【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 部門決策。 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目建設(shè)的背景及必要性 ***位于西部大開(kāi)發(fā)的三大重點(diǎn)省級(jí)城市成都和西安之間，是重要的商貿(mào)和物資走廊。同時(shí)處于成都、重慶新特區(qū)輻射范圍之內(nèi)，想像空間巨大。作為四川東部最大的地級(jí)市，達(dá)州以其強(qiáng)大的資源優(yōu)勢(shì)和交通優(yōu)勢(shì)，成為連接三省一市的中轉(zhuǎn)站，川東地區(qū)可非議 的中心。 ************************市政中心廣場(chǎng) (南區(qū) )項(xiàng)目可行性 研究報(bào)告 10 達(dá)州是投資開(kāi)發(fā)的沃土，具有雄奇秀美的山川風(fēng)光，燦爛輝煌的巴山文化；也具有富饒密集的自然資源，成熟齊全的產(chǎn)業(yè)體系；具有四通八達(dá)的便捷交通，得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。具有 16600 平方公里的廣袤土地， 640 萬(wàn)人民。隨著中國(guó)規(guī)模最大豐度最高的特大型整裝海相氣田 —— 宣漢普光氣田的開(kāi)采利用，達(dá)州經(jīng)濟(jì)必將駛?cè)氚l(fā)展快車道，達(dá)州也必將建成中國(guó)西部天然氣能源化工基地。其主城區(qū)格局如下： 達(dá) 州 概 況 西 外 人口（萬(wàn)人） 用地（平方公里） 主要職能 15 政務(wù) 商貿(mào) 金融 教育 科研 交通 倉(cāng)儲(chǔ) 物流 市區(qū) 14 行政辦公 商貿(mào)金融 教育科研 對(duì)外交通 倉(cāng)儲(chǔ)物流 北外 8 行政辦公 教育科研 居住 南 外 25 行政辦公 商貿(mào)金融 居住 ************************市政中心廣場(chǎng) (南區(qū) )項(xiàng)目可行性 研究報(bào)告 11 城市人口： 2020 年 65 萬(wàn)→ 2020 年 90 萬(wàn) 城市空間結(jié)構(gòu)：?jiǎn)沃行摹嘀行? 發(fā)展戰(zhàn)略：北抑、南拓、西移、東調(diào) 組團(tuán)布局：“一城五片區(qū)” ***經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀趨分析： 整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于加速期，經(jīng)濟(jì)總量躍居四川第四位； 能源化工產(chǎn)業(yè)將出現(xiàn)高速發(fā)展， 2020 年 ~2020 年，中石油、中石化將為達(dá)州的天然氣能源化工產(chǎn)業(yè)群投資 500 億元以上，用于建設(shè)完善中國(guó)西部天然氣能源化工基地，這勢(shì)必推動(dòng)達(dá)州經(jīng)濟(jì)進(jìn)入一個(gè)新的快速發(fā)展階段。 ***經(jīng)濟(jì)社會(huì)呈現(xiàn)出經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)加快、結(jié)構(gòu)協(xié)調(diào)優(yōu)化、質(zhì)量效益提高和群眾實(shí)惠增多的良好發(fā)展態(tài)勢(shì)。 1~3 季度， ***各主要指標(biāo)齊創(chuàng)歷史同期新高，國(guó)民經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)又好又快發(fā)展。 達(dá)州從城市的空間格局上，具備了自然的城市聚合要素，構(gòu)成了旺盛的人氣的聚集，是典型的區(qū)域性中心城市，后勢(shì)強(qiáng)勁。 達(dá)州的天然資源，又形成了超越一般城市的工業(yè)凝聚力，中石油和中石化基地的建設(shè)，又使達(dá)州在自然城市集聚的基礎(chǔ)上，又有了工業(yè)城市的 典型特點(diǎn)。 達(dá)州勢(shì)必在四川經(jīng)濟(jì)的總體份額和城市價(jià)值中，占有越來(lái)越重要的價(jià)值。 ************************市政中心廣場(chǎng) (南區(qū) )項(xiàng)目可行性 研究報(bào)告 12 ***房地產(chǎn)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)分析： 隨著城市建設(shè)進(jìn)程加快，城市發(fā)展開(kāi)始擴(kuò)張，房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)突飛猛進(jìn)的局面，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 202 個(gè)，完成投資 億元，增長(zhǎng) 73%，增幅同比提高 個(gè)百分點(diǎn)。 ***房地產(chǎn)市場(chǎng)目前處于快速升溫階段，大盤、高品質(zhì)樓盤不斷涌現(xiàn)，外地開(kāi)發(fā)商也紛紛進(jìn)駐，良好的市場(chǎng)環(huán)境也促成消費(fèi)者更加關(guān)注房產(chǎn)置業(yè)。 房地產(chǎn)價(jià)值從 05 年的不到 1000 元 /m2，躍升到現(xiàn)在的突破 4000元 /m2， 呈出飛速上漲，除受宏觀經(jīng)濟(jì)因素影響外，也證明了達(dá)州本地市場(chǎng)的快速發(fā)展。 