【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 著中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)平穩(wěn)的發(fā)展，國(guó)內(nèi)外旅游需求得以快速增長(zhǎng)，而從以上幾個(gè)部份 都有提到，現(xiàn)在旅游需求已從觀光型向度假型轉(zhuǎn)變，度假酒店應(yīng)運(yùn)而生，成為酒店業(yè)一顆耀眼的新星。這也導(dǎo)致國(guó)內(nèi)目前涉足旅游房地產(chǎn)的公司，投資商、開發(fā)商、旅游企業(yè)均看好未來(lái)中國(guó)的旅游房地產(chǎn)市場(chǎng)。各都計(jì)劃通過(guò)對(duì)區(qū)域旅游休閑產(chǎn)業(yè)的投資，逐漸發(fā)展成為國(guó)內(nèi)知名并具有國(guó)際影響的現(xiàn)代化，專業(yè)化旅游休閑度假村，也就是所謂的產(chǎn)權(quán)式酒店。 何謂產(chǎn)權(quán)式酒店呢？ “產(chǎn)權(quán)酒店”興起于上世紀(jì) 70 年代歐美國(guó)家的一些著名旅游城市和地區(qū)，而國(guó)際通行的產(chǎn)權(quán)式酒店大致有 3 種類型： 一是時(shí)權(quán)型。即酒店與客戶（客房業(yè)主）約定使用期限，一般為 3 個(gè)月以 上，其余期間委托給酒店進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，逐年收取固定的投資回報(bào)或與酒店之間利用另個(gè)計(jì)劃來(lái)分配利潤(rùn)。 二是公寓型?？蛻糍I斷酒店的部分客房產(chǎn)權(quán)，長(zhǎng)期居住或作為辦公用房，每月上繳一定的管理費(fèi)，如：空調(diào)費(fèi)、水電費(fèi)及服務(wù)費(fèi)等。 三是投資型。將酒店以單元的形式出售給客戶，客戶買斷酒店部分客房的產(chǎn)權(quán)，享有自用、轉(zhuǎn)讓、抵押、贈(zèng)送、繼承等權(quán)利。投資者并不使用客房，而是將客房委托給酒店進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，逐年收取固定的投資回報(bào)，同時(shí)還可以獲得酒店贈(zèng)送的一定期限的免費(fèi)入住權(quán)，是現(xiàn)今較流行的投資類型。這種全新的投資理念與投資方式，給房地產(chǎn)開發(fā)商 、管理公司、投資者帶來(lái)了良好的經(jīng)濟(jì)收益，其發(fā)展前景極其可觀。 ? 產(chǎn)權(quán)酒店的基本特點(diǎn) 地點(diǎn)要求 從國(guó)際上看在 60 年代，法國(guó)阿爾卑斯山地區(qū)的別墅度假村首先以分時(shí)銷售（出售以酒店為主的物業(yè)使用時(shí)間段）的方式招攬客戶。旅游房地產(chǎn)市場(chǎng)開始由此形成，今天遍布世界各地的分時(shí)度假酒店、高爾夫度假村，山地度假村、休閑別墅等物業(yè)使歐洲旅游房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展到一定的規(guī)模。 而 70 年代中期，由于美國(guó)經(jīng)濟(jì)衰退，泡沫經(jīng)濟(jì)造成大量房地產(chǎn)積壓和空置，特別是市場(chǎng)景氣時(shí)期開發(fā)的大量別墅積壓。為處理積壓與空置，充分盤活閑置資產(chǎn)，美國(guó)從歐洲引入時(shí)權(quán) 酒店這一慨念，取得了巨大成功。 1977 年美國(guó)市場(chǎng)， 95%以上的度假酒店產(chǎn)業(yè)是由其它項(xiàng)目改造過(guò)來(lái)的。