【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 單位 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 土地累計(jì)投放量 (+) 萬(wàn) M2 401 887 1375 2026 2331 2922 3509 3567 存量土地 萬(wàn) M2 353 新增土地供應(yīng)量 萬(wàn) M2 48 486 488 651 305 591 587 58 商品住宅可開發(fā)量 (++) 萬(wàn) M2 652 698 700 911 360 915 760 153 存量土地可開發(fā)量 萬(wàn) M2 424 存量房 萬(wàn) M2 160 新增土地可開發(fā)量 萬(wàn) M2 68 698 700 911 360 915 760 153 商品住宅累計(jì)可開發(fā)量 萬(wàn) M2 652 1350 2050 2961 3321 4236 4996 5149 每年銷售量 287 344 418 430 413 578 684 649 累計(jì)已開發(fā)量 萬(wàn) M2 287 631 1049 1479 1892 2470 3154 3803 年末存量土地商品住宅可開發(fā)量 (34) 萬(wàn) M2 645 1036 1302 1482 1842 1346 供需平衡分析 2020 年末存量土地可開發(fā)量 1346 萬(wàn) M2，不可能在 2020 年一年內(nèi)全部完成開發(fā)，有的地塊 2020 年開發(fā)結(jié)束，有的將持續(xù)較長(zhǎng)時(shí)間，如有的大盤可能持續(xù)開發(fā) 4～ 5 年。 2020 年、 2020 年需求量分別為 569 萬(wàn) M 600萬(wàn) M2， 平均為 585 萬(wàn)平方米。從工程建設(shè)周期分析，開發(fā)商 的在建項(xiàng)目及存量土地的商品住宅可開發(fā)量滿足兩年至三年的需求量是合適的；開發(fā)商在建工程和存量土地低于 2 年的需求量時(shí)將影響市場(chǎng)供應(yīng)，會(huì)導(dǎo)致供不應(yīng)求的局面；當(dāng)開發(fā)商在建工程和存量土地可滿足 3～ 4 年的需求量時(shí)，則供應(yīng)偏松；當(dāng)大于 4 年時(shí)，可認(rèn)為處于供過于求狀態(tài)，長(zhǎng)期積壓將加大開發(fā)商的資金成本，當(dāng)房?jī)r(jià)滯漲時(shí)，部分開發(fā)商將無(wú)法承受而集中投放市場(chǎng)，市場(chǎng)可能因供過于求而導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌。 蘇州市區(qū) 存量土地可開發(fā)量可滿足的需求年限，可用下式推算： 滿足年限 =存量土地可開發(fā)量 247。未來(lái)三年平均需求量 =1346247。585=（年） 計(jì) 算結(jié)果， 蘇州市區(qū) 存量土地可 滿足今后 年的 需求 ，認(rèn)為供需基本平衡，稍微偏緊。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 12 第三節(jié) 蘇州房?jī)r(jià)變動(dòng)趨勢(shì) 價(jià)格水平與供求關(guān)系共同決定價(jià)格走勢(shì)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，多數(shù)商品市場(chǎng)價(jià)格變化的普遍規(guī)律。 目前價(jià)位 價(jià)格水平可以用價(jià)位來(lái)表示，價(jià)位可用高位、正常價(jià)位、低位三個(gè)狀態(tài)反映。 如何確定蘇州房?jī)r(jià)正常價(jià)位標(biāo)準(zhǔn)，有的地區(qū)流行以一個(gè)月工資買一平方米住房作為合理價(jià)位。國(guó)際公認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)是房?jī)r(jià)收入比，根據(jù)聯(lián)合國(guó)公布的有關(guān)資料，不同國(guó)家房?jī)r(jià)收入比的離散程度相當(dāng)大。日本是 4 比 1；美國(guó)是 3 比 1；而中國(guó)各個(gè)城市不一而論，最高值從 10 比 1 到 15 比 1 都有，個(gè)別年份或高或低是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的必然現(xiàn)象，但長(zhǎng)期來(lái)說會(huì)遵循某種規(guī)律，即長(zhǎng)期可承受的房?jī)r(jià)收入比或可持續(xù)發(fā)展的房?jī)r(jià)收入比。比如以深圳市為例， 1994 年房?jī)r(jià)收入比曾達(dá)到 ， 2020 年降到 。 10 年中深圳的人均可支配收入增加，平均房?jī)r(jià)也比 1994 年下降了 18％，房地產(chǎn)增加值則從1995 年的 億元上升到 2020 年的 億元，年均增長(zhǎng) ％， 2020年末開始反彈，直到 2020 末也是全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅最高的。 以南京為例，相當(dāng)多購(gòu)房者的房?jī)r(jià)收入比達(dá)到了 13∶ 1 左右。 1998 年對(duì) 96 個(gè) 國(guó)家的統(tǒng)計(jì)結(jié)果表明，這些國(guó)家的房?jī)r(jià)收入比區(qū)間為 ～ 30，平均值為 、中位數(shù)為。 20 世紀(jì) 90 年代初世界銀行中國(guó)局的首席經(jīng)濟(jì)師哈默先生（ Andrew Hamer）在進(jìn)行中國(guó)住房制度改革研究時(shí)，得出一個(gè)房?jī)r(jià)收入比在 3～ 6倍之間比較適當(dāng)?shù)慕Y(jié)論，這是一個(gè)世界銀行認(rèn)為 “比較理想 ”的比例。 