【文章內容簡介】 單位 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 土地累計投放量 (+) 萬 M2 401 887 1375 2026 2331 2922 3509 3567 存量土地 萬 M2 353 新增土地供應量 萬 M2 48 486 488 651 305 591 587 58 商品住宅可開發(fā)量 (++) 萬 M2 652 698 700 911 360 915 760 153 存量土地可開發(fā)量 萬 M2 424 存量房 萬 M2 160 新增土地可開發(fā)量 萬 M2 68 698 700 911 360 915 760 153 商品住宅累計可開發(fā)量 萬 M2 652 1350 2050 2961 3321 4236 4996 5149 每年銷售量 287 344 418 430 413 578 684 649 累計已開發(fā)量 萬 M2 287 631 1049 1479 1892 2470 3154 3803 年末存量土地商品住宅可開發(fā)量 (34) 萬 M2 645 1036 1302 1482 1842 1346 供需平衡分析 2020 年末存量土地可開發(fā)量 1346 萬 M2，不可能在 2020 年一年內全部完成開發(fā)，有的地塊 2020 年開發(fā)結束，有的將持續(xù)較長時間，如有的大盤可能持續(xù)開發(fā) 4～ 5 年。 2020 年、 2020 年需求量分別為 569 萬 M 600萬 M2， 平均為 585 萬平方米。從工程建設周期分析，開發(fā)商 的在建項目及存量土地的商品住宅可開發(fā)量滿足兩年至三年的需求量是合適的；開發(fā)商在建工程和存量土地低于 2 年的需求量時將影響市場供應，會導致供不應求的局面；當開發(fā)商在建工程和存量土地可滿足 3～ 4 年的需求量時，則供應偏松；當大于 4 年時，可認為處于供過于求狀態(tài)，長期積壓將加大開發(fā)商的資金成本，當房價滯漲時，部分開發(fā)商將無法承受而集中投放市場，市場可能因供過于求而導致房價下跌。 蘇州市區(qū) 存量土地可開發(fā)量可滿足的需求年限，可用下式推算： 滿足年限 =存量土地可開發(fā)量 247。未來三年平均需求量 =1346247。585=（年） 計 算結果， 蘇州市區(qū) 存量土地可 滿足今后 年的 需求 ，認為供需基本平衡，稍微偏緊。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 12 第三節(jié) 蘇州房價變動趨勢 價格水平與供求關系共同決定價格走勢是市場經(jīng)濟環(huán)境下，多數(shù)商品市場價格變化的普遍規(guī)律。 目前價位 價格水平可以用價位來表示，價位可用高位、正常價位、低位三個狀態(tài)反映。 如何確定蘇州房價正常價位標準，有的地區(qū)流行以一個月工資買一平方米住房作為合理價位。國際公認的標準是房價收入比，根據(jù)聯(lián)合國公布的有關資料，不同國家房價收入比的離散程度相當大。日本是 4 比 1；美國是 3 比 1；而中國各個城市不一而論，最高值從 10 比 1 到 15 比 1 都有，個別年份或高或低是市場經(jīng)濟的必然現(xiàn)象，但長期來說會遵循某種規(guī)律，即長期可承受的房價收入比或可持續(xù)發(fā)展的房價收入比。比如以深圳市為例， 1994 年房價收入比曾達到 ， 2020 年降到 。 10 年中深圳的人均可支配收入增加，平均房價也比 1994 年下降了 18％，房地產增加值則從1995 年的 億元上升到 2020 年的 億元，年均增長 ％， 2020年末開始反彈，直到 2020 末也是全國房價漲幅最高的。 以南京為例，相當多購房者的房價收入比達到了 13∶ 1 左右。 1998 年對 96 個 國家的統(tǒng)計結果表明，這些國家的房價收入比區(qū)間為 ～ 30，平均值為 、中位數(shù)為。 