到 1987 年后，大量的投資商、大規(guī)模的酒店業(yè)主、開發(fā)商紛紛進(jìn)入這一領(lǐng)域，使產(chǎn)品模式更加清晰，法規(guī)也相應(yīng)健全；配套的服務(wù)業(yè)、管理業(yè)、交換業(yè)也迅速成熟。近幾年市場(chǎng)上又嶇起了一批新的以旅游地產(chǎn)開發(fā)為主的分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò)公司，如 SUNTERRA 公司，不但經(jīng)營(yíng)交換業(yè)務(wù)，還自己開發(fā)并銷售時(shí)權(quán)酒店，已在美國(guó)、加拿大、澳大利亞等國(guó)家開發(fā)了 89 個(gè)度假村。 在本世紀(jì)初，地中海沿岸開發(fā)了大量海濱別墅，歐洲、北美的政府要員、貴族、富商蜂 擁而至，一時(shí)間地中海成為世界休閑度假中心。在亞洲，日本、韓國(guó)、菲律賓、泰國(guó)、馬來(lái)西亞、新加坡、國(guó)內(nèi)等國(guó)家，近幾年大打“旅游休閑度假產(chǎn)權(quán)式酒店”，假日休閑、周末度假、旅游度假、會(huì)議休閑、運(yùn)動(dòng)健康休閑等方興未艾。隨即，大批國(guó)際金融投資商、地產(chǎn)開發(fā)商以及酒店投資管理機(jī)構(gòu)紛紛介入旅游物業(yè)開發(fā)，并取得了可觀的收益。 ★ 產(chǎn)權(quán)式酒店是房地產(chǎn)業(yè)與酒店業(yè)、旅游業(yè)相互交融的綜合性產(chǎn)品， 作為一個(gè)新的投資熱點(diǎn)，具有很高的投資與使用價(jià)值，較容易實(shí)現(xiàn)業(yè)主預(yù)期的購(gòu)買目的及投資目標(biāo)，據(jù)權(quán)威統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，去年北京市涉外飯店、旅游公寓的平 均出租率為 %，客房的平均房?jī)r(jià)為 392 元 /間天，其中，旅游公寓利潤(rùn)總額 億元增長(zhǎng) %，收入利潤(rùn)率為 %，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出全市其他產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)的平均水平，另外，我國(guó)每年的法定休息假期共有 134 天，為產(chǎn)權(quán)式酒店提供了一個(gè)廣闊市場(chǎng)空間。 ★ 產(chǎn)權(quán)式酒店擁有明確的房屋產(chǎn)權(quán)作為投資憑證，具有很強(qiáng)的穩(wěn)定性，業(yè)主可與酒店或管理公司簽訂《委托租賃合同》，不用承擔(dān)酒店經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)而直接獲得經(jīng)營(yíng)回報(bào)，因此業(yè)主只要投入金額不多的首付款，就可享有類似股東或房東的收益，尤其是如果產(chǎn)權(quán)酒店與分時(shí)度假相結(jié)合后，業(yè)主甚至可以實(shí)現(xiàn) 異地置業(yè) 。 ★ 業(yè)主擁有該酒店每年一定時(shí)間段的居住權(quán)，同時(shí)還享有酒店各項(xiàng)配套設(shè)施的優(yōu)惠、使用條件，所以作為郊區(qū)的第二居所或企事業(yè)單位的度假基地，產(chǎn)權(quán)酒店是不錯(cuò)的選擇，可以節(jié)約大量的個(gè)人度假或企業(yè)活動(dòng)經(jīng)費(fèi)。 ★ 對(duì)于身處優(yōu)美風(fēng)景區(qū)的產(chǎn)權(quán)式酒店，如果其自身或其擁有獨(dú)特的娛樂(lè)配套，如滑雪場(chǎng)、溫泉浴場(chǎng)、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、特色餐飲等，就會(huì)吸引眾多的旅游人群；開發(fā)商可通過(guò)出售產(chǎn)權(quán)酒店的客房回籠部分資金，并借助國(guó)際酒店與旅游機(jī)構(gòu)網(wǎng)絡(luò)提高數(shù)量與質(zhì)量，還可以為物業(yè)帶來(lái)增值效應(yīng)。 產(chǎn)權(quán)酒店這種新穎的經(jīng)營(yíng)方式和投資方式已經(jīng)在世 界旅游及貿(mào)易口岸城市迅速發(fā)展起來(lái)。 根據(jù) 資料顯示， [WTO 國(guó)際貿(mào)易組織， 1996]全球產(chǎn)權(quán)酒店19861995 年年平均增長(zhǎng) %； 1980 年，全球 500 個(gè)旅游目的地板 萬(wàn)個(gè)家庭購(gòu)買了產(chǎn)權(quán)式酒店；到 1995 年，全球 81 個(gè)國(guó)家 4000 個(gè)旅游目的地有 35萬(wàn)個(gè)家庭購(gòu)買了產(chǎn)權(quán)式酒店。 [,1992]80 年代到 90 年代初，全球引入產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營(yíng)的旅游目的地的數(shù)量增長(zhǎng)了 6 倍， 90 年代初，全球產(chǎn)權(quán)式酒店銷售收入以達(dá) 40億美元，到 20xx 年，全球產(chǎn)權(quán)酒店銷售將達(dá) 300 億美元。所有信息表明， 產(chǎn)權(quán)式酒店將成為旅游及貿(mào)易發(fā)展過(guò)程中的一種重要的經(jīng)營(yíng)創(chuàng)新模式，同時(shí)成為最受大眾家庭青睞的投資工具。 國(guó)內(nèi)產(chǎn)權(quán)式酒店的開發(fā)發(fā)展 90 年代開始，隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)和旅游業(yè)的迅速發(fā)展，產(chǎn)權(quán)酒店在國(guó)內(nèi)著名旅游及經(jīng)濟(jì)繁榮城市已逐步形成燎原之勢(shì)，近兩年已有幾十家產(chǎn)權(quán)酒店誕生。如已成功運(yùn)作并使業(yè)主獲利頗豐的深圳雅藍(lán)大酒店；即將在 20xx 年完工的陜西漢中的 21 世紀(jì)萬(wàn)龍大酒店 ；倡導(dǎo) e 時(shí)代人性化商務(wù)空間 的廈門悅?cè)A酒店； 10%投資回報(bào) +房屋產(chǎn)權(quán)由新加坡開發(fā)的公寓式大酒店；還有秦皇島的維多利亞港灣，海南島的三亞 溫泉大酒店，北京的快樂(lè)無(wú)窮大 龍慶峽（假日）鄉(xiāng)村俱樂(lè)部，龍脈溫泉等。 開 發(fā) 目前，國(guó)內(nèi)產(chǎn)權(quán)式酒店的開發(fā)集中在國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為前沿的城市和國(guó)內(nèi)各大旅游類城市，如北京、上海、廣州、深圳和麗江、海口、廈門、秦皇島等，基本以國(guó)家級(jí)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心和沿海旅游度假城市為主，正在逐漸向中小城市轉(zhuǎn)移，這其中有以、海濱類城市和集具歷史價(jià)值的文化古城為主，同時(shí)以商務(wù)交往為主功能的產(chǎn)權(quán)式酒店業(yè)在蓬勃興起之中，整個(gè)產(chǎn)權(quán)式酒店的開發(fā)熱潮正處在前所未有的興起之中。 