【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 改造工作，決定啟動(dòng) 50 個(gè)城中村的改造工作，完成 25 個(gè)城中村改造，涉及 8800 戶、 萬人，共 350 萬平方米的整村拆除工作，開工建設(shè)面積 180 萬平方米，完成投資 45 億元。政府要求各有關(guān)部門要盡最大努力配合、支持項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。正如西安市城中村和棚戶區(qū)改造辦公室常務(wù)副主任賀登峰所說 “2020年是西安市加快科學(xué)發(fā)展、實(shí)現(xiàn)率先發(fā)展的重要一年，也是西安市城中村改造和棚戶區(qū)改造實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展的關(guān)鍵之年 ”。 同時(shí)政府為了加快大明宮國(guó)家遺址公園建設(shè)，更好地保護(hù)中華歷史文化遺產(chǎn)，確保大明宮遺址區(qū)保護(hù)改造項(xiàng)目的順利實(shí)施，專門了成立了 “西安市大明宮遺址保護(hù)改造領(lǐng)導(dǎo)小組 ”，設(shè)立 “西安曲江大明宮遺址區(qū)保護(hù)改造辦公 室 ”，負(fù)責(zé)遺址保護(hù)區(qū)改造各項(xiàng)具體工作的組織與實(shí)施。 政府的大力支持，無疑為項(xiàng)目的規(guī)劃、開發(fā)、招商和經(jīng)營(yíng)等各項(xiàng)工作的順利開展提供了有力的保障。 （三）、西安市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r及趨勢(shì) 西安房地產(chǎn)現(xiàn)狀 （ 1）、供給現(xiàn)狀 自 2020 年開始，西安商品房市場(chǎng)供應(yīng)量穩(wěn)步逐年遞增，商品房投資從 億元增長(zhǎng)到 2020 年的 億元，年平均增長(zhǎng)速度達(dá)到 %，商品房竣工面積從 2020年的 萬平方米，年平均增長(zhǎng)速度更是達(dá)到 %。即使 2020 年以來國(guó)家 房 產(chǎn)庫 房地 產(chǎn) 思想 庫 17 出臺(tái)了一系 列調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀政策，西安房地產(chǎn)市場(chǎng)受到一定的影響，但是 2020 年與 2020 年商品房投資環(huán)比增長(zhǎng)分別為 %和%，增長(zhǎng)速度僅在 2020 年有較大回落。 總體來看，西安普通住宅竣工面積增長(zhǎng)速度也很強(qiáng)勁，但是其所占總體商品房的比例在 2020 年至 2020 年卻表現(xiàn)為下降走勢(shì)，從 2020年占商品房比例為 %下降到 2020 年的 %，主要原因是，在此期間西安寫字樓、別墅、商鋪類物業(yè)市場(chǎng)開發(fā)及銷售較為活躍，由此擠壓普通住宅所占比例，而 2020 年以后開發(fā)區(qū)域向郊區(qū)化發(fā)展以及開發(fā)量的大幅上升， 到 2020 年在商品房中的比重迅速上揚(yáng)至%。普通住宅竣工面積從 2020 年的 萬平方米上升到 2020年的 萬平方米，年平均增長(zhǎng)速度達(dá)到 %，高于商品房總體增長(zhǎng)速度。 （ 2）、需求現(xiàn)狀 近年，伴隨著開發(fā)投資的快速增長(zhǎng)，在宏觀經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)下，商品房銷售市場(chǎng)呈現(xiàn)出火熱局面，市場(chǎng)交投活躍，銷售面積和銷售額大幅增長(zhǎng)。 