【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ............. 81 項(xiàng)目與本地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的互適性分析 .............................................................. 81 社會(huì)效益評(píng)價(jià)結(jié)論 ............................................................................................. 83 第十四章 風(fēng)險(xiǎn)分析 ............................................................................................................ 85 政策風(fēng)險(xiǎn) .............................................................................................................. 85 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) .............................................................................................................. 85 8 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) .............................................................................................................. 85 經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) .............................................................................................................. 86 其他風(fēng)險(xiǎn) .............................................................................................................. 86 主要風(fēng)險(xiǎn)因素識(shí)別 .............................................................................................. 86 風(fēng)險(xiǎn)控制措施 ...................................................................................................... 87 第十五章 結(jié)論與建議 ........................................................................................................ 88 結(jié)論 ...................................................................................................................... 88 建議 ...................................................................................................................... 89 9 第一章 總論 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目名稱(chēng)： xxxx 縣 老年公寓 工程 項(xiàng)目建設(shè)地址： xxxx 縣 縣城城北新區(qū) 項(xiàng)目業(yè)主： xxxx 縣 民政局 法定代表人： **** 地址： xxxx 縣 ****鎮(zhèn) ****大道中 路 項(xiàng)目建設(shè)性質(zhì)： 新建 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模： 擬建項(xiàng)目 計(jì)劃占地面積 20 畝，建筑面積 8700 平方米，設(shè)床位 600 張，并完善餐飲、醫(yī)療、鍵身、休閑等附屬設(shè)施， 建筑密度 %，容積率 ，綠地率 %。 項(xiàng)目總投資及資金來(lái)源： 項(xiàng)目總投資計(jì)人民幣 3000萬(wàn)元 (含設(shè)備設(shè)施費(fèi) 600萬(wàn)元 )。其資金來(lái)源擬爭(zhēng)取 市級(jí)財(cái)政資金 800 萬(wàn)元，本級(jí)財(cái)政資金 500 萬(wàn)元，對(duì)外招商引資 1700 萬(wàn)元，建成投產(chǎn)后按投資比例分紅。 項(xiàng)目建設(shè)期 ： 2 年。 項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略為： 積極尋求合作和融資渠道，提升項(xiàng)目的科技含量，以達(dá)到設(shè)施先進(jìn)、裝備齊全、設(shè)計(jì)合理。