【正文】 并銷售時權酒店，已在美國、加拿大、澳大利亞等國家開發(fā)了 89 個度假村。 ★ 產權式酒店是房地產業(yè)與酒店業(yè)、旅游業(yè)相互交融的綜合性產品， 作為一個新的投資熱點，具有很高的投資與使用價值，較容易實現業(yè)主預期的購買目的及投資目標，據權威統(tǒng)計數據表明，去年北京市涉外飯店、旅游公寓的平 均出租率為 %，客房的平均房價為 392 元 /間天，其中，旅游公寓利潤總額 億元增長 %，收入利潤率為 %，遠遠高出全市其他產業(yè)增長的平均水平，另外，我國每年的法定休息假期共有 134 天，為產權式酒店提供了一個廣闊市場空間。 產權酒店這種新穎的經營方式和投資方式已經在世 界旅游及貿易口岸城市迅速發(fā)展起來。 國內產權式酒店的開發(fā)發(fā)展 90 年代開始，隨著國內經濟和旅游業(yè)的迅速發(fā)展，產權酒店在國內著名旅游及經濟繁榮城市已逐步形成燎原之勢，近兩年已有幾十家產權酒店誕生。 這一運營模式下實現銷售的關鍵環(huán)節(jié)在購買者對酒店未來經營管理的信心上，從目前酒店的銷售操作上看，酒店經營管理方的選擇以及監(jiān)督其日常經營行為的體制、機制（即保證購買者利益實現的體制、機制）尤為重要。 國內產權式酒店的一般開發(fā)主體 產權式酒店的運營主體一般分為三類： 酒店經營管理公司、旅游度假項目開發(fā)公司、房地產開發(fā)商， 開發(fā)完成后一般均交由專業(yè)的酒店管理公司經營管理，開發(fā)者退居幕后或進行附加價值、增 值項目的開發(fā)。 以此種模式開發(fā)的酒店，其開發(fā)主體一般為專業(yè)的酒店經營公司，以利用其專業(yè)的酒店經營管理經驗，賺取酒店正常的經營管理利潤，其銷售目的不過是回收其開發(fā)投資。 ? 三星酒店部分全部產權式出售，再整體回租，方便管理。 ? 昆明旅游數據： 20xx 年昆明旅游總收入以 億元創(chuàng)下歷史新高，國內游客首次突破 20xx 萬人次。20xx 年至 2020 年，旅游總收入保持年均增長 7%以上，達 500 億元 ， 著力把昆明建設成為面向東南亞、南亞的國際休閑度假旅游勝地。 據悉，昆明市政府同時設立了每年 2500 萬元的旅游發(fā)展資金，重點支持規(guī)劃、項目建設、宣傳營銷和市場秩序整治。云南東連四川境內的烏蒙山 系，西接全省最高點──梅里雪山主峰卡格博峰。正因為各民族的文化特色各異，使云南更富神秘色彩。這里西鄰昆明，東接貴州，南靠廣西，是彩云之南的一塊投資寶地。夏無酷暑，冬無嚴寒，年平均氣溫為 ℃。煤炭資源遠景儲量達 276 億噸，占全省總量的 52%，煉焦煤約占全省的 %；富源縣老廠優(yōu)質無煙煤礦區(qū)被稱為“中國江南第一大煤田”。同期，接待國內旅游者 3507． 04 萬人次，增長 16． 50％；國內旅游 收入 182 億元，增長 9． 99％。全市累計接待海外游客 萬人次，旅游外匯收入 億美元； 全年接待臺灣游客 萬人次。 曲靖市麒麟區(qū)旅游市場情況分析 旅游業(yè)保持較快發(fā)展， 20xx 年全年接待海外游客 320 人次，旅游外匯收入 萬美元，接待國內旅游者 萬人次，國內旅游收入 33489 萬元。人們從傳統(tǒng)的觀光游開始轉型為休閑游、生態(tài)游、主題游等系列健康型旅游發(fā)展。 交通方面 a. 飛機： 每周執(zhí)行 7天飛行與昆明來往的國內主要城市多達 45 個，國際航班有 3 個；執(zhí)行 3天飛行的國際航班有 10 個國際城市。 c. 公路： 1996 年建成了第一條全長 公里長的昆曲高速公路。 旅游資源方面 曲靖自然風光旖旎，旅游景觀獨特，有 2個國家 4A 級風景區(qū)、 9 個省級風景名勝區(qū)、 18 個市級風景點。使它的經濟及旅游發(fā)展有極大的潛力。 b. 飯店業(yè)地域分布不均 ,中心城市和重點旅游市、縣占據核心位置 ,邊遠和經濟欠發(fā)達地區(qū)飯店發(fā)展進程緩慢。 f. 由于削價競爭激烈，使目前曲靖地區(qū)真正盈利的酒店不多，大部分處于維持和虧損狀態(tài)。地區(qū)社會經濟水平不斷提高，區(qū)域合作與交流不斷增強，曲靖飯店業(yè)將迎來更好的發(fā)展時機。昆明市域總面積 15560 平方公里，其中市城區(qū)面積約 98 平方公里?