【文章內(nèi)容簡介】 00 元 /月 ； ○ 5 .學(xué)歷及職業(yè)：學(xué)歷 —— 專科、本科及以上 職業(yè) —— 公務(wù)員、商人、白領(lǐng)（主要）、工程師、教師等 ； ○ 6 .生活形態(tài)描述：白天出入寫字樓、商務(wù)場所以及學(xué)校。 夜晚在公務(wù)社交和私人約會中游刃有余 ； ○ 7 .居住形態(tài)：健康的生活理念，舒適的生活方式，體面地物 業(yè)管理 優(yōu)雅的生活環(huán)境，優(yōu)美的生態(tài)景觀，智能化和信息化 ； ○ 8 .個人行為：崇尚溫馨的生活環(huán)境，注重細節(jié)上的品味，向往山水如畫的自然 風(fēng)光 ； ○ 9 .購買目的：主要用于居家，投資。 ○ 1 產(chǎn)品總體形象定位 ： 在總體上，多層、小高層住宅定位于中 檔、中偏高檔 和高檔 3種 ，以適合供應(yīng)項目供需圈內(nèi)目標(biāo)顧客群的有效需求。 ： 由于周邊有類似的可比實例 —— 金茂梅溪湖、中建梅溪湖壹號、 7 旭輝御府 ，故這里的價格采用市場法來定價。 D=8134 +7553 +6421 = ○ 2 客戶定位 通過調(diào)研，目標(biāo)顧客群體鎖定在： 長沙市 的 “ 財智階層 ”、 新貴富裕階層 ； 文化水平高，學(xué)歷大多為大學(xué)本科或以上 ； 個人月收入大于 3000； 見多識廣，對樓盤的品質(zhì)及品味十分在意 ； 人生的格言為：追求財富、創(chuàng)造財富、享受財富 。 項目名稱 得分 A 銷售價格 B 可 比 價 格D 權(quán)重 w 可 比 項 目 金茂梅溪湖 90 8000 8134 0． 3 中建梅溪湖壹號 92 7000 7553 0． 2 旭輝御府 94 6300 6421 0． 5 本 項 目 96 8 ○ 3 核心產(chǎn)品定位 由于該區(qū)周圍已經(jīng)有 金茂梅溪湖、中建梅溪湖壹號、旭輝御府 等 高檔住宅 ，所以要想與現(xiàn)在 有的高檔住宅抗衡，要想在這個競爭激烈的區(qū)域做出自己的特色，就必須采取 “ 差異化戰(zhàn)略 ” 。 那么 如何才能做到這一點 呢？首先應(yīng)該從需求市場研究入手，抓住目標(biāo)顧客群體的生理、心理需求，以人為本；其次就是要從供給市場研究入手，抓住目前市場的空白及不足，填其空白，補其不足。 、 本項目要建成“綠色 — 生態(tài) — 健康”的園林式居住區(qū)。 良好的居住環(huán)境，是當(dāng)今社會人人都渴求的，久居城市的人需要一片凈土，需要清新的空氣以及自然美景。 、 本項目規(guī)劃要跟上信息時代的潮流。 項目定位中高檔，居住區(qū)的設(shè)計要和中高收入階層的地位相適應(yīng)，特別是本項目所處地段現(xiàn)有配套匱乏，項目的設(shè)計必須跟上信息化、智能化的要求。 具體來講，本項目的設(shè)計要達到 以下要求： ○ 1 、規(guī)劃超前化 居住區(qū)要導(dǎo)入家居智能化設(shè)置，要確保 5～ 10 內(nèi)不落后；建筑規(guī)劃符合時代潮流；建筑材料要運用環(huán)保新型材料；服務(wù)意識要超前。 ○ 2 、戶型合理化 多層及小高層住宅等設(shè)計的戶型要求是合理、實用的。 ○ 3 、建筑藝術(shù)化 本項目定位為中高收入階層，學(xué)歷大學(xué)以上，要求有濃厚的文化氛圍，所以在進行項 9 目規(guī)劃時，要求建筑設(shè)計藝術(shù)化，包括建筑設(shè)計本身和整個居住區(qū)的環(huán)境設(shè)計。 ○ 4 、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化 項目建設(shè)要求要達到國家優(yōu)質(zhì)水平。 ○ 5 、建材環(huán)保化 迎合消費者環(huán)保的要求，同時，新型環(huán)保建材也可以降低成本，有效延長建筑的使用壽命。 ○ 6 、配套完善化 本項目配套完善與否，將影響到項目的成敗。 ○ 7 、服務(wù)酒店化 良好的售后服務(wù)，將大大促進項目樓盤的銷售。 ○ 8 、環(huán)境園林化 本項目可以充分運用周圍湖景、林地優(yōu)勢，打造園林式居住區(qū)。 ○ 9 、生活科技化 項目要實現(xiàn)區(qū)內(nèi)信息網(wǎng)絡(luò)化、管理有效化、家居智能化等要求。 ○社區(qū)人性化 營造區(qū)內(nèi)溫馨、舒適的生活氣氛。 這樣一個郊區(qū)性大盤，必然要采取分取滾動開發(fā)的戰(zhàn)略。建議分 兩 期開發(fā)，每一期針對某一固定的核心顧客群體。 