同時(shí)在軟件方面要在全國(guó)相關(guān)系統(tǒng)中通過(guò)公開(kāi)選拔、競(jìng)爭(zhēng)上崗的方式選配懂經(jīng)營(yíng)、有責(zé)任心 的 管理人員，通過(guò)建設(shè)一流的班子，帶出一流的隊(duì)伍、提供一流的服務(wù) ，打造全國(guó)“社會(huì)福利事業(yè)社會(huì)辦”的第一品牌。 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)性質(zhì)： 本項(xiàng)目的投資系社會(huì)福利性公益事業(yè)投資，對(duì)社會(huì)、 對(duì)政府暫不講其經(jīng)濟(jì)效益。 項(xiàng)目市場(chǎng)定位： 以高層次、高檔次為主與旅游名城相配套，與國(guó)際老年公寓接 10 軌的品牌；以監(jiān)護(hù)、助護(hù)和生活護(hù)理為主，為老人提供健康和急慢性病康復(fù)服務(wù)；以安助全世界符合條件的老年人和接待來(lái)自世界及全國(guó)各地的老年團(tuán)體。 項(xiàng)目建設(shè)指導(dǎo)思想： ⑴替天下兒女盡孝心，為社會(huì)家庭解憂(yōu)愁。 ⑵老人至上、服務(wù)至上、誠(chéng)信至 上 ⑶讓入住老人滿(mǎn)意、讓家屬子女放心 ⑷讓老人賓至如歸，感受家庭溫暖，盡享天倫之樂(lè) 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 為滿(mǎn)足我縣老齡化發(fā)展趨勢(shì)的需要，重慶市 xxxx縣民政局于 2020年以 xxxx民政發(fā)〔 2020〕175 號(hào)向 xxxx 縣計(jì)委提交修建縣城老年公寓的立項(xiàng)報(bào)告，擬占地 10 畝，工程總投資 250 萬(wàn)元，xxxx 縣計(jì)委以酉計(jì)委投〔 2020〕 91 號(hào)批復(fù)同意立項(xiàng)，總建筑面積為 6000 平方米，設(shè)床位 120張，室外活動(dòng)場(chǎng)所及綠化面積 2020 平方米，總投資 250 萬(wàn)元。 xxxx 縣建委以重規(guī)造酉字〔 2020〕81 號(hào)文件同意我局在 ****鎮(zhèn) B19 西面征用建設(shè)用地。 xxxx 縣國(guó)土局以酉國(guó)土房管函〔 2020〕5 號(hào)同意我局建設(shè)用地，項(xiàng)目用地 公頃。 xxxx 縣民政局于 2020 年 4月起征用 平方米的土地及魚(yú)塘，用去征地費(fèi)用 元，并進(jìn)行了地勘和規(guī)劃設(shè)計(jì)等，用去費(fèi)用 萬(wàn)元，由于城北新區(qū)開(kāi)發(fā)，規(guī)劃調(diào)整，將 xxxx 縣民政局所征地向泉孔河上游移置?，F(xiàn)該項(xiàng)目將重新規(guī)劃并地勘設(shè)計(jì)等，按現(xiàn)行 造價(jià)總投資約需 3000 萬(wàn)元，資金來(lái)源擬爭(zhēng)取市級(jí)財(cái)政資金 800 萬(wàn)元，地方財(cái)政資金 500 萬(wàn)元，及招商引資 吸收投資 1700 萬(wàn)元，項(xiàng)目建成后按市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律科學(xué)管理規(guī)范化運(yùn)行，依投入比例享受權(quán)益承擔(dān)責(zé)任和義務(wù)。 11 編制依據(jù)和 可行性 研究 概況 編制依據(jù) xxxx 縣城控制性詳細(xì)規(guī)劃。 xxxx 縣 老年公寓 設(shè)計(jì)方案。 《 xxxx 縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年計(jì)劃綱要》 。 《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)民政部等部門(mén)關(guān)于加快實(shí)現(xiàn)社會(huì)福利社會(huì)化的意見(jiàn)的通知》（國(guó)辦發(fā) [2020]19 號(hào)）。 《 民政部辦公廳關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于對(duì)老年服務(wù)機(jī)構(gòu)有關(guān)稅收政策問(wèn)題的通知 》（ 民辦函 [2020]9 號(hào) ） 《重慶市人民政府關(guān)于加快社會(huì)福利社會(huì)化的通知》（渝府發(fā) [2020]6 號(hào)）文件。 《中國(guó)老齡事業(yè)發(fā)展十一 .五規(guī)劃（ 2020－ 2020 年）》 《西部地區(qū)“十一 .五”養(yǎng)老福利服務(wù)設(shè)施建設(shè)研究》（民政部政策研究中心―張仲兵－ ） 《老年公寓和養(yǎng)老院設(shè)計(jì)指南》 項(xiàng)目業(yè) 主提供的其它相關(guān)基礎(chǔ) 數(shù)據(jù)和材料 1 編制人員調(diào)查的有關(guān)資料、數(shù)據(jù)和材料 可行性研究概況 項(xiàng)目承接后，編制人員同項(xiàng)目承辦方負(fù)責(zé)人經(jīng)過(guò)對(duì)項(xiàng)目建設(shè)地多次實(shí)地踏勘調(diào)研，收集了大量的科學(xué)資料，了 解和掌握了項(xiàng)目建設(shè)背景及理由，同時(shí)還多次與承建單位有關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行座談，交流意見(jiàn)，認(rèn)真聽(tīng)取項(xiàng)目單位對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的意見(jiàn)和建議。