20 世紀 90 年代初世界銀行中國局的首席經(jīng)濟師哈默先生（ Andrew Hamer）在進行中國住房制度改革研究時，得出一個房價收入比在 3～ 6倍之間比較適當?shù)慕Y論，這是一個世界銀行認為 “比較理想 ”的比例。 根據(jù)國際統(tǒng)計數(shù)據(jù)及中國房地產市場十多年的變化規(guī)律，可以得出一 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 13 些規(guī)律。一般來說，經(jīng)濟快速發(fā)展時期，收入增長較快，還款困難周期比較短（一般 3 年），人們的信心指數(shù)較高，比經(jīng)濟增長率較低的國家和地區(qū)可以承受更高的房價收入比。 因此 ，我們認為中國房價的正常價位在 房價收入比 6～ 8 之間是最為理想的，低于 6 可認為在低位運行，一旦遇到供不應求或大的抄作則房價將有很大的上漲空間； 8 左右對購房者已經(jīng)有較大的壓力，卻是房地產高速增長階段最可能的平衡點； 房價收入比達到 10 時可以認為是在高位運行 ，一般情況下還可以通過時間來補償超前預支的未來價格空間，一旦出現(xiàn)市場嚴重供過于求或大的宏觀經(jīng)濟環(huán)境變化，降價的可能性將非常大。一般來說，房價收入比 6～ 10 之間變化最可能的調整方式是通過時間而不是價格變化使價格趨于合理。 根據(jù)蘇州統(tǒng)計局 2020 年及 2020 年的統(tǒng)計 資料，蘇州 2020 年人均可支配收入 21260 元， 2020 年 預售備案平均房價已達 6312 元 /平方米； 2020 年人均可支配收入 23867 元，平均房價為 6750 元 。 2020 年測算的 房價收入比 （ 房價收入比 =人均面積 商品房平均價格 /人均可支配收入，=316750/23867）。見表 。 用上述分析判斷蘇州的房地產價位，可以得出結論：蘇州目前價位已略微超出理想范圍，但處于可以接受的程度，可以通過時間來補償，大幅降價的可能性不大。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 14 蘇州房價收入比測算表 表 項目名稱 單位 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 實際房價比 人均可支配收入 元 9274 10515 11585 12361 14451 16276 18532 21260 23867 人均面積 平方米 調查平均房價 元 /平方米 1827 2271 2740 3694 4460 5046 5318 6312 6750 第四節(jié) 滸關片區(qū)土地價格分析 一、土地價格統(tǒng)計 收集了 2020 年、 2020 年、 2020 年上半年本片區(qū)或周邊全部共 30 個地塊的成交資料，均為商業(yè)和住宅用地，商業(yè)用地（含商住混合）平均每畝成交價 236 萬元。純住宅用地平均每畝成交價 179 萬元。 二、土地價格變動趨勢分析 目前蘇州的土地價格與房地產價格同步增長， 2020 年開始實施的國家宏觀調控政策已使房價和土地價格的增幅都大幅回落，但房價和土地價格都沒有出現(xiàn)大幅下跌的狀況。 2020 年以來全國房價又開始大幅度上漲，土地價格直接受房價的影 響上升幅度較大。由于土地價格變動趨勢與房地產價格關系密切，我們只要分析房地產價格的變動趨勢。 我國房地產業(yè)的周期性波動可以用三個指標來衡量：房地產銷售額增長、銷售面積增長、投資額增長。自 1984 年開始，房地產在我國已經(jīng)經(jīng)歷了三個發(fā)展期和兩個低落期。從 1984 年到 1988 年，這是一個發(fā)展期，大約五年時間； 1989 年到 1990 年是一個低落期；從 1991 年到 1995 年是第二個發(fā)展期； 1996 年至 1998 年又是一個低落期；從 1999 年至今我國房地 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 15 產業(yè)進入了一個新的發(fā)展期。