【導讀】法，工程經(jīng)濟學的基本原理和方法，能運用所學知識進行房地產(chǎn)項目可行性研究。本設計按教學計劃安排，共2周。第10天，整理完成課程設計。產(chǎn)品總體形象定位；結構特點、主力戶型和面積，價格和定價策略等。附加產(chǎn)品主要包括物業(yè)管理，服。房地產(chǎn)行業(yè)基準收益率為12%。關經(jīng)濟性分析應獨立完成。須知了解宗地具體情況，查看申購信息，查看成交狀況及價格。按照學?；驅W院課程設計格式要求進行封面和課程設計內容的編寫。產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理》教材57頁例2-1進行估算。質勘測以及“三通一平”等土地開發(fā)工程費用支出?；A設施建設費：按建安成本15%估算。公共配套設施：按建安成本3%估算。本項目居于長沙市岳麓區(qū)大河西先導區(qū)，西二環(huán)至三環(huán)之間。承辦單位是陽光森林房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，注冊資金800萬元。開發(fā)資質為一級。營理念，開拓進取。

　　

【正文】 風險因素名稱 風險程度 說明 災難性 嚴重 較大 一般 1 市場風險 市場需求量 √ 存在市場需求變動 競爭能力 √ 周邊有競爭 價格 √ 項目的敏感性高 2 資源風險 √ 工程資源供給 3 技術風險 工程方案 先進性 √ 21 適用性 √ 可靠性 √ 可得性 √ 4 工程風險 工程地質 √ 可以防范 水文地質 √ 可以防范 工程量 √ 可以防范 工程質量 √ 可以防范 5 資金風險 匯率 √ 發(fā)生的概率小 利率 √ 發(fā)生的概率小 資金來源中斷 √ 可以防范 資金供應不足 √ 可以防范 6 政策風險 政治條件變化 √ 經(jīng)濟條件變化 √ 政策調整 √ 7 外部協(xié)作條件風險 工程建設 交通運輸 √ 22 供水 √ 供電 √ 8 社會風險 √ 9 其它風險 由表中可以看出，項目沒有什么災難性的風險；嚴重風險很少，且可以控制，或發(fā)生的概率低；項目存在的較大風險，只要重視采取有效的防范措施，其造成的損失項目是可以承受的。 項目可以采取以下幾種風險防范對策。 、 通過加快進度來回避 風險 開發(fā)經(jīng)營周期越長項目建成以后的經(jīng)濟形勢就越難預測。其次，開發(fā)經(jīng)營周期越長項目建成以后的政治形勢也越難預測。針對該項目，我們采取提高選址的速度、利用法律手段、來保證遷址工作的順利進行、采用招投標的辦法和建設單位簽訂具有法律效應的承包合同，以保證資金 的充分供應，與建筑材料等物資供應賞簽訂施工材料供應合同。這樣極可能避免不必要因素的影響。 、 通過市場調查來降低 風險 通過市場調查，獲得盡可能多的信息。獲得的信息有關投資環(huán)境和投資項目的市場信息越多，作出的預測就越精確，從而能進行正確的 科學的決策，包括投資項目的選擇、區(qū)位的選擇、時機的選擇、融資的選擇、租售的選擇等等。這樣就能把不確定性降低到最低限度，較好地控制房地產(chǎn)投資過程中的風險。 、 通過加強管理來控制 風險 良好的項目管理是重要的保證。從投資開發(fā)來看，項目全過程的投資、進度和質量是重點。聘請有經(jīng)驗的房地產(chǎn)專家進行指導是非常有必要的，可以有效地減少經(jīng)營費用、提高收益水平，進而降低并控制風險。 23 八． 結論及建議 、本項目的建成會極大地改善珞喻東路沿線的居住物業(yè)形態(tài)，促進城市區(qū)域結構和投資環(huán)境的完善，帶動城市居住、工業(yè)、旅游 和經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展。 、項目地塊位置極佳，市場前景看好，開發(fā)條件成熟。 、本項目的財務凈現(xiàn)值都遠大于零，內部收益率均高于行業(yè)基準收益率，在財務上都是可行的。符合項目承辦方的決策需求。 、項目沒有什么災難性的風險；嚴重風險很少，且可以控制，或發(fā)生的概率低；項目存在的較大風險，只要重視采取有效的防范措施，其造成的損失項目是可以承受的。 綜上所述，該項目的建設是必要的，可行的。但是需要謹慎的來推動項目進行，有效的防避風險。 對本項目的實施建議主要有以下幾點： 、及時解決本項目施工臨 時用水、用電問題，開發(fā)商要敦促早日啟動本項目的市政配套工程，最遲應在項目一期開始銷售前完成正式供水、供電、通訊等工程。 