根據(jù)國(guó)際統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)及中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)十多年的變化規(guī)律，可以得出一 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 13 些規(guī)律。一般來(lái)說，經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展時(shí)期，收入增長(zhǎng)較快，還款困難周期比較短（一般 3 年），人們的信心指數(shù)較高，比經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率較低的國(guó)家和地區(qū)可以承受更高的房?jī)r(jià)收入比。 因此 ，我們認(rèn)為中國(guó)房?jī)r(jià)的正常價(jià)位在 房?jī)r(jià)收入比 6～ 8 之間是最為理想的，低于 6 可認(rèn)為在低位運(yùn)行，一旦遇到供不應(yīng)求或大的抄作則房?jī)r(jià)將有很大的上漲空間； 8 左右對(duì)購(gòu)房者已經(jīng)有較大的壓力，卻是房地產(chǎn)高速增長(zhǎng)階段最可能的平衡點(diǎn)； 房?jī)r(jià)收入比達(dá)到 10 時(shí)可以認(rèn)為是在高位運(yùn)行 ，一般情況下還可以通過時(shí)間來(lái)補(bǔ)償超前預(yù)支的未來(lái)價(jià)格空間，一旦出現(xiàn)市場(chǎng)嚴(yán)重供過于求或大的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化，降價(jià)的可能性將非常大。一般來(lái)說，房?jī)r(jià)收入比 6～ 10 之間變化最可能的調(diào)整方式是通過時(shí)間而不是價(jià)格變化使價(jià)格趨于合理。 根據(jù)蘇州統(tǒng)計(jì)局 2020 年及 2020 年的統(tǒng)計(jì) 資料，蘇州 2020 年人均可支配收入 21260 元， 2020 年 預(yù)售備案平均房?jī)r(jià)已達(dá) 6312 元 /平方米； 2020 年人均可支配收入 23867 元，平均房?jī)r(jià)為 6750 元 。 2020 年測(cè)算的 房?jī)r(jià)收入比 （ 房?jī)r(jià)收入比 =人均面積 商品房平均價(jià)格 /人均可支配收入，=316750/23867）。見表 。 用上述分析判斷蘇州的房地產(chǎn)價(jià)位，可以得出結(jié)論：蘇州目前價(jià)位已略微超出理想范圍，但處于可以接受的程度，可以通過時(shí)間來(lái)補(bǔ)償，大幅降價(jià)的可能性不大。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 14 蘇州房?jī)r(jià)收入比測(cè)算表 表 項(xiàng)目名稱 單位 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 實(shí)際房?jī)r(jià)比 人均可支配收入 元 9274 10515 11585 12361 14451 16276 18532 21260 23867 人均面積 平方米 調(diào)查平均房?jī)r(jià) 元 /平方米 1827 2271 2740 3694 4460 5046 5318 6312 6750 第四節(jié) 滸關(guān)片區(qū)土地價(jià)格分析 一、土地價(jià)格統(tǒng)計(jì) 收集了 2020 年、 2020 年、 2020 年上半年本片區(qū)或周邊全部共 30 個(gè)地塊的成交資料，均為商業(yè)和住宅用地，商業(yè)用地（含商住混合）平均每畝成交價(jià) 236 萬(wàn)元。純住宅用地平均每畝成交價(jià) 179 萬(wàn)元。 二、土地價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)分析 目前蘇州的土地價(jià)格與房地產(chǎn)價(jià)格同步增長(zhǎng)， 2020 年開始實(shí)施的國(guó)家宏觀調(diào)控政策已使房?jī)r(jià)和土地價(jià)格的增幅都大幅回落，但房?jī)r(jià)和土地價(jià)格都沒有出現(xiàn)大幅下跌的狀況。 2020 年以來(lái)全國(guó)房?jī)r(jià)又開始大幅度上漲，土地價(jià)格直接受房?jī)r(jià)的影 響上升幅度較大。由于土地價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)與房地產(chǎn)價(jià)格關(guān)系密切，我們只要分析房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)趨勢(shì)。 我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的周期性波動(dòng)可以用三個(gè)指標(biāo)來(lái)衡量：房地產(chǎn)銷售額增長(zhǎng)、銷售面積增長(zhǎng)、投資額增長(zhǎng)。自 1984 年開始，房地產(chǎn)在我國(guó)已經(jīng)經(jīng)歷了三個(gè)發(fā)展期和兩個(gè)低落期。從 1984 年到 1988 年，這是一個(gè)發(fā)展期，大約五年時(shí)間； 1989 年到 1990 年是一個(gè)低落期；從 1991 年到 1995 年是第二個(gè)發(fā)展期； 1996 年至 1998 年又是一個(gè)低落期；從 1999 年至今我國(guó)房地 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 15 產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了一個(gè)新的發(fā)展期。