【文章內(nèi)容簡介】 度增加。 2023年各地調(diào)控加碼，深圳也深化調(diào)控。與 2023年深圳政策小修小補不一樣， 2023年深圳出臺了三個影響非常大的政策， 對 2023年深圳房地產(chǎn)市場走勢造成了重要影響。 三價 合一對于二手市場短期影響較大，出臺后二手房成交下滑，新房更受青睞；二次房改立足長效調(diào)控，從住房結(jié)構(gòu)上予以調(diào)控，是長遠的調(diào)控手段；而 731新政則是目前深圳市場低迷的最直接因素，限售加上整體市場的下行讓深圳本來較為穩(wěn)定的市場正式步入下行調(diào)整階段。 深圳中原研究中心 因 城 施策成主旋律 政策 見底穩(wěn)中向松 2023年年末政策放松城市盤點 類別 時間 地區(qū) 文件 重點內(nèi)容 中原觀點 部分區(qū)域取消限購 1月 5日 蘭州 《 關(guān)于加強房地產(chǎn)市場調(diào)控強化房地產(chǎn)市場監(jiān)管有關(guān)工作的通知 》 取消西固區(qū)、九州開發(fā)區(qū)、高坪偏遠區(qū)域的住房限購政策。城關(guān)區(qū)、七里河區(qū)、安寧區(qū)范圍內(nèi)（含高新區(qū)、經(jīng)濟區(qū)，不包括高新區(qū)榆中園區(qū)）的住房繼續(xù)實行非蘭戶籍家庭最多可購買一套、蘭州戶籍家庭最多可購買兩套的限購政策，但不再提供社保證明和納稅證明。 在菏澤放松政策以前，雖然政府一直推行“因城施策、分類調(diào)控”的房地產(chǎn)調(diào)控主基調(diào)。但是整體來看，基本各地調(diào)控都是以限購、限售、限貸、限價為主，基本無放松政策，因城因策更多流于表面。 而 2023年中國經(jīng)濟下行壓力加大，企業(yè)生存艱難，盈利能力大幅下降。加上下半年房地產(chǎn)市場下行調(diào)整，企業(yè)拿地意愿大幅下降，房價下行風險增加，地方政府財政收入大幅降低，負債率進一步提高。為緩解地方政府財政壓力，穩(wěn)定經(jīng)濟增長，部分城市有針對性的放松房地產(chǎn)調(diào)控政策成為必然。 預計隨著經(jīng)濟下行、房地產(chǎn)調(diào)整，松綁城市將會 逐漸增多 ，因城施策將真正成為市場主基調(diào)。 放寬商服轉(zhuǎn)讓 12月 19日 廣州 《 廣州市住房和城鄉(xiāng)建設委員會關(guān)于完善商服類房地產(chǎn)項目銷售管理的意見 》 2023年 3月 30日土地出讓成交的房地產(chǎn)項目，其商服類物業(yè)不再限定銷售對象，個人購買商服類物業(yè)取得不動產(chǎn)證滿 2年后方可再次轉(zhuǎn)讓。 取消限售 12月 19日 菏澤 《 關(guān)于推進全市棚戶區(qū)改造和促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知 》 商品住房限售措施取消，鼓勵房產(chǎn)交易。 降低商品房預售資金監(jiān)管標準，減少當下開發(fā)商的資金壓力。 放寬限購 12月 21日 杭州 杭州住房保障管理局回應 自去年開始針對因工作調(diào)動而造成社保補繳的，累計不超過三個月，則視為符合購房資格。 放寬限購 12月 27日 珠海 《 珠海市戶口遷移管理實 施辦法 》 針對斗門、金灣區(qū)域的非珠海戶籍人才購房，按個人實際情況與條件，將原來需繳納 5年的社保要求更改為 112個月不等。 取消限價 12月 27日 衡陽 （已撤銷） 關(guān)于 暫停執(zhí)行 《 關(guān)于規(guī)范市城區(qū)新建商品房銷售價格行為的通知 》 自 2023年 1月 1日起，暫停執(zhí)行的該 《 通知 》 核心內(nèi)容如下 :市城區(qū)新建商品房實時銷售價格明碼標價管理。