，F有昆明至成都、昆明至貴陽、昆明至河口等 12 條鐵路干支線， 還有昆明至 南寧，以及省內的廣大鐵路、昆玉鐵路等。 平均房價（門市價、商務價）、 平均出租率 A. 根據市場的調查 ,云南省 20xx 年四星、五星級酒店年平均出租率為%，年平均房價 元，員工年平均工資水平為 980 元； 20xx 年四星、五星級酒店年平均出租率為 %，年平均房價 元，員工年平均工資水平為 1100 元。 曲靖市四星級酒店調查表 年份 20xx 年 20xx 年 對比 年平均出租率 % % % ↗ 年平均房價（元） － ↘ 員工工資水平（元） ↗ 餐飲消費情況： A． 云南省餐飲消費情況 20xx 年，全省社會消費品零售總額累計完成 1189 億元，其中餐飲業(yè)累計完成近 180 億元，全省 17 萬家餐飲企業(yè)創(chuàng)稅 億元，同比增長 %，解 決就業(yè)人數 300 萬，同比增長 %。各地的餐飲消費十分紅火，經營中餐、西餐、火鍋、快餐、風味食品的各類餐館，人來人往，生意興隆， 餐飲消費在在曲靖市已成為消費熱點。 南北主干道的北京路上，離火車站較近。 11 個可自由組合的多功能廳， 880 平米的國際宴會廳 3 個餐廳（其中包括 1個大型多功能廳） 配套大型立體式停車場 6 個會議室 最大容納 600 人 酒店特色 風景秀麗、引進英國皇室管家服務理念。衛(wèi)生間可享受陽光。早餐好 免費上網。 24 小時溫泉水。 白天外面噪音 大 . 部分房間沒設寬 陳舊，尤其衛(wèi)生間，安全按鈕離床太近容易碰到。 帶、上網資費 12元 /小時、西餐廳經營日本料理。 大堂太小，寬帶收費 8/小時 （鑒于曲靖市周邊目前同檔次酒店可參考對比酒店較少，我們只對當地具有代表性的兩家酒店作了調研，僅做參考。 長住及中介機構客源 從大的環(huán)境來講，滇東地區(qū)的旅游資源相比滇西要匱乏，土地資源的開發(fā)也落后于滇西，在云南調整整體旅游市場格局和旅游二次創(chuàng)業(yè)的前提下，為滇東的開發(fā)提供了千載難逢的機遇。 本項目市場定位、功能定位及管理模式的建議 目標市場解析與項目優(yōu)勢： 曲靖在市政府積極地推動城市布局的發(fā)展和規(guī)劃，將進一步提高曲靖市在云南爭做第二大城市的目標，并積極響應省里號召打造滇東旅游項目，改變云南省旅游業(yè)東、西部發(fā)展不平衡格局。此外，兩個項目又有一定的互補性。 在酒店經營方面，我們提議本項目確實應加入專營權集團或國際聯盟集團，這不但能與其集團旗下的酒店分享客源網絡之外，也能用有限的資源履行迅速和巨大的擴大工作，建立一份更大的市場份額以得到更高的收入，并且在加強酒店國際市場的位置， 同時也降低投資的風險性。 業(yè)主委托經營 酒店投資業(yè)主方可通過管理方的專業(yè)管理技能和品牌知名度快速成功地立足于酒店市場，投資風險相對減小，投資回報相對有所保障； 業(yè)主權益保障 a. 在酒店委托經營期間，由全體業(yè)主選舉產生業(yè)主委員會，負責監(jiān)督酒店的正常經營管理，以充分保障業(yè)主的共同利益； b. 由業(yè)主委員會和酒店管理公司共同委托會計師事務所對酒店的財務狀況進行審計，保證在委托經營期間財務管理與利潤分配的透明度和公正性； c. 如發(fā)生以下任何一種情況，業(yè)主委員會有權組織召開全體業(yè)主大會，表決是否更換酒店管理公司； （ 1） 酒店的經營利潤無法負擔業(yè)主每月。 市場 需求 及項目市場定位分析與建議 品牌酒店管理公司管理 要想創(chuàng)造出一個名牌的項目 ,要有名牌的旅游產品和名牌的酒店管理集團 ,把國內旅游資源有效的包裝和品牌酒店管理集團的管理有機結合起來 ,才可能打造出一個在國內、國際被任可的旅游產品項目。酒店應有大約 7001000 間客房（當地政府要求至少有 1000張床位）；考慮到產權銷售、未來銷售價格市場區(qū)分，建議其中約 300 套為客房面積 4080 平米的超豪華五星級酒店配置，其余客房保持在 32平米的三星水平。因此，我們建議及支 持曲靖市麒麟區(qū)項目定位于五星級酒店及休閑、療養(yǎng)、度假、養(yǎng)生型式，以便將市場推向國內其他發(fā)達城市和消費力較高的客源。但該地區(qū)帶有完備設施、健全功能性、規(guī)模化、特色化、品牌化的項目將成為該 地區(qū)政府、社會團體及個人投資的熱點，必將吸引中介機構的興趣來該項目運作以獲取利益。