【正文】 ....... 50 貸款和股東貸款使用等融資計劃及相應(yīng)的還款計劃 ............. 50 第七部分 項目財務(wù)分析 ................................................................... 51 一、成本利潤分析 ............................................................................ 51 二、現(xiàn)金流量分析 ............................................................................ 51 4 第八部分 風(fēng)險分析 ........................................................................... 55 一、定性分析 .................................................................................... 55 二、定量分 析 .................................................................................... 55 敏感性分析 ............................................................................... 55 銷售型項目盈虧平衡點(diǎn)分析 .................................................... 56 第九部分 SWOT 分析 ......................................................................... 57 一、優(yōu)勢和機(jī)會 ................................................................................ 57 二、劣勢和威脅 ................................................................................ 57 第十部分 結(jié)論與建議 .......................................................................... 59 附件 ....................................................................................................... 60 5 第一 部分 項目概況 一、 基本情況 本項目 西靠浦東南路小陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)、北臨黃浦江北外灘、東面是東方路末段、南側(cè)是主交通干道 —— 浦東大道，地塊原為 XX造船廠。 (地塊位置圖 ) 二、 宗地現(xiàn)狀 本地塊一大優(yōu)勢是沿江岸線長度約為 1,000 米 。地塊其余部分基本都是多層舊式住宅，整體來看，除了東西兩側(cè)保留的高層建筑對總體布局有一定影響之外，地塊還是較為規(guī)整的。 (地塊現(xiàn)狀照片 ) 三、 項目綜合定位 由于本地 塊緊靠浦東小陸家嘴，對辦公、商業(yè)及餐飲娛樂都有一定潛在需求。而住宅作為目前上海市地產(chǎn)的主體增長力量，也必定是本項目開發(fā)的重要組成部分。從本地塊的開發(fā)規(guī)模來看，綜合性開發(fā)也有助于分散風(fēng)險。因此建議本地塊的市場定位應(yīng)為 “綜合性國際濱水商業(yè)區(qū)” ，擬發(fā)展以時尚餐飲、休閑娛樂、精品購物為核心的商業(yè)物業(yè) _____萬 m國際甲級寫字樓群 _____萬 m五星級酒店 _____萬 m高檔及頂級住宅社區(qū) _____萬 m2。 6 各類別物業(yè)的總體布局如下圖所示： (本項目地塊規(guī)劃平面圖或紅線圖 ) 四、 規(guī)劃 技術(shù)指標(biāo) 本地塊總占地 _____公頃，綜合容積率 _____，總建面約 _____萬平方米 ，地上建筑面積 _____，地下建筑面積 ______，綠化率 _____。本項目分 ______期開發(fā)，各期規(guī)劃指標(biāo)如下表所示： 規(guī)劃指標(biāo)匯總表 項目 合計 一期 二期 三期 …… 占地面積 (m2) 畝 (畝 ) 容積率 地上建筑面積 (m2) 商業(yè)面積 (m2) 辦公面積 (m2) 酒店面積 (m2) 公建面積 (m2) 其他面積 (m2) 地下建筑面積 (m2) 總建筑面積 (m2) 總車位數(shù) (個 ) 地下車位數(shù) (個 ) 五、 項目周邊配套 本項目地塊靠近小陸家嘴區(qū)域，公共交通便捷、車行交通狀況也非常良好。 