開發(fā)企業(yè)要合理制定銷售價格 ,并申報。申報價格偏高或漲幅偏高的開發(fā)項目暫停辦理預售許可申請。開發(fā)企業(yè)自取得商品房預售許可證后 ,需在衡陽房產(chǎn)交易網(wǎng)向社會公布 ,公布價格為樓盤最高價格 ,開發(fā)企業(yè)不得擅自在實際銷售價格中突破監(jiān)制價格買賣。 深圳中原研究中心 政策紅利凸顯 長租公寓發(fā)展喜中帶憂 2023年住房租賃政策 梳理 時間 地區(qū) 文件 重點內(nèi)容 中原觀點 4月 25日 全國 《 關(guān)于推進住房租賃資產(chǎn)證券化相 關(guān)工作的通知 》 明確優(yōu)先支持大中城市、雄安新區(qū)等國家政策重點支持區(qū)域和利用集體建設用地建設租賃住房試點城市的住房租賃項目開展資產(chǎn)證券化。鼓勵專業(yè)化機構(gòu)化的建設或運營機構(gòu)，建立健全監(jiān)管協(xié)作機制，支持開展住房租賃資產(chǎn)證券化。 長租公寓市場發(fā)展是房價飛速上漲 ， 緩解房價壓力的重要手段 。 2023年長租公寓承接 2023年政策紅利 ， 各地政府在政策 、 資金上繼續(xù)給予支持 ， 只租不售 、 限售土地明顯增多 ， 長租公寓發(fā)展迅猛 ，房企 、 中介機構(gòu) 、 銀行 、 政府部門 、 機構(gòu)紛紛進入長租公寓市場 。 但是也應注意到 ， 隨著進入的資本過多 ， 競爭加劇 ， 收儲成本提高 ， 進一步推高了租金 ，使得居民生活成本大幅提高 。 同時 ， 長租市場由于法規(guī)不健全 ， 監(jiān)管不嚴 ，租金貸 、 甲醛 、 長租公司跑路等問題頻出 ，各地對租賃市場的監(jiān)管也逐步加大 。 目前來說 ， 長租公寓短期尚難以盈利 ， 隨著各地開始控租金 ， 資本進入更為謹慎 ， 甚至部分資本也將逐步推出長租市場 。 5月 99日 全國 《 住房城鄉(xiāng)建設部關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知 》 堅持調(diào)控目標不動搖，深化住房制度改革，加快多主體供給、多渠道供應、租購并舉的住房制度； 35年內(nèi)熱點城市租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房用地占新增供應的 50%以上。 6月 19日 北京 《 北京住房和城鄉(xiāng)建設發(fā)展白皮書 （ 2023） 》 培育和發(fā)展住房租賃市場，完善住房租賃市場租金監(jiān)測和發(fā)布機制，加快發(fā)展長期租賃，加強住房租賃企業(yè)備案管理，推動集體土地建設租賃住房，發(fā)展租賃型職工集體宿舍，鼓勵開發(fā)企業(yè)持有經(jīng)營租賃住房等 7月 26日 武漢 《 關(guān)于進一步加快培育和發(fā)展住房 租賃市場試點工作的通知 》 產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套建設的服務用房，可用于建設租賃住房，商業(yè)和辦公用房項目可在符合條件情況下改造為租賃住房。 9月 4日 廈門 《 廈門市市級公共租賃住房管理辦 法 》 在廈無住房的各類人才、在廈穩(wěn)定就業(yè)的無住房職工都可申請公共租賃住房；租金優(yōu)惠由 20%比例提高到 30%。 9月 9日 長沙 《 關(guān)于加快發(fā)展住房租賃市場工作 實施方案 》 2023 年新增各類租賃住房不少于 500 萬平方米，保障租購同權(quán)，逐步形成規(guī)則明晰、監(jiān)管有力、保障充分的住房租賃市場環(huán)境 9月 25日 廣州 戶籍家庭公 租房實行“三調(diào)整 一完善” 對戶籍家庭住房保障 政策調(diào)整 公租房收入線準入標準，調(diào)整住房租賃補貼標準 ；將 現(xiàn)行收入線準入標準限額從家庭年人均可支配 收入 29434 元 /年調(diào)整為 35660 元 /年；將租賃補貼標準從 25 元 /平方米調(diào)整為 30 元 /平方米。