【文章內(nèi)容簡介】 部門決策。 項目概況 項目建設的背景及必要性 ***位于西部大開發(fā)的三大重點省級城市成都和西安之間，是重要的商貿(mào)和物資走廊。同時處于成都、重慶新特區(qū)輻射范圍之內(nèi)，想像空間巨大。作為四川東部最大的地級市，達州以其強大的資源優(yōu)勢和交通優(yōu)勢，成為連接三省一市的中轉(zhuǎn)站，川東地區(qū)可非議 的中心。 ************************市政中心廣場 (南區(qū) )項目可行性 研究報告 10 達州是投資開發(fā)的沃土，具有雄奇秀美的山川風光，燦爛輝煌的巴山文化；也具有富饒密集的自然資源，成熟齊全的產(chǎn)業(yè)體系；具有四通八達的便捷交通，得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢。具有 16600 平方公里的廣袤土地， 640 萬人民。隨著中國規(guī)模最大豐度最高的特大型整裝海相氣田 —— 宣漢普光氣田的開采利用，達州經(jīng)濟必將駛?cè)氚l(fā)展快車道，達州也必將建成中國西部天然氣能源化工基地。其主城區(qū)格局如下： 達 州 概 況 西 外 人口（萬人） 用地（平方公里） 主要職能 15 政務 商貿(mào) 金融 教育 科研 交通 倉儲 物流 市區(qū) 14 行政辦公 商貿(mào)金融 教育科研 對外交通 倉儲物流 北外 8 行政辦公 教育科研 居住 南 外 25 行政辦公 商貿(mào)金融 居住 ************************市政中心廣場 (南區(qū) )項目可行性 研究報告 11 城市人口： 2020 年 65 萬→ 2020 年 90 萬 城市空間結構：單中心→多中心 發(fā)展戰(zhàn)略：北抑、南拓、西移、東調(diào) 組團布局：“一城五片區(qū)” ***經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀趨分析： 整體經(jīng)濟發(fā)展處于加速期，經(jīng)濟總量躍居四川第四位； 能源化工產(chǎn)業(yè)將出現(xiàn)高速發(fā)展， 2020 年 ~2020 年，中石油、中石化將為達州的天然氣能源化工產(chǎn)業(yè)群投資 500 億元以上，用于建設完善中國西部天然氣能源化工基地，這勢必推動達州經(jīng)濟進入一個新的快速發(fā)展階段。 ***經(jīng)濟社會呈現(xiàn)出經(jīng)濟增長加快、結構協(xié)調(diào)優(yōu)化、質(zhì)量效益提高和群眾實惠增多的良好發(fā)展態(tài)勢。 1~3 季度， ***各主要指標齊創(chuàng)歷史同期新高，國民經(jīng)濟實現(xiàn)又好又快發(fā)展。 達州從城市的空間格局上，具備了自然的城市聚合要素，構成了旺盛的人氣的聚集，是典型的區(qū)域性中心城市，后勢強勁。 達州的天然資源，又形成了超越一般城市的工業(yè)凝聚力，中石油和中石化基地的建設，又使達州在自然城市集聚的基礎上，又有了工業(yè)城市的 典型特點。 達州勢必在四川經(jīng)濟的總體份額和城市價值中，占有越來越重要的價值。 ************************市政中心廣場 (南區(qū) )項目可行性 研究報告 12 ***房地產(chǎn)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢分析： 隨著城市建設進程加快，城市發(fā)展開始擴張，房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)突飛猛進的局面，全市房地產(chǎn)開發(fā)項目 202 個，完成投資 億元，增長 73%，增幅同比提高 個百分點。 ***房地產(chǎn)市場目前處于快速升溫階段，大盤、高品質(zhì)樓盤不斷涌現(xiàn)，外地開發(fā)商也紛紛進駐，良好的市場環(huán)境也促成消費者更加關注房產(chǎn)置業(yè)。 房地產(chǎn)價值從 05 年的不到 1000 元 /m2，躍升到現(xiàn)在的突破 4000元 /m2， 呈出飛速上漲，除受宏觀經(jīng)濟因素影響外，也證明了達州本地市場的快速發(fā)展。 板塊開發(fā)上，主要形成了老城區(qū)、南外和西外三大板塊，西外由于政府搬遷的緣故將成為未來開發(fā)建設的重點。 達州具有山地城市的特點，使達州的城市用地更具備了明顯的稀缺性。擁有的土地和住宅，都有著極大的增值價值。在達州的房地產(chǎn)開發(fā)，有著極大的戰(zhàn)略價值。 達州的自然城市態(tài)勢和工業(yè)集聚的合力，使達州的住宅的供求進入量和價值全面提升的臨界點。 達州的房地產(chǎn)需求，已逐漸由求價廉，向著求品質(zhì)的方向轉(zhuǎn)變，高端盤將建立更大的影響，得到更大的需求 。達州的住宅開發(fā)已進入比規(guī)模、樹品牌階段。 2020 年達州房地產(chǎn)的價值將穩(wěn)中有升，鑒于其后發(fā)優(yōu)勢，受宏************************市政中心廣場 (南區(qū) )項目可行性 研究報告 13 觀調(diào)控的影響將遠遠小于一級城市。 