【正文】 缺指標(biāo)、服務(wù)缺標(biāo)準(zhǔn)，成本無(wú)核算，財(cái)務(wù)上實(shí)行統(tǒng)收統(tǒng)支、盈余自留、差額補(bǔ)貼的制度，并且沒(méi)有上繳利稅的任務(wù)；改革開(kāi)放以后，外資進(jìn)入，中國(guó)酒店管理機(jī)構(gòu)推行一系列政策措施，促使各酒店轉(zhuǎn)換經(jīng)營(yíng)機(jī)制，使中國(guó)酒店在短暫決策、管理體制、組織結(jié)構(gòu)、工資分配、員工錄用與獎(jiǎng)勵(lì)以及財(cái)務(wù)成本管理等方面進(jìn)行了改造，開(kāi)始實(shí)行自主經(jīng)營(yíng)、獨(dú)立核算、自負(fù) 盈虧的企業(yè)型管理制度。酒店業(yè)由供不應(yīng)求的賣方市場(chǎng)向買方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變。經(jīng)過(guò) 20 年的發(fā)展，使酒店業(yè)由一個(gè)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的封閉性行業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)橐粋€(gè)與國(guó)際接軌較早、較快、較為順暢的市場(chǎng)化程度較高的開(kāi)放性行業(yè)。 由封閉性行業(yè) 轉(zhuǎn)向與國(guó)際接軌、市場(chǎng)化程度較高的開(kāi)放性行業(yè) 酒店業(yè)最早對(duì)外商開(kāi)放，允許外商投資，允許與外商合資。擁有星級(jí)酒店座數(shù)多少排列，位居全國(guó)前十名的地區(qū)是： (1)廣東 926座； (2)浙江 723 座； (3)江蘇 575 座： (4)北京 572 座； (5)云南 560 座； (6) 湖北 473 座； (7)山東 401 座； (8)遼寧 347 座； (9)上海 319 座： (10)湖南319 座。旅游酒店每五年的增長(zhǎng)率在 50%以上。 在此章中，我們列舉了如下數(shù)據(jù)： ? 中國(guó)酒店業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r與未來(lái)趨勢(shì) ? 行業(yè)規(guī)劃 ? 產(chǎn)業(yè)政策 ? 行業(yè)準(zhǔn)入分析 中國(guó)酒店業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r與未來(lái)趨勢(shì) 一、 酒店業(yè)發(fā)展的基本態(tài)勢(shì) 酒店的數(shù)量規(guī)模加速度擴(kuò)張 自 1980 年開(kāi)始，中國(guó)酒店業(yè)的產(chǎn)業(yè)規(guī)模成倍數(shù)地加速發(fā)展。我們的研究范圍包括實(shí)地考察、市場(chǎng)分析、供求評(píng)估、收入與支出預(yù)算分析等。 ? 從房產(chǎn)、物業(yè)開(kāi)發(fā)的角度： 通過(guò)投資超五星級(jí)酒店來(lái)拉動(dòng)酒店自身、特別是酒店周邊旅游地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)和住宅物業(yè)的升值。 麒麟溫泉五星級(jí)酒店物業(yè)經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)調(diào)研及可 研 分析 報(bào)告 報(bào)告目錄 第一章 概述 第 4 頁(yè) 第二章 酒店管理公司角色 第 5 頁(yè) 第三章 傳統(tǒng)酒店業(yè)商業(yè)模式分析 第 6 頁(yè) 13 頁(yè) 第四章 產(chǎn)權(quán)式酒店業(yè)商業(yè)模式分析 第 14 頁(yè) 19 頁(yè) 1. 產(chǎn)權(quán)或時(shí)權(quán)式客房的市場(chǎng)營(yíng)銷分析及建議方案 （ 1） 完全市場(chǎng)導(dǎo)向 （ 2） 建設(shè) （ 3） 銷售 （ 4） 經(jīng)營(yíng) （ 5） 再銷售 2. 產(chǎn)權(quán)或時(shí)權(quán)酒店背景介紹分析 （ 1） 產(chǎn)權(quán)酒店概述 1. 產(chǎn)權(quán)酒店的概念解析 2. 產(chǎn)權(quán)酒店的基本特點(diǎn) a) 地點(diǎn)要求 b) 經(jīng)營(yíng)方式 c) 投資收益巨大 d) 運(yùn)營(yíng)成本低 3. 