9月 29日 南昌 《 南昌鼓勵住房租賃發(fā)展 》 出租主體可享稅收優(yōu)惠，個人的出租住房收入，增值稅征收率由 5%減為%；對個體工商戶和其他個人出租住房月收入不超過 3 萬元，至 2023 年 12 月 31 日前，可暫免征收增值稅，房地產(chǎn)中介機構(gòu)提供住房租賃經(jīng)紀代理服務，適用 6%的增值稅稅率等。 10月 11日 全國 國務院辦公廳關(guān)于印發(fā) 《 完善促進消費體制機制實施方案（ 2023—2023 年） 》 的通知 大力發(fā)展住房租賃市場?？偨Y(jié)推廣住房租賃試點經(jīng)驗，加快研究建立住房租賃市場建設評估指標體系。發(fā)揮國有租賃企業(yè)對市場的引領、規(guī)范、激活和調(diào)控作用，支持專業(yè)化、機構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展。 深圳中原研究中心 ? 土地市場表現(xiàn)平穩(wěn)，成交總金額下滑 ? 全年 10宗居住用地出讓 ? 坪山、南山為土地供應主力區(qū)域 ? 留仙洞總部基地為成交熱點 交易金額 市場要點 土地市場 2 深圳中原研究中心 土地市場 表現(xiàn)平穩(wěn)，成交總金額下滑 ? 2023年 土地市場 表現(xiàn)較為平穩(wěn)， 全市共成功 出讓61宗 土地，占地面積 ，成交 金額 元。 ? 而去年土地市場 成交金額較高， 全年成功 出讓 46宗 土地， 面積 ， 金額 元。相對來看，今年全年土地成交總面積較 去年增加%， 成交金額同比 下滑 %，土地市場供應總均價降低明顯。 ? 成交結(jié)構(gòu)上與 以往不同，罕見的增加較多住宅用地。 050100150200250010020030040050060070080090010002023 2023 2023 20232023 2023 深圳土地出讓金額與成交面積走勢成交面積（百萬平） 土地成交金額（億）深圳中原研究中心 全年 10宗 居住用地 出讓 相比于過去兩年的土地市場而言， 2023年 深圳土地市場供應 成交量相對 平穩(wěn) ，全年共有 10宗居住用地 出讓，值得注意的是，該地塊 位分布龍崗、坪山、大鵬等關(guān)外地區(qū)，深圳市人才安居集團 拍 得 7宗，項目需要 70年自持，未來將用于發(fā)展租賃市場。 2023年 工業(yè)用地和商辦用地作為主要成交用地 ，工業(yè)用地全年 一共 成交 ，占 比 %。 其中商業(yè)用地總 成交 ，占 比 11%。 工業(yè)用地主要集中在光明 新區(qū) 、 南山區(qū)、坪山區(qū)， 并且大部分為新型產(chǎn)業(yè)用地。商業(yè)用地多分布在南 山區(qū)。 2023 年土地成交 宗數(shù)工業(yè)用地商業(yè)用地居住用地其他2023 年土地成交面積工業(yè)用地商業(yè)用地居住用地其他深圳中原研究中心 坪山、 南山為土地供應主力區(qū)域 從區(qū)域上看， 2023年南山區(qū) 土地 成交宗數(shù)為 17宗，領先 全市，其次 為 坪 山區(qū)，成交 10宗。工業(yè)用地大多集中在南山區(qū)與坪山區(qū)為主 ，其中 廣東歐加通信科技有限公司拿下深圳灣超級總部基地，總成交價為 ，為年度總價最高地 王 。 