經(jīng) 營(yíng) 目前，無(wú)論以何種方式運(yùn)營(yíng)的產(chǎn)權(quán)式酒店，其一般的運(yùn)營(yíng)方式均為：開發(fā) —— 銷售 —— 委托專業(yè)酒店經(jīng)營(yíng)管理公司經(jīng)管（或成立專業(yè)的酒店經(jīng)營(yíng)管理隊(duì)伍經(jīng)管） —— 兌現(xiàn)購(gòu)買者應(yīng)得得投資收益。 這一運(yùn)營(yíng)模式下實(shí)現(xiàn)銷售的關(guān)鍵環(huán)節(jié)在購(gòu)買者對(duì)酒店未來(lái)經(jīng)營(yíng)管理的信心上，從目前酒店的銷售操作上看，酒店經(jīng)營(yíng)管理方的選擇以及監(jiān)督其日常經(jīng)營(yíng)行為的體制、機(jī)制（即保證購(gòu)買者利益實(shí)現(xiàn)的體制、機(jī)制）尤為重要。 正常情況下， 一般星級(jí)酒店的運(yùn)營(yíng)成本占到整個(gè)酒店日常營(yíng)業(yè)額的 30%左右， 以此計(jì)算酒店正常的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)是非常可觀的，如果附以非常 有營(yíng)業(yè)保證的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和非常有價(jià)值的賣點(diǎn)，投資產(chǎn)權(quán)酒店的風(fēng)險(xiǎn)實(shí)際非常之小，而一旦收益實(shí)現(xiàn)，其收益比例又非常之高，是其他投資類商品所無(wú)法比擬的。 目前，對(duì)于產(chǎn)權(quán)式酒店的經(jīng)營(yíng)管理，國(guó)內(nèi)已經(jīng)積累了非常成熟的管理經(jīng)驗(yàn)，上海、廣州擁有眾多專業(yè)的酒店經(jīng)營(yíng)管理公司，加之歷來(lái)就于國(guó)際接軌的管理模式，實(shí)際上酒店成型后的經(jīng)營(yíng)管理并無(wú)太大的難度存在，無(wú)論是聘請(qǐng)專業(yè)的管理公司還是成立專業(yè)的項(xiàng)目公司承擔(dān)銷售后經(jīng)營(yíng)管理的職能，開發(fā)商均不必為尋找銷售以后的經(jīng)營(yíng)管理公司擔(dān)心，日后的收益兌現(xiàn)關(guān)鍵在于選用的經(jīng)營(yíng)模式與所處地角的匹配性上 。 銷 售 因?yàn)橥顿Y收益的可 *性和誘惑力，從目前各地產(chǎn)權(quán)式酒店的銷售上看，滯銷的可能性均不太大，無(wú)論是北京、上海、廣州、深圳等大中型城市，還是昆明、麗江、秦皇島、威海等旅游性城市，產(chǎn)權(quán)式酒店的銷售狀況均一片大好，這也從一個(gè)方面印證了酒店的經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)和消費(fèi)者對(duì)酒店經(jīng)營(yíng)投資的信心。 國(guó)內(nèi)產(chǎn)權(quán)式酒店的一般開發(fā)主體 產(chǎn)權(quán)式酒店的運(yùn)營(yíng)主體一般分為三類： 酒店經(jīng)營(yíng)管理公司、旅游度假項(xiàng)目開發(fā)公司、房地產(chǎn)開發(fā)商， 開發(fā)完成后一般均交由專業(yè)的酒店管理公司經(jīng)營(yíng)管理，開發(fā)者退居幕后或進(jìn)行附加價(jià)值、增 值項(xiàng)目的開發(fā)。