【文章內(nèi)容簡介】 ............. 81 項目與本地區(qū)經(jīng)濟社會的互適性分析 .............................................................. 81 社會效益評價結(jié)論 ............................................................................................. 83 第十四章 風險分析 ............................................................................................................ 85 政策風險 .............................................................................................................. 85 市場風險 .............................................................................................................. 85 8 財務(wù)風險 .............................................................................................................. 85 經(jīng)營風險 .............................................................................................................. 86 其他風險 .............................................................................................................. 86 主要風險因素識別 .............................................................................................. 86 風險控制措施 ...................................................................................................... 87 第十五章 結(jié)論與建議 ........................................................................................................ 88 結(jié)論 ...................................................................................................................... 88 建議 ...................................................................................................................... 89 9 第一章 總論 項目概況 項目名稱： xxxx 縣 老年公寓 工程 項目建設(shè)地址： xxxx 縣 縣城城北新區(qū) 項目業(yè)主： xxxx 縣 民政局 法定代表人： **** 地址： xxxx 縣 ****鎮(zhèn) ****大道中 路 項目建設(shè)性質(zhì)： 新建 項目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模： 擬建項目 計劃占地面積 20 畝，建筑面積 8700 平方米，設(shè)床位 600 張，并完善餐飲、醫(yī)療、鍵身、休閑等附屬設(shè)施， 建筑密度 %，容積率 ，綠地率 %。 項目總投資及資金來源： 項目總投資計人民幣 3000萬元 (含設(shè)備設(shè)施費 600萬元 )。其資金來源擬爭取 市級財政資金 800 萬元，本級財政資金 500 萬元，對外招商引資 1700 萬元，建成投產(chǎn)后按投資比例分紅。 項目建設(shè)期 ： 2 年。 項目發(fā)展戰(zhàn)略為： 積極尋求合作和融資渠道，提升項目的科技含量，以達到設(shè)施先進、裝備齊全、設(shè)計合理。同時在軟件方面要在全國相關(guān)系統(tǒng)中通過公開選拔、競爭上崗的方式選配懂經(jīng)營、有責任心 的 管理人員，通過建設(shè)一流的班子，帶出一流的隊伍、提供一流的服務(wù) ，打造全國“社會福利事業(yè)社會辦”的第一品牌。 項目經(jīng)營性質(zhì)： 本項目的投資系社會福利性公益事業(yè)投資，對社會、 對政府暫不講其經(jīng)濟效益。 項目市場定位： 以高層次、高檔次為主與旅游名城相配套，與國際老年公寓接 10 軌的品牌；以監(jiān)護、助護和生活護理為主，為老人提供健康和急慢性病康復服務(wù)；以安助全世界符合條件的老年人和接待來自世界及全國各地的老年團體。 項目建設(shè)指導思想： ⑴替天下兒女盡孝心，為社會家庭解憂愁。 ⑵老人至上、服務(wù)至上、誠信至 上 ⑶讓入住老人滿意、讓家屬子女放心 ⑷讓老人賓至如歸，感受家庭溫暖，盡享天倫之樂 項目簡介 為滿足我縣老齡化發(fā)展趨勢的需要，重慶市 xxxx縣民政局于 2020年以 xxxx民政發(fā)〔 2020〕175 號向 xxxx 縣計委提交修建縣城老年公寓的立項報告，擬占地 10 畝，工程總投資 250 萬元，xxxx 縣計委以酉計委投〔 2020〕 91 號批復同意立項，總建筑面積為 6000 平方米，設(shè)床位 120張，室外活動場所及綠化面積 2020 平方米，總投資 250 萬元。 xxxx 縣建委以重規(guī)造酉字〔 2020〕81 號文件同意我局在 ****鎮(zhèn) B19 西面征用建設(shè)用地。 xxxx 縣國土局以酉國土房管函〔 2020〕5 號同意我局建設(shè)用地，項目用地 公頃。 