產(chǎn)權(quán)酒店 的發(fā)展 a) 產(chǎn)權(quán)酒店在中國(guó)的現(xiàn)狀 3. 本項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)酒店計(jì)劃 （ 1） 五星、三星酒店部分產(chǎn)權(quán)出售比例 （ 2） 產(chǎn)權(quán)出售部分與其它酒店客房建筑、管理差異 （ 3） 售價(jià)預(yù)估 （ 4） 產(chǎn)權(quán)酒店業(yè)主回報(bào)方案 第五章 市場(chǎng)銷售推廣分析 第 20 頁(yè) 41 頁(yè) 項(xiàng)目籌備期市場(chǎng)調(diào)研分析 項(xiàng)目所在地旅游狀況分析及未來(lái)發(fā)展形式 項(xiàng)目觀察 曲靖市特點(diǎn) 目標(biāo)市場(chǎng)解析 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 周邊市場(chǎng)同級(jí)，同類酒店競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手經(jīng)營(yíng)狀況分析 基本經(jīng)營(yíng)狀況（配套設(shè)施、設(shè)備；經(jīng)營(yíng)特色） 地理位置分析 平均房?jī)r(jià)（門(mén)市價(jià)、商務(wù)價(jià)） 平均出租率 餐飲消費(fèi)情況 銷售網(wǎng)絡(luò)概況 周邊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手酒店設(shè)施對(duì)比 客房：房總數(shù)、房型面積、行政樓層、總統(tǒng)套房 餐飲：餐廳數(shù)量、餐廳類型、酒吧數(shù)量、座位數(shù)量 宴會(huì)及會(huì)議：宴會(huì)廳面積、會(huì)議室數(shù)量 康體娛樂(lè)：游泳池、健身中心、水療中心 其他配套服務(wù)設(shè)施：商務(wù)中心、商場(chǎng)?? 根據(jù)項(xiàng)目市場(chǎng)定位標(biāo)準(zhǔn)，并參考當(dāng)?shù)馗浇貐^(qū)消 費(fèi)及市場(chǎng)定價(jià)原則，制定房間價(jià)格及個(gè)營(yíng)業(yè)部分的定價(jià)政策 酒店客源分析 客源規(guī)模與分布 中國(guó)主要客源市場(chǎng)情況 游客的消費(fèi)水平 消費(fèi)結(jié)構(gòu)分析 入境游客的消費(fèi)結(jié)構(gòu) 國(guó)內(nèi)游客的消費(fèi)結(jié)構(gòu) 不同地區(qū)間酒店（星級(jí)）消費(fèi)結(jié)構(gòu)的比較 消費(fèi)選擇與消費(fèi)趨勢(shì)分析 游客對(duì)住宿設(shè)施的選擇 游客的停留時(shí)間及變化 游客的旅行目的 入境游客感興趣的商品 消費(fèi)者的消費(fèi)評(píng)價(jià) 散客或團(tuán)隊(duì)、商務(wù)及會(huì)議 長(zhǎng)住及中介機(jī)構(gòu)客源 本項(xiàng)目市場(chǎng)定位、功能定位及管理模式建議 市場(chǎng)需求及項(xiàng)目市場(chǎng)定位分析與建議 本項(xiàng)目特點(diǎn) 名牌酒店管理公司管理 業(yè)主委托經(jīng)營(yíng) 業(yè)主權(quán)益 保障 客房利潤(rùn)多元化 多點(diǎn)開(kāi)發(fā) 規(guī)模經(jīng)營(yíng) 酒店星級(jí) 規(guī)模與檔次 客源群體定位建議 客源市場(chǎng)保障體系 目標(biāo)客戶 第六章 工程 第 42 頁(yè) 62 頁(yè) 項(xiàng)目功能定位建議 根據(jù)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，結(jié)合行業(yè)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，提供與項(xiàng)目相適宜的功能布局和設(shè)備設(shè)施配置建議 項(xiàng)目功能分區(qū)建議 房間戶型及數(shù)量建議 餐廳類型、數(shù)目及功能建議 宴會(huì)、會(huì)議功能建議 配套娛樂(lè)設(shè)施服務(wù)建議 項(xiàng)目其他配套設(shè)施設(shè)備規(guī)劃及建議 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)理念及管理模式建議 