板塊開(kāi)發(fā)上，主要形成了老城區(qū)、南外和西外三大板塊，西外由于政府搬遷的緣故將成為未來(lái)開(kāi)發(fā)建設(shè)的重點(diǎn)。 達(dá)州具有山地城市的特點(diǎn)，使達(dá)州的城市用地更具備了明顯的稀缺性。擁有的土地和住宅，都有著極大的增值價(jià)值。在達(dá)州的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，有著極大的戰(zhàn)略價(jià)值。 達(dá)州的自然城市態(tài)勢(shì)和工業(yè)集聚的合力，使達(dá)州的住宅的供求進(jìn)入量和價(jià)值全面提升的臨界點(diǎn)。 達(dá)州的房地產(chǎn)需求，已逐漸由求價(jià)廉，向著求品質(zhì)的方向轉(zhuǎn)變，高端盤將建立更大的影響，得到更大的需求 。達(dá)州的住宅開(kāi)發(fā)已進(jìn)入比規(guī)模、樹(shù)品牌階段。 2020 年達(dá)州房地產(chǎn)的價(jià)值將穩(wěn)中有升，鑒于其后發(fā)優(yōu)勢(shì)，受宏************************市政中心廣場(chǎng) (南區(qū) )項(xiàng)目可行性 研究報(bào)告 13 觀調(diào)控的影響將遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于一級(jí)城市。 西外板塊現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)分析： 相對(duì)與老城區(qū)和南城板塊，西外板塊還是一個(gè)城市新興區(qū)，目前正處于開(kāi)黃金階段，周邊商業(yè)、學(xué)校、醫(yī)院等城市公共設(shè)施配套陸續(xù)完善。 政府職能部門大規(guī)模西遷將導(dǎo)致達(dá)州目前的城市發(fā)展格局改變，使西外板塊成為新的城市建設(shè)亮點(diǎn)。也將成為繼老城區(qū)之后，配套最完善，綜合環(huán)境最佳的新城市核心區(qū)。 西外是 ***唯一土地蘊(yùn)藏量較高，且開(kāi)發(fā)量較 少的板塊，土地成本相對(duì)與其他板塊要低，隨著政府的西遷，其土地增值潛力巨大。 西外未來(lái)將成為達(dá)州新的集政治、經(jīng)濟(jì)、文化、居住、商貿(mào)功能為一體的新城市核心區(qū)。 西外遠(yuǎn)景規(guī)劃：市政府已于 2020 年遷入西外新辦公區(qū)；將西外從 2020 年的 平方公里，到 2020 年達(dá)到 26 平方公里；西外人口到2020 年發(fā)展為 28 萬(wàn)人， 90%的行政單位遷至西外。 西外相對(duì)開(kāi)闊和平整的土地，以及與老城非跨江的交通關(guān)系，決定了西外相對(duì)開(kāi)闊的發(fā)展前景，以及片區(qū)的居住價(jià)值。 政府全力打造的西外規(guī)劃和舉措，便使西外具備了明日達(dá) 州高端和城市核心的價(jià)值。 目前西外的開(kāi)發(fā)狀態(tài)，已得到市場(chǎng)的價(jià)格認(rèn)可，正在經(jīng)歷一個(gè)片區(qū)，由價(jià)值認(rèn)可到居住認(rèn)可，真正走向成熟的關(guān)鍵點(diǎn)。正在經(jīng)特殊和************************市政中心廣場(chǎng) (南區(qū) )項(xiàng)目可行性 研究報(bào)告 14 邊緣群體的認(rèn)可，走向主力群體認(rèn)可的轉(zhuǎn)換過(guò)程。中石油和中石化基地的建設(shè)，將加速西外的發(fā)展進(jìn)程。 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn) ************************ 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模 總建設(shè)用地面積： 居住戶 (套 )數(shù)： 664 居住人數(shù) (按 )： 2145 總建筑面積： 計(jì)算容積率建筑面積： 按 功能性質(zhì)劃分： 住宅商業(yè)建筑面積： ㎡ 地下車庫(kù)及設(shè)備用房建筑面積： ㎡ 停車泊位： 355 其中地上： 66 地下： 289 容積率： 建筑密度： 綠地率： 30% 建設(shè)工期 30 個(gè)月。即 2020 年 6 月至 2020 年 12 月。 總投資及資金籌措 ************************市政中心廣場(chǎng) (南區(qū) )項(xiàng)目可行性 研究報(bào)告 15 本項(xiàng)目建設(shè)總投資 萬(wàn)元，其中土地費(fèi)用 萬(wàn)元，建安及其他費(fèi)用 萬(wàn)元。資金來(lái)源為企業(yè)自籌 %，預(yù)售房收入 %，商請(qǐng)銀行貸款 %。 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo) 本項(xiàng) 目建設(shè)總投資 萬(wàn)元，其中土地費(fèi)用 萬(wàn)元，建安及其他費(fèi)用 萬(wàn)元。 項(xiàng)目總投資 萬(wàn)元，銷售收入 萬(wàn)元，稅金 萬(wàn)元，投資利潤(rùn)率 %，投資利稅率 %。 