xxxx 縣民政局于 2020 年 4月起征用 平方米的土地及魚塘，用去征地費用 元，并進行了地勘和規(guī)劃設(shè)計等，用去費用 萬元，由于城北新區(qū)開發(fā)，規(guī)劃調(diào)整，將 xxxx 縣民政局所征地向泉孔河上游移置?，F(xiàn)該項目將重新規(guī)劃并地勘設(shè)計等，按現(xiàn)行 造價總投資約需 3000 萬元，資金來源擬爭取市級財政資金 800 萬元，地方財政資金 500 萬元，及招商引資 吸收投資 1700 萬元，項目建成后按市場經(jīng)濟規(guī)律科學管理規(guī)范化運行，依投入比例享受權(quán)益承擔責任和義務(wù)。 11 編制依據(jù)和 可行性 研究 概況 編制依據(jù) xxxx 縣城控制性詳細規(guī)劃。 xxxx 縣 老年公寓 設(shè)計方案。 《 xxxx 縣國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年計劃綱要》 。 《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)民政部等部門關(guān)于加快實現(xiàn)社會福利社會化的意見的通知》（國辦發(fā) [2020]19 號）。 《 民政部辦公廳關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于對老年服務(wù)機構(gòu)有關(guān)稅收政策問題的通知 》（ 民辦函 [2020]9 號 ） 《重慶市人民政府關(guān)于加快社會福利社會化的通知》（渝府發(fā) [2020]6 號）文件。 《中國老齡事業(yè)發(fā)展十一 .五規(guī)劃（ 2020－ 2020 年）》 《西部地區(qū)“十一 .五”養(yǎng)老福利服務(wù)設(shè)施建設(shè)研究》（民政部政策研究中心―張仲兵－ ） 《老年公寓和養(yǎng)老院設(shè)計指南》 項目業(yè) 主提供的其它相關(guān)基礎(chǔ) 數(shù)據(jù)和材料 1 編制人員調(diào)查的有關(guān)資料、數(shù)據(jù)和材料 可行性研究概況 項目承接后，編制人員同項目承辦方負責人經(jīng)過對項目建設(shè)地多次實地踏勘調(diào)研，收集了大量的科學資料，了 解和掌握了項目建設(shè)背景及理由，同時還多次與承建單位有關(guān)負責人進行座談，交流意見，認真聽取項目單位對項目建設(shè)的意見和建議。本可行性研究報告依照《投資項目可行性研究指南》的編制深度要求進行編制。通過對項目建設(shè)相關(guān) 方方面面的問 12 題 進行公正、科學、公平、客觀的研究分析，并經(jīng)過認真計算、對比、綜合分析、匯編，最終提交此報告，為項目的建設(shè)決策提供可靠的依據(jù)，項目的研究范圍包括： 項目建設(shè)背景 項目建設(shè)地址的自然條件介紹 項目建設(shè)條件分析 項目建設(shè)必要性 項目總體規(guī)劃、功能定位 項目建設(shè)規(guī)模、建設(shè)內(nèi)容 項目建設(shè)方案設(shè)計 項目投資估算及資金籌措 項目財務(wù)評價 10 、項目的結(jié)論與建議。 主要研究結(jié)論 該項目是 xxxx 縣重點招商項目之一。項目建成后，不僅能促進縣域經(jīng)濟的發(fā)展，而且能為老年人提供住養(yǎng)、生活護理、康復、托管等服務(wù)。為加快建 設(shè)和諧社會，促進社會公平正義，真正實現(xiàn)老有所養(yǎng)，老有所樂；為社會減輕壓力，提供新的就業(yè)崗位等方面都有明顯效益。 該項目建成后，有明顯的經(jīng)濟效益。年營業(yè)收入可達 萬元，年純利可達 萬元。而且在稅收上可以享受國家的稅收減免政策。建成營運后，經(jīng)濟效益十分明顯。使之能越辦越好。 該項目效益可觀， 8年左右時間即可收回全部成本，如考慮到稅額的優(yōu)惠政策， 6年左右就可收回成本。加上政策上的支持和主管部門的扶持，風險很低。同時項目建成后可 13 帶來很大的社會效益和生態(tài)效益。目前，我縣修建老年公寓的時機和條件已經(jīng)成熟。因此，本項目無論是在產(chǎn)業(yè)政策和市場環(huán)境等宏觀方面，還是在自身技術(shù)和經(jīng)濟效益等微 觀方面都是可行的。 附表 1 項目投資總概算表 單位：萬元 序號 項目名稱 摘要 投資金額 備注 1 一、土地費用 600 2 征地費用 征 20 畝 600 30 萬元 /畝 3 二、房屋 1131 4 土建及裝修 建 8700 平方米 1131 1300 元 /平方米 5 三、設(shè)備及設(shè)施 1200 6 水、電、氣、空調(diào)、通訊 200 7 室內(nèi)設(shè)施及床上用品、醫(yī)療、健身、休閑設(shè)施 600 8 綠化建設(shè) 300 9 休閑廣場及室外健身場所建設(shè) 100 10 四、其他費用 69 14 11 工程前期費用 69 12 合 計 3,000 項目收入、成本估算表 附表 2 項 目 收 入 序號 收入項目 摘要 收入金額（萬元） 備注 一、 公寓收入 1 常住人收入 480人 30 元 365 天 入住 80% 2 外來游客入住收入 120人 60 元 250 天 入住 20% 二、 餐飲收入 1 常住人收入 480人 25 元 365 天 2 外來游客入 住收入 120人 30 元 250 天 三、 其他收入 合 計 項 目 營 業(yè) 成 本 序號 支出 項目 摘要 成本金額（萬元） 備注 一、 餐飲成本 528 萬元 50%計 15 二、 營業(yè)費用 1 工資 120人 800 元 /月 12 月 2 福利費 萬元 30% 3 日常維修費 總收入 2% 4 能源費 總收入 4% 5 營業(yè)部門費用 總收入 4% 6 一般管理費用 總收入 6% 7 公寓管理費 總收入 2% 8 固定資產(chǎn)折舊費 按 50 年折完 三、 稅金及附加 總收入 % 合 計 項目利潤 = 萬元 萬元 = 萬元 附表 3 項目財務(wù)主要指標表 序號 指標名稱 摘 要 計算結(jié)果 1 利潤率 247。 % 2 投資回收期 年 +（ 3000247。 ） 年 16 3 凈現(xiàn)值 (+100)（ ++ ++++ +++） 3000= ＞ 0 4 投資收益率 247。 3000 % 5 盈虧平行點 247。（ %） 17 第二章 xxxx 縣經(jīng)