【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 供應(yīng)方面 ? 安陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)充足，年供應(yīng)量均有所增加，增長(zhǎng)明顯，顯示出較好的運(yùn)行狀態(tài)，同時(shí)由于一級(jí)土地市場(chǎng)的繁榮，預(yù)計(jì)未來(lái)房地產(chǎn)供應(yīng)量仍會(huì)增長(zhǎng)。 1 月至 11 月，安陽(yáng)市區(qū)商品房施工面積為 萬(wàn)平方米，其中，新開(kāi)工面積為 萬(wàn)平方米，竣工面積為 萬(wàn)平方米。 施工面積（萬(wàn) m178。） 竣工面積（萬(wàn) m178。） 2020 年 2020 年 河南安陽(yáng)市“義烏商貿(mào)城”項(xiàng)目 投資研判 17 需求方面 ? 居民收入的提高，消費(fèi)的增加，大大推動(dòng)了對(duì)商品房的需求，商品房需求呈逐年上漲態(tài)勢(shì)，未來(lái)市場(chǎng)將日漸成熟，消費(fèi)日趨理性，需求量仍將繼續(xù)保持增長(zhǎng)。 商品房成交量開(kāi)始回落。受?chē)?guó)家宏觀調(diào)控下身的影響， 2020 年 11 月以來(lái)，百姓購(gòu)房在一定程度上開(kāi)始趨于理性，安陽(yáng)市區(qū)商品房銷(xiāo)售放緩，商品房成交量開(kāi)始回落。統(tǒng)計(jì)數(shù)字表明， 1 月至 11 月，安陽(yáng)市區(qū)共銷(xiāo)售商品房面積 萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額 億元。其中，共銷(xiāo)售商品房住 宅面積為 萬(wàn)平方米，套數(shù)為 6828 套。 房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格分析 ? 安陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)在近兩年內(nèi)價(jià)格走勢(shì)呈快速上漲態(tài)勢(shì)，開(kāi)發(fā)企業(yè)融資成本增加、建筑材料價(jià)格上漲、住宅小區(qū)環(huán)境品質(zhì)提高和旺盛的市場(chǎng)需求諸多因素的影響，都是拉動(dòng)商品房?jī)r(jià)格的因素，在市場(chǎng)供應(yīng)量增加情況下，預(yù)計(jì)未來(lái)商品房平均價(jià)格仍會(huì)穩(wěn)中有升，但漲幅不會(huì)過(guò)大。 2020年 1月至 11月統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目中，排除四個(gè)定向開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的影響，市區(qū)住宅平均價(jià)格為 2195元 /平方米，與今年一季度 1867元 /平方米、 房屋銷(xiāo)售面積（萬(wàn) m178。） 2020 年 2020 年 安陽(yáng)近年來(lái)商品房?jī)r(jià)格走勢(shì)圖1450186721792 8 . 7 6 %1 6 . 7 1 %050010001500202025002020年 2020年 2 0 0 7 年1 －1 1 月 年份商品房均價(jià)（元/㎡）0%10%20%30%40%50%增速住宅市場(chǎng)均價(jià)（元/ ㎡） 增幅河南安陽(yáng)市“義烏商貿(mào)城”項(xiàng)目 投資研判 18 二季度 1728 元 /平方米、三季度 2075 元 /平方米相比，分別上漲 %、 %、和 %。與 7 月底、 8 月底、 9 月底和 10 月底平均價(jià)格相比分別上漲 %、 %、 %和 %。 三、安陽(yáng)市區(qū)住宅市場(chǎng)現(xiàn)狀 市區(qū)住宅板塊分析 ? 