項(xiàng)目結(jié)論及建議 人民廣場(chǎng)商住樓項(xiàng)目有良好的人文和自然資源，并且具有較好的市場(chǎng)前景，其中建設(shè)條件具備，符合 ***城市建設(shè)總體規(guī)劃，具有較好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，項(xiàng)目建設(shè)可行。 以上調(diào)查分析及以上資料，項(xiàng)目產(chǎn)品定位為電梯商品房，以上數(shù)據(jù)是依據(jù)周邊物業(yè)的指標(biāo)參考提出的， 該方案僅為初步方案，在很多方面還有待于進(jìn)一步優(yōu)化。 第二章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析 2020 年 14 月 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成情況 14 月，全國(guó)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 9932 億元，同比增長(zhǎng) %，其中，商品住宅完成投資 6854 億元，同比增長(zhǎng) %，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投************************市政中心廣場(chǎng) (南區(qū) )項(xiàng)目可行性 研究報(bào)告 16 資的比重為 %。 14 月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積 億平方米，同比增長(zhǎng) %；房屋新開(kāi)工面積 億平方米，同比增長(zhǎng) %；房屋竣工面積 15020 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %，其中，住宅竣工面積 12028萬(wàn) 平方米，增長(zhǎng) %。 14 月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成土地購(gòu)置面積 9183 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %，土地購(gòu)置費(fèi) 1912 億元，同比增長(zhǎng) %。 商品房銷售情況 14月，全國(guó)商品房銷售面積 ，比去年同期增長(zhǎng) %，增幅比 13 月回落 個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅銷售面積增長(zhǎng) %，辦公樓增長(zhǎng) %，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房增長(zhǎng) %。 14 月，商品房銷售額 萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng) %，增幅比 13 月回落 個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅銷售額增長(zhǎng) %，辦公 樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房分別增長(zhǎng) %和%。 4 月份當(dāng)月，商品房銷售面積 8051 萬(wàn)平方米，比 3 月當(dāng)月減少 155萬(wàn)平方米，其中住宅銷售 7249 萬(wàn)平方米，減少 180 萬(wàn)平方米；商品房銷售額 4448 億元，比 3 月當(dāng)月增加 587 億元，其中住宅銷售額 3846 億元，增加 553 億元。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源情況 14 月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源 21603 億元，同比增長(zhǎng) %。其中，國(guó)內(nèi)貸款 4552 億元，增長(zhǎng) %；利用外資 137 億元，下降 %；************************市政中心廣場(chǎng) (南區(qū) )項(xiàng)目可行性 研究報(bào)告 17 企業(yè)自籌資金 7459 億元，增長(zhǎng) %； 其他資金 9454 億元，增長(zhǎng) %。在其他資金中，定金及預(yù)收款 5240 億元，增長(zhǎng) %；個(gè)人按揭貸款2955 億元，增長(zhǎng) %。 70 個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指 數(shù) 2020 年 4 月份，全國(guó) 70 個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲 %，其中新建住宅銷售價(jià)格同比上漲 %，商品住宅銷售價(jià)格上漲 %。 新建房分類型看，與去年同月相比，經(jīng)濟(jì)適用房銷售價(jià)格上漲%；商品住宅銷售價(jià)格上漲 %，其中普通住宅銷售價(jià)格上漲%，高檔住宅銷售價(jià)格上漲 %。 90 平方米及以 下的新建住宅銷售價(jià)格同比上漲 %，環(huán)比上漲 %。 分地區(qū)看，與去年同月相比， 70 個(gè)大中城市新建住宅銷售價(jià)格均上漲，其中漲幅最大的 5 個(gè)城市是：?？?%、三亞 %、溫州 %、金華 %、北京 %。 二手住宅銷售價(jià)格同比上漲 %。分地區(qū)看，與去年同月相比，二手住宅銷售價(jià)格上漲的城市有 69 個(gè)，其中漲幅最大的 5 個(gè)城市是：三亞 %、?？?