我國的房地產周期有這樣三方面的特殊性：第一是 房地產周期的頻率基本呈 5 年發(fā)展， 2 年低落的 7 年到 8 年為一個周期的態(tài)勢；第二就是我國房地產的周期中，衰退期和低谷期比較短，而增長期和繁榮期時間比較長，這顯示出市場需求持續(xù)旺盛的特點，它明顯不同于房地產總量過剩的國家和地區(qū)；第三，從銷售增長和投資增長的關系來分析，銷售增長直接影響到投資的增長。 回顧改革開放后中國經(jīng)濟的發(fā)展歷程，就會發(fā)現(xiàn)我們的經(jīng)濟發(fā)展周期基本上與上述房地產發(fā)展周期重疊。從中期來看，經(jīng)濟發(fā)展的第一個周期（ 19791990 年）中的高峰出現(xiàn)在 1984 年（ GDP 增長率 %），低谷出現(xiàn)在 1990 年 （ GDP 增長率 %）；第二個周期（ 19912020 年）高峰出現(xiàn)在 1992 年（ GDP 增長率為 ），低谷出現(xiàn)在 1999 年（ GDP 增長率 %）。第三個周期，從 2020 年開始經(jīng)濟持續(xù)增長， 2020 下半年固定資產 投資 開始出現(xiàn)過熱，中央出臺相關調控 政策 綜上所述，我國從 2020 年開始進入本周期的低谷，雖然受到國際金融危機的影響，由于國家宏觀調控措施有力，預計本輪周期的低潮也不會持續(xù)太長，從中長期趨勢分析，隨著居民人均可支配收入提高，未來 5 年內的房價平均以 5～ 8%的幅度上漲是可能的，土地價格也將隨之同步上 漲。 三、本項目評價土地價格分析 根據(jù)規(guī)劃，本項目開發(fā)產品以住宅用地為主，部分商業(yè)用地，分別為1404 畝、 592 畝?？紤]近兩年價格上漲趨勢將趨緩，故不考慮價格上漲因素，直接以近三年平均成交價格商業(yè)用地（含商住混合） 236 萬元和純住宅用地 179 萬元計算，總共 1996 畝可出讓土地加權平均價格為 196 萬元。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 16 項目評價平均按 196 萬元 /畝計算。 滸關片區(qū)或周邊地塊成交價格 表 宗地編號 面積 (㎡ ) 用途 建筑面積 (㎡ ) 成交價 樓面單價 元 /㎡ 成交總價 (萬元 ) 元 /㎡ 萬元 /畝 2020 年出讓 蘇地 2020G14 號 6800 商服 8160 1138 76 948 774 蘇地 2020G15 號 19949 商業(yè) 23939 2306 154 1922 4600 蘇地 2020G16 號 9893 商業(yè) 11871 3487 232 2906 3450 蘇地 2020G50 號 6730 商業(yè) 8076 3418 228 2848 2300 蘇地 2020G51 號 26275 商業(yè) 21020 3844 256 4805 10100 蘇地 2020G54 號 8750 居住 17500 7086 472 3543 6200 蘇地 2020G55 號 120172 居住 192275 1956 130 1222 23500 蘇地 2020G56 號 77636 商居服 155273 5000 333 2500 17527 蘇地 2020B32 號 97263 商業(yè) 140468 4200 280 3000 40850 蘇地 2020B33 號 20517 居住 12310 3534 236 7250 5889 蘇地 2020B35 號 80030 居住 104039 1999 133 1538 16000 蘇地 2020B36 號 55840 居住 72592 1950 130 1500 10889 蘇地 2020B37 號 21321 居住 38377 2025 135 4317 1125 蘇地 2020B38 號 95268 居住 57161 2992 199 4986 28500 蘇地 2020B39 號 124840 居住 124840 1580 105 1580 19725 蘇地 2020B40 號 59241 居住 14485 3314 221 5523 8000 蘇地 2020B41 號 82375 居住 107088 1911 127 1470 15742 住宅用地小計 633