安陽(yáng)市區(qū)在近幾年的城市發(fā)展過(guò)程中，各區(qū)域呈 現(xiàn)出不同的發(fā)展態(tài)勢(shì)，根據(jù)市區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展情況和區(qū) 域配套特點(diǎn)，我們將安陽(yáng)市區(qū)住宅市場(chǎng)分為以下四個(gè) 片區(qū)：安鋼生活區(qū)、老城區(qū)、安東新區(qū)、高新技術(shù)開(kāi) 發(fā)區(qū)，下面對(duì)各區(qū)進(jìn)行簡(jiǎn)單分析： 楓林水郡 匯秀新城 龍悅灣花園 嘉臥園 香榭麗舍 博地苑 三角湖人家 香格里拉城市花園 京林中央公園 本案 鑫泰苑 安鋼生 活區(qū) 老城區(qū) 安東新區(qū) 高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū) 濱河國(guó)際花園 河南安陽(yáng)市“義烏商貿(mào)城”項(xiàng)目 投資研判 19 1） 安鋼生活區(qū)：安陽(yáng)鋼鐵職工生活區(qū)，配套全、樓盤(pán)少、以中高檔為主 該片區(qū)地處主城區(qū)以西， 該板塊內(nèi)住宅主要以安陽(yáng)鋼鐵廠的集資房、福利分房為主，商品房比較少，但檔次較高，價(jià)格較貴；區(qū)域各種配套比較齊全，基本脫離老城區(qū)而獨(dú)立存在。 主要項(xiàng)目 : 楓林水郡、匯秀新城、龍悅灣花園、嘉臥園。 主力戶型 : 力戶型面積在 120－ 170，跨度較大 ,從兩房到四房都有 ,以滿足不同的消費(fèi)者需求。 產(chǎn)品形態(tài) ：小高層為主。 住房均價(jià) : 單價(jià) 集中在 2500元 左右。 客群分析 : 安陽(yáng)鋼鐵廠職工，主要以二次職業(yè)為主 不足之處 : 由于處在安陽(yáng)鋼鐵廠附近，污染比較嚴(yán)重，環(huán)境相對(duì)其它區(qū)域沒(méi)有優(yōu)勢(shì)；客戶比較單一，除安鋼職工的改善型需求外 ，其他區(qū)域在此買(mǎi)房的較少。 2） 老城區(qū)：配套全、樓盤(pán)少、總體檔次比安鋼生活區(qū)要好 該片區(qū)各種生活配套設(shè)施比較齊全，也是商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的集中區(qū)域。便利的交通、繁華的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、豐富的休閑娛樂(lè)場(chǎng)所是是該板塊河南安陽(yáng)市“義烏商貿(mào)城”項(xiàng)目 投資研判 20 優(yōu)勢(shì)所在。 主要項(xiàng)目 :濱河國(guó)際花園、香榭麗舍、博地園、三角湖人家。 主力戶型 :主力戶型面積在 150－ 260㎡，最小為三房，戶型均比較大 住房均價(jià) :單價(jià)集中在 2800－ 3000元 。 產(chǎn)品形態(tài) ：小高層為主，部分多層、高層 客群分析 : 客群分布比較廣，市區(qū)和周邊縣市向往便利交通和配套的人群 高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)：經(jīng)濟(jì)適用房為主 高新區(qū)以經(jīng)濟(jì)適用房、集資房、單位自建房為主，缺乏配套齊全，規(guī)模較大的社區(qū)。 3） 安東新區(qū)：新區(qū)環(huán)境較好，以大規(guī)模、高檔次、配套全的住宅小區(qū)居多 該片區(qū)環(huán)境較好，也是安陽(yáng)政府規(guī)劃的住宅用地集中的區(qū)域之一，在建以及規(guī)劃的小區(qū)檔次均比較高，是市區(qū)高檔房的集中地，房?jī)r(jià)也超過(guò)了其它區(qū)域的價(jià)格，但配套 較 缺乏。 主要項(xiàng)目 :香格里拉城市花園、京林城市公園、鑫泰園。 