2020 年至 2020 年，商品房銷售面積從 萬平方米增長(zhǎng)至 萬平方米，每年平均增長(zhǎng) %，其中 2020 年商品房銷售面積較上年增長(zhǎng) %， 2020 年較 2020 年增長(zhǎng) %， 2020 年以來在國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響下，全國(guó)部分城市商品房銷售均有回落表現(xiàn)，而西安商品房市場(chǎng)銷售量 2020 年較 2020 年仍增長(zhǎng)了 %， 2020年同比增長(zhǎng) %。可見，近七年西安商品房市場(chǎng)呈現(xiàn)出強(qiáng)勁的增長(zhǎng)勢(shì)頭，年平均增長(zhǎng)速度為 %，市場(chǎng)需求潛力巨大。其中普通 房 產(chǎn)庫 房地 產(chǎn) 思想 庫 18 住宅銷售面積從 2020 年的 萬平方米增長(zhǎng)到 2020 年的 萬平方米，年平均增長(zhǎng)速度達(dá)到 %，略高于商品房總體增長(zhǎng)幅度。 2020 年西安市住宅市場(chǎng)需求分析情況 根據(jù) 2020 年西安住宅 市場(chǎng)調(diào)查分析，目前西安住房需求仍然強(qiáng)勁，購(gòu)房者購(gòu)房的目的主要集中在改善居住環(huán)境以及結(jié)婚用房?jī)纱蟀鍓K，其中改善居住環(huán)境群體比例為 %，結(jié)婚用房所占比例為%，其次為投資購(gòu)房群體，這部分人群所占比例為 %。 目前購(gòu)房群體年齡結(jié)構(gòu)較為年輕，主要年齡集中在 25－ 35 歲之間，占 %；其次為 35－ 45 歲、 19－ 24 歲之間群體，這兩部分購(gòu)房群體比例相差不大，所占百分比分別為 %及 %。主流購(gòu)房群體屬于工薪階層，職業(yè)大部分為工人或者公司職員，但自由職業(yè)者、個(gè)體、私營(yíng)業(yè)主以及經(jīng) 理、管理層也占有一定比例，三者之和與工人、公司職員比例相當(dāng)，從學(xué)歷構(gòu)成看，主要以大專及大專學(xué)歷以上群體為主。消費(fèi)者選擇的樓型仍然以小高層為主，其次為多層及高層，但以目前西安地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀，近年新開發(fā)以小高層及高層為主，使得消費(fèi)者也在逐步改變自己的選擇。 周邊環(huán)境、價(jià)格、交通環(huán)境、地段都是購(gòu)房者非常關(guān)注的購(gòu)房因素，而且重要性比較接近，而且需要關(guān)注的是物業(yè)的好壞也成為許多購(gòu)房者關(guān)注的因素。至于戶型、面積以及樓層等因素因?yàn)榭蛇x性比較大，則不是購(gòu)房者購(gòu)房時(shí)主要參考因素。但如果在主要因素都基本無差異化的情況下，這些因素 將會(huì)是購(gòu)房者對(duì)比的關(guān)鍵性因素，因此在 房 產(chǎn)庫 房地 產(chǎn) 思想 庫 19 周邊具有多個(gè)同類競(jìng)爭(zhēng)樓盤時(shí)，開發(fā)商就要對(duì)此類因素加以關(guān)注，制定有針對(duì)性策略，加大留住購(gòu)房者的幾率。 二、區(qū)域周邊及房地產(chǎn)市場(chǎng)情況 （一）、大明宮遺址周邊區(qū)域基本現(xiàn)狀 大明宮遺址位于西安市明城墻以北 1 公里處 , 處于自強(qiáng)東路 —玄武路、太華路 —建強(qiáng)路和坑底寨之間。宮城平面似一鍥形 ,南半部為一規(guī)整長(zhǎng)方形 , 北半部為一半梯形。