【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 此資料來(lái)自 企業(yè) ()，大量的管理資料下載 19 區(qū)域 主要分布板塊 主力產(chǎn)品 主推賣點(diǎn) 競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài) 發(fā)展趨勢(shì) 城西 浣花溪 40005000 元 /㎡、150250 ㎡的聯(lián)排別墅為主；800018000 元 /㎡、 330450㎡ 的獨(dú)立別墅為輔 生態(tài)環(huán)境、文化氛圍、休閑娛樂(lè) 同質(zhì)化較為嚴(yán)重，本區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)程度激烈 該區(qū)域目前別墅區(qū)域飽和，短期內(nèi)新增項(xiàng)目將十分有限 城南 新棕樹(shù) （新希望路周邊） 40005000 元 /㎡、230310 ㎡的聯(lián)排別墅為主 成熟的生活氛圍、成都市的富人區(qū) 產(chǎn)品差異較大，本區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)不大 該區(qū)域目前別墅區(qū)域飽和，短期內(nèi)新增項(xiàng)目將十分有限 郊區(qū)別墅供應(yīng)特點(diǎn)（注：含近郊區(qū)和遠(yuǎn)郊區(qū)，） 區(qū)域 主要分布區(qū)域 主力產(chǎn)品 主推賣點(diǎn) 競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài) 發(fā)展趨勢(shì) 龍泉 同安鎮(zhèn) 3000 元 /㎡左右、 160250㎡的聯(lián)排別墅為主 ； 3800 元 /㎡左右部分 200400的獨(dú)立別墅為輔 獨(dú)特的自然地貌、良好的生態(tài)環(huán)境、政府規(guī)劃、增值潛力 目前在售別墅較多，本區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈 目前處于開(kāi)發(fā)熱潮中，后繼項(xiàng)目較多，潛力較大，供應(yīng)體量可觀 雙流 華陽(yáng)牧馬山一帶 22002500 元 /㎡、180300 ㎡的聯(lián)排別墅為主；獨(dú)棟別墅供應(yīng)也相當(dāng)可觀 獨(dú)特的自然地貌、未來(lái)前景、政府規(guī)劃、河景、山景 別墅分布較為集中，本區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)激烈 區(qū)域成熟度不斷提高將對(duì)別墅開(kāi)發(fā)帶來(lái)利好，其潛在項(xiàng)目較多，未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)十分激烈 溫江 涌泉鎮(zhèn) 3200 元 /㎡左右、 220320㎡的獨(dú)立別墅為主 便捷的交通、水景以及川西文化 目前在售別墅較少，本區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)不大 進(jìn)駐開(kāi)發(fā)商實(shí)力雄厚，未來(lái)開(kāi)發(fā)量巨大 青城山 前后山門及周邊 25002800 元 /㎡、130160 ㎡的聯(lián)排別墅為主，35003700 元 /㎡、 380400 ㎡的獨(dú)立別墅為輔 旅游、生態(tài)、 5+2 生活 別墅項(xiàng)目差異較大，目前本區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)激烈 供應(yīng)單個(gè)規(guī)模較大，潛在項(xiàng)目較多，預(yù)計(jì)今后競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。 此資料來(lái)自 企業(yè) ()，大量的管理資料下載 20 第四部分 成都市主要?jiǎng)e墅類型產(chǎn)品特點(diǎn) 一、成都市別墅設(shè)計(jì)風(fēng)格總體情況簡(jiǎn)析 成都市別墅設(shè)計(jì)風(fēng)格總體情況 目前成都 的別墅設(shè)計(jì)緊跟國(guó)內(nèi)、國(guó)際潮流吸收別人的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，目前設(shè)計(jì)水平已有大大的提高，建筑風(fēng)格較為多樣，更加緊貼不斷提高的消費(fèi)者的審美情趣。成都在直接引進(jìn)國(guó)外建筑風(fēng)格的同時(shí)，在發(fā)展中西風(fēng)格結(jié)合的別墅、中式別墅以及地方特色的別墅方面也做出了大膽的嘗試。