3關于物權基本法征求意見稿的建議(編輯修改稿)
2025-08-26 16:07 本頁面
【文章內容簡介】 與交易提供了一種可理解的形式。 現(xiàn)在，將討論文章開頭提到的美國的經驗值得借鑒的三個具體方面。 （注。 condominiums。） —— 第 8 章，即你們所稱的 “ 建筑物的共同共有 ” （注。 monownershipproperty。） —— 第 10 章 （注。 servitude。） —— 第 16 章 對建筑物區(qū)分所有權，我提出下列建議： 首先，建筑物區(qū)分所有權人會議（美國法稱之為 “ 所有者協(xié)會 ” （注： ownersassociation。））的決議方 式值得注意。美國法稱建筑物區(qū)分所有權中的套房為單元。單元所有人的投票權應 如何分配。是不是每個單元的所有權人僅擁有一個投票權。 第 6 頁 共 11 頁 例如，如果一個人擁有五個單元，那么，此人擁有五個投票權利還有僅擁有一個投票權。如果一些單元有其他單元的三個那么大，并且其支出三倍的費用，投票權怎樣處理。他們是否擁有更多的投票權。他們在維修費用的分配方面是否有更大的責任。怎樣安排決議的程序。是否需要年會，至少對預算做出回顧與表決。法律是否有對會議的日程和安排提前作出通知的要求。物權基本法不需要對此類問題提供答案，但它應該指明 應如何解決這些問題—— 是通過合同，管理機構的規(guī)定，還是兩者兼而有之。另外，在決議方面，隨著建筑物的不斷增多，可能需要設立不同層次的所有權人會議 —— 一個層次是解決個別建筑物的問題，而另外一個層次是解決整個發(fā)展小區(qū)所共有的問題。 第二，建筑物和其他附著物的共有形式是共同共有，而不是按份共有。這是合理的，但本章應對共有的形式做出明確的規(guī)定。 即使建筑物區(qū)分所有權是共同共有，共同共有的以下法律特征不應適用于建筑物區(qū)分所有權：第 96 條規(guī)定，所有的共有人對第三人承擔按份連帶（注： jointandseveralliability。）的法律責任。雖然美國對共有財產也有相同的規(guī)定，但對建筑物區(qū)分所有的財產一般有例外的規(guī)定，個人所有者對共同債務所承擔的責任僅限于其在單元中的投資。 第三，我對有關建筑物設施維護的條款比較關注。法律應為所有者協(xié)會創(chuàng)設或授權其創(chuàng)設一種對抗單元所有人的優(yōu)先抵押 第 7 頁 共 11 頁 權（注：“prioritylienagainsttheownersofunitstocollectthecostsofthemaintenance” 。譯者注：我國法律中沒有和美國法律 lien完全對照的概念。美國布來克法 律詞典對 lien 的注釋為：acharge ， hold ， claim ，orincumbranceuponthepropertyofanotherassecurityforsomedebtorcharge。notatitletoaproperty ，butratherachargeonit。thetermconnotestherightwhichthelawgivestohaveadebtsatisfiedoutoftheproperty ，bythesaleofthepropertyifneces
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