遺址保護(hù)范圍跨兩個(gè)區(qū) (新城區(qū)和未央?yún)^(qū) ) 、 3 個(gè)街道辦事處 (5 個(gè)自然村 ) 、 2 個(gè)辦事處 (20 個(gè)居委會(huì) ) ,共有人口 44029 人，其中城市人口 38540 人 ,農(nóng)村 人口 5489 人。 （二）、區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展格局 大明宮改造工程在空間形態(tài)上將形成 “一心兩翼三圈六區(qū) ”的基本格局：一心 ：大明宮國(guó)家遺址公園；兩翼 ：以火車站北廣場(chǎng)為軸心，沿隴海線形成東西兩大城市改造板塊；三圈：形成未央路、太華路、北二環(huán)三個(gè)商業(yè)圈；六區(qū) ：規(guī)劃建設(shè)文化旅游區(qū)、商貿(mào)服務(wù)區(qū)、商務(wù)核心區(qū)、改造示范區(qū)、中央居住區(qū)、集中安置區(qū)等六個(gè)功能區(qū)。 （三）、區(qū)域市場(chǎng)特征 西安市大明宮區(qū)域市場(chǎng)走勢(shì)綜合分析 大明宮遺址區(qū)規(guī)劃涉及用地范圍 平方公里，大明宮遺址區(qū)規(guī)劃拆遷建筑面積約 100 萬平方米，預(yù)計(jì)新建建筑 面積約 2500 萬平方米； 1050 億元實(shí)行招商引資；建成后其將成為世界上最集中、最大的城市遺址公園。 房 產(chǎn)庫 房地 產(chǎn) 思想 庫 20 大明宮遺址的保護(hù)利用與改善人居環(huán)境、提高人民生活水平相結(jié)合；大明宮遺址的保護(hù)利用與申報(bào)世界文化遺產(chǎn)活動(dòng)相結(jié)合；政府主導(dǎo)與市場(chǎng)運(yùn)作相結(jié)合；文物資源的有效保護(hù)和合理利用相結(jié)合；弘揚(yáng)民族精神與促進(jìn)文化、旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展相結(jié)合。建成一個(gè)功能完備、環(huán)境優(yōu)美、歷史文化特色鮮明的現(xiàn)代城市示范新區(qū)。 根據(jù)規(guī)劃，大明宮遺址區(qū)在空間形態(tài)上將形成 “一心兩翼三圈六區(qū) ”的基本格局。 “一心 ”為大明宮國(guó)家遺址公園； “兩翼 ”是以火車站北廣場(chǎng)為軸 心，沿隴海線形成東西兩大城市改造板塊； “三圈 ”是形成未央路、太華路、北二環(huán)三個(gè)商業(yè)圈； “六區(qū) ”是規(guī)劃建設(shè)文化旅游區(qū)、商貿(mào)服務(wù)區(qū)、商務(wù)核心區(qū)、改造示范區(qū)、中央居住區(qū)、集中安置區(qū)等六個(gè)功能區(qū)。 大明宮遺址區(qū)保護(hù)改造項(xiàng)目的實(shí)施步驟為：五年周期，三步走戰(zhàn)略。第一步（ 20202020 年），啟動(dòng)建設(shè)大明宮國(guó)家遺址公園，基本完成大明宮國(guó)家遺址公園范圍內(nèi)的拆遷，全面啟動(dòng)建設(shè)大明宮遺址保護(hù)區(qū)改造規(guī)劃范圍內(nèi)的城市基礎(chǔ)設(shè)施；第二步（ 20202020 年），大明宮國(guó)家遺址公園建成開園，周邊區(qū)域開工建設(shè)，拆遷工作基本完成；第三步（ 20202020 年），全面完成大明宮遺址區(qū)保護(hù)改造，初步建成一個(gè)功能完備、環(huán)境優(yōu)美、歷史文化特色鮮明的現(xiàn)代化城市示范新區(qū)。 具體到 2020 年，建成中央公園、市政基礎(chǔ)（道路、綠化、管道等）、公共服務(wù)（學(xué)校、醫(yī)院等）、周邊文化旅游區(qū)和安置區(qū)。 