【正文】 即酒店與客戶(hù)（客房業(yè)主）約定使用期限，一般為 3 個(gè)月以 上，其余期間委托給酒店進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，逐年收取固定的投資回報(bào)或與酒店之間利用另個(gè)計(jì)劃來(lái)分配利潤(rùn)。隨即，大批國(guó)際金融投資商、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以及酒店投資管理機(jī)構(gòu)紛紛介入旅游物業(yè)開(kāi)發(fā)，并取得了可觀的收益。 銷(xiāo) 售 因?yàn)橥顿Y收益的可 *性和誘惑力，從目前各地產(chǎn)權(quán)式酒店的銷(xiāo)售上看，滯銷(xiāo)的可能性均不太大，無(wú)論是北京、上海、廣州、深圳等大中型城市，還是昆明、麗江、秦皇島、威海等旅游性城市，產(chǎn)權(quán)式酒店的銷(xiāo)售狀況均一片大好，這也從一個(gè)方面印證了酒店的經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)和消費(fèi)者對(duì)酒店經(jīng)營(yíng)投資的信心。 昆明旅游業(yè)發(fā)展目標(biāo)是，到 20xx 年，全市接待海外游客突破 100 萬(wàn)人次，“ 十一五 ” 期間年均增長(zhǎng) 8%；旅游外匯 收入達(dá) 億美元，接待國(guó)內(nèi)游客3400 萬(wàn)人次，國(guó)內(nèi)旅游收入達(dá) 230 億元，旅游總收入達(dá) 250 億元，年均增長(zhǎng)13%，把昆明建設(shè)成為中國(guó)最佳旅游城市和國(guó)內(nèi)外重要的觀光休閑目的地。 B 曲靖概述 在南中國(guó)第一大河 —— 珠江的源頭，鑲嵌著一顆璀璨的明珠 —— 曲靖。 昆明旅游市場(chǎng)情況分析： 據(jù)市旅游局公布的數(shù)據(jù)顯示， 20xx 年，昆明接待國(guó)內(nèi)游客 萬(wàn)人次，旅游總收入首次突破 億元人民幣，同比增長(zhǎng) %，比歷史最好水平的 20xx 年增長(zhǎng) %。昆曲城際列車(chē)每天 8 班的對(duì) 開(kāi)將為曲靖帶來(lái)更大的經(jīng)濟(jì)效益，并縮短了城市間的距離，為交通的便利提供了必備的條件。 e. 缺乏對(duì)區(qū)域性飯店建設(shè)的有效調(diào)控，階段性導(dǎo)致供大于求的市場(chǎng)關(guān)系，惡性削價(jià)競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)象突出。年平均氣溫 ℃。大中小會(huì)議廳 18個(gè)，其中 2 個(gè)可接待 300人的會(huì)議廳，餐飲各式包間 28 個(gè)。房間和衛(wèi)生間有鮮花 缺點(diǎn) 部分房間設(shè)施 地理位置離市 衛(wèi)生間大、房間窄。但該項(xiàng)目離市區(qū)有一定距離，長(zhǎng)住客源不要有高的期望。國(guó)內(nèi)外旅游客人通過(guò)國(guó)際品牌這個(gè)窗口認(rèn)識(shí)、感知該產(chǎn)品的優(yōu)質(zhì)所在，通過(guò)良好的口碑?dāng)U大和提高游客對(duì)該項(xiàng)目的向往率和復(fù)游率。從團(tuán)隊(duì)和散客的比例來(lái)分析會(huì)議團(tuán)隊(duì)比例要高于散客，目前到該項(xiàng)目地的旅客也多以出席會(huì)議為主，其次是以泡溫泉為目的的旅客。 免費(fèi)上網(wǎng)。 銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)概括 ： 酒店?duì)I銷(xiāo)概念講的很多，但是對(duì)于一個(gè)酒店，首先要解決的還是客源，然后才是真正的收益管理； 下面是酒店建立銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)的四大渠道； 第一：網(wǎng)站直銷(xiāo)渠道， 對(duì)于一些單體酒店，可以選擇“零階渠道”進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)分銷(xiāo)，也就是自建網(wǎng)站直接面對(duì)顧客，提供酒店房間的在線預(yù)訂；直銷(xiāo)網(wǎng)站做好后，可以通過(guò) Google、百度等搜索引擎向市場(chǎng)推廣； 