河南安陽(yáng)市“義烏商貿(mào)城”項(xiàng)目 投資研判 21 主力戶型 :主力戶型面積在 130－ 150㎡，以三房戶型為主 戶型單價(jià) :單價(jià)集中在 2800－ 3300元 。 產(chǎn)品形態(tài) ：多層、高層、小高層 客群分析： 以改善型需求為主， 國(guó)企高管、政府公務(wù)員、私營(yíng)業(yè)主等較多，主要來(lái)自北關(guān)區(qū)、文峰區(qū)等 河南安陽(yáng)市“義烏商貿(mào)城”項(xiàng)目 投資研判 22 重點(diǎn)個(gè)案分析： 1) 香格里拉城市花園 地址：永明路與燈塔路交會(huì)處東北角 投資商：香港龍騰 占地： 300畝 建筑面積： 容積率： 建筑密度： ％ 綠地率： 40％ 建筑形式：高層 主力戶型： 120－ 130平米 河南安陽(yáng)市“義烏商貿(mào)城”項(xiàng)目投資研判 23 2)京林中央城市公園 地址：易園東、永明路與燈塔交匯處 投資商：北京京林 占地： 1767畝 建筑面積： 容積率： 建筑密度： ％ 綠地率： 40％ 建筑形式： 多層（帶電梯）、小高層、高層 主力戶型： 140－ 150平米 均價(jià)： 3100－ 3200元 /㎡ 二期 一 期 三期 河南安陽(yáng)市“義烏商貿(mào)城”項(xiàng)目 投資研判 24 第三章、 商業(yè)市場(chǎng) 結(jié)論導(dǎo)讀 —— ? 安陽(yáng)未來(lái)城市商業(yè)將形成“ 1 主 4 副 1 帶 4 街”的模式，古城商業(yè)中心 +4 個(gè)區(qū)級(jí)商業(yè)副中心，目前主要的大型商業(yè)設(shè)施集中在解放大道、北大街、文峰路步行街。 ? 本案所在的安東新區(qū)主要以行政商務(wù)、商貿(mào)物流、居住為主，目前商業(yè) 匱乏 ，缺乏大型的商業(yè)設(shè)施。 ? 項(xiàng)目所處位臵城市規(guī)劃前景看好，未來(lái)城市功能定位明確， 區(qū)位認(rèn)可度較高，但新區(qū)發(fā)展緩慢，周期較長(zhǎng)。 ? 安陽(yáng)目前的批發(fā)市場(chǎng)比較成熟完善，主要集中在汽車(chē)站、彰德路和文昌大道沿線，其中以建材、 五金、 家具等市場(chǎng)較成規(guī)模，小商品、食品、服飾等市場(chǎng)都具有 整合和升級(jí)的可能，需要 政府支持 和有效的 招商 營(yíng)銷(xiāo)手法。 ? 老的小商品市場(chǎng)的整合與搬遷 是本項(xiàng)目 開(kāi)發(fā) 的重要支撐， 老市場(chǎng) 的導(dǎo)入是項(xiàng)目啟動(dòng)和帶動(dòng)市場(chǎng)興旺的引擎，這主要依靠政府的相關(guān)政策和本案未來(lái)的形象宣傳面， ? 本案作為東區(qū)目前最大的商住項(xiàng)目，應(yīng)該立足成為東區(qū)的商業(yè)龍頭，以批發(fā)市場(chǎng)帶動(dòng)商業(yè)升級(jí)和解決周邊區(qū)域的生活配套以及新建住宅的配套功能。 因此，本案在開(kāi)發(fā)上，必須考慮先整合部分批發(fā)業(yè)態(tài)，運(yùn)用 義烏品牌和 政府優(yōu)惠的政策開(kāi)發(fā)商業(yè)，否則在新區(qū)建立大規(guī)模的批發(fā)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較大。 河南安陽(yáng)市“義烏商貿(mào)城”項(xiàng)目 投資研判 25 一、 總體格局 安陽(yáng)的商業(yè)比較集中， 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)體系 主要 由“ 1 主 4 副 1 帶 4 街 ”組成，涵蓋了零售、旅游、批發(fā)等行業(yè)，其中“ 1 主”是指一個(gè)城市商業(yè)中心，“ 4副”指 4 個(gè)區(qū)域商業(yè)中心，“ 1 帶”指一條旅游休閑商業(yè)帶 ，“ 4 街”指 4 條特色商業(yè)街。 “ 1 主” —— 古城商業(yè)中心 區(qū)位 ：位于文峰區(qū)和北關(guān)區(qū)，以文峰中路、北大街和解放大道、紅旗路雙十字架為核心區(qū)域，目前是安陽(yáng)核心商業(yè)區(qū)。 功能定位： 集合購(gòu)物、休閑、旅游、餐飲、娛樂(lè)為一體的多功能商業(yè)中心，輻射全市和周邊縣市，集中體現(xiàn)安陽(yáng)商業(yè)的精華和城市形象。 “ 4 副” —— 4 大區(qū)級(jí)商業(yè)副中心 ? 東區(qū)商務(wù)中心： 根據(jù)總體規(guī)劃，城市主要向東拓展，東區(qū)將以行政、辦公、商貿(mào)、居住為主導(dǎo)功能，規(guī)劃該區(qū)新增居住面積9600 畝，成為人口密集區(qū)， 主 商圈 1 2 3 4 河南安陽(yáng)市“義烏商貿(mào)城”項(xiàng)目 投資研判 26 ? 鋼城商業(yè)中心：服務(wù)安鋼生活區(qū)和周邊居民，發(fā)展以各類(lèi)名品、精品為特色的商業(yè)區(qū)。 ? 西區(qū)商業(yè)中心：面向周邊和龍安區(qū)的農(nóng)村地區(qū)，以各類(lèi)商品交易市場(chǎng)為特色，發(fā)展成為多功能的商貿(mào)物流區(qū)。 ? 寶蓮寺商業(yè)中心：連接高新區(qū)和湯陰縣，以服務(wù) 周邊居民為主的區(qū)域商業(yè)中心。 二、 商業(yè)現(xiàn)狀 核心商圈 核心商圈位于文峰區(qū)和北關(guān)區(qū)交匯處，以文峰中路、北大街和解放大道、紅旗路 雙十字 架為核心區(qū)域，東起東風(fēng)路，西到彰德路，南起文明大道，北到安彰大道，是安陽(yáng)市最繁華的傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)。 ? 解放大道、北大街： 目前形成了十字型的商業(yè)中心， 商業(yè)區(qū)網(wǎng)點(diǎn)密集， 全市大多數(shù)的零售網(wǎng)點(diǎn)都集中在這里， 營(yíng)業(yè)面積超過(guò) 500 平方米的大型零售網(wǎng)點(diǎn) 40%都集中在這里，包括新東方大廈、衛(wèi)東購(gòu)物廣場(chǎng)、地下商場(chǎng)、新世紀(jì)購(gòu)物文峰商街 解放大道 北大街 河南安陽(yáng)市“義烏商貿(mào)城”項(xiàng)目 投資研判 27 廣場(chǎng)、尚都時(shí)代購(gòu)物廣場(chǎng)、美麗華購(gòu)物廣場(chǎng)，以百貨業(yè)態(tài)的形式，經(jīng)營(yíng) 狀況較好，集中體現(xiàn)了安陽(yáng)商業(yè)中心的風(fēng)貌。 ? 文峰路步行街： 文峰路步行街是目前安陽(yáng)最繁華、經(jīng)營(yíng)狀況最好的步行街，集合文化旅游、休閑購(gòu)物、娛樂(lè)餐飲與一體的商業(yè)街區(qū)，檔次較高，集中了阿迪達(dá)斯、耐克、 花花公子、 美特斯邦威等一批知名品牌，周邊還集中了丹尼斯廣場(chǎng)、海鑫購(gòu)物廣場(chǎng)、時(shí)代廣場(chǎng)、中環(huán)百貨等大型商業(yè)設(shè)施。 租金： 以兩層的街區(qū)商業(yè)為主，主力面積在 50150 平方左右，租金 元 /平方米 /天之間 售價(jià)： 目前售價(jià)在 萬(wàn) /元 /平方米 ? 美麗華購(gòu)物廣場(chǎng) ? 衛(wèi)東 購(gòu)物廣場(chǎng) ? 新東方大廈 ? 解放大道北大街 河南安陽(yáng)市“義烏商貿(mào)城”項(xiàng)目 投資研判 28 ? 品牌檔次較高 ? 彰德府文化商業(yè)步行街，還未動(dòng)工 河南安陽(yáng)市“義烏商貿(mào)城”項(xiàng)目 投資研判 29 附 ：安陽(yáng)大型商業(yè)設(shè)施 調(diào)研表 名稱(chēng) 經(jīng)營(yíng)方向 規(guī)模 經(jīng)營(yíng)情況 新東方大廈 百貨 共四層，總建筑面積 萬(wàn)方 目前一樓為安陽(yáng)最大的珠寶