按照發(fā)展規(guī)劃，大明宮國(guó)家遺址公園將建設(shè)成為未來西安的 “城市中央公園 ”，同時(shí)把大明宮遺址區(qū)保護(hù)改造成為帶動(dòng)西安率先發(fā)展、 房 產(chǎn)庫 房地 產(chǎn) 思想 庫 21 均衡發(fā)展、科學(xué)發(fā)展的城市增長(zhǎng)極，成為西安未來城市發(fā)展的生態(tài)基礎(chǔ)、重要的人文象征、世界文明古都的重要支撐。 大明宮周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 （ 1）、周邊主 要樓盤情況 ? 價(jià)格：目前住宅售價(jià)在 45006500 元 /平方米之間。價(jià)格上升趨勢(shì)明顯。 ? 產(chǎn)品：市場(chǎng)供應(yīng)以多層、小高層、高層電梯公寓為主，樓盤大都設(shè)計(jì)比較理想，有合理的定位，良好的綠化，樓盤品質(zhì)較高。 ? 需求：該地區(qū)未來的發(fā)展規(guī)劃、便捷的交通、加之大批外地實(shí)力雄厚的開發(fā)商的進(jìn)入，極大的提升了該地區(qū)樓盤的品質(zhì)，因此，本地居民和外地人是該地區(qū)樓市的主力客戶群。 周邊房地產(chǎn)項(xiàng)目情況表 樓盤名稱 物業(yè)地址 物業(yè)類別 物業(yè)價(jià)格 經(jīng)開觀讕港 城北未央大道 123 號(hào)（人人樂對(duì)面） 商住樓 5200 元 /平方米 均 天地時(shí)代廣場(chǎng) 城北城北未央大道與鳳城路什字 商住樓 5000 元 /平方米 均 賽高國(guó)際街區(qū) 城北未央路與鳳城五路十字西南角 寫字樓 5500 元 /平方米 均 中天雅苑 長(zhǎng)安戶縣草堂寺 亞健高爾夫北邊 普通住宅 5200 元 /平方米 均 紫薇希望城 城北鳳城五路，未央路與太華北路之間 普通住宅 5100 元 /平方米 均 雅荷春天 城北鳳城五路與迎賓大道交匯處 普通住宅 5200 元 /平方米 均 利君 V 時(shí)代 城北鳳城一路 6 號(hào)（省公安廳對(duì)面） 商住樓 6800 元 /平方米 均 新里魏瑪公館 城北鳳城九路與文景路交匯處西北角 公寓 6300 元 /平方米 均 西部大廈 (已售完 ) 城西勞動(dòng)南路 64 號(hào) 普通住宅 6500 元 /平方米 鉆石半島 城南曲江雁南三路 普通住宅 7600 元 /平 房 產(chǎn)庫 房地 產(chǎn) 思想 庫 22 方米 均 長(zhǎng)安盛世商都 長(zhǎng)安長(zhǎng)安區(qū)韋郭大道北側(cè)（政法學(xué)院新小區(qū)對(duì)面） 商鋪 6000 元 /平方米 均 假日國(guó)際公寓 城內(nèi)北大街與二府街交叉路口的西南側(cè) 公寓 7300 元 /平方米 均 粉巷 1 號(hào) 城內(nèi)粉巷西 1 號(hào) 公寓 7000 元 /平方米 均 蘭亭坊 高新木塔寨東側(cè) 高尚住宅 6000 元 /平方米 均 曲江南苑 城南曲江雁南四路 (曲江賓館東 400 米 ) 高尚住宅 5700 元 /平方米 均 （ 2） 、關(guān)注樓盤 ? 假 日 國(guó)際公寓 假日國(guó)際公寓”是西安萬業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 2020 年扛鼎之作，是獻(xiàn)給古都人民又一頂級(jí)至尊人居精品?！凹偃諊?guó)際公寓”雄踞北大街與二府街交叉路口的西南側(cè)，西華門十字北 100 米路西。尊處城市中央黃金核心區(qū)地段，扼守城市交通主動(dòng)脈，星羅棋布的交通網(wǎng)讓出行更為便利?！