5淺談商品房預(yù)售存在的問(wèn)題及防范對(duì)策(存儲(chǔ)版)
【正文】 這種狀況，我們政府的有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)系統(tǒng)的整理商品房預(yù)售合同中可能存在的法律風(fēng)險(xiǎn)，向社會(huì)廣泛宣傳，使廣大的購(gòu)房者能夠及時(shí)了解商品房預(yù)售合同中的風(fēng)險(xiǎn)和規(guī)避方法。目前在房地產(chǎn)行業(yè)，保險(xiǎn)僅在銀行按揭的某些業(yè)務(wù)中才有所介入，但購(gòu)房者對(duì)預(yù)售合同中相關(guān)的不同環(huán)節(jié)能否用商業(yè)保險(xiǎn)的方式來(lái)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，有 著現(xiàn)實(shí)的期待。《我國(guó)取消商 品房預(yù)售制度的政策預(yù)期和實(shí)施前景》，《金融與經(jīng)濟(jì)》 2024 年第 1 期，第 25 頁(yè)?！渡唐贩款A(yù)售中購(gòu)房人的風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策》，《重慶建筑大學(xué)學(xué)報(bào)》 2024 年第 4 期，第 119 頁(yè)?！墩撐覈?guó)商品房預(yù)售制度中購(gòu)房者權(quán)益的法律保護(hù)》，華東政法大學(xué) 2024 屆碩士學(xué)位論文，第 6 頁(yè)?！斗康禺a(chǎn)開發(fā)中的利益沖突與衡平》，法律出版社 2024 年版，第 156— 159 頁(yè)。在商品房預(yù)售市場(chǎng)中，同樣存在風(fēng)險(xiǎn)。 提高購(gòu)房者的法律風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí) 在商品房預(yù)售中，購(gòu)房者的權(quán)益不僅僅需要法律制度的保障，更需要購(gòu)房者自身對(duì)商品房預(yù)售合同中的法律 風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別和規(guī)避?？梢?按照《商品房銷售管理辦法》第 16 條的規(guī)定對(duì)合同進(jìn)行審查。 （一）國(guó)家應(yīng)為商品房預(yù)售提供法律保障 建立健全完善商品房預(yù)售信息披露制度 房產(chǎn)商在商品房預(yù)售市場(chǎng)中所為各種欺詐行為的實(shí)質(zhì)是。 ” 雖然該部門規(guī)章將資金監(jiān)管的具體辦法制定權(quán)授予了各地的房地產(chǎn)管理部門，但是在實(shí)踐中難以形成統(tǒng)一的監(jiān)管機(jī)關(guān)和監(jiān)管模式，導(dǎo)致了很多的房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 二、商品房預(yù)售制度不足的主要表現(xiàn) （一）商品房預(yù)售的信息不對(duì)稱，導(dǎo)致實(shí)質(zhì)不公 第 5 頁(yè) 共 10 頁(yè) 商品房預(yù)售制度本身所固有的缺陷決定了其運(yùn)行過(guò)程需要信息的充分披露，以降低預(yù)售的風(fēng)險(xiǎn)。常見的濫用格式條款的情形有：（ 1）利用含混表述誤導(dǎo)購(gòu)房者，在違反承諾時(shí)就以多重語(yǔ)義為由逃避責(zé)任。開發(fā)商擬定的認(rèn)購(gòu)書對(duì)于定金一般作如下 第 3 頁(yè) 共 10 頁(yè) 規(guī)定： “ 乙方（購(gòu)房者）須于簽署本認(rèn)購(gòu)書后 x 日內(nèi)與甲方（開發(fā)商）簽署《商品房買賣合同》。即使購(gòu)房者已經(jīng)占有了商品房，一旦發(fā)生糾紛，按照無(wú)效合同的處理原則，也要返還給房產(chǎn)商。然而在商品房預(yù)售中，如何保障購(gòu)房者的權(quán)益成為我們面臨的難題。在商品房預(yù)售時(shí)，房產(chǎn)商會(huì)盡量通過(guò)廣告宣傳美化商品房，甚至夸大宣傳、設(shè)立定金陷井、使用霸王條款等，使購(gòu)房者的權(quán)利受到不同程度的侵犯。房產(chǎn)商為吸引更多的購(gòu)房消費(fèi)者前來(lái)參觀沙盤，訂購(gòu)預(yù)售商品房，往往會(huì)印制大量的廣告、售樓書等宣傳資料來(lái)宣傳自己樓盤的優(yōu)勢(shì)。這就是 “ 定金罰則 ” 的具體規(guī)定。（ 4）以商品房預(yù)售合同示范文本為借口拒
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