我國(guó)的房地產(chǎn)周期有這樣三方面的特殊性：第一是 房地產(chǎn)周期的頻率基本呈 5 年發(fā)展， 2 年低落的 7 年到 8 年為一個(gè)周期的態(tài)勢(shì)；第二就是我國(guó)房地產(chǎn)的周期中，衰退期和低谷期比較短，而增長(zhǎng)期和繁榮期時(shí)間比較長(zhǎng)，這顯示出市場(chǎng)需求持續(xù)旺盛的特點(diǎn)，它明顯不同于房地產(chǎn)總量過剩的國(guó)家和地區(qū)；第三，從銷售增長(zhǎng)和投資增長(zhǎng)的關(guān)系來(lái)分析，銷售增長(zhǎng)直接影響到投資的增長(zhǎng)。 回顧改革開放后中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展歷程，就會(huì)發(fā)現(xiàn)我們的經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期基本上與上述房地產(chǎn)發(fā)展周期重疊。從中期來(lái)看，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的第一個(gè)周期（ 19791990 年）中的高峰出現(xiàn)在 1984 年（ GDP 增長(zhǎng)率 %），低谷出現(xiàn)在 1990 年 （ GDP 增長(zhǎng)率 %）；第二個(gè)周期（ 19912020 年）高峰出現(xiàn)在 1992 年（ GDP 增長(zhǎng)率為 ），低谷出現(xiàn)在 1999 年（ GDP 增長(zhǎng)率 %）。第三個(gè)周期，從 2020 年開始經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)， 2020 下半年固定資產(chǎn) 投資 開始出現(xiàn)過熱，中央出臺(tái)相關(guān)調(diào)控 政策 綜上所述，我國(guó)從 2020 年開始進(jìn)入本周期的低谷，雖然受到國(guó)際金融危機(jī)的影響，由于國(guó)家宏觀調(diào)控措施有力，預(yù)計(jì)本輪周期的低潮也不會(huì)持續(xù)太長(zhǎng)，從中長(zhǎng)期趨勢(shì)分析，隨著居民人均可支配收入提高，未來(lái) 5 年內(nèi)的房?jī)r(jià)平均以 5～ 8%的幅度上漲是可能的，土地價(jià)格也將隨之同步上 漲。 三、本項(xiàng)目評(píng)價(jià)土地價(jià)格分析 根據(jù)規(guī)劃，本項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品以住宅用地為主，部分商業(yè)用地，分別為1404 畝、 592 畝?？紤]近兩年價(jià)格上漲趨勢(shì)將趨緩，故不考慮價(jià)格上漲因素，直接以近三年平均成交價(jià)格商業(yè)用地（含商住混合） 236 萬(wàn)元和純住宅用地 179 萬(wàn)元計(jì)算，總共 1996 畝可出讓土地加權(quán)平均價(jià)格為 196 萬(wàn)元。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 16 項(xiàng)目評(píng)價(jià)平均按 196 萬(wàn)元 /畝計(jì)算。 滸關(guān)片區(qū)或周邊地塊成交價(jià)格 表 宗地編號(hào) 面積 (㎡ ) 用途 建筑面積 (㎡ ) 成交價(jià) 樓面單價(jià) 元 /㎡ 成交總價(jià) (萬(wàn)元 ) 元 /㎡ 萬(wàn)元 /畝 2020 年出讓 蘇地 2020G14 號(hào) 6800 商服 8160 1138 76 948 774 蘇地 2020G15 號(hào) 19949 商業(yè) 23939 2306 154 1922 4600 蘇地 2020G16 號(hào) 9893 商業(yè) 11871 3487 232 2906 3450 蘇地 2020G50 號(hào) 6730 商業(yè) 8076 3418 228 2848 2300 蘇地 2020G51 號(hào) 26275 商業(yè) 21020 3844 256 4805 10100 蘇地 2020G54 號(hào) 8750 居住 17500 7086 472 3543 6200 蘇地 2020G55 號(hào) 120172 居住 192275 1956 130 1222 23500 蘇地 2020G56 號(hào) 77636 商居服 155273 5000 333 2500 17527 蘇地 2020B32 號(hào) 97263 商業(yè) 140468 4200 280 3000 40850 蘇地 2020B33 號(hào) 20517 居住 12310 3534 236 7250 5889 蘇地 2020B35 號(hào) 80030 居住 104039 1999 133 1538 16000 蘇地 2020B36 號(hào) 55840 居住 72592 1950 130 1500 10889 蘇地 2020B37 號(hào) 21321 居住 38377 2025 135 4317 1125 蘇地 2020B38 號(hào) 95268 居住 57161 2992 199 4986 28500 蘇地 2020B39 號(hào) 124840 居住 124840 1580 105 1580 19725 蘇地 2020B40 號(hào) 59241 居住 14485 3314 221 5523 8000 蘇地 2020B41 號(hào) 82375 居住 107088 1911 127 1470 15742 住宅用地小計(jì) 633