05101520南山區(qū) 龍崗區(qū) 羅湖區(qū) 福田區(qū) 龍華區(qū) 寶安區(qū) 光明區(qū) 大鵬區(qū) 鹽田區(qū) 坪山區(qū)2023 土地成交 宗數(shù) 區(qū)域分布宗數(shù)深圳中原研究中心 留仙洞總部基地 為成交熱點 交易 金額 南山留仙洞總部基地為熱點供地區(qū)域， 2023全年 集中成交 7宗土地，面積 約 45601平 ，出讓金額合計 近 元 ，是年內(nèi)土地出讓 最多、出讓 金額最高的區(qū)域，可見政府 對留仙洞總部基地 的規(guī)劃藍圖吸引著眾多的頂尖企業(yè) 。 熱點成交區(qū)域 成交日期 成交人 土地用途 宗地編號 用地面積 （ m178。) 成交價 容積率 （萬元） 留仙洞總部基地 2023/7/4 深圳航天工業(yè)技術(shù)研究院有限公司 工業(yè)用地 T5010087 32700 ≤ 深圳市優(yōu)必選科技實業(yè)有限公司 T5010088 34700 ≤ 深信服科技股份有限公司 T5010089 27100 ≤ 深圳市光峰光電技術(shù)有限公司 T5010090 32100 ≤ 2023/10/19 普聯(lián)技術(shù)有限公司 T5010091 62700 ≤ 2023/12/4 礪劍防務技術(shù)集團有限公司 T5010097 39100 ≤ 深圳烯創(chuàng)先進材料研究院有限公司 T5010098 38500 ≤ 深圳中原研究中心 ? 華潤置地年度成交金額第一 ? 新房住宅供應大幅增加 ? 新房住宅限價明顯，南 山區(qū)最為明顯 ? 新房住宅全年備受關(guān)注 ? 大運片區(qū)成交最為火熱 市場要點 新房市場 3 深圳中原研究中心 新房住宅供應大幅增加 2023年全市新增預售住宅 ，同比 ↑ %，新房供應除了新增預售外還有部分現(xiàn)樓入市，根據(jù)深圳中原研究中心監(jiān)測， 2023年新入市住宅面積合計 ，同比 ↑ %。 自 2023年初新房開始執(zhí)行限價政策， 2023全年開發(fā)商推盤積極性低， 2023年貨幣收緊，對流入房地產(chǎn)行業(yè)的資金監(jiān)管尤其嚴格，開發(fā)商資金壓力巨大，而且下半年國內(nèi)外經(jīng)濟形勢嚴峻，市場預期轉(zhuǎn)變，開發(fā)商不得不加快推盤節(jié)奏，盡快回籠資金。另外，住宅 推售增幅大于預售增幅，顯示出 2023年現(xiàn)樓入市 項目有所增加 。 01002003004005006007008002023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023批售 推售 成交 萬㎡ 深圳中原研究中心 深圳中原研究中心 新房住宅限價明顯 網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示， 2023年全市新房住宅成交 ，同比 ↑ %，成交面積為 ，同比 ↑ %。新房住宅推盤量大幅增加，但成交量在歷史周期中仍處于低位。 2023年新房住宅限價 明顯，住宅均價延續(xù) 2023平穩(wěn)下調(diào)趨勢，從 1月至 12月累計下調(diào) 180元 /平，全年均價為 54120元 /平，同比 ↓ %。 41282 29396 12659 15143 20233 18988 18906 21627 23973 33426 53454 54445 54120 0100002023030000400005000060000010,00020,00030,00040,00050,00060,00070,00080,0002023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023推售套數(shù) 成交套數(shù) 成交均價 套 元 /㎡ 深圳中原研究中心 深圳中原研究中心 新房住宅全年備受關(guān)注 2023年新房市場全年觀望情緒濃厚， 2023年積壓的購房需求在 2023年得以釋放，且在政府嚴格限價 下 ，一 二手房價倒掛現(xiàn)象 明顯，另外