依據(jù)其主要功能不同，產(chǎn)權(quán)式酒店的一般分類在上面已經(jīng)提到，但依據(jù)其投資收益和運(yùn)營(yíng)方式的不同，主要可以歸納為三類，均已在國(guó)內(nèi)出現(xiàn)，現(xiàn)根據(jù)調(diào)研情況分別簡(jiǎn)述如下： ▇ 純產(chǎn)權(quán)式酒店 又叫分紅式產(chǎn)權(quán)酒店 ，是產(chǎn)權(quán)式酒店的第一代產(chǎn)品，亦是真正意義上的產(chǎn)權(quán)酒店， 終身產(chǎn)權(quán)歸購(gòu)買者所有 ，購(gòu)買者通過(guò)酒店的經(jīng)營(yíng)盈利分紅，在不改變使用性質(zhì)的情況下（不影響酒店整體經(jīng)營(yíng)）購(gòu)買者有權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押、繼承、租賃，自主權(quán)利極大，依據(jù)開發(fā)商的要求不同，分紅的方式和分紅的時(shí)間以及監(jiān)督運(yùn)營(yíng)的制度略有不同，但這一形式下 產(chǎn)權(quán)酒店的基本運(yùn)營(yíng)模式為： （ 1）、聘請(qǐng)專業(yè)的酒店經(jīng)營(yíng)管理公司負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng) （ 2）、開發(fā)商履行日常經(jīng)營(yíng)監(jiān)管義務(wù) （ 3）、在業(yè)主大會(huì)監(jiān)督下成立業(yè)主委員會(huì)或直接委托開發(fā)商進(jìn)行財(cái)務(wù)監(jiān)管 （ 4）、對(duì)營(yíng)業(yè)收入 — 全部營(yíng)業(yè)成本和營(yíng)業(yè)費(fèi)用后的純利進(jìn)行分紅 （ 5）、分紅周期以每個(gè)季度為最短期限，最長(zhǎng)不超過(guò)一年 （ 6）、每季財(cái)務(wù)報(bào)告受監(jiān)督者認(rèn)可授權(quán)的會(huì)計(jì)師事務(wù)所嚴(yán)格審核 （ 7）、開發(fā)商依據(jù)客房的價(jià)格或面積計(jì)算每個(gè)房間的收益比數(shù)（又叫分紅比數(shù)），購(gòu)買者依據(jù)所購(gòu)客房的 收益比數(shù)享受收益： 收益的計(jì)算方式為： 分紅總額 ╳ 該房間收益比數(shù) 收益比數(shù)的計(jì)算方式為： 房間面積 /營(yíng)業(yè)總面積或房間總價(jià)款 /全部房間總價(jià)款 （ 8）、購(gòu)買者只享受收益、不對(duì)虧損負(fù)責(zé)，營(yíng)業(yè)虧損由開發(fā)商負(fù)責(zé)或由酒店經(jīng)營(yíng)管理公司轉(zhuǎn)嫁 （ 9）、酒店精裝修、開發(fā)商配全套家具、家電并負(fù)責(zé)酒店第一期經(jīng)營(yíng)啟動(dòng)所須的全部投入 （ 10）、酒店經(jīng)營(yíng)管理公司經(jīng)營(yíng)不佳，業(yè)主大會(huì)有權(quán)通過(guò)業(yè)主委員會(huì)或開發(fā)商進(jìn)行酒店經(jīng)營(yíng)管理公司更換，此條款一般以盈利標(biāo)準(zhǔn)為要求明確寫 進(jìn)對(duì)酒店經(jīng)營(yíng)管理公司的聘用合同。 上述模式既為此類產(chǎn)權(quán)式酒店一般的運(yùn)營(yíng)模式 此類產(chǎn)權(quán)式酒店的開發(fā)商一般為房地產(chǎn)開發(fā)商，以盡快完成投資、收回利潤(rùn)為目的，賺取地產(chǎn)開發(fā)利潤(rùn)，多出現(xiàn)在旅游不發(fā)達(dá)的城市或優(yōu)勢(shì)并不明顯的地段，購(gòu)買者多為個(gè)人投資者或中小企業(yè)機(jī)構(gòu)，用于投資收益或節(jié)省企業(yè)經(jīng)營(yíng)（招待）成本，適合與不以酒店經(jīng)營(yíng)管理為主而專注于地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)、在酒店經(jīng)營(yíng)、運(yùn)作的能力經(jīng)驗(yàn)上又較為弱勢(shì)的開發(fā)商。 ▇ 返租式產(chǎn)權(quán)酒店 其基本的開發(fā)模式與分紅式產(chǎn)權(quán)酒店基本相同，但是在收益方式上與之存在根本差異，分紅式產(chǎn)權(quán)酒店是以經(jīng)營(yíng)收益為依托，以利潤(rùn)為總分紅標(biāo)的，購(gòu)買者投資收益大小與酒店的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)好壞息息相關(guān)， 而返租式產(chǎn)權(quán)酒店的投資收益與酒店的經(jīng)營(yíng)沒(méi)有任何關(guān)系，其以每年固定的投資回報(bào)（一般為 6— 8%為 /年）為主要的收益體現(xiàn)形式， 再就是坐享每年的地產(chǎn)升值，在這一形式下，購(gòu)買者的收益計(jì)算辦法一般為： 房產(chǎn)總價(jià)╳事先約定的年回報(bào)比例（一般為 6— 8%） 在這一形式下，酒店的定價(jià)方法也是與純產(chǎn)權(quán)式酒店是不一樣的，因?yàn)槭找媾c經(jīng)營(yíng)效益掛鉤的原因，純產(chǎn)權(quán)式酒店一般采用無(wú)區(qū)分的定價(jià)方法，既每個(gè)銷售單位，不論 朝向、面積大小和位置優(yōu)劣，往往以同一價(jià)格進(jìn)行銷售，不做區(qū)分，但返租式產(chǎn)權(quán)酒店則不一樣，其每年的投資回報(bào)是由其起初的投資總額直接決定的，所以，以此種模式運(yùn)作的產(chǎn)權(quán)式酒店，其不同的房間依據(jù)其朝向、位置、面積大小，定價(jià)是不同的，這一點(diǎn)直接決定了購(gòu)房者的收益大小，而且相對(duì)固定。 以此種模式開發(fā)的酒店，其開發(fā)主體一般為專業(yè)的酒店經(jīng)營(yíng)公司，以利用其專業(yè)的酒店經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，賺取酒店正常的經(jīng)營(yíng)管理利潤(rùn)，其銷售目的不過(guò)是回收其開發(fā)投資。 本項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)酒店計(jì)劃 我方建議本項(xiàng)目五星酒店全部自留，三星酒店 700 間客房全部采取產(chǎn)權(quán)式出售。這是根據(jù)： ? 中國(guó)法律規(guī)定酒店申請(qǐng)營(yíng)業(yè)執(zhí)照的前提條件是項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)須掌握在 1名或數(shù)名法人名下，不能為數(shù)百名業(yè)主同時(shí)擁有的物業(yè)辦理此類申請(qǐng) 。 ? 三星酒店造價(jià)低，利潤(rùn)率高，適合分散出售。 ? 三星酒店部分全部產(chǎn)權(quán)式出售，再整體回租，方便管理。 ? 五星酒店造價(jià)高，形象好，配套設(shè)施多，適合進(jìn)行整體抵押套現(xiàn)。 通過(guò)我方核算，產(chǎn)權(quán)出售部分價(jià)格適合定于 ￥ 120xx ￥ 17000 元范圍： ? 詳細(xì)建筑成本請(qǐng)見(jiàn)工程核算，三星酒店客房部分可控制在￥ 3000 ￥ 4000元范圍 ? 業(yè)主回報(bào)按現(xiàn)有市場(chǎng)行情正常定于 9%計(jì)算，整個(gè)酒店利潤(rùn)有能力支付此部分的業(yè)主回報(bào) 第五章 市場(chǎng)銷售推廣分析 項(xiàng)目觀察 ： 旅游業(yè)狀況及未來(lái)發(fā)展形式 云南省關(guān)注要點(diǎn) ? 云南 6860 多萬(wàn)人次 /年旅游者，度假旅游按目的地劃分為：喀斯特地貌、西雙版納、大理、麗江、滇池、山水、動(dòng)植物、民族、科考、民族、避