并且取得了較好的效果。 表 41 成都目前別墅市場(chǎng)主要供應(yīng)風(fēng)格表： 建筑風(fēng)格 風(fēng)格特點(diǎn) 代表項(xiàng)目 歐式 簡(jiǎn)潔大氣、浪漫典雅 維也納森林別墅 澳洲 清新明快、時(shí)尚休閑 國(guó)一、澳鄉(xiāng) 美式 空間靈活、流動(dòng)自然 麓山國(guó)際社區(qū) 日式 優(yōu)雅含蓄、細(xì)部精美 春語(yǔ)花間 中式 形 態(tài)多樣、內(nèi)涵豐富 芙蓉古城、三利宅院 成都市別墅環(huán)境設(shè)計(jì)總體情況 成都別墅項(xiàng)目環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)在國(guó)內(nèi)外知名的景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)的參與下，其水平已經(jīng)大大提高，設(shè)計(jì)理念日新月異，這對(duì)于成都別墅質(zhì)量提高起到了巨大的作用。目前，成都別墅的內(nèi)部環(huán)境設(shè)計(jì)正在與國(guó)際接軌，各種新的環(huán)境設(shè)計(jì)理念廣發(fā)運(yùn)用使得成都的別墅建設(shè)日新月異，總的來(lái)講，成都別墅內(nèi)部的環(huán)境設(shè)計(jì)更加趨于人性化發(fā)展，其內(nèi)部環(huán)境設(shè)計(jì)在生態(tài)環(huán)境、空間藝術(shù)、適用性與互動(dòng)性等方面進(jìn)行著更為充分的考慮。在獨(dú)特的自然景觀中體現(xiàn)出細(xì)微的人性關(guān)懷、整個(gè)居住的環(huán)境中能彰顯出人文 精神和價(jià)值取向，這是別墅項(xiàng)目環(huán)境設(shè)計(jì)所需要的追求。 此資料來(lái)自 企業(yè) ()，大量的管理資料下載 21 表 42 成都個(gè)別項(xiàng)目?jī)?nèi)外部環(huán)境的具體情況表 項(xiàng)目名稱 外部環(huán)境 內(nèi)部環(huán)境及配套 金林半島 處于浣花溪的自然風(fēng)景和歷史人文氣息是最有力的外部環(huán)境優(yōu)勢(shì) 水木交融，細(xì)膩的設(shè)計(jì)，讓人充分地親近自然。內(nèi)設(shè)實(shí)行會(huì)員制的會(huì)所，并引進(jìn)了全球知名的 Pevonia 半島 SPA 等設(shè)施。 維也納森林別墅 坐落于華陽(yáng)牧馬山，享受難得的天然原松林美景，生態(tài)環(huán)境好，毗鄰四川國(guó)際高爾夫球場(chǎng) 原始森林運(yùn)動(dòng)場(chǎng)，登山道，森林球場(chǎng)，大型森林公園中歐洲農(nóng)莊，玫瑰山莊，露天廣場(chǎng)，恒溫泳池，會(huì)所及 生活配套。 天下青城 位于幽深的青城后山山澗，享有世界名山的秀麗和寧?kù)o，這里擁有建造豪華獨(dú)棟別墅天然環(huán)境。 600 畝森林公園， 2 公里河濱主題園， 1 個(gè)大型體育館，四星級(jí)的社區(qū)會(huì)所 在成都別墅環(huán)境設(shè)計(jì)上，已經(jīng)有不少國(guó)外知名環(huán)境規(guī)劃?rùn)C(jī)構(gòu)的進(jìn)入，在他們的傾力打造下，對(duì)提高成都別墅的品質(zhì)起到了非常重要的作用。如貝爾高林、日本井上商環(huán)境設(shè)計(jì)工程株式會(huì)、澳大利亞 CM 公司，新加坡創(chuàng)意國(guó)際等國(guó)際知名環(huán)境設(shè)計(jì)公司。 二、成都市獨(dú)立別墅產(chǎn)品特點(diǎn) 分布特征 獨(dú)立別墅的分布特點(diǎn)主要是由其業(yè)態(tài)特征而決定，作為頂級(jí)住宅類型，其業(yè) 態(tài)特征體現(xiàn)為對(duì)稀缺的自然、人文資源的獨(dú)占性。 目前成都市在售獨(dú)立別墅主要集中在三大板塊（浣花溪 清水河、華陽(yáng)牧馬山、青城山），這些獨(dú)立別墅具有開(kāi)發(fā)量大、分布集中、樓盤特色有代表性三大特點(diǎn)。 表 43 各板塊代表樓盤依托點(diǎn)列表 板塊名稱 代表樓盤 依托點(diǎn) 浣花溪 — 清水河 金林半島、草堂之春（已售完） 草堂文化、浣花溪風(fēng)景、清水河水系 此資料來(lái)自 企業(yè) ()，大量的管理資料下載 22 牧馬山地區(qū) 維也納森林別墅 自然的風(fēng)景，獨(dú)特的地貌地形、高爾夫球場(chǎng) 青城山前后山 青城高爾夫山莊 青城山旅游天然風(fēng)景、高爾夫球場(chǎng) 建筑設(shè)計(jì) 除了頂級(jí)獨(dú)立別墅的建筑設(shè)計(jì) 聘請(qǐng)了國(guó)外或者新、港、澳設(shè)計(jì)師事務(wù)所外，大多數(shù)為本省的設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)，產(chǎn)品在風(fēng)格上多采用歐美風(fēng)格，具有較強(qiáng)的現(xiàn)代感，但是也有比較嚴(yán)重的同質(zhì)性。 