、實行速度管理，加強項目運作進度，以避免市場可能的由高峰期向下降期轉折的風險。 、盡快組織國內外優(yōu)秀規(guī)劃、建筑、園林設計機構完成項目設計。 、集中力量抓緊完成項目的規(guī)劃和立項報批工作，落實項目開工建設的各項手續(xù)，確保項目能按合同約定按時開工建設。 、公司各部門緊密配合，以加快項目運作進度。 、要做精品。產(chǎn)品設計各個環(huán)節(jié)都要以招標方式求得高水平設計出來的標志性、 有品味的產(chǎn)品。 、項目成本須合理控制，以保留市場波動時的降價應對空間。 24 、重視項目的廣告宣傳工作，保證足夠的廣告投放量，在廣告的文案和設計上做足文章，為本項目積聚人氣。 九． 參考文獻 [1] 李明孝 . 工程經(jīng)濟學 .北京：化學工業(yè)出版社， 2020. [2] 劉玉明 .工程經(jīng)濟學 [M].北京：清華大學出版社， 2020 [3] 劉薇，滕一峰 . 房地產(chǎn)開發(fā)與管理 .北京：北京大學出版社 , 2020. [4] 李清立 . 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營 .北京：清華大學出版社， 2020. [5] 陳進，王永祥 . 建設項目經(jīng)濟分析 [M].上海：同濟大學出版社， 2020. [6] 王霞，尤建新 .城市土地經(jīng)濟學 .上海：復旦大學出版社， 2020. 附表 房地產(chǎn)市場需求調查問卷 為 了我們共同關心的房子 ， 為了更深刻地了解 長沙市 房地產(chǎn)市場 ， 敬請賜教寶貴意見 ！希望您能夠從百忙中抽出一點時間完成這次調查，謝謝您的支持與合作！ 1，請問您是否打算買房？ [ ] A、 沒考慮 B、 1年內買房 C、 12年內買房 D、 25年內買房 2，您現(xiàn)在的居住面積是多少？ [ ] A、 80m2以下 B、 80100m2 C、 100120m2 D、 120m2以上 3，您若買房，目的是什么？ [ ] A、 改善居住條件 B、給子女或父母 C、投資購房 D、解決居住 4，您若購買商品房，選擇什么戶型？ [ ] 25 A、 二室一廳 B、二室二廳 C、三室一廳 D、三室二廳 E、四室一廳 F、四室二廳 G、復式 H、其他 5，您若購買商品房，想購買多大建筑面積的？ [ ] A、 80m2以下 B、 8090m2 C、 90100m2 D、 100110m2 E、 110120m2 F、 120m2以上 6，您 想購買的住宅類型？ [ ] A、 小高層 B、多層 (6層以下 ) C、低層 (13層聯(lián)排或別墅 ) 7,您所能夠接受的房屋單價是多少？ [ ] A、 2020元 /m2以下 B、 20202500元 /m2 C、 25013000元 /m2 D、 35014000元 /m2 E、 4000元 /m2以上 8,您認為長沙目前缺少什么類型的住宅？ [ ] A、經(jīng)濟適用房 B、普通住宅 C、廉租房 D、廉價二手房 E、精品高檔住宅 9，您是通過什么渠道了解房地產(chǎn)信息的？ [ ] A、親戚朋友 B、電視臺 C、長沙市房地 產(chǎn)信息報 D、路牌廣告 E、其他 10，您的職業(yè)是什么？ [ ] A、 機關事業(yè)單位干部 B、個體工商戶 C、普通職工 D、無職業(yè) E、其他 11，請問您的家庭年收入是多少？ [ ] A、 2萬元以內 B、 25萬元 C、 58萬元 D、 810萬元 E、 10萬以上 12，您最想購買的地點是哪里？ [ ] A、 開福區(qū) B、天心區(qū) C、雨花區(qū) D、芙蓉區(qū) E、岳麓區(qū) 謝謝您的支持！ 樓盤調查表 樓宇名稱 調查日期 容積率 綠化率 配套設施 樓層差 最高 ____最低 _____平均 ____ 朝向差 最高 ____最低 ____平均 ____ 起價 最高價 折實均價 開發(fā)商、承建商、設計 26 者和代理商 客戶群及 購買戶型 各戶型、 各樓層 銷售狀況 現(xiàn)場售賣 情況 戶型 所在樓棟 所在樓層 銷售率 房 /廳 /廚 /衛(wèi) /陽 /工人房 房 /廳 /廚 /衛(wèi) /陽 /工人房 房 /廳 /廚 /衛(wèi) /陽 /工人房 復式房 平均銷售率 強勢賣點 不足之處 備 注