凹偃諊?guó)際公寓”以現(xiàn)代時(shí)尚的風(fēng)格打造城市中央的奢華空間，項(xiàng)目規(guī)劃用地 平方米，總建筑面積 平方米。由 A、 B 兩棟 15層小戶型公寓組合而成，地上共 15 層， 2 層為 商業(yè)用房， 315 層為珍藏型小戶型公寓，地下共 3 層?！凹偃諊?guó)際公寓”尊處地鐵一、二號(hào)線唯一交匯點(diǎn)上蓋，擁享兩條地鐵帶來的便捷與暢通，地鐵即將貫通。共設(shè)停車位 103個(gè)，用打造五星級(jí)酒店的標(biāo)準(zhǔn)筑建古城西安的頂級(jí)中央財(cái)富公寓。周邊配套設(shè)施有 30中、89 中、西安中學(xué)、西安小學(xué)、省政府幼兒園等學(xué)校及世紀(jì)金花、中大國(guó)際、開元、民生、百盛、海大春天、中環(huán)等 商業(yè)設(shè)施。此外， 房 產(chǎn)庫 房地 產(chǎn) 思想 庫 23 交通銀行、招商銀行、東亞銀行、浦發(fā)銀行、西安市中心醫(yī)院、交大二附院、口腔醫(yī)院以及近百條公交線路，地鐵 2 號(hào)線交匯。 ? 君 V 時(shí)代 作為未來的一座標(biāo)志性建 筑和旗艦商務(wù)品牌，利君 ? V 時(shí)代站在了國(guó)際的高度，建筑風(fēng)格汲取美國(guó)現(xiàn)代建筑穩(wěn)健、理性的精神內(nèi)涵，整體灰色 LOWE 中空玻璃幕墻勾勒出簡(jiǎn)明、冷峻、不悖穩(wěn)重的現(xiàn)代外觀，近百米高度，展現(xiàn)出建筑的張力和卓而不群的商務(wù)氣質(zhì)，形成經(jīng)開門戶第一商務(wù)印象。 利君 ? V 時(shí)代總建筑面積 萬平米，綜合平層旗艦級(jí)商務(wù)、 LOFT 創(chuàng)意辦公、一線品牌商業(yè)等建筑形式，成為經(jīng)開門戶首席商務(wù)綜合體。 平層旗艦級(jí)商務(wù)，戶型從 150平米到 2600平米整層面積， 米層高， 8 米大柱距，全景落地窗體，最大化避免傳統(tǒng)寫字樓中暗黑空間的產(chǎn)生。 LOFT 創(chuàng)意辦公，以激發(fā)智本型企業(yè)的創(chuàng)造欲望和創(chuàng)作激情為設(shè)計(jì)要點(diǎn)，獨(dú)特的 米層高，改變傳統(tǒng)商務(wù)空間帶來的單調(diào)感。 7000 平米國(guó)際一線商業(yè)，定位高端時(shí)尚，業(yè)態(tài)包容知名手表、服裝、化妝品、珠寶等高檔消費(fèi)品，致力于打造經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的奢華商城，與高端商務(wù)的形象和諧統(tǒng)一。 三、 “大唐芙蓉園 ”項(xiàng)目案例 大唐芙蓉園 項(xiàng)目與本項(xiàng)目非常類似，具有較高的參照性： 芙蓉園 大明宮 故宮 [唐 ]芙蓉園遺址 [唐 ]大明宮遺址 [明 ]皇宮（現(xiàn)存） 占地 1000 畝 占地 4800畝（宮墻內(nèi)） 1080 畝 房 產(chǎn)庫 房地 產(chǎn) 思想 庫 24 南二環(huán)以外 北二環(huán)以里 市中心 大唐芙蓉園 由曲江管委會(huì)（與本項(xiàng)目合作方為原班人馬）投資開發(fā)、西北院設(shè)計(jì)，項(xiàng)目完成后帶動(dòng)周邊樓價(jià)大幅上升。 大唐芙蓉園是西安市重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，是西北地區(qū)最大的文化主題公園，占地 1000 畝，其中水面 300 畝，總投資 13 億，建于原唐代芙蓉園遺址以北，是中國(guó)第一個(gè)全方位展示盛唐風(fēng)貌的大型皇家園林式文化主題公園。項(xiàng)目自 2020 年 5 月份重新開工