參照國(guó)際管理標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合行業(yè)規(guī)范，借以過(guò)往管理經(jīng)驗(yàn)，針對(duì)項(xiàng)目獨(dú)特性及所在地 域不同及客源不同，提供切實(shí)可行的經(jīng)營(yíng)理念建議及管理模式建議 經(jīng)營(yíng)理念及管理模式建議 組織框架結(jié)構(gòu)及員工編制建議 客房收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)建議 餐飲消費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)建議 對(duì)酒店式公寓的市場(chǎng)營(yíng)銷分析及具體建議方案 對(duì)溫泉樂(lè)園（大眾化）和 SPA 會(huì)所（高端）經(jīng)營(yíng)理念及管理模式的建議方案 對(duì)美食、娛樂(lè)、購(gòu)物等子項(xiàng)目的品牌經(jīng)營(yíng)模式及市場(chǎng)定位的分析 5A 級(jí)景區(qū)與五星級(jí)酒店暨整體項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的經(jīng)營(yíng)管理分析 700 間三星酒店建筑群落規(guī)劃 第七章 財(cái)務(wù)分析 第 63 頁(yè) 73 頁(yè) 第八章 結(jié)論 第 74 頁(yè) 82 頁(yè) 第一章 概述 美國(guó)戴斯酒店集團(tuán)（中國(guó)）就云南曲靖麒麟溫泉一期項(xiàng)目五星級(jí)酒店委托管理一事專門(mén)成立了項(xiàng)目調(diào)研組，成員包括：集團(tuán)總裁陳家財(cái)先生、發(fā)展部總監(jiān)蔡濱、工程總監(jiān)張慧清、運(yùn)營(yíng)部總監(jiān)傅磊、培訓(xùn)部總監(jiān)任衛(wèi)東、銷售總監(jiān)劉剛、財(cái)務(wù)總監(jiān)黃承松、運(yùn)營(yíng)部經(jīng)理王浩等，并優(yōu)先調(diào)動(dòng)全集團(tuán)資源輔助云南旅投麒麟溫泉開(kāi)發(fā)有限公司完成項(xiàng)目定位、市場(chǎng)調(diào)研、工程建議與監(jiān)管等項(xiàng)目前期重點(diǎn)工作。 ? 從融資角度： 通過(guò)以超五星級(jí)酒店為龍頭，結(jié)合 5A 級(jí)景區(qū)、國(guó)際會(huì)議中心、美食文化街、健康管理中心等組合項(xiàng)目，吸引戰(zhàn)略合作伙伴和投資運(yùn)營(yíng)伙伴，來(lái)拉動(dòng)總體 項(xiàng)目的固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)。 戴斯集團(tuán)將緊隨云南旅投開(kāi)發(fā)腳步，調(diào) 用全集團(tuán)各部門(mén)力量，輔助并完成項(xiàng)目設(shè)計(jì)、工程監(jiān)管協(xié)助、人員招募培訓(xùn)、共同完成財(cái)務(wù)規(guī)劃、產(chǎn)權(quán)酒店發(fā)售建議、運(yùn)營(yíng)管理、包括酒店、別墅、休閑游樂(lè)區(qū)（不含 SPA）等。酒店的供給量隨著需求的擴(kuò)大而快速增長(zhǎng)。 檔次與規(guī)模結(jié)構(gòu)已經(jīng)形成 如果不分系統(tǒng)地將各類酒店放在一起，到 20xx 年末 (1)五星級(jí)酒店 175 座，共有 萬(wàn)間客房，占中國(guó)星級(jí)酒店客房總數(shù)的 %； (2)四星級(jí)酒店 635座，共有 萬(wàn)間客房，占中國(guó)星級(jí)酒店客房總數(shù)的 %； (3)三星級(jí)酒店 2846 座，共有 萬(wàn)間客房，占中國(guó)星級(jí)酒店客房總數(shù)的 %；(4)二星級(jí)酒店 4414 座，共 有 萬(wàn)間客房，占中國(guó)星級(jí)酒店客房總數(shù)的%； (5)一星級(jí)酒店 810 座，共有 萬(wàn)間客房，占中國(guó)星級(jí)酒店客房總數(shù)的 %。 二、整個(gè)行業(yè)的轉(zhuǎn)變 由指令性的政府外事接待體系轉(zhuǎn)向國(guó)民經(jīng)濟(jì)中有競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)業(yè) 過(guò)去的旅游酒店多數(shù)是外事接待機(jī)構(gòu)，招待所多數(shù)是公務(wù)住宿機(jī)構(gòu)，談不上酒店產(chǎn)業(yè)和發(fā)展規(guī)模。到目前為止，中國(guó)旅游酒店業(yè)利用外資額已達(dá) 200多億美元，三資酒店已有 800余家。 