，商業(yè)物業(yè)第一年的出租率一般在 50%，而 成功運(yùn)作后 第二年能達(dá)到 90%的正常水平。 21 B、 寫(xiě)字樓市場(chǎng) 分析 一、 寫(xiě)字樓 市場(chǎng) 研究 整體市場(chǎng)分析 甲級(jí)寫(xiě)字樓至 2020 年年底，共 2814142 平 方米，甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)基本形成。甲級(jí)寫(xiě)字樓的供應(yīng)高峰出現(xiàn)在 1998 年，該年新增供應(yīng)量即達(dá) 65 萬(wàn)平方米。 但是， 1997 年爆發(fā)的金融危機(jī)以及同時(shí)中國(guó)經(jīng)濟(jì)過(guò)熱的降溫，壓制了寫(xiě)字樓的需求， 1998 年市場(chǎng)對(duì)甲級(jí)寫(xiě)字樓的吸納僅 169796 平方米，使得甲級(jí)寫(xiě)字樓的平均空置率高達(dá) 52%。由于供求失衡，租金大幅下降，空置率高企，許多發(fā)展商暫時(shí)凍結(jié)了發(fā)展計(jì)劃。而亞洲金融危機(jī)亦凍結(jié)了部分發(fā)展商的資金來(lái)源，新增供應(yīng)得到控制。 甲級(jí)寫(xiě)字樓供應(yīng)和需求發(fā)展及預(yù)測(cè) 0500000100000015000002020000250000030000001995 1996 1997 1998 1999 2020 2020平方米供應(yīng) 需求（累積吸納量） 1999 年租金降 至最低時(shí)，一些公司開(kāi)始乘低吸納寫(xiě)字樓，該年的吸納量即達(dá) 484780 平方米。而受到亞洲金融危機(jī)影響逐漸消失以 22 及中國(guó)即將加入 WTO 的鼓舞，需求進(jìn)一步開(kāi)始加強(qiáng)， 2020 年吸納量更達(dá)到了 554000 平方米。隨著空置面積的逐漸消化和市場(chǎng)逐漸回歸，寫(xiě)字樓供應(yīng)得到刺激，在 2020 年開(kāi)始回升并在 2020 年形成供應(yīng)高峰。 租金走勢(shì)及預(yù)測(cè) 租金和空置率趨勢(shì)1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2020 2020美元/平方米/天0%10%20%30%40%50%60%空置率平均租金 空置率 1994 年開(kāi)始的寫(xiě)字樓供應(yīng)高峰與 1997 年爆發(fā)的亞洲金融危機(jī)使得租金大幅下跌，租金的逐漸下跌帶動(dòng)了一部分公司乘低吸納寫(xiě)字樓，但是租 金仍下跌到 1999 年年底方得以恢復(fù)增長(zhǎng)。 2020 年和 2020年租金增長(zhǎng)強(qiáng)勁，兩年租金上升了 %。由于 2020 年的供應(yīng)潮，預(yù)計(jì)租金將略有下調(diào)。 由于寫(xiě)字樓物業(yè)存在規(guī)劃和建設(shè)周期長(zhǎng)的特征，因此，短期性的供求失衡是正?，F(xiàn)象。而 1997 年開(kāi)始的市場(chǎng)蕭條源于政府人為開(kāi)發(fā)浦東以及經(jīng)濟(jì)過(guò)熱產(chǎn)生，隨著市場(chǎng)化程度的進(jìn)一步深入，寫(xiě)字樓市場(chǎng)嚴(yán)重供過(guò)于求的現(xiàn)象預(yù)計(jì)不會(huì)發(fā)生。因此，租金大規(guī)模的起伏波動(dòng)的概率較小。 供需情況分析 23 甲級(jí)寫(xiě)字樓供應(yīng)量走勢(shì) 01000002020003000004000005000006000001999 2020 2020平方米 國(guó)際甲級(jí)寫(xiě) 字樓目前共 49 萬(wàn)平方米，占全部甲級(jí)寫(xiě)字樓供應(yīng)量的 %。從未來(lái)供應(yīng)量來(lái)看，未來(lái) 5 年內(nèi)可能的國(guó)際甲級(jí)寫(xiě)字樓的規(guī)劃主要是淮海中路新天地的 Corporate Avenue（總面積 7 萬(wàn)平方米左右）、陸家嘴的正旦大廈、環(huán)球金融中心、 GIC 大廈等，總面積約35 萬(wàn)平方米左右?？梢耘袛?5 年內(nèi)國(guó)際甲級(jí)寫(xiě)字樓將形成規(guī)模。 甲級(jí)寫(xiě)字樓需求量走勢(shì) 050000010000001500000202000025000001999 2020 2020平方米非國(guó)際甲級(jí)寫(xiě)字樓累積吸納量 國(guó)際甲級(jí)寫(xiě)字樓累積吸納量 從需求狀況來(lái)看，六棟國(guó)際甲級(jí)寫(xiě)字樓除金茂大廈外，都在開(kāi)盤(pán)1 年內(nèi)取得了 90%以上的入住率，恒隆廣場(chǎng)更是在 4 個(gè)月內(nèi)即將其90%以 上的面積全部出租，表明國(guó)際甲級(jí)寫(xiě)字樓已完全為市場(chǎng)所接受。截止 2020 年 3 月，國(guó)際甲級(jí)寫(xiě)字樓的空置率為 %，對(duì)比同期甲級(jí)寫(xiě)字樓的入住率為 %。從需求量的絕對(duì)值，即累積吸納量來(lái)看，盡管從絕對(duì)量上，國(guó)際甲級(jí)寫(xiě)字樓與非國(guó)際甲級(jí)寫(xiě)字樓相比仍比 24 較小，但是，國(guó)際甲級(jí)寫(xiě)字樓需求增長(zhǎng)率在 19992020 兩年間平均每年增長(zhǎng)了 %，相對(duì)非國(guó)際甲級(jí)寫(xiě)字樓的年平均增長(zhǎng)率 %。因此，結(jié)合對(duì)甲級(jí)寫(xiě)字樓的預(yù)測(cè)，可以判斷未來(lái)國(guó)際甲級(jí)寫(xiě)字樓有良好的市場(chǎng)前景。 租金 、 空置 率分析 租金走勢(shì) 租金走勢(shì)1998 1999 2020 2020美元/平方米/天甲級(jí)寫(xiě)字樓平均租金 國(guó)際甲級(jí)寫(xiě)字樓 從 租金走勢(shì)的對(duì)比趨勢(shì)來(lái)看，國(guó)際甲級(jí)寫(xiě)字樓的走勢(shì)亦經(jīng)歷了同樣的波動(dòng)。從變化幅度來(lái)看，甲級(jí)寫(xiě)字樓的樣本期間（ 1998 第一季度至 2020 年第二季度）的租金變化的標(biāo)準(zhǔn)差為 美元 /平方米 /天，而國(guó)際甲級(jí)寫(xiě)字樓租金變化的標(biāo)準(zhǔn)差為 美元 /平方米 /天，甲級(jí)寫(xiě)字樓的租金波動(dòng)幅度高于甲級(jí)寫(xiě)字樓平均水平。但進(jìn)一步的研究發(fā)現(xiàn)，國(guó)際甲級(jí)寫(xiě)字樓的租金在下跌時(shí)幅度小于甲級(jí)寫(xiě)字樓平均水平，而上升時(shí)上