%、溫州 %、深圳 %、杭州 %；價(jià)格下降的城市只有泉州，下降 %。 新建非住宅銷售價(jià)格同比上漲 %。與去年同月相比，辦公樓銷售價(jià)格上漲 %，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售價(jià)格上漲 %，其他用房銷售價(jià)格上漲 %。 全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù) ************************市政中心廣場(chǎng) (南區(qū) )項(xiàng)目可行性 研究報(bào)告 18 4 月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)（簡(jiǎn)稱 “國(guó)房景氣指數(shù) ”）為 ，比 3 月份回落 點(diǎn)，比去年同期提高 點(diǎn)。 2020 年一季度達(dá)州房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析 2020 年 一季度 ***房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資 億元，同比增長(zhǎng) %。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 166 個(gè)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成上 2020 萬(wàn)的項(xiàng)目達(dá) 16 個(gè)，共完成開(kāi)發(fā)投資 億元，占全部房 地產(chǎn)投資的 %。分縣市區(qū)從增速來(lái)看，增速較快的主要有宣漢，完成房地產(chǎn)投資 億元，因同期基數(shù)較少，增速達(dá) 倍；其次是通川區(qū)，完成房地產(chǎn)投資 億元，增速達(dá) 101%，再其次是大竹縣，完成房地產(chǎn)投資 億元，增速達(dá)%，因渠縣受同期數(shù)較大的原因，本季完成房地產(chǎn)投資 億元，增速下降 %。 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展方向 一個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和住房水平提高之間，始終存在著密切的有機(jī)關(guān)系和相互關(guān)聯(lián)的發(fā)展規(guī)律。一般來(lái)說(shuō)，成長(zhǎng)中的國(guó)家，經(jīng)濟(jì)越是增長(zhǎng)，國(guó)民的住房水平就越是提高。根據(jù)對(duì)世 界各國(guó)住房發(fā)展的規(guī)律和經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)，國(guó)際上通常認(rèn)為有兩個(gè)住房發(fā)展的高峰期。首先，在一個(gè)國(guó)家的人均住房建筑面積達(dá)到 35 平方米 (約為戶均 100 平方米 )之前，國(guó)民將對(duì)住房保持旺盛的需求，該國(guó)的房地產(chǎn)及住房產(chǎn)業(yè)將會(huì)有一個(gè)持續(xù)的高速發(fā)展；第二，當(dāng)一個(gè)國(guó)家的人均收入達(dá)到了 10003000 美元的區(qū)間時(shí)，該國(guó)也會(huì)爆發(fā)出普通居民紛紛改善住房、住房發(fā)展進(jìn)入突飛猛進(jìn)的高峰期。從 1998 年 “房改 ”開(kāi)始至今，乃至可以預(yù)見(jiàn)的未來(lái)，中國(guó)發(fā)展仍處************************市政中心廣場(chǎng) (南區(qū) )項(xiàng)目可行性 研究報(bào)告 19 在這兩個(gè)住房發(fā)展高峰期的雙重作用的共同區(qū)間。按照經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和住房發(fā)展的規(guī)律，中國(guó)住房發(fā)展光明前景 可以預(yù)期。 與 20 多年前相比，我國(guó)居民的消費(fèi)行為和觀念已發(fā)生了巨大變化。從中短期來(lái)看，中國(guó)居民住房需求將持續(xù)較長(zhǎng)一段時(shí)間。 特別是中國(guó)正處于人類有史以來(lái)最快的城市化進(jìn)程中，人口研究結(jié)果顯示， 20202020 年，我國(guó)城鎮(zhèn)人口將凈增 億，城市家庭將增加 億戶以上，其中 93%為新遷入人口，按戶均 80 平米計(jì)算，需要新增住宅在 100 億平米以上。此外我國(guó)人口遷移明顯呈現(xiàn)朝向沿海發(fā)達(dá)地區(qū)的特點(diǎn)，目前省際遷移人口中，三分之二遷入北京、上海、江蘇、浙江、福建、廣東等 6 省、市。由此可見(jiàn)，我國(guó)未來(lái)城市住房的供求矛盾 依然尖銳，而沿海發(fā)達(dá)地區(qū)尤其顯著。同時(shí)，中國(guó)是全球經(jīng)濟(jì)最具活力的國(guó)家之一，受惠于特殊的人口結(jié)構(gòu)所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)紅利，家庭財(cái)富的積累也為住房市場(chǎng)的需求提供了支撐。 當(dāng)然，中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)也將經(jīng)歷全面而深刻的變化。十七大提出了旨在改善民生的 “住有所居 ”