【文章內(nèi)容簡介】 單位 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 土地累計(jì)投放量 (+) 萬 M2 401 887 1375 2026 2331 2922 3509 3567 存量土地 萬 M2 353 新增土地供應(yīng)量 萬 M2 48 486 488 651 305 591 587 58 商品住宅可開發(fā)量 (++) 萬 M2 652 698 700 911 360 915 760 153 存量土地可開發(fā)量 萬 M2 424 存量房 萬 M2 160 新增土地可開發(fā)量 萬 M2 68 698 700 911 360 915 760 153 商品住宅累計(jì)可開發(fā)量 萬 M2 652 1350 2050 2961 3321 4236 4996 5149 每年銷售量 287 344 418 430 413 578 684 649 累計(jì)已開發(fā)量 萬 M2 287 631 1049 1479 1892 2470 3154 3803 年末存量土地商品住宅可開發(fā)量 (34) 萬 M2 645 1036 1302 1482 1842 1346 供需平衡分析 2020 年末存量土地可開發(fā)量 1346 萬 M2，不可能在 2020 年一年內(nèi)全部完成開發(fā)，有的地塊 2020 年開發(fā)結(jié)束，有的將持續(xù)較長時(shí)間，如有的大盤可能持續(xù)開發(fā) 4～ 5 年。 2020 年、 2020 年需求量分別為 569 萬 M 600萬 M2， 平均為 585 萬平方米。從工程建設(shè)周期分析，開發(fā)商 的在建項(xiàng)目及存量土地的商品住宅可開發(fā)量滿足兩年至三年的需求量是合適的；開發(fā)商在建工程和存量土地低于 2 年的需求量時(shí)將影響市場供應(yīng)，會導(dǎo)致供不應(yīng)求的局面；當(dāng)開發(fā)商在建工程和存量土地可滿足 3～ 4 年的需求量時(shí)，則供應(yīng)偏松；當(dāng)大于 4 年時(shí)，可認(rèn)為處于供過于求狀態(tài)，長期積壓將加大開發(fā)商的資金成本，當(dāng)房價(jià)滯漲時(shí)，部分開發(fā)商將無法承受而集中投放市場，市場可能因供過于求而導(dǎo)致房價(jià)下跌。 蘇州市區(qū) 存量土地可開發(fā)量可滿足的需求年限，可用下式推算： 滿足年限 =存量土地可開發(fā)量 247。未來三年平均需求量 =1346247。585=（年） 計(jì) 算結(jié)果， 蘇州市區(qū) 存量土地可 滿足今后 年的 需求 ，認(rèn)為供需基本平衡，稍微偏緊。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 12 第三節(jié) 蘇州房價(jià)變動趨勢 價(jià)格水平與供求關(guān)系共同決定價(jià)格走勢是市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，多數(shù)商品市場價(jià)格變化的普遍規(guī)律。 目前價(jià)位 價(jià)格水平可以用價(jià)位來表示，價(jià)位可用高位、正常價(jià)位、低位三個(gè)狀態(tài)反映。 如何確定蘇州房價(jià)正常價(jià)位標(biāo)準(zhǔn)，有的地區(qū)流行以一個(gè)月工資買一平方米住房作為合理價(jià)位。國際公認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)是房價(jià)收入比，根據(jù)聯(lián)合國公布的有關(guān)資料，不同國家房價(jià)收入比的離散程度相當(dāng)大。日本是 4 比 1；美國是 3 比 1；而中國各個(gè)城市不一而論，最高值從 10 比 1 到 15 比 1 都有，個(gè)別年份或高或低是市場經(jīng)濟(jì)的必然現(xiàn)象，但長期來說會遵循某種規(guī)律，即長期可承受的房價(jià)收入比或可持續(xù)發(fā)展的房價(jià)收入比。比如以深圳市為例， 1994 年房價(jià)收入比曾達(dá)到 ， 2020 年降到 。 10 年中深圳的人均可支配收入增加，平均房價(jià)也比 1994 年下降了 18％，房地產(chǎn)增加值則從1995 年的 億元上升到 2020 年的 億元，年均增長 ％， 2020年末開始反彈，直到 2020 末也是全國房價(jià)漲幅最高的。 以南京為例，相當(dāng)多購房者的房價(jià)收入比達(dá)到了 13∶ 1 左右。 1998 年對 96 個(gè) 國家的統(tǒng)計(jì)結(jié)果表明，這些國家的房價(jià)收入比區(qū)間為 ～ 30，平均值為 、中位數(shù)為。 20 世紀(jì) 90 年代初世界銀行中國局的首席經(jīng)濟(jì)師哈默先生（ Andrew Hamer）在進(jìn)行中國住房制度改革研究時(shí)，得出一個(gè)房價(jià)收入比在 3～ 6倍之間比較適當(dāng)?shù)慕Y(jié)論，這是一個(gè)世界銀行認(rèn)為 “比較理想 ”的比例。 