供求關(guān)系由賣方主導(dǎo)的市場(chǎng)轉(zhuǎn)向買方主導(dǎo)的 市場(chǎng) 經(jīng)濟(jì)的活躍、旅游業(yè)的發(fā)展使更多的酒店企業(yè)參與進(jìn)中國(guó)的酒店業(yè)市場(chǎng)，加劇了酒店企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)，促進(jìn)了供求關(guān)系的變化。由于過(guò)速發(fā)展，相當(dāng)一些地區(qū)近幾年出現(xiàn)了 供過(guò)于求，企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。酒店企業(yè)以營(yíng)利為目的的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的意識(shí)及其行為使整個(gè)酒店業(yè)發(fā)生了根本性的變化。行業(yè)主管部門(mén)建立行業(yè)規(guī)則，推動(dòng)酒店企業(yè)有序競(jìng)爭(zhēng)，推動(dòng)酒店業(yè) 市場(chǎng)化。 三、中國(guó)酒店業(yè)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì) l、供給相對(duì)過(guò)剩，競(jìng)爭(zhēng)激烈，今后發(fā)展速度降低。 199 199 20xx 年三年虧損額分別為 億、 億和 億元。 由于中國(guó)中西部地區(qū)具有較為豐富的旅游資源，同時(shí)，國(guó)家又先后出臺(tái)了一系列開(kāi)發(fā)中西部的措施，一部分酒店投資將有可能從東部、南部地區(qū)轉(zhuǎn)向中西部地區(qū)。 就競(jìng)爭(zhēng)領(lǐng)域來(lái)看，在高檔酒店領(lǐng)域，外資酒店將繼續(xù)保持優(yōu)勢(shì)，內(nèi)資酒店大多集中在中低檔領(lǐng)域。據(jù)旅游局作的中 國(guó)旅游業(yè)發(fā)展預(yù)測(cè)，到 2020 年，入境過(guò)夜旅游者為 9500— 13900 萬(wàn)人次，年平均增長(zhǎng)率為 %— %。未來(lái)需求趨勢(shì)是裝修樸素、干凈衛(wèi)生、設(shè)施便利、價(jià)位適中的經(jīng)濟(jì)型酒店將成為國(guó)內(nèi)游客所看重的酒店業(yè)類型。有 23 萬(wàn)多家、 96%以上的住宿設(shè)施未進(jìn)入星級(jí)評(píng)定范圍。 入世后，國(guó)際酒店更容易地進(jìn)入中國(guó)酒店市場(chǎng)，中國(guó)酒店行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇。隨著改革的深入，黨、政，軍、警及商業(yè)銀行與自己投資持有的酒店脫鉤，不再經(jīng)營(yíng)酒店投資業(yè)務(wù)。對(duì)此，防范國(guó)有酒店轉(zhuǎn)制過(guò)程中出現(xiàn)的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)將越來(lái)越重要。在酒店的數(shù)量規(guī)模增大、設(shè)施檔次提高、競(jìng)爭(zhēng)激烈的情況下，行業(yè)的數(shù)量競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)向質(zhì)量競(jìng)爭(zhēng)，行業(yè)的發(fā)展 水平就和人力資源的開(kāi)發(fā)水平密切相關(guān)了。 酒店的集團(tuán)化進(jìn)程在逐漸加強(qiáng)，國(guó)際集團(tuán)更是大舉進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)。令人可喜的是，中國(guó)入選的 8家酒店管理公司經(jīng)營(yíng)規(guī)模均已達(dá)到國(guó)際飯店集團(tuán) 300 強(qiáng)的標(biāo)準(zhǔn)，反映出中國(guó)飯店集團(tuán)化進(jìn)程有了實(shí)質(zhì)性的發(fā)展。排行第十位的美國(guó)凱悅集團(tuán) (HyattHotels／ HyattIntemational， USA)擁有酒店 201 家，擁有客房 86711 間。 20xx 年，中國(guó)旅游業(yè)和全球旅游業(yè)都進(jìn)入了一個(gè)新的景氣周期，期間入境旅游人數(shù)年均增長(zhǎng)率為 8％ 10％，中國(guó)國(guó)內(nèi)旅游人數(shù)年均增長(zhǎng)率為 5％7％。 