西外板塊現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢分析： 相對與老城區(qū)和南城板塊，西外板塊還是一個城市新興區(qū)，目前正處于開黃金階段，周邊商業(yè)、學校、醫(yī)院等城市公共設施配套陸續(xù)完善。 政府職能部門大規(guī)模西遷將導致達州目前的城市發(fā)展格局改變，使西外板塊成為新的城市建設亮點。也將成為繼老城區(qū)之后，配套最完善，綜合環(huán)境最佳的新城市核心區(qū)。 西外是 ***唯一土地蘊藏量較高，且開發(fā)量較 少的板塊，土地成本相對與其他板塊要低，隨著政府的西遷，其土地增值潛力巨大。 西外未來將成為達州新的集政治、經(jīng)濟、文化、居住、商貿(mào)功能為一體的新城市核心區(qū)。 西外遠景規(guī)劃：市政府已于 2020 年遷入西外新辦公區(qū)；將西外從 2020 年的 平方公里，到 2020 年達到 26 平方公里；西外人口到2020 年發(fā)展為 28 萬人， 90%的行政單位遷至西外。 西外相對開闊和平整的土地，以及與老城非跨江的交通關系，決定了西外相對開闊的發(fā)展前景，以及片區(qū)的居住價值。 政府全力打造的西外規(guī)劃和舉措，便使西外具備了明日達 州高端和城市核心的價值。 目前西外的開發(fā)狀態(tài)，已得到市場的價格認可，正在經(jīng)歷一個片區(qū)，由價值認可到居住認可，真正走向成熟的關鍵點。正在經(jīng)特殊和************************市政中心廣場 (南區(qū) )項目可行性 研究報告 14 邊緣群體的認可，走向主力群體認可的轉(zhuǎn)換過程。中石油和中石化基地的建設，將加速西外的發(fā)展進程。 項目建設地點 ************************ 項目建設規(guī)模 總建設用地面積： 居住戶 (套 )數(shù)： 664 居住人數(shù) (按 )： 2145 總建筑面積： 計算容積率建筑面積： 按 功能性質(zhì)劃分： 住宅商業(yè)建筑面積： ㎡ 地下車庫及設備用房建筑面積： ㎡ 停車泊位： 355 其中地上： 66 地下： 289 容積率： 建筑密度： 綠地率： 30% 建設工期 30 個月。即 2020 年 6 月至 2020 年 12 月。 總投資及資金籌措 ************************市政中心廣場 (南區(qū) )項目可行性 研究報告 15 本項目建設總投資 萬元，其中土地費用 萬元，建安及其他費用 萬元。資金來源為企業(yè)自籌 %，預售房收入 %，商請銀行貸款 %。 財務評價指標 本項 目建設總投資 萬元，其中土地費用 萬元，建安及其他費用 萬元。 項目總投資 萬元，銷售收入 萬元，稅金 萬元，投資利潤率 %，投資利稅率 %。 項目結論及建議 人民廣場商住樓項目有良好的人文和自然資源，并且具有較好的市場前景，其中建設條件具備，符合 ***城市建設總體規(guī)劃，具有較好的經(jīng)濟效益和社會效益，項目建設可行。 以上調(diào)查分析及以上資料，項目產(chǎn)品定位為電梯商品房，以上數(shù)據(jù)是依據(jù)周邊物業(yè)的指標參考提出的， 該方案僅為初步方案，在很多方面還有待于進一步優(yōu)化。 第二章 項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析 2020 年 14 月 房地產(chǎn)開發(fā)完成情況 14 月，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 9932 億元，同比增長 %，其中，商品住宅完成投資 6854 億元，同比增長 %，占房地產(chǎn)開發(fā)投************************市政中心廣場 (南區(qū) )項目可行性 研究報告 16 資的比重為 %。 14 月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積 億平方米，同比增長 %；房屋新開工面積 億平方米，同比增長 %；房屋竣工面積 15020 萬平方米，同比增長 %，其中，住宅竣工面積 12028萬 平方米，增長 %。 14 月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積 9183 萬平方米，同比增長 %，土地購置費 1912 億元，同比增長 %。 商品房銷售情況 14月，全國商品房銷售面積 ，比去年同期增長 %，增幅比 13 月回落 個百分點。其中，商品住宅銷售面積增長 %，辦公樓增長 %，商業(yè)營業(yè)用房增長 %。 14 月，商品房銷售額 萬億元，同比增長 %，增幅比 13 月回落 個百分點。其中，商品住宅銷售額增長 %，辦公 樓和商業(yè)營業(yè)用房分別增長 %和%。 4 月份當月，商品房銷售面積 8051 萬平方米，比 3 月當月減少 155萬平方米，其中住宅銷售 7249 萬平方米，減少 180 萬平方米；商品房銷售額 4448 億元，比 3 月當月增加 587 億元，其中住宅銷售額 3846 億元，增加 553 億元。