【正文】 24 、重視項目的廣告宣傳工作，保證足夠的廣告投放量，在廣告的文案和設計上做足文章，為本項目積聚人氣。產(chǎn)品設計各個環(huán)節(jié)都要以招標方式求得高水平設計出來的標志性、 有品味的產(chǎn)品。 、公司各部門緊密配合，以加快項目運作進度。 、盡快組織國內(nèi)外優(yōu)秀規(guī)劃、建筑、園林設計機構(gòu)完成項目設計。 對本項目的實施建議主要有以下幾點： 、及時解決本項目施工臨 時用水、用電問題，開發(fā)商要敦促早日啟動本項目的市政配套工程，最遲應在項目一期開始銷售前完成正式供水、供電、通訊等工程。 綜上所述，該項目的建設是必要的，可行的。符合項目承辦方的決策需求。 、項目地塊位置極佳，市場前景看好，開發(fā)條件成熟。聘請有經(jīng)驗的房地產(chǎn)專家進行指導是非常有必要的，可以有效地減少經(jīng)營費用、提高收益水平，進而降低并控制風險。 、 通過加強管理來控制 風險 良好的項目管理是重要的保證。獲得的信息有關(guān)投資環(huán)境和投資項目的市場信息越多，作出的預測就越精確，從而能進行正確的 科學的決策，包括投資項目的選擇、區(qū)位的選擇、時機的選擇、融資的選擇、租售的選擇等等。這樣極可能避免不必要因素的影響。其次，開發(fā)經(jīng)營周期越長項目建成以后的政治形勢也越難預測。 項目可以采取以下幾種風險防范對策。項目風險評估的方法采用簡單估計法。 災難性風險：風險發(fā)生的可能性很大， 一旦發(fā)生將產(chǎn)生災難性后果，項目無法承受。 較大風險：風險發(fā)生的可能性較大，或者發(fā)生后造成的損失較大，但造成的損失程度是項目可以承受的。5%和177。 則有： P*= /= / m2 售價 7500元 / m2 該項目的動態(tài)指標符合行業(yè)的標 準，達到了行業(yè)平均水平，而且項目稅后財務凈現(xiàn)值達 萬元，稅后財務內(nèi)部收益率為 %，高于設定的基準收益率 12%，全部投 19 資回收期為 年，表明該項目經(jīng)濟效益較好，且本 項目每年累計盈余均大于零，故本項目在財務上是可行的，最后通過盈虧平衡分析可知本項目的抗風險能力也比較強。 銷售收入與銷售量的關(guān)系： B=P 盈虧平衡分析。 (NPV1+︱ NPV2︱ ) (i2i1) =% 動態(tài)投資回收期的計算： 稅后全部投資回收 期 = 2+∣ ∣247。(1+ 5)2+247。 (1+)3 = 萬元 NPV2=247。 (1+)+ 247。 在計算凈現(xiàn)值時，基準折現(xiàn)率參考本行業(yè)的數(shù)值，按 i=12%計算。通過現(xiàn)金流量表可以計算各項財務評價指標，進行房地產(chǎn)項目財務盈利能力的分析。 現(xiàn)金流量表是反映項目在計算期內(nèi)各年的現(xiàn)金流入、現(xiàn)金流出和 凈現(xiàn)金流量的計算表格。與靜態(tài)評價指標相比，動態(tài)評價指標更注重考察方案在其計算期內(nèi)各年現(xiàn)金流量的具體情況，更能直觀反映方案的盈利能力，其應用較靜態(tài)評價指標更廣泛。 五．房地產(chǎn)項目經(jīng)濟可行性分析 成本估算 表 4 總成本費用估算表 序號 項目 單價 成本費用 百分比 一 開發(fā)成本 元 33339 萬元 % （一） 土地成本 元 10056 萬元 % （二） 前期工程費 元 533 萬元 % （三） 建筑安裝工程費 元 14792 萬元 % （四） 室外配套建設費 元 2797 萬元 % （五） 稅費及其他費用 元 4422 萬元 % （六） 不可預見費 元 740 萬元 % 二 開發(fā)費用 元 8536 萬元 % （一） 管理費用 元 1452 萬元 % （二） 財務費用 元 1242 萬元 % （三） 銷售費用 元 5841 萬元 % 15 表 5 銷售收入、經(jīng)營稅金及附加和增值稅估算表 序號 項目 合計 計算期 2020 2020 2020 1 一期 1． 1 銷售收入 1． 