四、中國(guó)酒店業(yè)不可忽視的軟傷 一大部分三星及三星以下級(jí)的酒店盡管外界環(huán)境不錯(cuò)，仍然長(zhǎng)期處于虧損之中。 中國(guó)本土酒店人才在素質(zhì)與培養(yǎng)模式上與國(guó)際酒店人才存在較大差距，一個(gè)不可回避的現(xiàn)實(shí)是中國(guó)現(xiàn)有高級(jí)酒店管理人才 70%來(lái)自國(guó)外，或者有過(guò)國(guó)外酒店培訓(xùn)經(jīng)歷。國(guó)有大型酒店集團(tuán)存在較大的尋求外資并購(gòu)的機(jī)會(huì)。但民營(yíng)酒店在未來(lái)是個(gè)趨勢(shì)。通過(guò)資本市場(chǎng)走規(guī)模、多元化發(fā)展之路。 由于競(jìng)爭(zhēng)不斷加大，勞動(dòng)力市場(chǎng)活躍，加快了酒店業(yè)員工流動(dòng)速度。 新世紀(jì)的到來(lái)，中國(guó)酒店業(yè)迎接著加入 WTO 的機(jī)遇與挑戰(zhàn)，酒店業(yè)的經(jīng)營(yíng)環(huán)境發(fā)生了根本性的 變化：無(wú)常態(tài)的技術(shù)創(chuàng)新不斷加速，無(wú)主流的顧客需求瞬息萬(wàn)變 ,無(wú)國(guó)界的酒店集團(tuán)日益擴(kuò)張，無(wú)壁壘的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。從設(shè)計(jì)、建設(shè)、裝修到管理經(jīng)營(yíng)、服務(wù)都注重酒店獨(dú)特的主題內(nèi)涵，突出酒店的文化品味，形成酒店的個(gè)性，從而在市場(chǎng)上形成鮮明的主題形象；把服務(wù)項(xiàng)目溶入到主題中去，以個(gè)性化的服務(wù)代替刻板的規(guī)范化服務(wù)模式，從而體現(xiàn)對(duì)客人的信任與尊 重。而綠色管理則包括五方面的內(nèi)容，綠色理念、綠色技術(shù)、綠色行為、綠色制度和綠色用品。隨著競(jìng)爭(zhēng)的發(fā)展，市場(chǎng)的劃分越來(lái)越趨向超細(xì)分化，因此出現(xiàn)的相應(yīng)產(chǎn)品模式就是小而專、小而精的特征。 在全球經(jīng)濟(jì)一體化浪潮中，面對(duì)資源共享、市場(chǎng)共有、全新的國(guó)際化環(huán)境，眾多國(guó)際知名酒店集團(tuán)大舉進(jìn)入并高位搶灘中國(guó)酒店市場(chǎng)。現(xiàn)正就本項(xiàng)目特點(diǎn)，核算考慮最適合本項(xiàng)目的定位、推廣、銷售、回報(bào)等具體方案。自從 10 年前，產(chǎn)權(quán)式酒 店誕生于海南省，目前中國(guó)產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目已發(fā)展到 200 多個(gè)，在北京也有很多產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目在建。 投資產(chǎn)權(quán)式酒店的風(fēng)險(xiǎn)是較大的，所以投資產(chǎn)權(quán)式酒店應(yīng)當(dāng)非常慎重，對(duì)于這個(gè)新生事物， 在投資以前就要全面了解，盡量對(duì)其經(jīng)營(yíng)等各方面做到心中有數(shù)。這也導(dǎo)致國(guó)內(nèi)目前涉足旅游房地產(chǎn)的公司，投資商、開(kāi)發(fā)商、旅游企業(yè)均看好未來(lái)中國(guó)的旅游房地產(chǎn)市場(chǎng)。 二是公寓型。投資者并不使用客房，而是將客房委托給酒店進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，逐年收取固定的投資回報(bào)，同時(shí)還可以獲得酒店贈(zèng)送的一定期限的免費(fèi)入住權(quán)，是現(xiàn)今較流行的投資類型。 而 70 年代中期，由于美國(guó)經(jīng)濟(jì)衰退，泡沫經(jīng)濟(jì)造成大量房地產(chǎn)積壓和空置，特別是市場(chǎng)景氣時(shí)期開(kāi)發(fā)的大量別墅積壓。近幾年市場(chǎng)上又嶇起了一批新的以旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主的分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò)公司，如 SUNTERRA 公司，不但經(jīng)營(yíng)交換業(yè)務(wù)，還自己開(kāi)發(fā)