本可行性研究報(bào)告依照《投資項(xiàng)目可行性研究指南》的編制深度要求進(jìn)行編制。通過(guò)對(duì)項(xiàng)目建設(shè)相關(guān) 方方面面的問(wèn) 12 題 進(jìn)行公正、科學(xué)、公平、客觀(guān)的研究分析，并經(jīng)過(guò)認(rèn)真計(jì)算、對(duì)比、綜合分析、匯編，最終提交此報(bào)告，為項(xiàng)目的建設(shè)決策提供可靠的依據(jù)，項(xiàng)目的研究范圍包括： 項(xiàng)目建設(shè)背景 項(xiàng)目建設(shè)地址的自然條件介紹 項(xiàng)目建設(shè)條件分析 項(xiàng)目建設(shè)必要性 項(xiàng)目總體規(guī)劃、功能定位 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模、建設(shè)內(nèi)容 項(xiàng)目建設(shè)方案設(shè)計(jì) 項(xiàng)目投資估算及資金籌措 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 10 、項(xiàng)目的結(jié)論與建議。 主要研究結(jié)論 該項(xiàng)目是 xxxx 縣重點(diǎn)招商項(xiàng)目之一。項(xiàng)目建成后，不僅能促進(jìn)縣域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，而且能為老年人提供住養(yǎng)、生活護(hù)理、康復(fù)、托管等服務(wù)。為加快建 設(shè)和諧社會(huì)，促進(jìn)社會(huì)公平正義，真正實(shí)現(xiàn)老有所養(yǎng)，老有所樂(lè)；為社會(huì)減輕壓力，提供新的就業(yè)崗位等方面都有明顯效益。 該項(xiàng)目建成后，有明顯的經(jīng)濟(jì)效益。年?duì)I業(yè)收入可達(dá) 萬(wàn)元，年純利可達(dá) 萬(wàn)元。而且在稅收上可以享受?chē)?guó)家的稅收減免政策。建成營(yíng)運(yùn)后，經(jīng)濟(jì)效益十分明顯。使之能越辦越好。 該項(xiàng)目效益可觀(guān)， 8年左右時(shí)間即可收回全部成本，如考慮到稅額的優(yōu)惠政策， 6年左右就可收回成本。加上政策上的支持和主管部門(mén)的扶持，風(fēng)險(xiǎn)很低。同時(shí)項(xiàng)目建成后可 13 帶來(lái)很大的社會(huì)效益和生態(tài)效益。目前，我縣修建老年公寓的時(shí)機(jī)和條件已經(jīng)成熟。因此，本項(xiàng)目無(wú)論是在產(chǎn)業(yè)政策和市場(chǎng)環(huán)境等宏觀(guān)方面，還是在自身技術(shù)和經(jīng)濟(jì)效益等微 觀(guān)方面都是可行的。 附表 1 項(xiàng)目投資總概算表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目名稱(chēng) 摘要 投資金額 備注 1 一、土地費(fèi)用 600 2 征地費(fèi)用 征 20 畝 600 30 萬(wàn)元 /畝 3 二、房屋 1131 4 土建及裝修 建 8700 平方米 1131 1300 元 /平方米 5 三、設(shè)備及設(shè)施 1200 6 水、電、氣、空調(diào)、通訊 200 7 室內(nèi)設(shè)施及床上用品、醫(yī)療、健身、休閑設(shè)施 600 8 綠化建設(shè) 300 9 休閑廣場(chǎng)及室外健身場(chǎng)所建設(shè) 100 10 四、其他費(fèi)用 69 14 11 工程前期費(fèi)用 69 12 合 計(jì) 3,000 項(xiàng)目收入、成本估算表 附表 2 項(xiàng) 目 收 入 序號(hào) 收入項(xiàng)目 摘要 收入金額（萬(wàn)元） 備注 一、 公寓收入 1 常住人收入 480人 30 元 365 天 入住 80% 2 外來(lái)游客入住收入 120人 60 元 250 天 入住 20% 二、 餐飲收入 1 常住人收入 480人 25 元 365 天 2 外來(lái)游客入 住收入 120人 30 元 250 天 三、 其他收入 合 計(jì) 項(xiàng) 目 營(yíng) 業(yè) 成 本 序號(hào) 支出 項(xiàng)目 摘要 成本金額（萬(wàn)元） 備注 一、 餐飲成本 528 萬(wàn)元 50%計(jì) 15 二、 營(yíng)業(yè)費(fèi)用 1 工資 120人 800 元 /月 12 月 2 福利費(fèi) 萬(wàn)元 30% 3 日常維修費(fèi) 總收入 2% 4 能源費(fèi) 總收入 4% 5 營(yíng)業(yè)部門(mén)費(fèi)用 總收入 4% 6 一般管理費(fèi)用 總收入 6% 7 公寓管理費(fèi) 總收入 2% 8 固定資產(chǎn)折舊費(fèi) 按 50 年折完 三、 稅金及附加 總收入 % 合 計(jì) 項(xiàng)目利潤(rùn) = 萬(wàn)元 萬(wàn)元 = 萬(wàn)元 附表 3 項(xiàng)目財(cái)務(wù)主要指標(biāo)表 序號(hào) 指標(biāo)名稱(chēng) 摘 要 計(jì)算結(jié)果 1 利潤(rùn)率 247。 % 2 投資回收期 年 +（ 3000247。 ） 年 16 3 凈現(xiàn)值 (+100)（ ++ ++++ +++） 3000= ＞ 0 4 投資收益率 247。 3000 % 5 盈虧平行點(diǎn) 247。（ %） 17 第二章 xxxx 縣經(jīng)