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源情況 14 月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源 21603 億元，同比增長 %。其中，國內(nèi)貸款 4552 億元，增長 %；利用外資 137 億元，下降 %；************************市政中心廣場 (南區(qū) )項目可行性 研究報告 17 企業(yè)自籌資金 7459 億元，增長 %； 其他資金 9454 億元，增長 %。在其他資金中，定金及預收款 5240 億元，增長 %；個人按揭貸款2955 億元，增長 %。 70 個大中城市房屋銷售價格指 數(shù) 2020 年 4 月份，全國 70 個大中城市房屋銷售價格同比上漲 %，其中新建住宅銷售價格同比上漲 %，商品住宅銷售價格上漲 %。 新建房分類型看，與去年同月相比，經(jīng)濟適用房銷售價格上漲%；商品住宅銷售價格上漲 %，其中普通住宅銷售價格上漲%，高檔住宅銷售價格上漲 %。 90 平方米及以 下的新建住宅銷售價格同比上漲 %，環(huán)比上漲 %。 分地區(qū)看，與去年同月相比， 70 個大中城市新建住宅銷售價格均上漲，其中漲幅最大的 5 個城市是：海口 %、三亞 %、溫州 %、金華 %、北京 %。 二手住宅銷售價格同比上漲 %。分地區(qū)看，與去年同月相比，二手住宅銷售價格上漲的城市有 69 個，其中漲幅最大的 5 個城市是：三亞 %、?？?%、溫州 %、深圳 %、杭州 %；價格下降的城市只有泉州，下降 %。 新建非住宅銷售價格同比上漲 %。與去年同月相比，辦公樓銷售價格上漲 %，商業(yè)營業(yè)用房銷售價格上漲 %，其他用房銷售價格上漲 %。 全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù) ************************市政中心廣場 (南區(qū) )項目可行性 研究報告 18 4 月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（簡稱 “國房景氣指數(shù) ”）為 ，比 3 月份回落 點，比去年同期提高 點。 2020 年一季度達州房地產(chǎn)市場狀況分析 2020 年 一季度 ***房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 億元，同比增長 %。房地產(chǎn)開發(fā)項目 166 個，房地產(chǎn)開發(fā)投資完成上 2020 萬的項目達 16 個，共完成開發(fā)投資 億元，占全部房 地產(chǎn)投資的 %。分縣市區(qū)從增速來看，增速較快的主要有宣漢，完成房地產(chǎn)投資 億元，因同期基數(shù)較少，增速達 倍；其次是通川區(qū)，完成房地產(chǎn)投資 億元，增速達 101%，再其次是大竹縣，完成房地產(chǎn)投資 億元，增速達%，因渠縣受同期數(shù)較大的原因，本季完成房地產(chǎn)投資 億元，增速下降 %。 房地產(chǎn)市場發(fā)展方向 一個國家的經(jīng)濟增長和住房水平提高之間，始終存在著密切的有機關系和相互關聯(lián)的發(fā)展規(guī)律。一般來說，成長中的國家，經(jīng)濟越是增長，國民的住房水平就越是提高。根據(jù)對世 界各國住房發(fā)展的規(guī)律和經(jīng)驗的總結，國際上通常認為有兩個住房發(fā)展的高峰期。首先，在一個國家的人均住房建筑面積達到 35 平方米 (約為戶均 100 平方米 )之前，國民將對住房保持旺盛的需求，該國的房地產(chǎn)及住房產(chǎn)業(yè)將會有一個持續(xù)的高速發(fā)展；第二，當一個國家的人均收入達到了 10003000 美元的區(qū)間時，該國也會爆發(fā)出普通居民紛紛改善住房、住房發(fā)展進入突飛猛進的高峰期。從 1998 年 “房改 ”開始至今，乃至可以預見的未來，中國發(fā)展仍處************************市政中心廣場 (南區(qū) )項目可行性 研究報告 19 在這兩個住房發(fā)展高峰期的雙重作用的共同區(qū)間。按照經(jīng)濟增長和住房發(fā)展的規(guī)律，中國住房發(fā)展光明前景 可以預期。 與 20 多年前相比，我國居民的消費行為和觀念已發(fā)生了巨大變化。從中短期來看，中國居民住房需求將持續(xù)較長一段時間。 特別是中國正處于人類有史以來最快的城市化進程中，人口研究結果顯示， 20202020 年，我國城鎮(zhèn)人口將凈增 億，城市家庭將增加 億戶以上，其中 93%為新遷入人口，按戶均 80 平米計算，需要新增住宅在 100 億平米以上。此外我國人口遷移明顯呈現(xiàn)朝向沿海發(fā)達地區(qū)的特點，目前省際遷移人口中，三分之二遷入北京、上海、江蘇、浙江、福建、廣東等 6 省、市。由此可見，我國未來城市住房的供求矛盾 依然尖銳，而沿海發(fā)達地區(qū)尤其顯著。同時，中國是全球經(jīng)濟最具活力的國家之一，受惠于特殊的人口結構所帶來的經(jīng)濟紅利，家庭財富的積累也為住房市場的需求提供了支撐。 當然，中國的房地產(chǎn)行業(yè)也將經(jīng)歷全面而深刻的變化。十七大提出了旨在改善民生的 “住有所居 ”