地塊南部浦東大道、浦東南路附近區(qū)域是一個公共交通線路的集中區(qū)域，開往浦東新區(qū)各個方向的公交車有相當(dāng)多的部分會在此匯集，包括 8 8 8 77 77 797 等；而經(jīng)由延安東路隧道過江 7 的則有 隧三至隧六、隧八、隧九以及 783 等線路，不僅方便 地 連接了本地塊和浦東其他區(qū)域、也包括了人民廣場和淮海路等重要的交通、商業(yè)集中區(qū)域。 隧道、軌道交通方面，現(xiàn)有的地鐵二號線和延安東路隧道，由本地塊步行 10 分鐘左右即可到達(dá)東昌路站、車行 5 分鐘之內(nèi)即可至陸家嘴站及延安東路隧道入口；而 四 號線和大連路隧道更是近在咫尺 。 世紀(jì)大道、浦東大道、浦東南路等主要交通干道以及延安東路隧道和復(fù)興路、大連路隧道也使得本地快的車行交通非常便利。 總體來說，就現(xiàn)狀及未來規(guī)劃來看，本地塊的公共、車行交通條件都處于一個非常優(yōu)越的位置。 (交 通狀況示意圖 ) 從商業(yè)設(shè)施情況來看，由于地塊周邊區(qū)域還是以舊式居民小區(qū)為主，因此銀行、便利店、洗衣店、小型餐飲等基本的生活配套條件尚可。而具有一定規(guī)模和檔次的餐飲、商場等設(shè)施則集中在與本地塊尚有一定距離的小陸家嘴銀城路區(qū)域以及浦東南路張楊路的第一八佰伴區(qū)域。因此，本地塊缺乏高檔餐飲娛樂設(shè)施，在配套設(shè)施設(shè)置上應(yīng)當(dāng)重視這一點(diǎn)。臨近的東方醫(yī)院、昌邑路小學(xué)、東昌中學(xué)等將使得本項目客戶在就醫(yī)、求學(xué)方面沒有后顧之憂。 六、 項目周邊環(huán)境 本項目地塊西側(cè)是陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)，是上海高檔寫字樓最集中的區(qū)域之一。項目建成后將可和小 陸家嘴商務(wù)區(qū)連成一片，大幅提高區(qū)域形象。 8 地塊北臨黃浦江、遠(yuǎn)眺北外灘是本項目區(qū)域的又一個特點(diǎn)。在浦江兩岸規(guī)劃出臺以后，北外灘改造也已經(jīng)提上了議事日程，本項目發(fā)展重點(diǎn)也就是同北外灘的景觀互相呼應(yīng)，形成上海沿江一個重要建筑景觀風(fēng)貌區(qū)。 七、 大市政配套 根據(jù)實際情況編寫。 第二部分 項目 出讓條件 (項目 取得方式 ) 一、 招拍掛項目 取得方式 出讓方式及報名條件 ? 招標(biāo) /拍賣 /掛牌 ? 時間 ? 競買 /投標(biāo)人資格 ? 報名條件 出讓程序 ? 招投標(biāo)的注明招投標(biāo)時間安排、程序、投標(biāo)人資格要求、評分標(biāo)準(zhǔn)等。 ? 拍賣 /掛牌出讓的競價規(guī)則或者 招投標(biāo)規(guī)則如果與一般情況有不一樣的，要另做說明。 出讓底價及付款方式 競爭對手分析 9 二、 合作項目取得方式 合作方基本情況 合作方名稱，主要股東投資情況，注冊資本，成立時間、特殊背景等 。 合作方式 ? 一次性買斷：土地轉(zhuǎn)讓、公司轉(zhuǎn)讓 。 ? 合資 合作：共同設(shè)立公司、股權(quán)收購、增資控股、建后分房（面積）、建后分銷售收入、建后分利潤等 。 主要合作條件 土地轉(zhuǎn)讓價格、股權(quán)溢價收購價格、股權(quán)比例、建筑面積或者利潤分配比例等 。 風(fēng)險評估 ? 通過其他相關(guān)渠道了解項目背景資料：如土地方轉(zhuǎn)讓的原因、曾經(jīng)或正在洽談的 公司 ? 土地使用年限，閑置收回風(fēng)險 ? 溢價轉(zhuǎn)讓不能提供正規(guī)稅務(wù)發(fā)票導(dǎo)致的增值稅 ? 對分房、分收入承擔(dān)營業(yè)稅風(fēng)險 ? 土地權(quán)屬有無瑕疵，抵押或其他的法律糾紛 ? 土地方的信用 ? 付款進(jìn)度及與土地手續(xù)的配合 ? 其他與合作方式相關(guān)的當(dāng)?shù)赝恋卣叻煞ㄒ?guī) 10 第 三 部分 市場 分析 A、商業(yè)物業(yè)市場分析 一、 商業(yè) 物業(yè) 市場 研究 整體 市場分析 本文所指商業(yè)物業(yè)包括：零售、餐飲及服務(wù)類業(yè)態(tài)，一般為建筑面積在 5000 米以上的商業(yè)裙房、獨(dú)立商業(yè)建筑以及主題性的商業(yè)廣場。 區(qū)域限定于五大商業(yè)街區(qū)：即淮海中路、徐家匯、南京東路、南京西路、浦東陸家 嘴。 