針對不同類別的顧客群，巧妙地規(guī)劃出不同類別與風(fēng)格的組團，設(shè)計出不同的建筑特色與環(huán)境特色。 10 ，發(fā)揮最大市場價值模式 整合交通資源， 充分利用現(xiàn)已成熟的便利交通 整合教育資源 ，為目標(biāo)顧客群體的子女教育服務(wù) 整合特色商務(wù)休閑品牌 整合優(yōu)秀設(shè)計資源 根據(jù)長沙市住宅市場需求和我們小組的市場問卷調(diào)查研究，初步定為以下四種戶型： 兩室一 廳，分為建筑面積 80平方米、 90 平方米和 100 平方米。 三 室 兩廳，分為面積 平方米、 120 平方米。 居住、居住 +辦公、辦公。 以下住宅在下一步單體設(shè)計時，還應(yīng)根據(jù)消費對象需求，綜合考慮住宅使用功能與空間組合、家庭人口、代際關(guān)系、職業(yè)特征等因素，每套住宅有主臥室，起居室，客房，餐廳，衛(wèi)生間及陽臺、餐廳等。各種 功能空間的使用面積滿足規(guī)定的要求。 11 根據(jù)對長沙市 岳麓 區(qū)物業(yè)的調(diào)查，結(jié)合本項目的實際情況，最終推估本項目商業(yè)用房的平均價格在 7000 元 /㎡左右，取 7500 元 /㎡、車位取 15000/㎡ 商鋪 50000 元 /㎡ 由于各樓盤區(qū)位、環(huán)境、配套等均有差別，開發(fā)成本各異，僅作參考。 定價策略 定價優(yōu)惠策略 擬采用以下策略： ① 付款方式優(yōu)惠 。② 集團購買優(yōu)惠； ③ 選擇購買優(yōu)惠； ④ 特殊消費對象優(yōu)惠； ⑤ 其他優(yōu)惠措施。 價格浮動策略 宜采用浮動售價： ① 房交會及其他展銷會期間促銷優(yōu)惠； ② 限期銷售優(yōu)惠浮動價； ③正常銷售期段浮動價； ④ 其他浮動措施。 主要按期房價、限房價、綜合價、集團購買價，并考慮樓層差、朝向差、地段位置差。定價方式突出小區(qū)“賣點”和住宅小區(qū)內(nèi)環(huán)境、地段位置、樓層及朝向等購房因素的差異。 附加產(chǎn)品 12 物業(yè) 管理由保利物業(yè)進行管理，在前期項目的基礎(chǔ)上更加完善化，服務(wù)更加周到全面，管理高質(zhì)量、高水平。小區(qū)住宅設(shè)計引入“智能化”新概念，使住宅小區(qū)按“精品化”的標(biāo)準(zhǔn)檔次規(guī)劃設(shè)計和經(jīng)營管理。本次“ 水墨御園 ”全部景觀設(shè)計由 陽光森林房地產(chǎn)公司 承擔(dān)。 配套設(shè)施能夠提供全面、綜合的配套服務(wù)，注重消費者生活居住多方面的需求和溝通。文化生活雙會所，特色風(fēng)情商業(yè)街區(qū)，中心綠地廣場等附屬建筑的設(shè)置，以及 20 多項完善的生活配套，使整個項目具有更強的附加值。 2020 年，梅溪湖創(chuàng)新科技研發(fā) 中心、梅溪湖國際文化藝術(shù)中心以及梅溪湖國際 CBD三大引擎全面啟動。梅溪湖國際文化藝術(shù)中心聯(lián)手國際頂尖建筑設(shè)計大師，將城市建筑與文化藝術(shù)完美結(jié)合，打造集大型歌劇、舞劇、交響樂等世界經(jīng)典藝術(shù)表演、國際大師藝術(shù)展覽、國際頂尖藝術(shù)交流等功能于一體的國際化文化藝術(shù)中心。梅溪湖國際 CBD 是長沙未來最高端、最先進的 城市綜合體 ，包括超五星級酒店、國際 甲級寫字樓 、 大型購物中心 、國際 酒店公寓 等世界頂級物業(yè)配置，其 300 米超高層 城市建筑群 將成為城市未來最具價值的綜合性地標(biāo)。 “五通“條件具 備 岳麓 區(qū)地段屬于長沙市 之西 ，市區(qū)政府規(guī)劃的信件城區(qū)包攬其中，基礎(chǔ)設(shè)施有：道路工程、排水工程、供水管網(wǎng)、電信管網(wǎng)、電力溝、路燈工程、煤氣管網(wǎng)、道路綠化工程等。形成完善的路、水、電、氣、通信等市政設(shè)施。 開發(fā)土地已經(jīng)獲得審批，總面積為 485,24 平方米，其中：綠化帶面積 194,09 平方米，規(guī)劃路幅面積 平方米。 根據(jù)省發(fā)改委立項批復(fù)，“ 水墨御園 ” 項目建設(shè)為商品住宅小區(qū)，初步規(guī)劃總建筑 13 面積 1， 746,88 平 方米，其中住宅建筑面積（地上） 124000 平方米，商住樓面積 36,500平方米，車位 12600平方米。 依據(jù)初步規(guī)劃方案，“ 水墨御園 ” 項目主要工程項目見表 3。 表 3 主要工程量一覽表 序號 項目