也可以找一些專(zhuān)業(yè)的旅游網(wǎng)絡(luò)技術(shù)公司，這些公司通過(guò)自身的超強(qiáng)的 SEO 能力，將酒店網(wǎng)站快速被各大搜索引擎收錄，同時(shí)排名靠前； 第二：團(tuán)隊(duì)直銷(xiāo)功能， 如果酒店在旅行團(tuán)隊(duì)業(yè)務(wù)方面有涉足，那就需要加入一個(gè)旅游 B2B 平臺(tái)，向旅行社同行發(fā)布團(tuán)隊(duì)報(bào)價(jià)，直接從平臺(tái)接旅游團(tuán)隊(duì)； 第三：渠道管理和客戶(hù)管理 ，現(xiàn)在的酒店，除了網(wǎng)站直銷(xiāo)客戶(hù)的旅行預(yù)訂，很大部門(mén)比例是從各種渠道送給酒店的客人，渠道包括各大訂房公司，在線旅行預(yù)訂網(wǎng)站，企業(yè)等機(jī)構(gòu)客戶(hù)；對(duì)于所有的酒店，都分為散客客戶(hù)和渠道客戶(hù)，散客可以被酒店發(fā)展成為常住客；渠道客戶(hù)，是通過(guò)不 斷的市場(chǎng)開(kāi)發(fā)，網(wǎng)絡(luò)公司簽約等方式，加入進(jìn)來(lái)渠道客戶(hù)；客戶(hù)管理是酒店客源重復(fù)性入住的必要條件； 第四：增值預(yù)訂 ，對(duì)于已入住酒店的客人，酒店可以提供多種的增值預(yù)訂，來(lái)增加酒店的收益；譬如：幫酒店客人預(yù)訂機(jī)票，旅游線路，以及客人下一站城市的酒店；通過(guò)增值預(yù)訂服務(wù)，讓酒店業(yè)內(nèi)部進(jìn)行更高效的循環(huán)； 周邊酒店設(shè)施情況對(duì)比 昆明：各酒店基本資料分析表 酒店名稱(chēng) 翠湖賓館 ★★★★★ 世紀(jì)金源 ★★★★★（準(zhǔn)） 佳華廣場(chǎng)酒店 ★★★★★ 新紀(jì)元大酒店 ★★★★ 昆明錦江大酒店 ★★★★ 區(qū)域位置 市中心 翠湖公園旁 官 渡大商圈，新老城區(qū)交界處。昆明機(jī)場(chǎng)是中國(guó)五大國(guó)際航空港之一，有飛往仰光、曼谷、新加坡等的 6 條國(guó)際航線、通往香港的一條地區(qū)航線及通往國(guó)內(nèi)各大中城市的約 40 條航線，以及省內(nèi)的 7條航線。三星級(jí)以下酒店約為 10 家（在曲靖旅游局網(wǎng)站上公布具備星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的酒店）。隨著昆明新國(guó)際機(jī)場(chǎng)的建設(shè)，將進(jìn)一步增強(qiáng)曲靖交通樞紐的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。云南省旅游局統(tǒng)計(jì)，上半年共接待海外旅游者 69 余萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng) 48． 36％；實(shí)現(xiàn)外匯收入2． 05 億美元，增長(zhǎng) 36． 04％。 云南省少數(shù)民族眾多，少數(shù)民族人口是全國(guó)第二位。其中 20 萬(wàn)外籍人士，預(yù)測(cè)收入 億美元， 550 億人民幣 。 經(jīng) 營(yíng) 目前，無(wú)論以何種方式運(yùn)營(yíng)的產(chǎn)權(quán)式酒店，其一般的運(yùn)營(yíng)方式均為：開(kāi)發(fā) —— 銷(xiāo)售 —— 委托專(zhuān)業(yè)酒店經(jīng)營(yíng)管理公司經(jīng)管（或成立專(zhuān)業(yè)的酒店經(jīng)營(yíng)管理隊(duì)伍經(jīng)管） —— 兌現(xiàn)購(gòu)買(mǎi)者應(yīng)得得投資收益。到 1987 年后，大量的投資商、大規(guī)模的酒店業(yè)主、開(kāi)發(fā)商紛紛進(jìn)入這一領(lǐng)域，使產(chǎn)品模式更加清晰，法規(guī)也相應(yīng)健全；配套的服務(wù)業(yè)、管理業(yè)、交換業(yè)也迅速成熟。 近年來(lái)，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)平穩(wěn)的發(fā)展，國(guó)內(nèi)外旅游需求得以快速增長(zhǎng)，而從以上幾個(gè)部份 都有提到，現(xiàn)在旅游需求已從觀光型向度假型轉(zhuǎn)變，度假酒店應(yīng)運(yùn)而生，成為酒店業(yè)一顆耀眼的新星。電子技術(shù)無(wú)處不在，這就是酒店形成產(chǎn)品和服務(wù)的數(shù)據(jù)化、網(wǎng)絡(luò)化、智能化和虛擬化創(chuàng)造了條件。