5淺談商品房預(yù)售存在的問(wèn)題及防范對(duì)策(編輯修改稿)
2024-09-07 04:38 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 第五，開(kāi)發(fā)商利用霸王條款等優(yōu)勢(shì)地位不予賠償侵犯購(gòu)房者的賠償權(quán)。 二、商品房預(yù)售制度不足的主要表現(xiàn) （一）商品房預(yù)售的信息不對(duì)稱(chēng)，導(dǎo)致實(shí)質(zhì)不公 第 5 頁(yè) 共 10 頁(yè) 商品房預(yù)售制度本身所固有的缺陷決定了其運(yùn)行過(guò)程需要信息的充分披露，以降低預(yù)售的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)房產(chǎn)商而言，商品房預(yù)售制度具有提高資金周轉(zhuǎn)效率、緩解資金壓力作用，可是，對(duì)購(gòu)房者和銀行而言，將承擔(dān)房?jī)r(jià)波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。如果房?jī)r(jià)調(diào)整或者出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，在期房變現(xiàn)房時(shí)，銀行就會(huì)因房?jī)r(jià)下跌而增加貸款壞賬的概率，購(gòu)房者也要承擔(dān)購(gòu)買(mǎi)期房 時(shí)多支出的房?jī)r(jià)。此外，一些不講誠(chéng)信的開(kāi)發(fā)商利用自己所掌握的預(yù)售信息優(yōu)勢(shì)，制造虛假的期房供求關(guān)系，以廣告和宣傳資料欺騙購(gòu)房者，所建項(xiàng)目一再延期，一房多賣(mài)等，致使商品房預(yù)售糾紛屢見(jiàn)不鮮。其原因在于我國(guó)對(duì)商品房預(yù)售信息披露監(jiān)管不力，有關(guān)法律法規(guī)不健全，再加上一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自律性差，唯利是圖，鉆法律漏洞的空子。 （二）商品房預(yù)售款監(jiān)管機(jī)關(guān)不明確 《城市房地產(chǎn)管理法》第 45 條第 3 款規(guī)定： “ 商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。 ” 該法條僅籠統(tǒng)的規(guī)定了商品房預(yù)售款的用途，并沒(méi)有明確規(guī)定監(jiān)管主體 及其權(quán)限、法律責(zé)任等?！冻鞘猩唐贩款A(yù)售管理辦法》第 11 條第 2 款又做了進(jìn)一步的規(guī)定： “ 商品房預(yù)售款監(jiān)管的具體辦法，由房地產(chǎn)管理部門(mén)制定。 ” 雖然該部門(mén)規(guī)章將資金監(jiān)管的具體辦法制定權(quán)授予了各地的房地產(chǎn)管理部門(mén)，但是在實(shí)踐中難以形成統(tǒng)一的監(jiān)管機(jī)關(guān)和監(jiān)管模式，導(dǎo)致了很多的房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。盡管我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng) 第 6 頁(yè) 共 10 頁(yè) 已經(jīng)有了進(jìn) 30 年的發(fā)展，可是預(yù)售款的使用已經(jīng)成為當(dāng)前商品房預(yù)售管理中最為薄弱的一個(gè)環(huán)節(jié)。 三、商品房預(yù)售的防范對(duì)策 就當(dāng)前社會(huì)實(shí)踐而言，購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)商品房是一件十分重要的臵產(chǎn)行為，許多個(gè)人和家庭實(shí)際 上是傾其全力來(lái)購(gòu)買(mǎi)商品房，若其權(quán)益無(wú)法得到有效保護(hù)，則必將為購(gòu)房者帶來(lái)嚴(yán)重災(zāi)難，進(jìn)而可能影響社會(huì)團(tuán)結(jié)和穩(wěn)定。另一方面，我們也應(yīng)該看到商品房預(yù)售制度對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展所起的積極作用。當(dāng)前其之所以存在許多弊端，主要是沒(méi)有與時(shí)俱進(jìn)，導(dǎo)致有些僵化、老化，甚至對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展造成了一定的負(fù)面影響。盡管如此，我們認(rèn)為其存在的弊端完全可以通過(guò)對(duì)預(yù)售制度的改革和完善來(lái)解決，而不是采取徹底廢除的做法。下面筆者將結(jié)合前文所述，提出防范預(yù)售合同中購(gòu)房者法律風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策，以期對(duì)改革和完善我國(guó)當(dāng)前的商品房預(yù)售制度起到一定的借鑒作 用。針對(duì)商品房預(yù)售制度存在的風(fēng)險(xiǎn)，筆者分別從國(guó)家和購(gòu)房者的角度分析，采取相對(duì)應(yīng)的
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