隨著 24 萬平方米正大廣場的竣工，陸家嘴區(qū)域內(nèi)的商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量已一舉超過了浦西的其它四個主要商業(yè)區(qū)，上?，F(xiàn)有的三個 10萬平方米以上的商業(yè)物業(yè)中，陸家嘴區(qū)域內(nèi)就有兩個 —— 正大廣場和第一八佰伴。 不同于浦西傳統(tǒng)商業(yè)中心以街的形式成帶狀分布，陸家嘴的商業(yè)物業(yè)以塊狀分布。目前，基本上呈南北互映之勢，即正大廣場為主的小陸家嘴地區(qū)和以第一八佰伴商廈為主的新上海商業(yè)城兩大商業(yè)板塊。 供 需 情況分析 11 各主要區(qū)域商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量比較 由于歷史上的原因陸家嘴區(qū)域內(nèi)街鋪供應(yīng)量與其它地區(qū)相比較就少了很多，從品質(zhì)與 商業(yè)價值上也無法與其它地區(qū)相比，且由于分布散亂，不能很好的起到連接兩大商業(yè)板塊的作用，造成兩大商業(yè)板塊良性互動的困難。 租 金、 出租率分析 目前陸家嘴區(qū)域內(nèi)商廈的租金水平與其它商業(yè)區(qū)的情況基本相當(dāng)，原因是由于陸家嘴區(qū)域內(nèi)商業(yè)物業(yè)多為近幾年新建項目，物業(yè)品質(zhì)較好，個別項目如新近竣工的正大廣場在整個上海地區(qū)都是硬件一流的商業(yè)物業(yè)。 但從其整體的租金水平來看目前仍低于浦西同品質(zhì)的物業(yè)，這主要是由于目前的浦東的整體商業(yè)氛圍與商業(yè)人氣相對浦西而言的不足造成的。未來幾年，陸家嘴地區(qū)的租金水平仍難以超過其他四個成熟的 商業(yè)街區(qū)。 425100 4060006285003007004548000100000202000300000400000500000600000700000淮海路 徐家匯 南京東路 南京西路 陸家嘴平方米 12 9100980088009150 90882 ,0 0 04 ,0 0 06 ,0 0 08 ,0 0 01 0 ,0 0 01 2 ,0 0 0 大上海時代廣場(盧灣區(qū)) 港匯廣場 (徐匯區(qū)) 先施休閑港 (黃浦區(qū)) 恒隆廣場 (靜安區(qū))正大廣場（浦東）平方米96 95 98 97875060708090100淮海路 徐家匯 南京東路 南京西路 陸家嘴% 商廈首層鋪位租金報價（人民幣 /平方米實用面積 /年） 陸家嘴地區(qū)的商廈出租率約在 87%，低于其它各商業(yè)區(qū)。這主要是一些商業(yè)裙樓的空置率較高。而一些由業(yè)主自營的商廈，如第一八佰伴、華潤時代廣場的出租率基本達(dá)到 90%以上。 各主要區(qū)域商業(yè)物業(yè)出租率比較 入住商戶的質(zhì)量方面，陸家嘴商區(qū)內(nèi)的品牌商戶數(shù)量也少于其它地區(qū)，究其主要原因仍然是目前商業(yè)氛圍不夠成熟造成的。 隨著正大廣場 24 萬平方米的巨型購物中心的開業(yè)，將會出現(xiàn)階段性的出租率下降，同時，浦東陸家嘴地區(qū)內(nèi)的商業(yè)競 爭也會加劇。 13 產(chǎn)品 特征分析 ： 由于商業(yè)中不同的業(yè)態(tài)形式因各自經(jīng)營特性有不同的布局特點(diǎn)。本節(jié)中按照大型百貨、賣場、餐飲娛樂三種業(yè)態(tài)分別闡述其在浦東的分布特征。 大型百貨 ： 百貨業(yè)作為一個傳統(tǒng)行業(yè)，對于商業(yè)氣氛的要求十分高，特別強(qiáng)調(diào)由商業(yè)氣氛的集聚而引起的人流的涌入，從而保證其營業(yè)額的收入，因此浦東新區(qū)大型百貨的分布比較集中。第一八佰伴以及時代廣場等大型百貨集中在以東方路商業(yè)街、張楊路商業(yè)街、浦東大道、浦東南路所組成的商圈內(nèi)。此處商業(yè)相對集中，并已形成較成熟的商業(yè)氣氛，故對于百貨業(yè)的發(fā)展較為有利。 餐 飲娛樂 ： 餐飲娛樂業(yè)作為一個服務(wù)行業(yè)，生存力較強(qiáng)，對于商業(yè)氣氛、地理位置的要求并不十分苛刻，因此，餐飲娛樂的分布較分散，各個商家在發(fā)展時定位的消費(fèi)群也不同。在陸家嘴商務(wù)區(qū)有鷺鷺酒家、小南國、鮮墻房等針對商務(wù)客人為主的高檔餐飲；在靠近居民區(qū)有紅泥大酒店、躍民酒家、云都浴場等針對普通消費(fèi)群的中檔商家。目前大型餐飲娛樂有合二為一的趨勢，許多商家在發(fā)展餐飲或者娛樂的同時，兼顧對于另一領(lǐng)域的發(fā)展，使得消費(fèi)者能在其中享受到一系列完整的服務(wù)。 賣場區(qū) ： 大賣場因其規(guī)模大，服務(wù)對象主要為周邊的小區(qū)居民，因此與大型百貨相 比，分布相對分散。