根據(jù)國際統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)及中國房地產(chǎn)市場十多年的變化規(guī)律，可以得出一 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 13 些規(guī)律。一般來說，經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展時(shí)期，收入增長較快，還款困難周期比較短（一般 3 年），人們的信心指數(shù)較高，比經(jīng)濟(jì)增長率較低的國家和地區(qū)可以承受更高的房價(jià)收入比。 因此 ，我們認(rèn)為中國房價(jià)的正常價(jià)位在 房價(jià)收入比 6～ 8 之間是最為理想的，低于 6 可認(rèn)為在低位運(yùn)行，一旦遇到供不應(yīng)求或大的抄作則房價(jià)將有很大的上漲空間； 8 左右對購房者已經(jīng)有較大的壓力，卻是房地產(chǎn)高速增長階段最可能的平衡點(diǎn)； 房價(jià)收入比達(dá)到 10 時(shí)可以認(rèn)為是在高位運(yùn)行 ，一般情況下還可以通過時(shí)間來補(bǔ)償超前預(yù)支的未來價(jià)格空間，一旦出現(xiàn)市場嚴(yán)重供過于求或大的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化，降價(jià)的可能性將非常大。一般來說，房價(jià)收入比 6～ 10 之間變化最可能的調(diào)整方式是通過時(shí)間而不是價(jià)格變化使價(jià)格趨于合理。 根據(jù)蘇州統(tǒng)計(jì)局 2020 年及 2020 年的統(tǒng)計(jì) 資料，蘇州 2020 年人均可支配收入 21260 元， 2020 年 預(yù)售備案平均房價(jià)已達(dá) 6312 元 /平方米； 2020 年人均可支配收入 23867 元，平均房價(jià)為 6750 元 。 2020 年測算的 房價(jià)收入比 （ 房價(jià)收入比 =人均面積 商品房平均價(jià)格 /人均可支配收入，=316750/23867）。見表 。 用上述分析判斷蘇州的房地產(chǎn)價(jià)位，可以得出結(jié)論：蘇州目前價(jià)位已略微超出理想范圍，但處于可以接受的程度，可以通過時(shí)間來補(bǔ)償，大幅降價(jià)的可能性不大。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 14 蘇州房價(jià)收入比測算表 表 項(xiàng)目名稱 單位 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 實(shí)際房價(jià)比 人均可支配收入 元 9274 10515 11585 12361 14451 16276 18532 21260 23867 人均面積 平方米 調(diào)查平均房價(jià) 元 /平方米 1827 2271 2740 3694 4460 5046 5318 6312 6750 第四節(jié) 滸關(guān)片區(qū)土地價(jià)格分析 一、土地價(jià)格統(tǒng)計(jì) 收集了 2020 年、 2020 年、 2020 年上半年本片區(qū)或周邊全部共 30 個(gè)地塊的成交資料，均為商業(yè)和住宅用地，商業(yè)用地（含商住混合）平均每畝成交價(jià) 236 萬元。純住宅用地平均每畝成交價(jià) 179 萬元。 二、土地價(jià)格變動趨勢分析 目前蘇州的土地價(jià)格與房地產(chǎn)價(jià)格同步增長， 2020 年開始實(shí)施的國家宏觀調(diào)控政策已使房價(jià)和土地價(jià)格的增幅都大幅回落，但房價(jià)和土地價(jià)格都沒有出現(xiàn)大幅下跌的狀況。 2020 年以來全國房價(jià)又開始大幅度上漲，土地價(jià)格直接受房價(jià)的影 響上升幅度較大。由于土地價(jià)格變動趨勢與房地產(chǎn)價(jià)格關(guān)系密切，我們只要分析房地產(chǎn)價(jià)格的變動趨勢。 我國房地產(chǎn)業(yè)的周期性波動可以用三個(gè)指標(biāo)來衡量：房地產(chǎn)銷售額增長、銷售面積增長、投資額增長。自 1984 年開始，房地產(chǎn)在我國已經(jīng)經(jīng)歷了三個(gè)發(fā)展期和兩個(gè)低落期。從 1984 年到 1988 年，這是一個(gè)發(fā)展期，大約五年時(shí)間； 1989 年到 1990 年是一個(gè)低落期；從 1991 年到 1995 年是第二個(gè)發(fā)展期； 1996 年至 1998 年又是一個(gè)低落期；從 1999 年至今我國房地 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 15 產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了一個(gè)新的發(fā)展期。