2 經(jīng)營稅金及附加 營業(yè)稅 三 總計 元 41875 萬元 % 16 城市維護建設稅 教育費附加 2 二期 銷售收入 經(jīng)營稅金及附加 營業(yè)稅 546 城市維護建設稅 教育費附加 3 收入合計 4 經(jīng)營稅金及附加 等相關(guān)表格的編制及主要經(jīng)濟指標 動態(tài)評價指標。本項目的建設期和計算期均按 3年計算。 表 3 主要工程量一覽表 序號 項目名稱 說明 1 土建工程 建筑面積 2 商場 、 高層住宅 20200 m2/140000 m2 3 地下停車場 12500m2 4 給排水工程 水箱、水池、水泵機房 5 普通消防工程 住宅區(qū) 6 變配電工程（強電） 配電房變配電設備 7 照明工程 小區(qū) 照明 8 通訊工程 普通電話配線 9 火災報警及安全監(jiān)視 公共場所火災報警 10 通風工程 地下停車庫通風 11 閉路工程 住宅區(qū) 12 室外工程 本工程設計涉及建筑、結(jié)構(gòu)、防火、節(jié)能、隔聲、采光、照明、給排水、通風、燃氣、電氣等各種專業(yè)，設計時需遵循有關(guān)的規(guī)范或規(guī)定，單體設計時還應符合國家現(xiàn)行的 14 有關(guān)強制性標準的規(guī)定。 根據(jù)省發(fā)改委立項批復，“ 水墨御園 ” 項目建設為商品住宅小區(qū)，初步規(guī)劃總建筑 13 面積 1， 746,88 平 方米，其中住宅建筑面積（地上） 124000 平方米，商住樓面積 36,500平方米，車位 12600平方米。形成完善的路、水、電、氣、通信等市政設施。梅溪湖國際 CBD 是長沙未來最高端、最先進的 城市綜合體 ，包括超五星級酒店、國際 甲級寫字樓 、 大型購物中心 、國際 酒店公寓 等世界頂級物業(yè)配置，其 300 米超高層 城市建筑群 將成為城市未來最具價值的綜合性地標。 2020 年，梅溪湖創(chuàng)新科技研發(fā) 中心、梅溪湖國際文化藝術(shù)中心以及梅溪湖國際 CBD三大引擎全面啟動。 配套設施能夠提供全面、綜合的配套服務，注重消費者生活居住多方面的需求和溝通。小區(qū)住宅設計引入“智能化”新概念，使住宅小區(qū)按“精品化”的標準檔次規(guī)劃設計和經(jīng)營管理。定價方式突出小區(qū)“賣點”和住宅小區(qū)內(nèi)環(huán)境、地段位置、樓層及朝向等購房因素的差異。 價格浮動策略 宜采用浮動售價： ① 房交會及其他展銷會期間促銷優(yōu)惠； ② 限期銷售優(yōu)惠浮動價； ③正常銷售期段浮動價； ④ 其他浮動措施。 定價策略 定價優(yōu)惠策略 擬采用以下策略： ① 付款方式優(yōu)惠 。各種 功能空間的使用面積滿足規(guī)定的要求。 居住、居住 +辦公、辦公。 10 ，發(fā)揮最大市場價值模式 整合交通資源， 充分利用現(xiàn)已成熟的便利交通 整合教育資源 ，為目標顧客群體的子女教育服務 整合特色商務休閑品牌 整合優(yōu)秀設計資源 根據(jù)長沙市住宅市場需求和我們小組的市場問卷調(diào)查研究，初步定為以下四種戶型： 兩室一 廳，分為建筑面積 80平方米、 90 平方米和 100 平方米。建議分 兩 期開發(fā)，每一期針對某一固定的核心顧客群體。 ○社區(qū)人性化 營造區(qū)內(nèi)溫馨、舒適的生活氣氛。 ○ 8 、環(huán)境園林化 本項目可以充分運用周圍湖景、林地優(yōu)勢，打造園林式居住區(qū)。 ○ 6 、配套完善化 本項目配套完善與否，將影響到項目的成敗。 ○ 4 、質(zhì)量標準化 項目建設要求要達到國家優(yōu)質(zhì)水平。 ○ 2 、戶型合理化 多層及小高層住宅等設計的戶型要求是合理、實用的。 項目定位中高檔，居住區(qū)的設計要和中高收入階層的地位相適應，特別是本項目所處地段現(xiàn)有配套匱乏，項目的設計必須跟上信息化、智能化的要求。 良好的居住環(huán)境，是當今社會人人都渴求的，久居城市的人需要一片凈土，