面積分布 獨(dú)立別墅在各個(gè)面積段均有分布，以滿足不同消費(fèi)層次的需求，但主要供應(yīng)的面積段集中在 300400 ㎡之間，并且目前市場(chǎng)上大多數(shù)獨(dú)立別墅的面積大于 300 ㎡。 建筑材料 獨(dú)立別墅的建筑結(jié)構(gòu)多采用水泥現(xiàn)澆框架結(jié)構(gòu)，以適應(yīng)其對(duì)高品質(zhì)、高檔次的要求。多數(shù)項(xiàng)目在建筑材料的使用上，遵循就近取材原則，選取省內(nèi)優(yōu)質(zhì)的建材，以降低成本，僅個(gè)別的項(xiàng)目引進(jìn)了全套的國(guó)外材料（如早 期的中華園）。 配套設(shè)施 獨(dú)立別墅對(duì)配套設(shè)施有較高的要求，尤其是可供社交及商務(wù)用的會(huì)所，因此大部分樓盤均配置了帶商務(wù)功能的豪華會(huì)所，并且根據(jù)自身及周邊環(huán)境的需求，還配備了比較完善的生活配套設(shè)施和高尚運(yùn)動(dòng)設(shè)施。 物業(yè)管理 國(guó)際級(jí)的高水平物管是獨(dú)立別墅開(kāi)發(fā)中相當(dāng)重要的一環(huán)，而成都市目前在售樓盤中罕有能在物管上為人稱道的，物管水平的低下與高檔項(xiàng)目的定位矛盾突出。目前成都開(kāi)發(fā)商較常采用方式是聘請(qǐng)知名公司作物管顧問(wèn)，或者請(qǐng)省內(nèi)、國(guó)內(nèi)比較知名的物管公司管理。 廣告訴求 此資料來(lái)自 企業(yè) ()，大量的管理資料下載 23 多數(shù)樓盤在推廣過(guò)程中，立足于產(chǎn)品占據(jù)的 優(yōu)越地理位置以及周邊的自然、文化氛圍，結(jié)合產(chǎn)品自身的品質(zhì)，來(lái)進(jìn)行廣告推廣。廣告訴求點(diǎn)主要有：文化積淀、生態(tài)環(huán)境、自然美景、生活方式等。另外由于高端產(chǎn)品的特殊性，獨(dú)立別墅的見(jiàn)報(bào)率不高，平面廣告采用不多，而較多的依靠電視廣告和口碑傳播等方式，更直接地、有較強(qiáng)感染力和說(shuō)服力的方式來(lái)帶動(dòng)銷售。 客戶群特征 獨(dú)立別墅的目標(biāo)客戶群主要是社會(huì)階層中位于金字塔尖端的中上層人士，主要包括高級(jí)公務(wù)員、中高級(jí)專業(yè)技術(shù)人員及學(xué)者、大中私營(yíng)企業(yè)主及高級(jí)經(jīng)理，以及少量外藉人士。 購(gòu)買行為的發(fā)生，是因?yàn)楠?dú)立別墅產(chǎn)品能夠在物質(zhì)和精神兩 個(gè)方面滿足消費(fèi)者需求，并且鑒于獨(dú)立別墅的稀缺性，其更能在精神方面給客戶帶來(lái)滿足感。 表 44 獨(dú)立別墅購(gòu)買動(dòng)機(jī)分析表 需求層次 購(gòu)買動(dòng)機(jī) 物質(zhì)層次 ? 高舒適、奢華的家居生活需要 ? 高品質(zhì)、國(guó)際化的物管服務(wù) ? 高私密性 精神層次 ? 尊貴的享受，身份與地位的顯現(xiàn) ? 自我價(jià)值實(shí)現(xiàn)的肯定與人生的回報(bào) ? 高層次社交的需要 ? 對(duì)稀缺資源占有的滿足感 三、成都市聯(lián)排別墅產(chǎn)品特點(diǎn) 分布特征 此資料來(lái)自 企業(yè) ()，大量的管理資料下載 24 聯(lián)排別墅對(duì)地理位置及周邊環(huán)境的要求比較寬松，主要是要求有比較大的地塊面積可進(jìn)行規(guī)模開(kāi)發(fā)。其在區(qū)域分布上的特征是：多位于郊區(qū)和城鄉(xiāng)結(jié)合部，散布在各個(gè)板塊之中，而且樓盤的供應(yīng)數(shù)量和體量所占比重很大。 面積分布 200250 ㎡之間的戶型供應(yīng)量最多，接近聯(lián)排總供應(yīng)量的 50%，這也代表了當(dāng)前市場(chǎng)的主要需求；低于 200 ㎡的小戶型也占到一定的份額，主要的供應(yīng)來(lái)源于郊區(qū)的大盤，多是以滿足度假、養(yǎng)老性質(zhì)的需求；面積大于 300 ㎡的供應(yīng)量最小。 建筑結(jié)構(gòu) 聯(lián)排別墅較多采用框架結(jié)構(gòu)以提高品質(zhì)，并利于室內(nèi)空間布局。