行業(yè)信息化、網(wǎng)絡(luò)化成為新的趨勢(shì)。 酒店業(yè)目前整體處于供大于求狀態(tài)，外資新增投資的可能性不大，但境外酒店管理公司進(jìn)入國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的速度將加快，進(jìn)入這一領(lǐng)域的方式主要為所有權(quán)收購(gòu)、帶資管理、合同管理、特許經(jīng)營(yíng)等，競(jìng)爭(zhēng)激烈程度將加深?？头?13598 間，僅為圣達(dá)特集團(tuán)的%。酒店的兼并、破產(chǎn)，會(huì)導(dǎo)致大量職工下崗等社會(huì)震蕩。隨著有薪假期的實(shí)施、交通條件的改善、民眾收入水平的提高，國(guó)內(nèi)旅游迅速發(fā)展，國(guó)內(nèi)客人已經(jīng)成為酒店不可忽視的客源。從 1996 年到 1998 年全國(guó)酒店的平均出租率和利潤(rùn)率逐年下降， 1998 年開(kāi)始出現(xiàn)全行業(yè)虧損。酒店業(yè)由供不應(yīng)求的賣(mài)方市場(chǎng)向買(mǎi)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變。旅游酒店每五年的增長(zhǎng)率在 50%以上。 麒麟溫泉五星級(jí)酒店物業(yè)經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)調(diào)研及可 研 分析 報(bào)告 報(bào)告目錄 第一章 概述 第 4 頁(yè) 第二章 酒店管理公司角色 第 5 頁(yè) 第三章 傳統(tǒng)酒店業(yè)商業(yè)模式分析 第 6 頁(yè) 13 頁(yè) 第四章 產(chǎn)權(quán)式酒店業(yè)商業(yè)模式分析 第 14 頁(yè) 19 頁(yè) 1. 產(chǎn)權(quán)或時(shí)權(quán)式客房的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)分析及建議方案 （ 1） 完全市場(chǎng)導(dǎo)向 （ 2） 建設(shè) （ 3） 銷(xiāo)售 （ 4） 經(jīng)營(yíng) （ 5） 再銷(xiāo)售 2. 產(chǎn)權(quán)或時(shí)權(quán)酒店背景介紹分析 （ 1） 產(chǎn)權(quán)酒店概述 1. 產(chǎn)權(quán)酒店的概念解析 2. 產(chǎn)權(quán)酒店的基本特點(diǎn) a) 地點(diǎn)要求 b) 經(jīng)營(yíng)方式 c) 投資收益巨大 d) 運(yùn)營(yíng)成本低 3. 產(chǎn)權(quán)酒店 的發(fā)展 a) 產(chǎn)權(quán)酒店在中國(guó)的現(xiàn)狀 3. 本項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)酒店計(jì)劃 （ 1） 五星、三星酒店部分產(chǎn)權(quán)出售比例 （ 2） 產(chǎn)權(quán)出售部分與其它酒店客房建筑、管理差異 （ 3） 售價(jià)預(yù)估 （ 4） 產(chǎn)權(quán)酒店業(yè)主回報(bào)方案 第五章 市場(chǎng)銷(xiāo)售推廣分析 第 20 頁(yè) 41 頁(yè) 項(xiàng)目籌備期市場(chǎng)調(diào)研分析 項(xiàng)目所在地旅游狀況分析及未來(lái)發(fā)展形式 項(xiàng)目觀察 曲靖市特點(diǎn) 目標(biāo)市場(chǎng)解析 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 周邊市場(chǎng)同級(jí)，同類(lèi)酒店競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手經(jīng)營(yíng)狀況分析 基本經(jīng)營(yíng)狀況（配套設(shè)施、設(shè)備；經(jīng)營(yíng)特色） 地理位置分析 平均房?jī)r(jià)（門(mén)市價(jià)、商務(wù)價(jià)） 平均出租率 餐飲消費(fèi)情況 銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)概況 周邊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手酒店設(shè)施對(duì)比 客房：房總數(shù)、房型面積、行政樓層、總統(tǒng)套房 餐飲：餐廳數(shù)量、餐廳類(lèi)型、酒吧數(shù)量、座位數(shù)量 宴會(huì)及會(huì)議：宴會(huì)廳面積、會(huì)議室數(shù)量 康體娛樂(lè)：游泳池、健身中心、水療中心 其他配套服務(wù)設(shè)施：商務(wù)中心、商場(chǎng)?? 