短途旅游比長線旅游客人多，省內客人比外省多。 曲靖酒店資料 酒店 曲靖官房大酒店 ★★★★★ （準） 曲靖金麟 飯 店 ★★★★ 區(qū)域位置 麒麟區(qū)南城門外西南側 麒麟東路中心地段 房間面積和數量 33 ㎡、 255 套 195 套 房間市價和商務價 不詳 、 550+15%服務費（不含早） 398 元、 258元 出租率 設施條件 多功能廳 550 ㎡、西餐廳 500㎡ 200 人會場 1 個， 800 人中餐廳 1個 酒店特色 餐飲做高檔鮑翅宴人均消費 500/人、正宗西餐廳，自助餐 98/人 西餐宴會 1500/人、早餐 68/人 中餐廳面積大，適合舉辦婚宴 優(yōu)點 總統(tǒng)套房 870 平米（含 4 個陪同房） 地理位置好離政府辦公區(qū)不遠，交通便利，門前近鄰南盤江。 靠近火車站環(huán)境差。 地理位置好 交通便利，酒店有管理集團管理。配套設施齊全。 物有所值 頂層旋轉餐廳 優(yōu)點 地理位置獨特市中心（翠湖公園旁）， 環(huán)境鬧中取靜。 庭院式溫泉SPA，及特色的石板浴、沙浴等。 15000 平米的無柱多功能廳。旅游收入的增長，為全市餐飲市場帶來了商機，在一定程度上拉動了餐飲消費額的增長。去年，全省人均餐飲消費為 400 元 (按 4500 萬人口計算 ),在全國人均餐飲消費 (20xx 年為 800元，預計 20xx 年為 915 元 )中僅占 50%；而四川省年餐飲零售總額近 600 億元，山東省僅青島市餐飲零售總額近 120 億元。 云南省四、五星級酒店調查表 年份 20xx年 20xx 年 對比 年平均出租率 % % % ↗ 年平均房價（元） ↗ 員工工資水平（元） ↗ B． 曲靖： 20xx 年曲靖市 高 星級酒店 （未含曲靖官房大酒店） 年平均出租率為%，年平均房價 元，員工年平均工資水平為 850 元； 20xx 年四星級酒店年平均出租率為 %，年平均房價為 元，員工年平均工資水平為 900 元。 B. 曲靖：曲靖市位于云南省東部 ,距省會昆明 130 公里，轄 7縣 1區(qū) 1市和 1個省級開發(fā)區(qū)，總人口 萬人， 國土面積 萬平方公里，森林覆蓋率 %。 昆明市是云南省的交通樞紐、通訊中心及中國面向東南亞 的口岸。地處云貴高原中部，市中心海拔 1891 米，年平均氣溫 15℃。入住酒店的客人多以會議客人和商務散客為主，從入住曲靖星級酒店的年平均出租率 52%來看，酒店業(yè)的發(fā)展?jié)撃苁蔷薮蟮模瑫r，從市場上看他們所配置的汽車豪華程度和整個城市汽車保有量來分析，他們有高消費的能力、需求和愿望 ，只是沒有給他們提供相應的消費環(huán)境和產品。 、形態(tài)單一、理念單一 ,優(yōu)化與整合步伐滯后 ,品牌化、集團 化發(fā)展思路滯后 ,抗風險意識和市場適應能力有待提高。 4星級的酒店 1 家 (麗景大酒店 )， 準 五星級酒店 1 家 (曲靖官房大酒店 )、準 4 星級的酒店 1 家 (金鱗飯店 )從硬件上看夠五星級酒店，但還在籌開過程中。聞名遐邇的銅商文化、“正書古石第一”的爨龍顏碑和爨寶子碑、歷史罕見的珠街八塔臺古墓群、有史可考的“七擒孟獲”、獨具特色的民族風情及聲名日盛的滇東美食文化為世人所矚目。 文化方面 曲靖是著名的爨文化發(fā)祥地，爨龍顏碑、爨寶子碑以其極高的書藝價值及史料價值而被世人推崇，被譽為“南碑瑰寶”、“神品第一”。 b. 鐵路： 20xx 年 6 月 1日云南首趟城際列車在昆明與曲靖正式運行。貴昆、南昆兩條電 氣化鐵路縱貫除會澤外的 8個縣（市）區(qū)，四條國道 21 3 324和 326 穿境而過，三條高速公路二條高等級公路和地方公路為經絡的公路網絡已形成。 從以上數據可以看出，云南省整體旅游市場在迅速的增長，尤其是海外游客數量及收入增長比例比同年增幅較大，說明云南在整合旅游資源上作了大量的工作 ,并收到了一定的成效。具備日均 10 萬人次的接待能力。今 年初，他們又組織旅游企業(yè)分別在越南、泰國等國 家開展了大規(guī)模的旅游促銷活動，并為滄源、騰沖、會澤、陸良等 20 多個縣舉辦了旅游產品推介會。 酒店業(yè)發(fā)展狀況分析 今年上半年，云南省旅游總收入達 203 億元，同比 增長 12． 2％，并呈現出 海外游客高速增長、國內游客穩(wěn)步增