我國的房地產(chǎn)周期有這樣三方面的特殊性：第一是 房地產(chǎn)周期的頻率基本呈 5 年發(fā)展， 2 年低落的 7 年到 8 年為一個(gè)周期的態(tài)勢；第二就是我國房地產(chǎn)的周期中，衰退期和低谷期比較短，而增長期和繁榮期時(shí)間比較長，這顯示出市場需求持續(xù)旺盛的特點(diǎn)，它明顯不同于房地產(chǎn)總量過剩的國家和地區(qū)；第三，從銷售增長和投資增長的關(guān)系來分析，銷售增長直接影響到投資的增長。 回顧改革開放后中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展歷程，就會發(fā)現(xiàn)我們的經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期基本上與上述房地產(chǎn)發(fā)展周期重疊。從中期來看，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的第一個(gè)周期（ 19791990 年）中的高峰出現(xiàn)在 1984 年（ GDP 增長率 %），低谷出現(xiàn)在 1990 年 （ GDP 增長率 %）；第二個(gè)周期（ 19912020 年）高峰出現(xiàn)在 1992 年（ GDP 增長率為 ），低谷出現(xiàn)在 1999 年（ GDP 增長率 %）。第三個(gè)周期，從 2020 年開始經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長， 2020 下半年固定資產(chǎn) 投資 開始出現(xiàn)過熱，中央出臺相關(guān)調(diào)控 政策 綜上所述，我國從 2020 年開始進(jìn)入本周期的低谷，雖然受到國際金融危機(jī)的影響，由于國家宏觀調(diào)控措施有力，預(yù)計(jì)本輪周期的低潮也不會持續(xù)太長，從中長期趨勢分析，隨著居民人均可支配收入提高，未來 5 年內(nèi)的房價(jià)平均以 5～ 8%的幅度上漲是可能的，土地價(jià)格也將隨之同步上 漲。 三、本項(xiàng)目評價(jià)土地價(jià)格分析 根據(jù)規(guī)劃，本項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品以住宅用地為主，部分商業(yè)用地，分別為1404 畝、 592 畝?？紤]近兩年價(jià)格上漲趨勢將趨緩，故不考慮價(jià)格上漲因素，直接以近三年平均成交價(jià)格商業(yè)用地（含商住混合） 236 萬元和純住宅用地 179 萬元計(jì)算，總共 1996 畝可出讓土地加權(quán)平均價(jià)格為 196 萬元。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 16 項(xiàng)目評價(jià)平均按 196 萬元 /畝計(jì)算。 滸關(guān)片區(qū)或周邊地塊成交價(jià)格 表 宗地編號 面積 (㎡ ) 用途 建筑面積 (㎡ ) 成交價(jià) 樓面單價(jià) 元 /㎡ 成交總價(jià) (萬元 ) 元 /㎡ 萬元 /畝 2020 年出讓 蘇地 2020G14 號 6800 商服 8160 1138 76 948 774 蘇地 2020G15 號 19949 商業(yè) 23939 2306 154 1922 4600 蘇地 2020G16 號 9893 商業(yè) 11871 3487 232 2906 3450 蘇地 2020G50 號 6730 商業(yè) 8076 3418 228 2848 2300 蘇地 2020G51 號 26275 商業(yè) 21020 3844 256 4805 10100 蘇地 2020G54 號 8750 居住 17500 7086 472 3543 6200 蘇地 2020G55 號 120172 居住 192275 1956 130 1222 23500 蘇地 2020G56 號 77636 商居服 155273 5000 333 2500 17527 蘇地 2020B32 號 97263 商業(yè) 140468 4200 280 3000 40850 蘇地 2020B33 號 20517 居住 12310 3534 236 7250 5889 蘇地 2020B35 號 80030 居住 104039 1999 133 1538 16000 蘇地 2020B36 號 55840 居住 72592 1950 130 1500 10889 蘇地 2020B37 號 21321 居住 38377 2025 135 4317 1125 蘇地 2020B38 號 95268 居住 57161 2992 199 4986 28500 蘇地 2020B39 號 124840 居住 124840 1580 105 1580 19725 蘇地 2020B40 號 59241 居住 14485 3314 221 5523 8000 蘇地 2020B41 號 82375 居住 107088 1911 127 1470 15742 住宅用地小計(jì) 633