根據(jù)項(xiàng)目市場(chǎng)定位標(biāo)準(zhǔn)，并參考當(dāng)?shù)馗浇貐^(qū)消 費(fèi)及市場(chǎng)定價(jià)原則，制定房間價(jià)格及個(gè)營(yíng)業(yè)部分的定價(jià)政策 酒店客源分析 客源規(guī)模與分布 中國(guó)主要客源市場(chǎng)情況 游客的消費(fèi)水平 消費(fèi)結(jié)構(gòu)分析 入境游客的消費(fèi)結(jié)構(gòu) 國(guó)內(nèi)游客的消費(fèi)結(jié)構(gòu) 不同地區(qū)間酒店（星級(jí)）消費(fèi)結(jié)構(gòu)的比較 消費(fèi)選擇與消費(fèi)趨勢(shì)分析 游客對(duì)住宿設(shè)施的選擇 游客的停留時(shí)間及變化 游客的旅行目的 入境游客感興趣的商品 消費(fèi)者的消費(fèi)評(píng)價(jià) 散客或團(tuán)隊(duì)、商務(wù)及會(huì)議 長(zhǎng)住及中介機(jī)構(gòu)客源 本項(xiàng)目市場(chǎng)定位、功能定位及管理模式建議 市場(chǎng)需求及項(xiàng)目市場(chǎng)定位分析與建議 本項(xiàng)目特點(diǎn) 名牌酒店管理公司管理 業(yè)主委托經(jīng)營(yíng) 業(yè)主權(quán)益 保障 客房利潤(rùn)多元化 多點(diǎn)開(kāi)發(fā) 規(guī)模經(jīng)營(yíng) 酒店星級(jí) 規(guī)模與檔次 客源群體定位建議 客源市場(chǎng)保障體系 目標(biāo)客戶(hù) 第六章 工程 第 42 頁(yè) 62 頁(yè) 項(xiàng)目功能定位建議 根據(jù)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，結(jié)合行業(yè)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，提供與項(xiàng)目相適宜的功能布局和設(shè)備設(shè)施配置建議 項(xiàng)目功能分區(qū)建議 房間戶(hù)型及數(shù)量建議 餐廳類(lèi)型、數(shù)目及功能建議 宴會(huì)、會(huì)議功能建議 配套娛樂(lè)設(shè)施服務(wù)建議 項(xiàng)目其他配套設(shè)施設(shè)備規(guī)劃及建議 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)理念及管理模式建議 參照國(guó)際管理標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合行業(yè)規(guī)范，借以過(guò)往管理經(jīng)驗(yàn)，針對(duì)項(xiàng)目獨(dú)特性及所在地 域不同及客源不同，提供切實(shí)可行的經(jīng)營(yíng)理念建議及管理模式建議 經(jīng)營(yíng)理念及管理模式建議 組織框架結(jié)構(gòu)及員工編制建議 客房收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)建議 餐飲消費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)建議 對(duì)酒店式公寓的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)分析及具體建議方案 對(duì)溫泉樂(lè)園（大眾化）和 SPA 會(huì)所（高端）經(jīng)營(yíng)理念及管理模式的建議方案 對(duì)美食、娛樂(lè)、購(gòu)物等子項(xiàng)目的品牌經(jīng)營(yíng)模式及市場(chǎng)定位的分析 5A 級(jí)景區(qū)與五星級(jí)酒店暨整體項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的經(jīng)營(yíng)管理分析 700 間三星酒店建筑群落規(guī)劃 第七章 財(cái)務(wù)分析 第 63 頁(yè) 73 頁(yè) 第八章 結(jié)論 第 74 頁(yè) 82 頁(yè) 第一章 概述 美國(guó)戴斯酒店集團(tuán)（中國(guó)）就云南曲靖麒麟溫泉一期項(xiàng)目五星級(jí)酒店委托管理一事專(zhuān)門(mén)成立了項(xiàng)目調(diào)研組，成員包括：集團(tuán)總裁陳家財(cái)先生、發(fā)展部總監(jiān)蔡濱、工程總監(jiān)張慧清、運(yùn)營(yíng)部總監(jiān)傅磊、培訓(xùn)部總監(jiān)任衛(wèi)東、銷(xiāo)售總監(jiān)劉剛、財(cái)務(wù)總監(jiān)黃承松、運(yùn)營(yíng)部經(jīng)理王浩等，并優(yōu)先調(diào)動(dòng)全集團(tuán)資源輔助云南旅投麒麟溫泉開(kāi)發(fā)有限公司完成項(xiàng)目定位、市場(chǎng)調(diào)研、工程建議與監(jiān)管等項(xiàng)目前期重點(diǎn)工作。 檔次與規(guī)模結(jié)構(gòu)已經(jīng)形成 如果不分系統(tǒng)地將各類(lèi)酒店放在一起，到 20xx 年末 (1)五星級(jí)酒店 175 座，共有 萬(wàn)間客房，占中國(guó)星級(jí)酒店客房總數(shù)的 %； (2)四星級(jí)酒店 635座，共有 萬(wàn)間客房，占中國(guó)星級(jí)酒店客房總數(shù)的 %； (3)三星級(jí)酒店 2846 座，共有 萬(wàn)間客房，占中國(guó)星級(jí)酒店客房總數(shù)的 %；(4)二星級(jí)酒店 4414 座，共 有 萬(wàn)間客房，占中國(guó)星級(jí)酒店客房總數(shù)的%； (5)一星級(jí)酒店 810 座，共有 萬(wàn)間客房，占中國(guó)星級(jí)酒店客房總數(shù)的 %。由于過(guò)速發(fā)展，相當(dāng)一些地區(qū)近幾年出現(xiàn)了 供過(guò)于求，企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。 199 199 20xx 年三年虧損額分別為 億、 億和 億元。未來(lái)需求趨勢(shì)是裝修樸素、干凈衛(wèi)生、設(shè)施便利、價(jià)位適中的經(jīng)濟(jì)型酒店將成為國(guó)內(nèi)游客所看重的酒店業(yè)類(lèi)型。對(duì)此，防范國(guó)有酒店轉(zhuǎn)制過(guò)程中出現(xiàn)的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)將越來(lái)越重要。排行第十位的美國(guó)凱悅集團(tuán) (HyattHotels／ HyattIntemational， USA)擁有酒店 201 家，擁有客房 86711 間。國(guó)有大型酒店集團(tuán)存在較大的尋求外資并購(gòu)的機(jī)會(huì)。 新世紀(jì)的到來(lái)，中國(guó)酒店業(yè)迎接著加入 WTO 的機(jī)遇與挑戰(zhàn)，酒店業(yè)的經(jīng)營(yíng)環(huán)境發(fā)生了根本性的 變化：無(wú)常態(tài)的技術(shù)創(chuàng)新不斷加速，無(wú)主流的顧客需求瞬息萬(wàn)變 ,無(wú)國(guó)界的酒店集團(tuán)日益擴(kuò)張，無(wú)壁壘的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。 在全球經(jīng)濟(jì)一體化浪潮中，面對(duì)資源共享、市場(chǎng)共有、全新的國(guó)際化環(huán)境，眾多國(guó)際知名酒店集團(tuán)大舉進(jìn)入并高位搶灘中國(guó)酒店市場(chǎng)。這也導(dǎo)致國(guó)內(nèi)目前涉足旅游房地產(chǎn)的公司，投資商、開(kāi)發(fā)商、旅游企業(yè)均看好未來(lái)中國(guó)的旅游房地產(chǎn)市場(chǎng)。近幾年市場(chǎng)上又嶇起了一批新的以旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主的分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò)公司，如 SUNTERRA 公司，不但經(jīng)營(yíng)交換業(yè)務(wù)，還自己開(kāi)發(fā)并銷(xiāo)售時(shí)權(quán)酒店，已在美國(guó)、加拿大、澳大利亞等國(guó)家開(kāi)發(fā)了 89 個(gè)度假村。 這一運(yùn)營(yíng)模式下實(shí)現(xiàn)